Этажи

Условия Сбера — Интерфакс, 8 октября · Обзор ставок ДОМ.РФ, 9 октября · Банк России

4. ЗАЯВЛЕННЫЙ ОБЪЕМ НОВЫХ ОФИСОВ МОСКВЫ УТРОИТСЯ

Прогноз. В 2026–2030 годах девелоперы планируют ввести в Москве 7,3 млн кв. м офисов — втрое больше, чем за предыдущие пять лет. Около 62% площадей сосредоточено между ТТК и МКАД, более половины реализуется в рамках городских программ.

Это заявленный портфель, а не гарантированный ввод: CORE.XP оценивает реально достижимый объем примерно в 5,6 млн кв. м.

Почему это важно. Даже частичная реализация планов усилит конкуренцию между новыми деловыми районами и существующими бизнес-центрами. Качество транспортной и городской инфраструктуры станет критичнее самого объема строительства.

Влияние. Будущие арендаторы получат более широкий выбор, но собственники устаревающих зданий могут столкнуться с оттоком спроса. Девелоперам и банкам необходимо учитывать риск переноса сроков и более медленного заполнения проектов за пределами сложившихся деловых кластеров.

Интерфакс, 9 октября · исследование CORE.XP

5. ОГРАНИЧЕНИЯ НА СТРОИТЕЛЬСТВО В ЗОНАХ ПОДТОПЛЕНИЯ МОГУТ СМЯГЧИТЬ

Обсуждение. Участники рынка готовят предложения по изменению Водного кодекса, чтобы снять часть ограничений на строительство рядом с водоемами. По ранее приведенной Минстроем оценке, действующие с 4 августа нормы затрагивают 74 млн кв. м недвижимости, включая 65 млн кв. м строящегося жилья.

Поправки пока не внесены и не приняты. Ожидание их рассмотрения до конца года является прогнозом Клуба инвесторов Москвы.

Почему это важно. Сохранение действующей редакции может остановить или усложнить большое число проектов, потребовать защитных сооружений и пересмотра градостроительной документации.

Влияние. Покупателям и банкам следует проверять расположение проекта относительно официальных зон затопления. Девелоперам нельзя закладывать смягчение правил в финансовую модель до появления текста законопроекта.

Интерфакс, 9 октября

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК И ДРУГИЕ СЕГМЕНТЫ

Новой надежной общероссийской статистики по ценам и зарегистрированным сделкам вторичного жилья, складской и торговой недвижимости за последние сутки не опубликовано. Массового снижения рыночных ипотечных ставок крупнейшими банками также не произошло.

ГЛАВНЫЙ ВЫВОД ДНЯ

Слабый спрос начинает превращаться из проблемы продаж в проблему финансовой устойчивости девелоперов. Банки и Минстрой переходят к точечному контролю крупных компаний и отдельных строек, тогда как покупательская активность все сильнее зависит от льготной ипотеки и партнерских программ. В коммерческом сегменте, напротив, формируется риск избыточного будущего предложения офисов.

НА ЧТО СМОТРЕТЬ ДАЛЬШЕ

параметры банковского плана стабилизации крупного застройщика и перечень затронутых проектов;

соблюдение сроков строительства и использование дополнительных кредитных лимитов;

октябрьские выдачи семейной ипотеки после сентябрьского опережающего спроса;

распространение модели Сбера на другие банки;

продажи и наполнение эскроу-счетов в четвертом квартале;

фактические цены сделок и скидки в новостройках;

текст поправок к Водному кодексу;

решение Банка России по ключевой ставке 23 октября;

переносы сроков и предварительное заполнение новых офисных проектов.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

Аналитическая справка за 8–9 октября 2026 года

Главный сигнал суток — усиление финансового давления на жилищных застройщиков: Минстрой публично подключил банки к предотвращению остановки проблемных проектов. Одновременно продажи новостроек в крупнейшей агломерации снижаются быстрее выручки, а рыночная ипотека остается почти на пять процентных пунктов дороже ключевой ставки.

1. МИНСТРОЙ ПРИЗВАЛ БАНКИ ПОДДЕРЖАТЬ КРУПНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ

Факт. На совещании с девелоперами, региональными властями, банками-кредиторами и ФНС рассматривалась ситуация одного из крупнейших российских застройщиков. Минстрой сообщил, что Сбер совместно с другими кредиторами готовит план стабилизации компании, а остальным банкам поручено мобилизовать ресурсы для поддержки крупных строительных организаций.

Дополнительные кредитные лимиты должны направляться исключительно на текущие строительные работы. Для проектов с риском нарушения сроков введен усиленный мониторинг. Компания официально не названа; это пока не объявление государственной финансовой помощи и не сообщение о дефолте.

Почему это важно. Сам факт превентивного вмешательства ведомства подтверждает, что дорогие кредиты и слабые продажи уже создают риски не только для небольших, но и для системно значимых девелоперов.

Влияние. Для покупателей приоритетом становится проверка темпов конкретной стройки, даже если средства размещены на эскроу. Банки могут чаще реструктурировать долг и ограничивать использование новых кредитных линий. Застройщикам придется направлять денежный поток на завершение объектов, сокращая новые запуски и непрофильные расходы.

Интерфакс, 9 октября

2. В МОСКВЕ И ПОДМОСКОВЬЕ ЧИСЛО ПРОДАЖ НОВОСТРОЕК УПАЛО НА 22%

Факт. По данным DataFlat, за январь—сентябрь в Московском регионе зарегистрировано 73,9 тыс. ДДУ и уступок — на 22% меньше, чем годом ранее. Оценочная выручка девелоперов сократилась на 10%, с 1,74 трлн до 1,56 трлн руб.

Средняя цена реализованного квадратного метра в сентябре достигла 419,3 тыс. руб., увеличившись на 17% год к году, средняя стоимость квартиры — 21,14 млн руб., плюс 16%. Доля ипотечных сделок выросла на шесть процентных пунктов, до 64%. Средние показатели могли измениться в том числе из-за структуры проданных объектов.

Почему это важно. Количество сделок снижается намного быстрее денежной выручки: застройщики компенсируют часть потерь более высокой стоимостью проданных лотов, но поток средств на эскроу все равно ослабевает.

Влияние. Покупателям стоит искать индивидуальные скидки в проектах с низкой распроданностью, не ориентируясь только на среднюю цену. Девелоперы и банки столкнутся с более медленным покрытием проектных кредитов, а агентствам придется работать с более длинным циклом сделки.

Интерфакс со ссылкой на DataFlat, 9 октября

3. СБЕР СОХРАНИЛ ДЛИННЫЕ СРОКИ СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКИ ТОЛЬКО ДЛЯ ЧАСТИ ОБЪЕКТОВ

Факт. С 9 октября Сбер сохраняет льготную ставку на срок до 30 лет при покупке новостроек у застройщиков — участников партнерской программы банка. Для объектов непартнерских компаний и готового вторичного жилья максимальный срок семейной ипотеки составляет 15 лет. При строительстве дома льготная ставка может действовать до 30 лет.

Это условия одного банка, а не новое общее правило программы.

Почему это важно. Ограничение срока до 15 лет резко повышает ежемесячный платеж. Возможность растянуть кредит до 30 лет поддержит доступность покупки, но одновременно направит спрос преимущественно в партнерские проекты.

Влияние. Покупателям необходимо сравнивать не только ставку, но и цену объекта, переплату и размер платежа. Девелоперам становится важнее участие в банковских партнерских программах, а непартнерские проекты могут столкнуться с дополнительным снижением спроса.

Рыночная ипотека при этом почти не дешевеет: на 7 октября средневзвешенная ставка составляла 18,74% для новостроек и 18,69% для вторичного жилья. Ключевая ставка Банка России остается на уровне 14%; следующее решение назначено на 23 октября.

4. КАЖДАЯ ЧЕТВЕРТАЯ ИНВЕСТИЦИЯ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ СВЯЗАНА СО СТРЕССОВЫМИ АКТИВАМИ

Факт. По предварительным данным Nikoliers, за девять месяцев объем инвестиций в коммерческую недвижимость и площадки под девелопмент составил 840 млрд руб. — на 1% меньше, чем годом ранее. Без земли и девелоперских площадок вложения достигли 559 млрд руб., снизившись на 2,4%.

На стрессовые сделки — торги, продажу имущества ради погашения долгов и реализацию конфискованных активов — пришлось 229 млрд руб., или 27,2% вложений. Две трети этой суммы сформировал складской сегмент, прежде всего продажа бывших активов Raven Russia.

Инвестиции в офисы снизились на 33%, до 208 млрд руб.; в склады выросли на 95%, до 184 млрд руб.; в торговую недвижимость — на 30%, до 115 млрд руб. Крупные единичные сделки заметно влияют на эти показатели.

Почему это важно. Почти неизменный общий объем инвестиций не означает равномерной устойчивости рынка. Значительная часть капитала направляется в активы, продаваемые под давлением финансовых обстоятельств.

Влияние. Покупатели могут рассчитывать на дисконт, но принимают повышенные юридические, технические и арендные риски. Банкам и инвесторам необходимо отделять восстановление реального спроса от перераспределения крупных проблемных портфелей. Владельцам коммерческих объектов становится сложнее продавать активы без стабильного арендного потока.

Источник: ПРАЙМ со ссылкой на Nikoliers, 1 октября

СТРОИТЕЛЬСТВО, ДЕВЕЛОПЕРЫ И СТАВКИ

Новой значимой общероссийской статистики по вводу жилья, строительным запускам, разрешениям и наполнению эскроу-счетов за отчетный период не опубликовано.

Ключевая ставка Банка России на 2 октября составляет 14%. Следующее заседание назначено на 23 октября. Массового изменения рыночных ипотечных ставок крупнейшими банками за сутки не объявлено. Банк России · Календарь заседаний

ГЛАВНЫЙ ВЫВОД ДНЯ

Сентябрьская ипотечная статистика завышена срочным оформлением семейной ипотеки по прежним правилам. С октября рынок входит в более жесткий режим: массовому покупателю новостроек стало сложнее получить доступный кредит, а готовое жилье усиливает позиции за счет меньшей цены и возможности торга. В коммерческой недвижимости объем вложений формально стабилен, но его поддерживают крупные стрессовые сделки, а не широкое восстановление инвестиционного спроса.

НА ЧТО СМОТРЕТЬ ДАЛЬШЕ

выдачи семейной ипотеки в первые недели октября;

долю одобрений и отказы семьям с одним и двумя детьми;

скидки и рассрочки застройщиков после сентябрьского всплеска продаж;

переток покупателей в «новую вторичку» и ИЖС;

изменение предложения и размера торга на вторичном рынке;

прохождение налогового законопроекта Минфина;

инвестиции в коммерческую недвижимость без крупнейших стрессовых сделок;

ставки рыночной ипотеки и данные по инфляции перед заседанием ЦБ 23 октября.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

Аналитическая справка за 1–2 октября 2026 года

Существенных новостей немного. Главные сигналы — предсказуемый всплеск семейной ипотеки перед изменением программы, усиление вторичного рынка и высокая доля проблемных активов в инвестициях в коммерческую недвижимость. Минфин также предложил изменить налогообложение доходов от продажи недвижимости.

1. ПЕРЕД РЕФОРМОЙ СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКИ ВЫДАЧИ ВТБ ВЫРОСЛИ БОЛЕЕ ЧЕМ ВДВОЕ

Факт. В сентябре ВТБ выдал по семейной ипотеке более 3,4 тыс. кредитов почти на 23 млрд руб. Количество и объем выдач более чем вдвое превысили августовские показатели. У Сбера сентябрьский объем достиг максимальных в 2026 году 302,8 млрд руб.

Банковская статистика отражает ажиотаж перед 1 октября, когда вступили в силу дифференцированные ставки семейной ипотеки, а не устойчивое улучшение доступности жилья.

Почему это важно. Значительная часть осеннего спроса была перенесена на сентябрь. Поэтому возможное резкое падение выдач в октябре нельзя автоматически считать обвалом рынка: сравнение будет происходить с искусственно завышенной базой.

Влияние. Семьи с одним и двумя детьми столкнутся с более высокой ставкой и платежом. Застройщикам потребуются скидки, рассрочки и более доступные лоты. Банкам придется конкурировать за рыночных заемщиков, а агентствам — заново пересчитывать финансовую модель покупки для клиентов, получивших одобрение до реформы, но не заключивших договор.

Источник: РБК со ссылкой на ВТБ и Сбер, 2 октября

2. ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК РАСТЕТ БЫСТРЕЕ ПЕРВИЧНОГО

Факт. Согласно отраслевой оценке, опубликованной «Российской газетой», за январь—август продажи вторичного жилья увеличились на 28% год к году, тогда как продажи новостроек — только на 1%. Одновременно количество квартир в экспозиции на вторичном рынке сократилось примерно на треть.

Одна из причин — рост предложения «новой вторички»: квартир в недавно сданных домах. В Башкирии и Ленинградской области такое жилье в среднем оказалось на 13% дешевле квартир в строящихся проектах.

Данные не являются единой статистикой Росреестра по всем регионам, поэтому показывают направление рынка, но не позволяют точно измерить количество сделок.

Почему это важно. Готовые квартиры все активнее конкурируют с новостройками по цене, сроку заселения и возможности торга. После ужесточения семейной ипотеки этот процесс может ускориться.

Влияние. Продавцы ликвидного готового жилья получают больше потенциальных покупателей, но сокращение предложения может ограничить выбор. Девелоперам придется обосновывать ценовую премию новостроек. Агентствам особенно важно сравнивать сопоставимые квартиры в новых и недавно сданных домах, включая ремонт, ипотечный платеж и срок заселения.

«Российская газета», 1 октября · Изложение РБК

3. МИНФИН ПРЕДЛОЖИЛ ПОВЫСИТЬ НДФЛ ПРИ ЧАСТИ ПРОДАЖ НЕДВИЖИМОСТИ

Факт. Минфин разработал проект поправок, по которому облагаемый доход от продажи недвижимости предлагается суммировать с зарплатой и другими доходами гражданина. Вместо отдельной шкалы 13–15% будет применяться общая прогрессивная шкала от 13% до 22%.

Изменения могут вступить в силу с 1 января 2027 года, но пока не приняты. Освобождение после минимального срока владения — обычно пяти лет, а в отдельных случаях трех — сохраняется. При продаже ранее купленной квартиры налог по-прежнему рассчитывается с учетом документально подтвержденных расходов на ее приобретение.

Почему это важно. У продавцов с высокой прибылью от сделки или значительным дополнительным доходом налоговая нагрузка может увеличиться. В приведенном консультантами примере при налогооблагаемой прибыли 30 млн руб. налог возрастает с 4,45 млн до 5,4 млн руб.

Влияние. Часть собственников может перенести продажу за пределы минимального срока владения либо заложить налог в цену. Агентствам потребуется заранее рассчитывать налоговую базу и предупреждать клиентов, что цена квартиры и облагаемый доход — не одно и то же.

Источник: РБК, 2 октября