Удрина. Недвижимость без глупостей.

Вместе не страшно

Поделюсь с вами одним случаев из своей практики. Именно он наглядно иллюстрирует тот факт, что некоторые квартиры невозможно продать без участия специалистов.
Квартира, о которой идет речь, продавалась почти год. При более чем адекватной цене и в очень приличном состоянии. Да еще и популярный второй этаж. Казалось бы - ну что может помешать быстрой сделке? Однако, как говорится в старом анекдоте - есть нюанс 😊
В квартире было пять собственников (вступили в наследство). Само по себе это не страшно - только договор длиннее становится.
Но один собственник был за границей (доверенность у матери), второй в России, но далеко (тоже есть доверенность), а у третьего были проблемы с приставами.
Все это решаемо и понятно. Специалистам.
А представьте себя на месте покупателей? В ситуации когда им "вываливают" вот это все богатство по юридической части?
Представили? Наверняка захотелось сказать: "Да бог с вами, поищу что-то попроще!".
Вот поэтому квартира и не продавалась. Собственники уже снизили цену до минимального порога, но даже это не убеждало покупателей (даже тех, кто приходил с риелторами).
Когда я взялась за продажу, терпение собственников уже было на пределе. Я им еще и про налоги рассказала (об уплате которых они не подумали).
Но продавать было необходимо. И мы ринулись в бой.

Что помогло мне найти покупателя за десять дней (напомню, продавали почти год до меня)?
Я распространила информацию среди коллег - вариант был действительно привлекательным. В итоге все показы проходили именно с коллегами. И до показа я четко инструктировала риелтора покупателя о ситуации с продавцами. Чтобы он спокойно, без нагнетания вводил своего клиента в суть дела. Не пугая, не обрушивая информацию потоком. Покупатель приходил минимально подготовленным. На показе уже я как юрист четко обрисовывала картину и маршрут сделки.
И это сработало (хотя не на первом покупателе, и даже не на втором 😊).
Задаток передали через 10 дней после начала моей работы. И сделку проводили еще 1,5 месяца🤷‍♂️ Не потому, что проблемы, а потому что было много запросов и ипотека. Скажу честно - было очень сложно. Но продавцы доверились мне, покупатель - своему риелтору. И это помогло всем пройти путь оформления без ругани.
Покупатель получил квартиру и насколько я знаю - весьма доволен приобретением.

К чему призывает мой рассказ?
Продавцы недвижимости! Если у вас не типичная история, есть проблемы с документами или с достижением согласия с совладельцами - лучше изначально работайте со специалистом! Вы не сможете все грамотно объяснить покупателю. Не сможете взять под контроль сделку и регулировать процессы, потому что вы находитесь внутри этой сделки.
Не теряйте зря время и покупателей в попытках сделать по своему разумению. Рынок жесток,цена ошибки - это всегда большие деньги!

Мой опыт в проведении сделок, где все изначально плохо, бесценен. Ни на что не намекаю 😊

А вы точно хотите продать свою квартиру?

Этот вопрос я задаю при каждой первой встрече с собственником продаваемой недвижимости. И тут нет никакого противоречия, на которое мне не единожды указывают 😁
Все риелторы помогают решить вопрос с продажей имущества. А профессиональные риелторы помогают докопаться до истинных мотивов, которые заставили человека принять решение об этой продаже.
Порой человеку нужно решить какую-то проблему, и он не видит иных возможностей, кроме как продать жилье. А возможности есть, просто они не очевидны.
Либо продавца вынуждают не обстоятельства, а близкие люди (я говорю о лучших побуждениях, хотя бывает всякое). Либо нет никаких проблем, есть просто спонтанное желание продать, без конкретной цели.
Я уже многое повидала.

Из последнего случая. Общаюсь с продавцом и задаю вопрос: "Вот представьте - завтра появляется покупатель и дает вам обозначенную стоимость квартиры. Что вы будете делать дальше?". И тут человека "прорвало". Оказывается, она мучилась этим вопросом уже некоторое время. Планы поменять город ушли, хранить деньги в банке она не хочет, менять одну квартиру на другую бессмысленно с точки зрения налогов. Мы обсудили все варианты. И она сняла квартиру с продажи 🤷‍♂️
Получилось забавно - пришла с предложением помочь с продажей, а по итогу помогла не продавать😁
Позже при общении продавец поблагодарила меня за то, что я вскрыла проблему, выслушала, рассказала о ситуации на рынке. Это помогло ей принять нужное на данный момент решение.

Я привела этот пример из практики как иллюстрацию проблемы, обозначенной в заголовке. Не всегда вам попадется риелтор или знакомый, который задаст этот очень важный вопрос.
Так задайте его сами!
Честно загляните вглубь проблемы. Возможно ее решить другим способом? Это именно ваше решение? Вы продумали, что будете делать после сделки?

Ну а если вам нужно проконсультироваться, высказаться, услышать альтернативное мнение - то я всегда на связи.
89384262175

Дополнение к предыдущей истории из серии "по свежим следам"

Работаю, подбираю однокомнатные квартиры в определенном сегменте на своем районе. И взгляд начинает цеплять одинаковые фото. Стала разбираться.
Вижу, что одна и та же квартира продается на всех ресурсах в разных вариантах:
🔹 по разным ценам - от 3,8 млн, до 4,4 млн.
🔹на разных этажах - от 1 до 3 (в реальности она на 1 этаже)
🔹в разных домах - все они рядом, но номер дома разный.

И что делать покупателю?

Если бы я решила покупать, то позвонила бы риелторам и сказала - кто предложит самую низкую цену, с тем и куплю 😁 и пусть торгуют продавца 🤷‍♂️
В реальности же покупатели скорее всего не рискнут звонить или покупать, поскольку такая суета вокруг одной квартиры наводит на определенные размышления. Рисковать сейчас никто не собирается.

Что получит продавец?
- либо потеряет деньги - его просто "уболтают" по цене
- либо потеряет время и не продаст квартиру.

Мой совет продавцам - не включайтесь в подобную карусель. Не позволяйте использовать вашу квартиру в целях, далеких от ваших интересов.
Выберите риелтора, которому доверяете и которого понимаете. И продавайте цивилизованно.

P.S. Кстати, нужен чек-лист по выбору риелтора? Такое модное слово "чек-лист" 😊 Но по сути могу рассказать - какие моменты стоит прояснить до начала работы, чтобы из сотрудничества вышел толк. Если интересно, то ставьте 🔥

У семи нянек дитя без глаза

Если вы не знаете, причем здесь недвижимость, то рассказываю 😊 Эту пословицу я применяю в своей работе практически каждый день. И поясняю на ее примере одну простую истину - если продажей занимаются несколько агентов, то продажей по сути никто не занимается 🤷‍♂️Продавцы недвижимости отмахиваются, конечно, но со временем признают, что мудрость предков актуальна и в нынешних реалиях 😁

Расскажу случай из своей практики (истории чуть больше года). Один продавец был уверен, что продаст свою квартиру быстро и без проблем. И, не дожидаясь продажи, нашел себе встречную недвижимость и дал за нее в качестве задатка целый миллион! И стал ждать покупателя на свою квартиру. Время шло. Покупателя не было. Встречная недвижимость и миллион уплывали... Пришлось уговаривать родственников, брать много денег в долг и покупать встречку, снова надеясь на быструю продажу своей квартиры. Однако продажа не происходила, паника нарастала.

Сначала я наблюдала за всем со стороны, общаясь с продавцом. Мои советы выслушивали, но не воспринимали. Потом отчаявшийся продавец мне наконец доверился, и я смогла вмешаться в эту патовую ситуацию изнутри.
Что происходило с продажей в тот момент? Квартиру продавал и рекламировал сам продавец и еще 6 агентств! Разброс цен составлял миллион! Повторюсь - миллион! Квартира стоила 7,8 млн. рублей. Ее предлагали за 7,2 млн. (нижний предел) и за 8,2 млн. (высший предел). И внутри диапазона еще разные варианты.

Знаете, что помогло мне продать квартиру за месяц? Метафорическая "метла" 😎 Вооруженная договором с собственником, я обзвонила все агентства и навела порядок. С теми, кто не внял доводам рассудка, продавец с моей помощью обменялся официальными письмами (и они убрали объявления). Остальные поставили единую цену. Я "переупаковала" квартиру. Сделала качественную рекламу.
Начались звонки и вскоре появился "тот самый" покупатель. Провела продающий показ, обсудили условия, провели формальный торг и вышли на сделку.
Продавец получил ровно ту сумму, что хотел!

На сделке покупатель признался, что за квартирой наблюдал месяца три. Его как раз смущала катавасия с ценами, боялся, что квартира проблемная. Но общение со мной его успокоило, и он доволен покупкой.

Самые важные слова я услышала от продавца, который потратил столько нервов в период продажи. Он сожалел о том, что сразу не услышал меня. Ему казалось, что чем больше агентов работает, тем больше у него шансов на продажу. И теперь он точно видит, что вышло ровно наоборот. 🤷‍♂️

История реальна, неверующим могу дать телефон продавца😁

Как под лозунгом заботы о демографии сделать семейную ипотеку "неподъемной"?

Минфин РФ смог разобраться в этом вопросе на отлично.

Думаю, что все уже видели новые правила семейной ипотеки.
Если кратко:
📌 Чем больше детей в семье, тем ниже процентная ставка и выше размер субсидируемой суммы займа
📌 Для столичных регионов процентные ставки выше
📌 Срок субсидируемой ипотеки снизили до 15 лет
📌 На строительство и покупку домов в ИЖС условия оставили прежними

И что по итогу?
По официальной статистике более половины семей в России имеют как раз одного ребенка. И именно для этой категории семей условия изменились в максимально невыгодную сторону. Повышение ставки с одновременным сокращением срока ипотеки приведет к повышению размера ежемесячного платежа как минимум на 40%. И это очень большая нагрузка на семейный бюджет (особенно на фоне подорожания всего и вся по стране). Да и банки при таких условиях будут еще более тщательно оценивать доход заемщиков.
Количество семей с 3 и более детьми (для которых условия остаются прежними - почти прежними) - не более 10%. И еще меньше семей с количеством детей от 4 и более.
Все родители знают сколько денег уходит на воспитание детей в нынешних условиях. Лично я не представляю, как семья с большим количеством детей в принципе сможет потянуть ипотеку даже при ставке в 4%🤷‍♂️ Да, такие семьи есть. Но сколько их в масштабах страны?

Вот и получается, что:
- семейную ипотеку оставили
- заботу о демографии проявили
🧐 а по факту изящно исключили большинство семей из данной системы.

Не буду говорить о бедах застройщиков, нагрузке на бюджет и завершенных выборах - у меня не политический канал 😁

Но напомню - я работаю именно на вторичном рынке жилья! И я очень хорошо разбираюсь в этом вопросе 😊
Поскольку покупка квартир от застройщиков становится все более невозможной, важно правильно распорядиться своими ресурсами на вторичном рынке.

Я всегда на связи.
89384262175

Почему фраза "и так сойдет" при покупке квартиры работает во вред

Хочу на примере одного судебного дела показать, что все компромиссы при покупке квартиры относительно неузаконенных перепланировок/переустройств становятся причиной потери денег, времени и сил.
Покупатель купил квартиру, в которой лоджия была присоединена к комнате. На нее, путем врезки в общедомовую систему отопления, был вынесен радиатор отопления. Документально данное переустройство никак не было оформлено (и скажу сразу - оформить его невозможно в силу прямого запрета закона).
Не знаю, что обсуждали стороны при покупке, отражали это обстоятельство в цене или нет, но покупатель купил квартиру именно в таком состоянии.
Через некоторое время радиатор замерз, лопнул и залил кипятком соседей двумя этажами ниже. Новый собственник оплатил им ремонт, сделал себе ремонт и решил взыскать все расходы с предыдущих продавцов. Мотивировал тем, что квартира ему была продана с недостатками.
Суд отказал в удовлетворении данных требований (в трех инстанциях).
Что интересного указано в решении.
🔹именно покупатель должен доказать, что ему передан товар с недостатками, которые он не мог обнаружить в момент приобретения.
🔸экспертизой и фотографиями подтверждено, что радиатор уже стоял на лоджии в момент покупки.
🔹дальше лучше цитатой:
"приобретая квартиру, осматривая ее, истец имела реальную возможность ознакомиться с технической документацией на нее, при необходимости пригласить специалиста для проведения соответствующего осмотра и исследования, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до совершения сделки, что претензий относительно качества квартиры, при заключении договора истец не предъявляла, договор заключен без каких-либо замечаний. Цена приобретаемого имущества, была согласована сторонами по результатам его осмотра. Недостатки, указываемые истцом, носят явный, не скрытый характер."

Так что, закрывая глаза на все переделки квартиры (а в Краснодаре они есть почти во всех объектах, и почти всегда без документов), вы рискуете.
И суд скорее всего проиграете.

Обращайтесь к специалистам при любых сомнениях. Не спешите отказываться от покупки - многие моменты можно исправить до сделки, грамотный специалист вам поможет. Но будьте готовы отказаться даже от самой идеальной квартиры, если там обнаружится что-то, противоречащее требованиям закона 🤷‍♂️

Если нужен текст решения суда - пишите, скину ссылку.

Видовые квартиры - стоит ли переплачивать за красоту за окном?

Прежде чем начать рассказ, стоит определиться с понятием видовой квартиры.
Простыми словами можно сказать так - если вид из окна:
✅ представляет собой самостоятельную ценность (река, городской пейзаж, парковая зона),
✔️ однозначно не будет загорожен в дальнейшей перспективе,
✅ дает ощущение масштаба и глубины пространства,
✔️ присутствует в квартире в принципе, в полном объеме, а не в одном месте строго под углом,
то квартиру можно отнести к "видовой".
Наличие всех этих признаков однозначно будет влиять на ценность квартиры и покупательский спрос.

Мои коллеги часто под маркой "видовой" продают просто объекты на высоких этажах, из которых хоть что-то видно, кроме стены дома напротив. Или продают действительно видовые, но не обговаривают (а порой не знают и не могут знать), что в течении нескольких лет зона застройки расширится и вид будет перекрыт другими домами.🤷‍♂️

Так что если вам предлагают "видовую квартиру", то имейте это в виду, и не переплачивайте за то, что не сможет вас радовать на постоянной основе.

По моему опыту - такие квартиры всегда ждут ценителя. Кажется, что виды должны вдохновлять всех. Но нет. Люди приходят, говорят: "Ух ты как здорово!", а потом начинают осматривать стены, полы и сантехнику и не думают о красотах за окном.
Но если покупатель пришел, встал у окна и замер. А потом возвращается при осмотре к обзору снова и снова, то я уже понимаю - точно купит!🍒

И признаюсь честно - я всегда жду именно такого покупателя. Мне очень хочется, чтобы такие квартиры попадали в руки ценителя красоты. В руки человека, для которого это важно, понятно, значимо.
В видео в начале поста как раз сняла вид из окна одной из продаваемых мной квартир. Даже несмотря на мрачную погоду, он завораживает. Долго я стояла, любовалась, представляла как это умиротворяюще выглядит ночью с отражением в воде фонарей и луны😁

Делитесь своими эмоциями - нравятся вам такие квартиры? Может быть уже живете в такой или наоборот мечтаете переехать?

Оказывается, я так много знаю...

Села писать обещанный пост о том, как собственнику проводить показ, что делать и что не делать. Мысли полились потоком - нужно то, и это, и про такое не забыть✍️
И тут пришло осознание. Когда я просто это делаю (показываю, общаюсь), то не замечаю уже причинно-следственные связи. Просто знаю когда нужно сказать так, а когда промолчать, что спросить, какой вывод сделать.
Так что в итоге я зависла...
Поняла, что получится полноценный реферат, если я начну описывать все то, что нужно учесть продавцу.
На минуточку это:
-потребности
-сроки
-страхи
-разочарования от предыдущего жилья
-требования к району
- и еще пунктов так 20🤷‍♂️

🔻А еще нужно подготовить квартиру к продаже!
🔹Принять мысль, что это теперь ТОВАР (а не моя любимая квартира, с которой связано множество эмоций и переживаний) и действовать соответствующе.
🔸Выяснить у покупателя что он ищет (и не превратить это в допрос с пристрастием 😁)
🔹Набраться моральных сил и не обижаться на разные замечания во время осмотра
🔻 Понять в процессе на что нужно обратить внимание, выделить главное преимущество...
🔸И все это учитывать в моменте, без возможности сделать паузу и подумать.

Про разговор после показа, на котором обычно решения и принимаются, я просто промолчу. Ни разу не видела, чтобы продавцы это делали. Или хотя бы созванивались на следующий день с покупателями.

В общем вывод такой. Не смогу я написать пост, который обещала.
Хотите профессиональный подход - обращайтесь ко мне. На практике все увидите и поймете😉

Что нужно сделать, чтобы НЕ продать свою квартиру
(случай из моей практики)

История давняя, но показательная. Вспомнила ее во время общения с коллегой, которая пожаловалась на похожую ситуацию.

Итак, имеем довольно неплохую, вполне себе продаваемую квартиру. И очень услужливого и крайне педантичного продавца.

Приходим с покупателем на осмотр. Предварительно его все устраивает по описанию, квартира подходит по всем параметрам.
Заходим, знакомимся, начинаю показ квартиры. Первую минуту спокойно презентую, покупатель довольно кивает. Потихоньку продвигаемся. И тут продавец (из лучших побуждений) начинает вставлять комментарии. Из серии "ой, вот ту узковато из-за стиральной машинки, осторожно не поцарапайтесь" или "тут дверь на балкон заедает, дергайте сильнее" и т.д. При этом продавец ходит практически носом в спину покупателя, выключает свет, как только тот выходит из соответствующей комнаты (нужно экономить электричество!), не разрешает открыть шкаф, чтобы оценить его вместимость (шкаф продается вместе с квартирой), моментально поправляет вещи, которых тот коснулся и говорит, говорит, говорит в режиме белого шума.
Мой клиент, который изначально был настроен на тщательный осмотр, убежал минут через 15. И то последние 5 минут мы просто стояли у порога, т.к. не могли вежливо прервать продавца с его рассказами о соседях😁 И поверьте - ни в одном слове я не кривлю душой - все ровно так и происходило.
Как вы думаете - захотел клиент купить эту квартиру?

Я учла негативный опыт, поговорила с продавцом. Вежливо донесла до него мысль, что не нужно так делать. Он искренне раскаялся...и в следующий раз сделал почти то же самое (ну если только чуть меньше говорил, натыкаясь на мой сердитый взгляд 😎).
Квартиру снова не купили.
Больше я ее не показывала. И точно знаю, что минимум год она еще продавалась.

Да, тогда я была не такой опытной. Не знала того, что знаю сейчас. И не смогла провести показы по своим правилам и продать объект - каюсь.

Но история коллеги подтвердила, что такие продавцы никуда не исчезли.
Мой рассказ не про негатив, я не ругаюсь. Продавец в этих случаях действительно действует из лучших побуждений. И действительно хочет продать свою квартиру. Это ему и мешает 🤷‍♂️

По следам этой истории решила написать пост с советами для тех, кто сам продает свою квартиру.
Что точно НЕ нужно делать на показе.
И что точно сделать нужно.
Уверена - если последуете моим советам, то вероятность продажи вырастет кратно!

А пока делитесь историями в комментариях. Сталкивались вы с такими продажами? А может сами так пытались продать? 😉

Справки "для галочки" или зачем покупатели мучают продавцов

Решила поговорить о термине "добросовестность покупателя", которым сейчас все жонглируют по собственным правилам. И как частенько бывает - под этим знаменем начинают творить откровенную дичь. От продавцов требуют порой то, что совсем никак не относится к делу. Из моей практики - квартира получена по договору дарения - у нынешнего продавца требуют справку о том, что в нее не вложены средства маткапитала🤷‍♂️ Зачем, спрашиваю я? Ну как же, а вдруг суд, а у меня этой справки нет🧐

Вот из-за таких историй я и решила немного раскрыть эту тему. Поехали 👇

Статья 302 ГК РФ под добросовестным приобретателем понимает того, кто при покупке имущества не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права его отчуждать.
‼️ Важно‼️
Добросовестность презюмируется! То есть по умолчанию покупатель считается добросовестным! и сторона, подавшая иск, обязана доказать обратное!
📌 Еще раз.
При любом судебном процессе покупатель изначально имеет "статус" добросовестного приобретателя.
Все эти бесконечные сборы справок для того, чтобы якобы подтвердить данный "статус", вообще не имеет никакого практического смысла.

🔥 Скажу больше (по секрету)
У суда нет чек-листа, по которому он сможет сделать вывод, что вот этот вот покупатель является добросовестным 😊
В каждом конкретном случае оцениваются конкретные обстоятельства. Оцениваются в совокупности! И в рамках конкретного предмета доказывания.

И если продавец говорит, что продал квартиру, не осознавая своих действий (а именно таких исков все и боятся), то в данном случае важно одно - осознавал ли он свои действия в конкретный момент. И все! 🤷‍♂️

🎯 Если вы дочитали до этого момента и подумали: "Ну вот - то призывают все тщательно проверять, то сетуют на излишнее рвение", то я вас успокою.

Проверять надо! И справки собирать надо!
Суд проверяет должную осмотрительность покупателя - сделал ли он самые необходимые шаги (выписка ЕГРН, обременения, история продаж, реальная стоимость, срочность и вынужденность продажи) - а не вес и количество справок.

Так что давайте собирать справки без перегибов. Строго под конкретную историю квартиры. С пониманием логики событий и рисков.
Не "кошмарить" продавцов, руководствуясь принципом "а вдруг сгодится и такая справочка"😁

Надеюсь, я донесла эту важную мысль 😎

Если нужна консультация, то я всегда на связи
89384262175