Коммерческая недвижимость Москвы

⛷ Готовый отельный бизнес в Шерегеше с окупаемостью <9 лет

Три гостевых дома, баня и бассейн на собственной земле. Шерегеш называют столицей горнолыжного отдыха: зимой сюда едут за трассами, летом за природой, и гостиница работает весь год.

Здесь можно зайти в готовый бизнес. Ремонт дизайнерский, инфраструктура работает, клиентская база передается вместе с объектом. 🔔 Не нужно начинать с первого гостя, потому что гости уже есть.

Что входит в сделку

1️⃣ Земля в собственности, 25 соток (2500 м²) ухоженной территории
2️⃣ Три гостевых дома общей площадью 412 м²
3️⃣ Русская баня отдельным зданием и хозяйственный блок
4️⃣ Сезонный уличный бассейн для теплого периода
5️⃣ Действующий бизнес и клиентская база

📍 До подъемников 5 минут на машине или 30 минут пешком. Рядом строится жилой комплекс: появятся спортивные площадки, зеленые зоны и общественный транспорт.

Технические характеристики

➖ отопление: электрокотел
➖ электричество: 220 кВт
➖ вода: скважина
➖ канализация: локальная
➖ подъездные пути: асфальтовая крошка

Теперь про сомнения.
Сезонность?

Зимой приезжают на трассы, летом на природу и активный отдых, поэтому поток держится в оба сезона.

Боитесь взять кота в мешке?

Земля в собственности, ремонт сделан, бизнес передается действующим, все это можно проверить на показе.

Мало опыта в гостиничном деле?

Готовая клиентская база снимает самый сложный этап, поиск первых гостей.

85 млн рублей, 206 311 ₽/м²,
до 36 гостей одновременно,
окупаемость до 9 лет🔥

В цену входят земля, все здания, инфраструктура, действующий бизнес и клиентская база.

Хотите посмотреть цифры и документы по объекту?
Напишите мне в личные сообщения и я пришлю подробности и согласую показ. 🔥

НАПИСАТЬ МНЕ

Готовый арендный бизнес с первым взносом от 10 млн ₽: остаток закрывает аренда

Копить на полную стоимость ГАБ необязательно. Если у вас есть свободная сумма на первый взнос, войти в проект можно уже сейчас, а оставшуюся часть гасить арендными поступлениями.

✅ Пока вы копите, инфляция съедает накопления. Здесь вы сразу получаете в собственность ликвидный актив, и ваши деньги начинают работать.

Вот три реальных примера из нашей работы.

1️⃣ СТО: рассрочка с переходом в ипотеку

Цена 18,14 млн ₽,
первый взнос 13 млн ₽,
МАП 168.000₽,
рассрочка 36 месяцев

Со второго года можно рефинансировать через ипотеку. В нашей модели положительный денежный остаток появляется уже на первом этапе рассрочки. Если сразу оформить ипотеку на 15 лет, зайти можно и с меньшим первым взносом.

2️⃣ Аптека «Здравсити»: покупка в ипотеку

Цена 19,99 млн ₽,
первый взнос 11,4 млн ₽,
МАП 150.000₽

Этот объект можно взять и в льготную ипотеку. Первый взнос тогда ниже, а денежный поток остается плюсовым.

3️⃣ Салон красоты - покупка в ипотеку

Цена 12,4 млн ₽,
первый взнос 10 млн ₽,
МАП 147.000₽,
расчетный кредитный платеж 39,5 тыс. ₽ в месяц

Аренда превышает платеж по кредиту примерно
на 107 тыс ₽ в месяц.
Эту разницу можно направлять на досрочное погашение.

❗️ Для коммерческой недвижимости есть не только стандартные банковские ставки, но и специальные программы финансирования. О них расскажу в отдельном посте.

Хотите понять, какой объект подойдет под вашу сумму? Напишите мне в личные сообщения 👇, и я посчитаю вариант под ваш первый взнос. В этом месяце беру в работу 5 расчетов, поэтому лучше написать сегодня 🔥

Напишите слово «ВЗНОС» и укажите вашу сумму.

НАПИСАТЬ МНЕ

ГАБ с аптекой до 2033 года и
9,1% годовых

Помещение 41,5 м² в районе, где живет 2927 семей только в одном ЖК. Аптека уже платит аренду, договор действует до 2033 года с правом продления, а доходность на старте составляет около 9,1% годовых.🔥

📍 Локация и трафик

➖ густонаселенный жилой район, в ЖК 2927 квартир
➖ помещение стоит на основном покупательском потоке торгового объекта
➖ мимо здания люди идут к МЦД
➖ видимость на весь район
➖ напротив старый жилой фонд без коммерческих помещений, так что конкурентов по соседству нет

📊 Помещение

1 этаж, панорамное остекление и отдельная входная группа. Аптека в таком формате заметна издалека.

💵 Экономика

➖ МАП: 260 000 ₽ плюс коммунальные и эксплуатационные расходы
➖ ГАП: 3,12 млн ₽
➖ индексация: 5% в год
➖ окупаемость с учетом индексации: 8 лет 11 месяцев

Индексация делает арендную плату выше каждый год: через пять лет МАП вырастет до 332 тыс. ₽ без вашего участия.

Почему этот объект стоит рассмотреть

1️⃣ На ГАБы с аптекой стабильно высокий спрос. Если когда-нибудь захочется выйти из объекта, покупатель найдется быстрее, чем на обычное помещение.

2️⃣ Формат позволяет в будущем заводить других арендаторов. Помещение не привязано к одному бизнесу, и пустовать оно не будет.

3️⃣ Арендатор уже сидит в помещении, а договор рассчитан на годы вперед. Покупаете готовый денежный поток.

Напишите «АПТЕКА» в личные сообщения и я отправлю расчет доходности и условия по объекту.

НАПИСАТЬ МНЕ

Помещение 80м² в Москве или 500м² в регионе.
Что надежнее?

Давайте разбираться.
Предлагаю для примера взять бюджет 60+млн. руб. В регионах в эти деньги вполне реально купить помещение 400-700 м² с «Пятерочкой» или «Магнитом» и получать 10-12,5% годовых.
В Москве за те же деньги помещение будет 50-120 м², а доходность 8,3-10% 😐

Наверняка, сейчас вы скажете:

зачем мне 80 метров, если в регионе можно купить аж 600 с доходностью выше?

Да, так выбирает почти каждый, у кого деньги из бизнеса и привычка считать в квадратах. Но давайте посчитаем то, чего нет в таблице окупаемости:

1️⃣ Один арендатор на всё здание

Зачастую площади от 500 м² нужны трём-четырём федеральным сетям. Если магазин не вытянул план и уходит, заменить его будет просто некем. Простой 6-12 месяцев, отопление и охрана пустого здания за ваш счет, потом нарезка на блоки по 50-100 м² и сдача местным ИП с потерей потока на 15-25%.

В Москве формат 50-120 м² очень популярен. На него претендуют аптеки, пекарни, кофейни, ПВЗ, дарксторы. Вакансия в проходных локациях меньше 3%, смена арендатора занимает 1-2 месяца.

2️⃣ Выход в деньги

Помещения стоимостью 60-100 млн в регионе покупают единицы. Продажа по рынку растягивается на 1, 2, 3 года, а быстрый выход предполагает цену ниже рынка на 15-25%.

В Москве бюджет 60-100 млн - самый ходовой, сюда стекается капитал со всей страны. Понятный стрит-ритейл с сетевым арендатором уходит за 1-3 месяца 😉

3️⃣ Рост самого актива

В регионе метр дорожает на 2-5% в год, и вы живете только на аренде. А вот в Москве к аренде добавляется прирост стоимости помещения уже 7-12% в год, при этом в новых домах не нужно вкладываться в кровлю, фасад и инженерку.

📍Теперь главный вопрос.

Как выйти из объекта за 70 млн, если покупателей с таким кэшем в городе по пальцам пересчитать?

Регион хорош для чека 15-30 млн, когда нужен понятный объект на соседней улице. С 60 млн на первый план выходят ликвидность и предсказуемый поток, и метры здесь уже ничего не решают.

Я предлагаю сравнивать объекты по этим трем параметрам, а уже потом смотреть на цифру в договоре.

Чтобы детальнее разобраться и понять что же выбрать для вашей стратегии, напишите мне в лс "Консультация", подготовлю для вас подбор и сравнительный анализ👇

НАПИСАТЬ МНЕ

«ЗОЖный» супермаркет:
ГАБ с пассивным доходом 1.150.000руб. в месяц

«Пятерочка» арендует помещение без алкогольной лицензии и все равно выбрала именно эту локацию. Мы разобрали выручку: продажи больше 15 млн ₽ в месяц, и это БЕЗ алкогольной категории 🔥
Торговля табаком сохраняется.

📍 Параметры
➖ Подмосковье
➖ Товарооборот 15+ млн ₽ в месяц
➖ Магазин работает, трафик уже сформирован
➖ Арендатор: «Пятерочка»

💵 Финансовые параметры
➖ Текущий МАП: 1 150 000 ₽
➖ Валовая доходность: 10,1% годовых
➖ Простая окупаемость без учета индексации: 9,9 лет

💡 Почему стоит обратить внимание

1️⃣ Сильные показатели точки. При продажах от 15 млн ₽ в месяц арендная нагрузка составляет менее 7,7% от товарооборота, поэтому магазину комфортно платить аренду.

2️⃣ Федеральный арендатор и подтвержденные платежи. Арендные каникулы закончились, супермаркет работает на полной ставке. Мы сверили фактические поступления по банковским документам.

3️⃣ Доходность выше 10% и окупаемость меньше 10 лет.

Цена 137 млн ₽

Напишите мне в личные сообщения, пришлю детали и условия сделки. На этой неделе открыл 3 окна для показа, дальше очередь сдвигается
👉НАПИСАТЬ МНЕ

Квартира, ГАБ или
депозит под 13%.
Что выбрать на 36,5 млн.?

Разбирали на днях с клиентом три варианта. Квартира у метро «Курская», ГАБ с аптекой и банковский вклад. Он посмотрел на цифры и выдал фразу, которую слышу от инвесторов почти на каждой встрече: «депозит же выгоднее, зачем мне эта коммерция».

И на бумаге он прав 🤔

Квартира, 67 м², сталинка без лифта, 36,5 млн. Сдаете за 180 тысяч в месяц, окупаемость 17 лет, и это без учета ремонтов и простоев.

ГАБ с аптекой, 31 млн плюс депозит на остаток, дает около 283 тысяч в месяц, окупаемость 11 лет.

А если просто положить все 36,5 млн на вклад под 13%, в месяц капает 395 тысяч. Больше, чем оба варианта с недвижимостью. Клиент видит эту строчку и дальше считать не хочет.

Вот тут и прячется расчет, который редко кто доводит до конца.

1️⃣ Страховка вкладов покрывает 1,4 млн, включая проценты. Из 36,5 млн под защитой останется меньше четырех процентов суммы.

2️⃣ Ставка 13% не ваша навсегда. Срок вклада закончится, и банк предложит уже 8, а может и 6. Доход в 395 тысяч живет ровно до конца договора.

3️⃣ Инфляция все это время спокойно съедает покупательскую способность той суммы, что лежит на счете.

Через год такой вклад это уже не 395 тысяч в месяц, а ставка пониже и капитал, который физически не растет.

Так что в итоге остается в руках, когда договор закончится и ставка упадет?

С недвижимостью ответ простой: сам объект. Арендатор может съехать или закрыть бизнес, но помещение остается вашим, его можно пересдать или продать. У вклада на этот случай нет актива, только новая, менее выгодная ставка.

Я не против депозита, он у многих моих клиентов часть портфеля. Вопрос не в том, чтобы выбрать один инструмент и забыть про остальные. Вопрос в том, чтобы увидеть всю картину на пять лет вперед, а не только цифру за первый месяц, прежде чем 36 млн уйдут с вашего счета.

Расскажите в комментариях, как у вас сейчас держится свободный капитал 👇
в депозите, в квартирах под сдачу, или уже присматриваетесь к коммерции?

НАПИСАТЬ МНЕ

ГАБ 623.7 м² в БЦ класса А с представительским офисом STONE у метро Савеловская и
доходом 4.160.000 ₽ в месяц

Здесь не нужно ничего достраивать самому: локация выбрана, бизнес-центр построен, арендатор подписан.
Остается только решить, входить или нет.

Этот объект построен и сдан в аренду застройщиком Stone, одним из лидеров московского рынка коммерческой недвижимости. Арендатор здесь не случайная компания, а представительский офис крупного девелопера с портфелем из 28 реализованных проектов, который заходит в долгую аренду, а не на сезон.

Локация и трафик

1️⃣ Премиальный квартал из 4 офисных башен с собственным парком и центральной площадью.
2️⃣ 4 минуты пешком от метро Савеловская, 12 минут до Белорусской.
3️⃣ Сформированный деловой район с высоким ежедневным офисным трафиком.

Характеристики помещения

1️⃣ 623,7 м² на втором этаже, потолки 4,55 м, панорамное остекление по периметру.
2️⃣ Два входа, свободный доступ из лобби.
3️⃣ Дизайнерская отделка премиального уровня, стоимостью 300 тысяч рублей за м², уже выполнена за счет арендатора.
4️⃣ Welcome-зона, гостиная для мероприятий, 9 переговорных, зона сотрудников.

Если вас настораживает цифра доходности выше депозита, здесь экономика прозрачная:

ГАП 49.900.000₽ в год, индексация 4% ежегодно со второго года, договор аренды на 15 лет. 🔥

МАП 4.160.000₽ в месяц уже платит арендатор

Готовый арендный бизнес с таким сроком аренды и арендатором встречается на рынке нечасто, и подобные объекты редко доходят до открытой рекламы.

Напишите в личные сообщения, отправлю подробности по сделке и подборку аналогичных ГАБов, которые сейчас не размещаются в открытом доступе.

Рассматриваете офисный формат как часть диверсификации капитала или ищете что-то другое?

Как за 27 млн. стать владельцем помещения у выхода в метро и зарабатывать на нем от 2.160.000₽ в год

Есть миф, что серьезная коммерция в Москве начинается от миллиарда, а с капиталом в 20-30 млн туда даже соваться смысла нет. Этот объект доказывает обратное.👇

Вы же понимаете: нельзя все держать в одном бизнесе и в жилье. Но как только начинаете гуглить «куда вложить капитал», выпадает каша из противоречивых советов, и решение откладывается уже второй год. Иногда начать проще с объекта, где риск и чек меньше, а логика та же самая, что и в крупной сделке.

Это помещение 10,1 м² прямо у выхода из метро «Аэропорт». Через станцию ежедневно проходит 60 тысяч человек, и это не жители соседнего дома, которых нужно уговаривать зайти. Люди идут мимо каждый день сами, просто по пути на работу и домой.

Подробнее о помещении:

1️⃣ Действующий арендатор: сеть «Клевер», скупка золота, договор на 3 года.
2️⃣ Отдельный вход с фасада, потолки 3,5 м, электричество 10 кВт, центральные коммуникации.
3️⃣ Ежегодная индексация арендной платы по ИПЦ.
4️⃣ Локацию, которую физически нельзя повторить: второй такой точки у этого выхода из метро не появится.

Через три года договор с «Клевером» закончится, и у вас как у собственника будет право пересмотреть условия или найти арендатора на более высокий чек.
Это не разовая сделка на фиксированных условиях, а актив с понятным сценарием роста дохода в будущем.

10,1 м² , 27 млн рублей, МАП 180.000₽

Небольшой объект часто работает лучше крупного: порог входа ниже, а логика та же - готовый арендный поток с первого дня без поиска арендатора и без простоя.

Пишите в личные сообщения слово "КЛЕВЕР",
пришлю документы по объекту и расчет доходности с учетом будущего пересмотра условий.

Рассматриваете вход в коммерцию с небольшого чека или предпочитаете сразу крупный объект?

Скидка 4 млн на ГАБ с «Дикси»: 110 млн вместо 114,3 млн, и только до 31 октября

Помните объект в новом ЖК Мытищи, где супермаркет уже подписан под арендную плату 1.009.840 рублей в месяц?

Собственник пересмотрел цену для наших клиентов.
Разница в 4,3 млн 🔥

Коммерция в Москве и области для многих так и остается темой «когда-нибудь разберусь», а разница между вкладом под 11-13% и готовым арендным потоком все это время просто утекает мимо.

Этот объект закрывает сразу три страха, с которыми обычно приходят ко мне: простой помещения, непонятный арендатор и юридические риски. Здесь ничего этого нет.

Что вы получаете

- Готовый арендный поток от первого дня: федеральная сеть «Дикси» уже подписана, искать арендатора не нужно.
- Четыре блока с отдельными входами: площадь 388,4 м², в будущем можно сдавать частями и управлять объектом гибко.
- Безусловную индексацию 5% в год: доход растет сам, без переговоров с арендатором.
- Двойной поток покупателей: жители нового ЖК и родители, которые каждый день проходят мимо по дороге в школу.

Если вы уже видели этот объект и думали «вернусь к этому вопросу позже» - момент настал. Скидку в 4,3 млн собственник дал не на весь рынок, а конкретно для клиентов, с которыми работаю я, и только до конца октября. 1 ноября цена вернется на 114,3 млн.

Окупаемость 8,5 лет 110млн. вместо 114,3 млн.

Если цифры совпадают с тем, что вы искали, не откладывайте на потом: деньги, которые сейчас лежат без дела, могут уже начать приносить больше миллиона в месяц.

Пишите в личные сообщения "ДИКСИ", пришлю полную документацию по объекту и условиям сделки.

НАПИСАТЬ МНЕ

Решитесь зайти в сделку до 31 октября, пока скидка еще действует?

🔥 ГАБ с аптекой в Реутове: капитал возвращается за 6,82 года, а здание и земля остаются вашими

- Отдельно стоящее здание с земельным участком в собственности, МО, Реутов
- Площадь 35 м², два отдельных входа, потолки 2,8 м, витражное остекление, сделан ремонт
- Правильная прямоугольная форма без колонн и перегородок: торговый зал, зона провизора и хранение размещаются без потерь площади
- МАП 220 000 ₽, безусловная индексация 7% в год
- Доходность с индексацией 14,66%, окупаемость 6,82 года

🔥 С седьмого года объект уже работает на ваш чистый доход : капитал вернулся, а аренда продолжает поступать.

Кажется, что доходность выше 15% годовых почти всегда подозрительна. Здесь индексация прописана в договоре, документы проверены, обременений и судебных требований нет. И заходить в серьезную московскую коммерцию с капиталом в 20 с небольшим миллионов вполне реально, миллиард для этого не нужен.

Есть запас и на перепродажу: сопоставимые объекты в этой локации уже начинаются от 63 млн.

Цена 21,8 млн рублей вместе с земельным участком

Лоты со зданием, землей в собственности и работающим арендатором на рынке надолго не задерживаются

Пишите «АПТЕКА» в личку 👇,
пришлю презентацию и полные условия.

НАПИСАТЬ МНЕ