Этажи

Условия Сбера — Интерфакс, 8 октября · Обзор ставок ДОМ.РФ, 9 октября · Банк России

4. ЗАЯВЛЕННЫЙ ОБЪЕМ НОВЫХ ОФИСОВ МОСКВЫ УТРОИТСЯ

Прогноз. В 2026–2030 годах девелоперы планируют ввести в Москве 7,3 млн кв. м офисов — втрое больше, чем за предыдущие пять лет. Около 62% площадей сосредоточено между ТТК и МКАД, более половины реализуется в рамках городских программ.

Это заявленный портфель, а не гарантированный ввод: CORE.XP оценивает реально достижимый объем примерно в 5,6 млн кв. м.

Почему это важно. Даже частичная реализация планов усилит конкуренцию между новыми деловыми районами и существующими бизнес-центрами. Качество транспортной и городской инфраструктуры станет критичнее самого объема строительства.

Влияние. Будущие арендаторы получат более широкий выбор, но собственники устаревающих зданий могут столкнуться с оттоком спроса. Девелоперам и банкам необходимо учитывать риск переноса сроков и более медленного заполнения проектов за пределами сложившихся деловых кластеров.

Интерфакс, 9 октября · исследование CORE.XP

5. ОГРАНИЧЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО В ЗОНАХ ПОДТОПЛЕНИЯ МОГУТ СМЯГЧИТЬ

Обсуждение. Участники рынка готовят предложения по изменению Водного кодекса, чтобы снять часть ограничений на строительство рядом с водоемами. По ранее приведенной Минстроем оценке, действующие с 4 августа нормы затрагивают 74 млн кв. м недвижимости, включая 65 млн кв. м строящегося жилья.

Поправки пока не внесены и не приняты. Ожидание их рассмотрения до конца года является прогнозом Клуба инвесторов Москвы.

Почему это важно. Сохранение действующей редакции может остановить или усложнить большое число проектов, потребовать защитных сооружений и пересмотра градостроительной документации.

Влияние. Покупателям и банкам следует проверять расположение проекта относительно официальных зон затопления. Девелоперам нельзя закладывать смягчение правил в финансовую модель до появления текста законопроекта.

Интерфакс, 9 октября

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК И ДРУГИЕ СЕГМЕНТЫ

Новой надежной общероссийской статистики по ценам и зарегистрированным сделкам вторичного жилья, складской и торговой недвижимости за последние сутки не опубликовано. Массового снижения рыночных ипотечных ставок крупнейшими банками также не произошло.

ГЛАВНЫЙ ВЫВОД ДНЯ

Слабый спрос начинает превращаться из проблемы продаж в проблему финансовой устойчивости девелоперов. Банки и Минстрой переходят к точечному контролю крупных компаний и отдельных строек, тогда как покупательская активность все сильнее зависит от льготной ипотеки и партнерских программ. В коммерческом сегменте, напротив, формируется риск избыточного будущего предложения офисов.

НА ЧТО СМОТРЕТЬ ДАЛЬШЕ

параметры банковского плана стабилизации крупного застройщика и перечень затронутых проектов;

соблюдение сроков строительства и использование дополнительных кредитных лимитов;

октябрьские выдачи семейной ипотеки после сентябрьского опережающего спроса;

распространение модели Сбера на другие банки;

продажи и наполнение эскроу-счетов в четвертом квартале;

фактические цены сделок и скидки в новостройках;

текст поправок к Водному кодексу;

решение Банка России по ключевой ставке 23 октября;

переносы сроков и предварительное заполнение новых офисных проектов.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

Аналитическая справка за 8–9 октября 2026 года

Главный сигнал суток — усиление финансового давления на жилищных застройщиков: Минстрой публично подключил банки к предотвращению остановки проблемных проектов. Одновременно продажи новостроек в крупнейшей агломерации снижаются быстрее выручки, а рыночная ипотека остается почти на пять процентных пунктов дороже ключевой ставки.

1. МИНСТРОЙ ПРИЗВАЛ БАНКИ ПОДДЕРЖАТЬ КРУПНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ

Факт. На совещании с девелоперами, региональными властями, банками-кредиторами и ФНС рассматривалась ситуация одного из крупнейших российских застройщиков. Минстрой сообщил, что Сбер совместно с другими кредиторами готовит план стабилизации компании, а остальным банкам поручено мобилизовать ресурсы для поддержки крупных строительных организаций.

Дополнительные кредитные лимиты должны направляться исключительно на текущие строительные работы. Для проектов с риском нарушения сроков введен усиленный мониторинг. Компания официально не названа; это пока не объявление государственной финансовой помощи и не сообщение о дефолте.

Почему это важно. Сам факт превентивного вмешательства ведомства подтверждает, что дорогие кредиты и слабые продажи уже создают риски не только для небольших, но и для системно значимых девелоперов.

Влияние. Для покупателей приоритетом становится проверка темпов конкретной стройки, даже если средства размещены на эскроу. Банки могут чаще реструктурировать долг и ограничивать использование новых кредитных линий. Застройщикам придется направлять денежный поток на завершение объектов, сокращая новые запуски и непрофильные расходы.

Интерфакс, 9 октября

2. В МОСКВЕ И ПОДМОСКОВЬЕ ЧИСЛО ПРОДАЖ НОВОСТРОЕК УПАЛО НА 22%

Факт. По данным DataFlat, за январь—сентябрь в Московском регионе зарегистрировано 73,9 тыс. ДДУ и уступок — на 22% меньше, чем годом ранее. Оценочная выручка девелоперов сократилась на 10%, с 1,74 трлн до 1,56 трлн руб.

Средняя цена реализованного квадратного метра в сентябре достигла 419,3 тыс. руб., увеличившись на 17% год к году, средняя стоимость квартиры — 21,14 млн руб., плюс 16%. Доля ипотечных сделок выросла на шесть процентных пунктов, до 64%. Средние показатели могли измениться в том числе из-за структуры проданных объектов.

Почему это важно. Количество сделок снижается намного быстрее денежной выручки: застройщики компенсируют часть потерь более высокой стоимостью проданных лотов, но поток средств на эскроу все равно ослабевает.

Влияние. Покупателям стоит искать индивидуальные скидки в проектах с низкой распроданностью, не ориентируясь только на среднюю цену. Девелоперы и банки столкнутся с более медленным покрытием проектных кредитов, а агентствам придется работать с более длинным циклом сделки.

Интерфакс со ссылкой на DataFlat, 9 октября

3. СБЕР СОХРАНИЛ ДЛИННЫЕ СРОКИ СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКИ ТОЛЬКО ДЛЯ ЧАСТИ ОБЪЕКТОВ

Факт. С 9 октября Сбер сохраняет льготную ставку на срок до 30 лет при покупке новостроек у застройщиков — участников партнерской программы банка. Для объектов непартнерских компаний и готового вторичного жилья максимальный срок семейной ипотеки составляет 15 лет. При строительстве дома льготная ставка может действовать до 30 лет.

Это условия одного банка, а не новое общее правило программы.

Почему это важно. Ограничение срока до 15 лет резко повышает ежемесячный платеж. Возможность растянуть кредит до 30 лет поддержит доступность покупки, но одновременно направит спрос преимущественно в партнерские проекты.

Влияние. Покупателям необходимо сравнивать не только ставку, но и цену объекта, переплату и размер платежа. Девелоперам становится важнее участие в банковских партнерских программах, а непартнерские проекты могут столкнуться с дополнительным снижением спроса.

Рыночная ипотека при этом почти не дешевеет: на 7 октября средневзвешенная ставка составляла 18,74% для новостроек и 18,69% для вторичного жилья. Ключевая ставка Банка России остается на уровне 14%; следующее решение назначено на 23 октября.

4. КАЖДАЯ ЧЕТВЕРТАЯ ИНВЕСТИЦИЯ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ СВЯЗАНА СО СТРЕССОВЫМИ АКТИВАМИ

Факт. По предварительным данным Nikoliers, за девять месяцев объем инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент составил 840 млрд руб. — на 1% меньше, чем годом ранее. Без земли и девелоперских площадок вложения достигли 559 млрд руб., снизившись на 2,4%.

На стрессовые сделки — торги, продажу имущества ради погашения долгов и реализацию конфискованных активов — пришлось 229 млрд руб., или 27,2% вложений. Две трети этой суммы сформировал складской сегмент, прежде всего продажа бывших активов Raven Russia.

Инвестиции в офисы снизились на 33%, до 208 млрд руб.; в склады выросли на 95%, до 184 млрд руб.; в торговую недвижимость — на 30%, до 115 млрд руб. Крупные единичные сделки заметно влияют на эти показатели.

Почему это важно. Почти неизменный общий объем инвестиций не означает равномерной устойчивости рынка. Значительная часть капитала направляется в активы, продаваемые под давлением финансовых обстоятельств.

Влияние. Покупатели могут рассчитывать на дисконт, но принимают повышенные юридические, технические и арендные риски. Банкам и инвесторам необходимо отделять восстановление реального спроса от перераспределения крупных проблемных портфелей. Владельцам коммерческих объектов становится сложнее продавать активы без стабильного арендного потока.

Источник: ПРАЙМ со ссылкой на Nikoliers, 1 октября

СТРОИТЕЛЬСТВО, ДЕВЕЛОПЕРЫ И СТАВКИ

Новой значимой общероссийской статистики по вводу жилья, строительным запускам, разрешениям и наполнению эскроу-счетов за отчетный период не опубликовано.

Ключевая ставка Банка России на 2 октября составляет 14%. Следующее заседание назначено на 23 октября. Массового изменения рыночных ипотечных ставок крупнейшими банками за сутки не объявлено. Банк России · Календарь заседаний

ГЛАВНЫЙ ВЫВОД ДНЯ

Сентябрьская ипотечная статистика завышена срочным оформлением семейной ипотеки по прежним правилам. С октября рынок входит в более жесткий режим: массовому покупателю новостроек стало сложнее получить доступный кредит, а готовое жилье усиливает позиции за счет меньшей цены и возможности торга. В коммерческой недвижимости объем вложений формально стабилен, но его поддерживают крупные стрессовые сделки, а не широкое восстановление инвестиционного спроса.

НА ЧТО СМОТРЕТЬ ДАЛЬШЕ

выдачи семейной ипотеки в первые недели октября;

долю одобрений и отказы семьям с одним и двумя детьми;

скидки и рассрочки застройщиков после сентябрьского всплеска продаж;

переток покупателей в «новую вторичку» и ИЖС;

изменение предложения и размера торга на вторичном рынке;

прохождение налогового законопроекта Минфина;

инвестиции в коммерческую недвижимость без крупнейших стрессовых сделок;

ставки рыночной ипотеки и данные по инфляции перед заседанием ЦБ 23 октября.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

Аналитическая справка за 1–2 октября 2026 года

Существенных новостей немного. Главные сигналы — предсказуемый всплеск семейной ипотеки перед изменением программы, усиление вторичного рынка и высокая доля проблемных активов в инвестициях в коммерческую недвижимость. Минфин также предложил изменить налогообложение доходов от продажи недвижимости.

1. ПЕРЕД РЕФОРМОЙ СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКИ ВЫДАЧИ ВТБ ВЫРОСЛИ БОЛЕЕ ЧЕМ ВДВОЕ

Факт. В сентябре ВТБ выдал по семейной ипотеке более 3,4 тыс. кредитов почти на 23 млрд руб. Количество и объем выдач более чем вдвое превысили августовские показатели. У Сбера сентябрьский объем достиг максимальных в 2026 году 302,8 млрд руб.

Банковская статистика отражает ажиотаж перед 1 октября, когда вступили в силу дифференцированные ставки семейной ипотеки, а не устойчивое улучшение доступности жилья.

Почему это важно. Значительная часть осеннего спроса была перенесена на сентябрь. Поэтому возможное резкое падение выдач в октябре нельзя автоматически считать обвалом рынка: сравнение будет происходить с искусственно завышенной базой.

Влияние. Семьи с одним и двумя детьми столкнутся с более высокой ставкой и платежом. Застройщикам потребуются скидки, рассрочки и более доступные лоты. Банкам придется конкурировать за рыночных заемщиков, а агентствам — заново пересчитывать финансовую модель покупки для клиентов, получивших одобрение до реформы, но не заключивших договор.

Источник: РБК со ссылкой на ВТБ и Сбер, 2 октября

2. ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК РАСТЕТ БЫСТРЕЕ ПЕРВИЧНОГО

Факт. Согласно отраслевой оценке, опубликованной «Российской газетой», за январь—август продажи вторичного жилья увеличились на 28% год к году, тогда как продажи новостроек — только на 1%. Одновременно количество квартир в экспозиции на вторичном рынке сократилось примерно на треть.

Одна из причин — рост предложения «новой вторички»: квартир в недавно сданных домах. В Башкирии и Ленинградской области такое жилье в среднем оказалось на 13% дешевле квартир в строящихся проектах.

Данные не являются единой статистикой Росреестра по всем регионам, поэтому показывают направление рынка, но не позволяют точно измерить количество сделок.

Почему это важно. Готовые квартиры все активнее конкурируют с новостройками по цене, сроку заселения и возможности торга. После ужесточения семейной ипотеки этот процесс может ускориться.

Влияние. Продавцы ликвидного готового жилья получают больше потенциальных покупателей, но сокращение предложения может ограничить выбор. Девелоперам придется обосновывать ценовую премию новостроек. Агентствам особенно важно сравнивать сопоставимые квартиры в новых и недавно сданных домах, включая ремонт, ипотечный платеж и срок заселения.

«Российская газета», 1 октября · Изложение РБК

3. МИНФИН ПРЕДЛОЖИЛ ПОВЫСИТЬ НДФЛ ПРИ ЧАСТИ ПРОДАЖ НЕДВИЖИМОСТИ

Факт. Минфин разработал проект поправок, по которому облагаемый доход от продажи недвижимости предлагается суммировать с зарплатой и другими доходами гражданина. Вместо отдельной шкалы 13–15% будет применяться общая прогрессивная шкала от 13% до 22%.

Изменения могут вступить в силу с 1 января 2027 года, но пока не приняты. Освобождение после минимального срока владения — обычно пяти лет, а в отдельных случаях трех — сохраняется. При продаже ранее купленной квартиры налог по-прежнему рассчитывается с учетом документально подтвержденных расходов на ее приобретение.

Почему это важно. У продавцов с высокой прибылью от сделки или значительным дополнительным доходом налоговая нагрузка может увеличиться. В приведенном консультантами примере при налогооблагаемой прибыли 30 млн руб. налог возрастает с 4,45 млн до 5,4 млн руб.

Влияние. Часть собственников может перенести продажу за пределы минимального срока владения либо заложить налог в цену. Агентствам потребуется заранее рассчитывать налоговую базу и предупреждать клиентов, что цена квартиры и облагаемый доход — не одно и то же.

Источник: РБК, 2 октября

Почему это важно. Финансовое напряжение распространяется по всей строительной цепочке. Даже устойчивый девелопер может столкнуться с остановкой работ из-за банкротства генподрядчика или поставщика.

Влияние. Деньги покупателей новостроек защищены эскроу-счетами, однако риск переноса сроков сохраняется. Застройщикам придется создавать резервы и быстрее заменять подрядчиков, банкам — усиливать строительный мониторинг, покупателям и агентствам — проверять не только бренд девелопера, но и фактические темпы работ.

Источник: РБК со ссылкой на «Контур.Фокус» и «Коммерсантъ», 25 сентября

4. ОБСУЖДАЕТСЯ ЕДИНЫЙ РЕЕСТР РИЕЛТОРОВ

Факт. Торгово-промышленная палата сформировала рабочую группу по созданию единого реестра агентств недвижимости и аттестованных специалистов. Предлагается включать в профиль квалификацию, опыт и деловую репутацию, а также предоставить участникам доступ к части сведений ЕГРН.

Это пока концепция: законопроект не внесен, реестр не создан, запрета на работу незарегистрированных риелторов нет.

Почему это важно. В случае реализации инициатива может впервые установить единые требования к квалификации и прозрачности посредников на рынке недвижимости.

Влияние. Крупные и профессиональные агентства могут получить конкурентное преимущество и расширенный доступ к данным. Частным брокерам, вероятно, потребуется подтверждение квалификации. До появления законопроекта менять бизнес-процессы преждевременно, но агентствам стоит следить за требованиями к аттестации и раскрытию информации.

Источник: РБК, 25 сентября

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Новой общероссийской статистики по офисам, складам и торговым центрам за сутки не опубликовано. Из крупных сделок выделяется аренда около 8,75 тыс. кв. м в московском бизнес-центре «Лефорт» структурой, связанной с Ростехом. Информация основана на данных консультантов и официально сторонами не подтверждена, поэтому ее нельзя считать самостоятельным признаком восстановления офисного спроса. «Ведомости», 25 сентября

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК, СТАВКИ И БАНКИ

Свежей надежной общероссийской статистики по ценам и зарегистрированным сделкам на вторичном рынке за последние сутки нет.

Ключевая ставка Банка России остается на уровне 14%, следующее заседание назначено на 23 октября. Массового пересмотра рыночных ипотечных ставок крупнейшие банки за сутки не объявили. Банк России · Календарь заседаний

ГЛАВНЫЙ ВЫВОД ДНЯ

Изменение семейной ипотеки резко сужает доступность льготного кредита для семей с одним и двумя детьми — основной аудитории массовых новостроек. Реформа проводится на фоне слабой распроданности 34,7 млн кв. м строящегося жилья и роста банкротств в строительной цепочке. После краткого всплеска сделок перед 1 октября рынок, вероятно, столкнется с охлаждением спроса, усилением скидок и перетоком части покупателей во вторичное жилье, ИЖС и аренду.

НА ЧТО СМОТРЕТЬ ДАЛЬШЕ

успеют ли банки заключить уже одобренные договоры до 1 октября;

объем заявок и сделок в первые недели после изменения семейной ипотеки;

дополнительные разъяснения о 15-летнем сроке субсидирования;

скидки и рассрочки в проектах с низкой распроданностью;

наполнение эскроу-счетов и переносы новых запусков;

банкротства именно жилищных застройщиков отдельно от подрядчиков;

переток спроса на вторичный рынок, ИЖС и аренду;

подготовку законопроекта о реестре риелторов;

реакцию банковских ставок на инфляцию перед заседанием ЦБ 23 октября.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

Аналитическая справка за 25 сентября 2026 года

Главное событие суток — крупнейшая перенастройка семейной ипотеки за последние годы. Новые условия вступят в силу уже 1 октября и могут заметно перераспределить спрос между новостройками, вторичным жильем, ИЖС и арендой. Одновременно усиливаются риски недостаточной распроданности проектов и финансовые проблемы строительных компаний.

1. СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА СТАНЕТ ДИФФЕРЕНЦИРОВАННОЙ

Факт. Минфин утвердил новые параметры семейной ипотеки для кредитных договоров, заключенных с 1 октября 2026 года. Ставка и лимит кредита будут зависеть от количества детей и региона. Во всех категориях хотя бы один ребенок должен быть младше семи лет.

В большинстве регионов условия составят:

один ребенок — 10%, до 6 млн руб.;

двое — 8%, до 8 млн руб.;

трое — 6%, до 10 млн руб.;

четверо — 4%, до 10 млн руб.;

пятеро и более — 2%, до 10 млн руб.

В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставки составят соответственно 12%, 10%, 8%, 6% и 4%, а лимиты — 12, 15 и до 18 млн руб. Предельный срок государственного субсидирования сокращается до 15 лет.

Для ИЖС ставка 6% сохраняется независимо от региона и количества детей. Чтобы воспользоваться прежними условиями, необходимо подписать кредитный договор до 1 октября: одного одобрения банка недостаточно.

Почему это важно. Для основной массы семей с одним или двумя детьми льготная ипотека существенно подорожает. По расчетам РБК, платеж по кредиту 12 млн руб. на 15 лет в столичных регионах вырастет примерно со 101 тыс. до 144 тыс. руб. при одном ребенке и до 129 тыс. руб. при двух.

Влияние. До 1 октября вероятен кратковременный всплеск оформления сделок, после чего спрос на новостройки может снизиться. Покупатели будут чаще выбирать меньшую площадь, готовое жилье, ИЖС или аренду. Банкам придется оперативно пересчитывать одобренные заявки, застройщикам — увеличивать скидки и рассрочки, а агентствам — предупреждать клиентов, что предварительное одобрение не фиксирует прежнюю ставку.

Минфин России, 24 сентября · Подробные параметры — РБК · Разъяснение о переходном периоде · Расчет платежей

2. ПОЧТИ ТРЕТЬ СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ ИМЕЕТ РИСК НЕДОСТАТОЧНОЙ РАСПРОДАННОСТИ

Факт. По данным ДОМ.РФ, к началу сентября продажи с учетом строительной готовности отставали от нормативного уровня более чем на 40% в проектах общей площадью 34,7 млн кв. м. Это 29% всего строящегося жилья и на 0,7 млн кв. м больше, чем месяцем ранее.

Почти половина такого объема сосредоточена в десяти крупнейших строительных регионах. В Москве к зоне риска отнесено 2,8 млн кв. м, Краснодарском крае — 2,7 млн, Московской области — 1,9 млн. Срок реализации нераспроданного предложения в Краснодарском крае достиг 5,6 года при уровне свыше 3,5 года, который ДОМ.РФ считает сигналом возможного избытка.

Это показатель темпа продаж, а не перечень проблемных или замороженных домов.

Почему это важно. Ужесточение семейной ипотеки происходит в момент, когда значительная часть проектов уже продается медленнее графика строительства. Это повышает зависимость застройщиков от проектного финансирования и собственных средств.

Влияние. В проектах с низкой распроданностью покупатели могут получить дополнительные скидки, но должны проверять темпы строительства и финансовую устойчивость девелопера. Банки будут строже контролировать наполнение эскроу-счетов, а застройщики — переносить запуски, увеличивать сроки и сокращать новые очереди.

Источник: РБК со ссылкой на ДОМ.РФ, 25 сентября

3. ЧИСЛО БАНКРОТСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ВЫРОСЛО НА 41%

Факт. По данным «Контур.Фокуса», количество дел о банкротстве строительных компаний за год увеличилось на 41%. В июне—сентябре их число выросло почти на 30%, примерно до 1,4 тыс.

Статистика учитывает широкий круг организаций со строительными кодами деятельности — не только застройщиков жилья, работающих через эскроу. Основной прирост приходится на региональные компании и подрядчиков.

В 16 городах-миллионниках количество ПВЗ выросло только на 12% против 38% годом ранее. Участники рынка связывают замедление с насыщением крупных городов, ростом аренды и оплаты труда, а также снижением доходности отдельных точек.

Почему это важно. ПВЗ были одним из наиболее быстрорастущих источников спроса на небольшие помещения первых этажей. Замедление их экспансии ограничит поглощение новых коммерческих площадей.

Влияние. Владельцам помещений станет сложнее рассчитывать на постоянный приток арендаторов из электронной торговли. Наиболее уязвимы объекты с высокой ставкой и несколькими конкурирующими ПВЗ поблизости. Для арендаторов усиливаются возможности торга, а девелоперам жилых комплексов важно не завышать планируемую долю помещений под пункты выдачи.

Источник: «Коммерсантъ», 11 сентября

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК И ДРУГИЕ СЕГМЕНТЫ

Новой надежной общероссийской статистики по зарегистрированным сделкам и ценам вторичного жилья, вводу и запускам строительства, офисам, складам и торговым центрам за отчетный период не опубликовано. Крупнейшие банки после решения ЦБ пока не объявили массового изменения ипотечных ставок. Утвержденных поправок к семейной ипотеке также нет.

ГЛАВНЫЙ ВЫВОД ДНЯ

Пауза Банка России означает продление периода дорогого финансирования. Быстрого восстановления рыночной ипотеки и массового спроса ждать не приходится. При этом цены могут не снижаться вслед за продажами: девелоперы сокращают доступное предложение и используют рассрочки, а коммерческий рынок постепенно теряет прежние быстрорастущие категории арендаторов.

НА ЧТО СМОТРЕТЬ ДАЛЬШЕ

первые изменения ипотечных ставок банков после решения ЦБ;

фактические скидки и рассрочки в новостройках;

утверждение правил рассрочки и учета долгов покупателей;

наполнение эскроу-счетов при падении продаж;

официальные параметры семейной ипотеки;

сентябрьские сделки на вторичном рынке;

закрытия и переносы ПВЗ в насыщенных локациях;

данные ЦБ об инфляции перед заседанием 23 октября.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

Аналитическая справка за 11–12 сентября 2026 года

Главное событие — Банк России остановил цикл снижения ключевой ставки. Это уменьшает вероятность быстрого удешевления рыночной ипотеки. Новых общероссийских данных по вторичному рынку, строительству и инвестициям в коммерческую недвижимость немного.

1. БАНК РОССИИ СОХРАНИЛ КЛЮЧЕВУЮ СТАВКУ НА УРОВНЕ 14%

Факт. 11 сентября Банк России впервые с апреля 2025 года не стал снижать ставку, сохранив ее на уровне 14%. Регулятор сообщил об усилении ценового давления: устойчивый рост цен оценивается в 5–6% в годовом выражении, годовая инфляция на 7 сентября — в 6,3%.

ЦБ повысил оценку проинфляционных рисков и ожидает инфляцию в пределах 6–7% по итогам 2026 года. Следующее заседание состоится 23 октября.

Почему это важно. Пауза показывает, что дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики может идти медленнее, чем рассчитывали участники рынка. Стоимость длинных кредитов для покупателей и девелоперов останется высокой.

Влияние. Средние рыночные ипотечные ставки сейчас находятся около 18,7%. Опрошенные РБК аналитики ожидают их сохранения либо снижения не более чем на 0,2–0,3 процентного пункта в ближайший месяц — это прогноз, а не объявленное решение банков. Массового восстановления покупательской способности на вторичном рынке пока не ожидается; новостройки продолжат зависеть от льготных программ, скидок и рассрочек.

Решение Банка России, 11 сентября · Оценка последствий для ипотеки — РБК

2. ПРОДАЖИ МАССОВЫХ НОВОСТРОЕК МОСКВЫ УПАЛИ ДО МИНИМУМА С 2017 ГОДА

Факт. По данным «Метриума», в августе в московских новостройках массового сегмента зарегистрировано около 900 ДДУ — на 27% меньше, чем в июле, и на 59% меньше год к году.

Одновременно средняя цена предложения выросла за месяц на 1%, за год — на 17%, до 426,6 тыс. руб. за кв. м. Предложение сократилось на 31% год к году, до 9,3 тыс. квартир в 73 проектах. Данные относятся только к Москве и не описывают весь российский рынок.

Почему это важно. Падение количества сделок не привело к снижению средней цены: с рынка одновременно исчезает часть наиболее доступного предложения. Это подтверждает, что высокие цены могут сохраняться даже при слабом спросе, если девелоперы ограничивают новые запуски и экспозицию.

Влияние. Покупатели сталкиваются с меньшим выбором действительно доступных квартир, а не обязательно с выгодными скидками. Застройщики сохраняют цену, но теряют темп продаж и поступления на эскроу. Банкам придется внимательнее оценивать распроданность проектов, агентствам — сравнивать московские варианты с Подмосковьем и вторичным рынком.

Источник: РБК со ссылкой на «Метриум», 11 сентября

3. ЦБ УТОЧНИЛ ВОЗМОЖНУЮ СХЕМУ РАССРОЧКИ ОТ ЗАСТРОЙЩИКОВ

Факт. Эльвира Набиуллина сообщила, что в обсуждаемой модели рассрочки после ввода дома квартира должна оформляться в собственность покупателя, а застройщик получает право залога. При прекращении платежей взыскание может проходить по правилам, аналогичным ипотечным.

Законопроект Минстроя и Банка России пока не принят. Глава ЦБ также отметила, что отдельное регулирование взыскания может не потребоваться, поскольку соответствующие механизмы уже существуют в законодательстве.

Почему это важно. Рассрочка стала одним из главных заменителей дорогой ипотеки, но одновременно создает непрозрачную долговую нагрузку и риск неоплаты после передачи квартиры.

Влияние. Покупатель получит право собственности, но при нарушении графика сможет потерять квартиру. Застройщикам механизм обеспечит защиту требований, однако не устранит риск кассовых разрывов. Агентствам необходимо объяснять клиентам полную стоимость рассрочки, условия залога и последствия просрочки.

Источник: РБК, 11 сентября

4. РОСТ СЕТИ ПУНКТОВ ВЫДАЧИ ЗАКАЗОВ ЗАМЕДЛИЛСЯ

Факт. По данным «Яндекс Карт», в России работает около 260 тыс. пунктов выдачи заказов — на 25% больше, чем год назад. Годом ранее прирост составлял около 33%.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

Аналитическая справка за 29 августа 2026 года

За последние сутки существенных новостей было крайне мало. Единственная значимая новая тенденция — увеличение первоначального взноса по рыночной ипотеке. Свежей общероссийской статистики по продажам, ценам, строительству и коммерческой недвижимости не опубликовано.

1. БАНКИ И ЗАЕМЩИКИ УВЕЛИЧИВАЮТ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС

Факт. Опрос крупных ипотечных банков показал рост первоначального взноса по рыночным программам. В Банке ДОМ.РФ с мая по июль средний платеж увеличился на 0,24–1,27 млн руб. в зависимости от наличия созаемщика; июльский показатель стал максимальным с начала года. ПСБ фиксирует ежемесячный рост на 3–4%.

В Сбербанке средний первоначальный взнос по рыночной ипотеке достигал 3,3 млн руб., тогда как по программам господдержки составлял 2,2–2,4 млн руб. Особенно крупные взносы характерны для покупки вторичного жилья после продажи заемщиком прежней квартиры.

Это результаты опроса банков, а не единая официальная статистика всего рынка. Прогноз о возможном закреплении среднего взноса на уровне 32–35% к концу года является экспертной оценкой.

Почему это важно. При ставках около 18,7% увеличение собственных средств становится главным способом сократить размер кредита и ежемесячный платеж. Одновременно банки предпочитают заемщиков с меньшим отношением долга к стоимости жилья, ограничивая доступ к кредитам для покупателей без крупных накоплений.

Влияние. Вторичный рынок все сильнее зависит от альтернативных цепочек — сначала продажи имеющегося жилья, затем покупки нового объекта. Это может поддержать число взаимосвязанных сделок, но сужает круг покупателей первой квартиры. Продавцам и агентствам придется учитывать более длительную подготовку сделок, а застройщикам — конкурировать за клиентов с накоплениями скидками и программами оплаты. Банки сохранят осторожные требования к заемщикам.

Источник: «Коммерсантъ», публикация от 28 августа 2026 года, 19:58

ДРУГИЕ СЕГМЕНТЫ

Новых подтвержденных общероссийских данных по ценам и сделкам на первичном и вторичном рынках, новым запускам жилья, вводу объектов, офисам, складам, торговым центрам и инвестиционным сделкам за отчетный период не опубликовано.

Банк России не принимал нового решения по ключевой ставке; она остается на уровне 14%. Следующее заседание запланировано на 11 сентября. Массового пересмотра ипотечных ставок крупнейшими банками, утвержденных изменений государственных программ или новых федеральных норм для рынка недвижимости также не объявлено. Банк России

ГЛАВНЫЙ ВЫВОД ДНЯ

Снижение ипотечных ставок пока не возвращает на рынок массового заемщика. Оживление обеспечивают преимущественно домохозяйства с крупными накоплениями или уже имеющейся недвижимостью. Поэтому доступность кредита остается низкой, даже если объем рыночной ипотеки постепенно растет: фактическим барьером становится не только процентная ставка, но и размер первоначального взноса.

НА ЧТО СМОТРЕТЬ ДАЛЬШЕ

средний первоначальный взнос и доля отказов по рыночной ипотеке;

динамика альтернативных сделок на вторичном рынке;

начнут ли банки снижать фактические, а не рекламные ставки;

решение Банка России 11 сентября;

августовская статистика продаж новостроек и готового жилья;

новые запуски девелоперских проектов осенью;

данные о вакантности и арендных ставках в коммерческой недвижимости.

Факт. По совместному исследованию «НДВ Супермаркет Недвижимости» и ГК Dars, доля встроенной коммерции в общей площади новых жилых комплексов городов-миллионников без учета Москвы выросла с 3,5% в 2021 году до 8% в 2026-м.

Ожидаемый ввод таких помещений увеличился с 588 тыс. до 1,2 млн кв. м. Коммерческие площади сейчас предусмотрены примерно в четырех из пяти новых ЖК.

Это исследование участников рынка, а не официальная статистика Росстата.

Почему это важно. Девелоперы все чаще продают не отдельные дома, а полноценные кварталы с магазинами, кафе и услугами. Одновременно быстро растет предложение помещений на первых этажах.

Влияние. Для жителей развитая инфраструктура повышает привлекательность комплекса. Для инвесторов рост предложения означает усиление конкуренции: наличие коммерческого помещения в новом ЖК еще не гарантирует арендатора. Критичны заселенность района, пешеходный трафик, площадь, назначение и расположение входа.

Источник: CRE, 28 августа 2026 года

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ, ИПОТЕКА И РЕГУЛИРОВАНИЕ

Новой общероссийской статистики по ценам и сделкам на вторичном рынке за сутки не опубликовано. Сообщения о ценах отдельных районов Москвы не отражают ситуацию по стране и в сводку не включены.

Банк России не принимал нового решения по ключевой ставке. Массового пересмотра ипотечных ставок банками, утвержденных изменений семейной ипотеки или вступивших в силу федеральных норм для рынка недвижимости также не было.

ГЛАВНЫЙ ВЫВОД ДНЯ

Финансовая отчетность крупных застройщиков показывает, что слабый спрос уже отражается не только на количестве сделок, но и на прибыли, денежных потоках и инвестиционных планах компаний. Девелоперы переходят от стратегии быстрого роста к сохранению ликвидности. Это означает меньше новых запусков, более осторожное проектное финансирование и усиление различий между устойчивыми и уязвимыми проектами.

НА ЧТО СМОТРЕТЬ ДАЛЬШЕ

отчетность других крупнейших девелоперов за первое полугодие;

долговая нагрузка и наполнение эскроу-счетов «Самолета»;

сокращение или изменение условий рассрочек;

объем новых проектов, выводимых на рынок осенью;

фактические скидки в проектах со слабыми продажами;

снижение реальных ипотечных ставок;

решение Банка России по ключевой ставке 11 сентября;

вакантность коммерческих помещений в новых жилых комплексах.