РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ РОССИИ

Аналитическая справка за 25 сентября 2026 года

Главное событие суток — крупнейшая перенастройка семейной ипотеки за последние годы. Новые условия вступят в силу уже 1 октября и могут заметно перераспределить спрос между новостройками, вторичным жильем, ИЖС и арендой. Одновременно усиливаются риски недостаточной распроданности проектов и финансовые проблемы строительных компаний.

1. СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА СТАНЕТ ДИФФЕРЕНЦИРОВАННОЙ

Факт. Минфин утвердил новые параметры семейной ипотеки для кредитных договоров, заключенных с 1 октября 2026 года. Ставка и лимит кредита будут зависеть от количества детей и региона. Во всех категориях хотя бы один ребенок должен быть младше семи лет.

В большинстве регионов условия составят:

один ребенок — 10%, до 6 млн руб.;

двое — 8%, до 8 млн руб.;

трое — 6%, до 10 млн руб.;

четверо — 4%, до 10 млн руб.;

пятеро и более — 2%, до 10 млн руб.

В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях ставки составят соответственно 12%, 10%, 8%, 6% и 4%, а лимиты — 12, 15 и до 18 млн руб. Предельный срок государственного субсидирования сокращается до 15 лет.

Для ИЖС ставка 6% сохраняется независимо от региона и количества детей. Чтобы воспользоваться прежними условиями, необходимо подписать кредитный договор до 1 октября: одного одобрения банка недостаточно.

Почему это важно. Для основной массы семей с одним или двумя детьми льготная ипотека существенно подорожает. По расчетам РБК, платеж по кредиту 12 млн руб. на 15 лет в столичных регионах вырастет примерно со 101 тыс. до 144 тыс. руб. при одном ребенке и до 129 тыс. руб. при двух.

Влияние. До 1 октября вероятен кратковременный всплеск оформления сделок, после чего спрос на новостройки может снизиться. Покупатели будут чаще выбирать меньшую площадь, готовое жилье, ИЖС или аренду. Банкам придется оперативно пересчитывать одобренные заявки, застройщикам — увеличивать скидки и рассрочки, а агентствам — предупреждать клиентов, что предварительное одобрение не фиксирует прежнюю ставку.

Минфин России, 24 сентября · Подробные параметры — РБК · Разъяснение о переходном периоде · Расчет платежей

2. ПОЧТИ ТРЕТЬ СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ ИМЕЕТ РИСК НЕДОСТАТОЧНОЙ РАСПРОДАННОСТИ

Факт. По данным ДОМ.РФ, к началу сентября продажи с учетом строительной готовности отставали от нормативного уровня более чем на 40% в проектах общей площадью 34,7 млн кв. м. Это 29% всего строящегося жилья и на 0,7 млн кв. м больше, чем месяцем ранее.

Почти половина такого объема сосредоточена в десяти крупнейших строительных регионах. В Москве к зоне риска отнесено 2,8 млн кв. м, Краснодарском крае — 2,7 млн, Московской области — 1,9 млн. Срок реализации нераспроданного предложения в Краснодарском крае достиг 5,6 года при уровне свыше 3,5 года, который ДОМ.РФ считает сигналом возможного избытка.

Это показатель темпа продаж, а не перечень проблемных или замороженных домов.

Почему это важно. Ужесточение семейной ипотеки происходит в момент, когда значительная часть проектов уже продается медленнее графика строительства. Это повышает зависимость застройщиков от проектного финансирования и собственных средств.

Влияние. В проектах с низкой распроданностью покупатели могут получить дополнительные скидки, но должны проверять темпы строительства и финансовую устойчивость девелопера. Банки будут строже контролировать наполнение эскроу-счетов, а застройщики — переносить запуски, увеличивать сроки и сокращать новые очереди.

Источник: РБК со ссылкой на ДОМ.РФ, 25 сентября

3. ЧИСЛО БАНКРОТСТВ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ВЫРОСЛО НА 41%

Факт. По данным «Контур.Фокуса», количество дел о банкротстве строительных компаний за год увеличилось на 41%. В июне—сентябре их число выросло почти на 30%, примерно до 1,4 тыс.

Статистика учитывает широкий круг организаций со строительными кодами деятельности — не только застройщиков жилья, работающих через эскроу. Основной прирост приходится на региональные компании и подрядчиков.