РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ
Аналитическая справка за 1–2 октября 2026 года
Существенных новостей немного. Главные сигналы — предсказуемый всплеск семейной ипотеки перед изменением программы, усиление вторичного рынка и высокая доля проблемных активов в инвестициях в коммерческую недвижимость. Минфин также предложил изменить налогообложение доходов от продажи недвижимости.
1. ПЕРЕД РЕФОРМОЙ СЕМЕЙНОЙ ИПОТЕКИ ВЫДАЧИ ВТБ ВЫРОСЛИ БОЛЕЕ ЧЕМ ВДВОЕ
Факт. В сентябре ВТБ выдал по семейной ипотеке более 3,4 тыс. кредитов почти на 23 млрд руб. Количество и объем выдач более чем вдвое превысили августовские показатели. У Сбера сентябрьский объем достиг максимальных в 2026 году 302,8 млрд руб.
Банковская статистика отражает ажиотаж перед 1 октября, когда вступили в силу дифференцированные ставки семейной ипотеки, а не устойчивое улучшение доступности жилья.
Почему это важно. Значительная часть осеннего спроса была перенесена на сентябрь. Поэтому возможное резкое падение выдач в октябре нельзя автоматически считать обвалом рынка: сравнение будет происходить с искусственно завышенной базой.
Влияние. Семьи с одним и двумя детьми столкнутся с более высокой ставкой и платежом. Застройщикам потребуются скидки, рассрочки и более доступные лоты. Банкам придется конкурировать за рыночных заемщиков, а агентствам — заново пересчитывать финансовую модель покупки для клиентов, получивших одобрение до реформы, но не заключивших договор.
Источник: РБК со ссылкой на ВТБ и Сбер, 2 октября
2. ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК РАСТЕТ БЫСТРЕЕ ПЕРВИЧНОГО
Факт. Согласно отраслевой оценке, опубликованной «Российской газетой», за январь—август продажи вторичного жилья увеличились на 28% год к году, тогда как продажи новостроек — только на 1%. Одновременно количество квартир в экспозиции на вторичном рынке сократилось примерно на треть.
Одна из причин — рост предложения «новой вторички»: квартир в недавно сданных домах. В Башкирии и Ленинградской области такое жилье в среднем оказалось на 13% дешевле квартир в строящихся проектах.
Данные не являются единой статистикой Росреестра по всем регионам, поэтому показывают направление рынка, но не позволяют точно измерить количество сделок.
Почему это важно. Готовые квартиры все активнее конкурируют с новостройками по цене, сроку заселения и возможности торга. После ужесточения семейной ипотеки этот процесс может ускориться.
Влияние. Продавцы ликвидного готового жилья получают больше потенциальных покупателей, но сокращение предложения может ограничить выбор. Девелоперам придется обосновывать ценовую премию новостроек. Агентствам особенно важно сравнивать сопоставимые квартиры в новых и недавно сданных домах, включая ремонт, ипотечный платеж и срок заселения.
«Российская газета», 1 октября · Изложение РБК
3. МИНФИН ПРЕДЛОЖИЛ ПОВЫСИТЬ НДФЛ ПРИ ЧАСТИ ПРОДАЖ НЕДВИЖИМОСТИ
Факт. Минфин разработал проект поправок, по которому облагаемый доход от продажи недвижимости предлагается суммировать с зарплатой и другими доходами гражданина. Вместо отдельной шкалы 13–15% будет применяться общая прогрессивная шкала от 13% до 22%.
Изменения могут вступить в силу с 1 января 2027 года, но пока не приняты. Освобождение после минимального срока владения — обычно пяти лет, а в отдельных случаях трех — сохраняется. При продаже ранее купленной квартиры налог по-прежнему рассчитывается с учетом документально подтвержденных расходов на ее приобретение.
Почему это важно. У продавцов с высокой прибылью от сделки или значительным дополнительным доходом налоговая нагрузка может увеличиться. В приведенном консультантами примере при налогооблагаемой прибыли 30 млн руб. налог возрастает с 4,45 млн до 5,4 млн руб.
Влияние. Часть собственников может перенести продажу за пределы минимального срока владения либо заложить налог в цену. Агентствам потребуется заранее рассчитывать налоговую базу и предупреждать клиентов, что цена квартиры и облагаемый доход — не одно и то же.
Источник: РБК, 2 октября