Помещение 80м² в Москве или 500м² в регионе.

Что надежнее?

Давайте разбираться.
Предлагаю для примера взять бюджет 60+млн. руб. В регионах в эти деньги вполне реально купить помещение 400-700 м² с «Пятерочкой» или «Магнитом» и получать 10-12,5% годовых.
В Москве за те же деньги помещение будет 50-120 м², а доходность 8,3-10% 😐

Наверняка, сейчас вы скажете:

зачем мне 80 метров, если в регионе можно купить аж 600 с доходностью выше?

Да, так выбирает почти каждый, у кого деньги из бизнеса и привычка считать в квадратах. Но давайте посчитаем то, чего нет в таблице окупаемости:

1️⃣ Один арендатор на всё здание

Зачастую площади от 500 м² нужны трём-четырём федеральным сетям. Если магазин не вытянул план и уходит, заменить его будет просто некем. Простой 6-12 месяцев, отопление и охрана пустого здания за ваш счет, потом нарезка на блоки по 50-100 м² и сдача местным ИП с потерей потока на 15-25%.

В Москве формат 50-120 м² очень популярен. На него претендуют аптеки, пекарни, кофейни, ПВЗ, дарксторы. Вакансия в проходных локациях меньше 3%, смена арендатора занимает 1-2 месяца.

2️⃣ Выход в деньги

Помещения стоимостью 60-100 млн в регионе покупают единицы. Продажа по рынку растягивается на 1, 2, 3 года, а быстрый выход предполагает цену ниже рынка на 15-25%.

В Москве бюджет 60-100 млн - самый ходовой, сюда стекается капитал со всей страны. Понятный стрит-ритейл с сетевым арендатором уходит за 1-3 месяца 😉

3️⃣ Рост самого актива

В регионе метр дорожает на 2-5% в год, и вы живете только на аренде. А вот в Москве к аренде добавляется прирост стоимости помещения уже 7-12% в год, при этом в новых домах не нужно вкладываться в кровлю, фасад и инженерку.

📍Теперь главный вопрос.

Как выйти из объекта за 70 млн, если покупателей с таким кэшем в городе по пальцам пересчитать?

Регион хорош для чека 15-30 млн, когда нужен понятный объект на соседней улице. С 60 млн на первый план выходят ликвидность и предсказуемый поток, и метры здесь уже ничего не решают.

Я предлагаю сравнивать объекты по этим трем параметрам, а уже потом смотреть на цифру в договоре.

Чтобы детальнее разобраться и понять что же выбрать для вашей стратегии, напишите мне в лс "Консультация", подготовлю для вас подбор и сравнительный анализ👇

НАПИСАТЬ МНЕ