Шашимов Александр | Ананас

Самый неприятный разговор в моей работе обычно занимает минут десять. Иногда двадцать. И почти всегда начинается одинаково: собственник уверен, что его квартира стоит одну сумму, а я понимаю, что рынок сейчас видит совсем другую.
Вот здесь начинается довольно щекотливая штуковина. Потому что для меня это объект, по которому можно посмотреть конкурентов, сделки, спрос и спокойно собрать цифры.

А для человека это квартира, в которой он жил, делал ремонт, выбирал плитку, ругался со строителями, покупал диван и вообще оставил кусок своей жизни. Попробуй после этого сказать: «Рынку всё это нравится, но доплачивать за ваши воспоминания он, к сожалению, не будет».

Раньше мне такие разговоры давались тяжелее. Хотелось как-то смягчить углы, оставить человеку надежду, мол, давайте попробуем повыше, а там посмотрим. Вроде бы так приятнее всем. Только потом проходит месяц, второй, квартира висит, хорошие покупатели уже ушли, объявление примелькалось, а собственник начинает нервничать ещё сильнее.

И в какой-то момент я понял довольно простую вещь. Моя работа не в том, чтобы человек после разговора со мной обязательно остался довольным. Это вообще опасная дорожка. Моя работа в том, чтобы он понимал реальную картину и принимал решение не в тумане. Даже если эта картина ему сейчас не очень нравится.

При этом мне совершенно не хочется становиться тем самым риелтором с каменным лицом, который приносит человеку таблицу и говорит: «Вот рынок, смиритесь». Так тоже нельзя. Иногда за завышенной ценой стоит не жадность, а страх. Человек боится, что продешевит, что потом пожалеет, что его кто-то ловко обвёл вокруг пальца. И это нормальные чувства, их нельзя просто смахнуть со стола.

Поэтому я стараюсь сначала понять, откуда вообще взялась цифра в голове собственника. Иногда там сосед что-то сказал, иногда квартира на Avito висит за похожую сумму, иногда пять лет назад в ремонт вложили приличные деньги и теперь хочется их вернуть. Начинаешь спокойно разбирать эту канитель, и разговор уже становится совсем другим.

Наверное, один из признаков опыта для меня сейчас именно в этом. Не красиво назвать цену, которую человек хочет услышать, а выдержать немного неприятный разговор и не спрятаться за удобными словами. В недвижимости вообще много таких моментов. Иногда самое полезное, что ты можешь сделать для клиента, это вовремя его немного расстроить.

Есть у недвижимости одна странная штуковина. Чем дольше в ней работаешь, тем меньше она кажется тебе историей про квартиры. В начале всё довольно понятно: квадратные метры, цена, документы, показы, кто кому сколько должен. Потом проходит несколько лет, и ты вдруг замечаешь, что за каждой однушкой, двушкой или загородным домом сидит чья-то большая человеческая история. Иногда спокойная, иногда весёлая, а иногда такая заварушка, что самой квартире там отведена далеко не главная роль.

За эти годы я видел очень разные ситуации. Люди продавали жильё после развода, покупали первую квартиру на последние накопления, переезжали в другой город, наследовали недвижимость и совершенно не понимали, что с ней делать. Кто-то очень боялся продешевить, кто-то, наоборот, хотел закрыть вопрос как можно быстрее. И вот тут, значит, начинаешь понимать простую вещь: у каждого человека своя мера спокойствия, своя мера риска и своя цена ошибки.

Мне, кстати, никогда особенно не нравилась профессия риелтора в том виде, в котором её иногда представляют со стороны. Открыл дверь, провёл показ, подписал бумагу, получил комиссию. Если бы всё было только так, я бы, наверное, давно этим не занимался. Самая интересная часть начинается там, где что-то пошло не по плану. Покупатель передумал, банк запросил ещё один документ, наниматель внезапно съехал, собственник живёт за тысячу километров, а в квартире именно сегодня потекла труба. Вот в этой кутерьме почему-то и появляется ощущение настоящей работы.

С возрастом в профессии я стал гораздо спокойнее относиться к тому, что не могу контролировать всё. Раньше мне хотелось обязательно довести человека до «правильного» решения. Сейчас я так не думаю. Я обязан честно сказать, что вижу, предупредить о рисках, дать цифры, объяснить последствия и сделать свою часть работы хорошо. Дальше решение принимает сам человек, потому что квартира его, деньги его и жизнь, соответственно, тоже его. Для меня это важная штука, потому что ответственность и желание всё контролировать иногда очень легко перепутать.

При этом совсем чёрствым в этой работе я становиться тоже не хочу. Бывает, переживаю за сделку больше, чем стоило бы. Бывает, злюсь, когда человек сам себе создаёт проблемы, хотя его несколько раз предупреждали. Бывает, искренне радуюсь, когда история, которая месяц шла каким-то кривым путём, наконец складывается. Может быть, профессионально правильнее было бы относиться ко всему холоднее, но мне кажется, тогда из работы исчезнет самое интересное. Люди довольно быстро чувствуют, когда перед ними специалист, которому всё равно.

Наверное, поэтому я и остаюсь в недвижимости столько лет. Не из-за квартир как таковых и уж точно не из-за любви к бесконечным документам. Мне нравится брать ситуацию, в которой у человека много вопросов, тревоги и непонятных деталей, и постепенно приводить её в порядок. Иногда это продажа на несколько миллионов, иногда обычная однушка в управлении, где нужно просто вовремя решить бытовую оказию и не заставлять собственника нервничать. Масштаб разный, а ощущение в конце одно и то же: было сложно, стало понятно. Ради этого, пожалуй, и продолжаю.

А я бы сейчас не откладывал продажу квартиры до весны. Объясню почему.

Смотрите, каждый год примерно в октябре я слышу одно и то же: «Ну уже зима впереди, наверное, лучше выставиться весной».

И вот с этим я бы поспорил.
Если убрать ощущения и посмотреть на реальные регистрации сделок, конец года у недвижимости вообще не выглядит «мертвым сезоном».

Например, в Ленинградской области август 2026 года стал самым активным месяцем с начала года по продаже квартир на вторичном рынке — 4 776 сделок. В сентябре — 4 763. То есть никакого осеннего обвала пока нет: рынок фактически удержал августовский максимум. k

А прошлый год вообще очень хорошо показывает, что происходит дальше. В октябре 2025 года в Ленобласти зарегистрировали 4 247 продаж квартир — максимум с начала года, а в ноябре — ещё 4 027 сделок, при среднемесячном уровне около 3 300. 

Петербург ещё показательнее. В декабре 2025 года количество зарегистрированных переходов прав на жильё по купле-продаже и мене выросло сразу на 62% к ноябрю — до 12 007. Это был максимум за весь год. Ипотечных регистраций в декабре тоже стало на 25% больше, чем месяцем ранее. 

Почему так происходит — на мой взгляд, здесь нет никакой мистики.

К концу года появляется категория покупателей, которые уже не изучают рынок, а хотят закончить вопрос. Кто-то закрывает альтернативную сделку, кто-то получил деньги, кто-то весь год откладывал решение, кто-то просто ставит себе внутренний дедлайн: «до Нового года надо купить».

Плюс сейчас фон всё-таки другой: ключевая ставка Банка России на 19 октября — 14%. Это всё ещё дорогие деньги, но рынок уже адаптируется к этим условиям. Центральный банк России

И вот что я вижу именно по Мурино.

Здесь огромное количество похожих квартир. Поэтому в активный период выигрывает не тот собственник, который просто «вышел на рынок», а тот, кто правильно вышел: адекватно попал в цену, нормально упаковал объект и не потерял первые недели экспозиции завышенной стоимостью.

Поэтому конец октября, ноябрь и декабрь я бы точно не списывал.

Весна — не единственное хорошее время для продажи. Иногда самое интересное окно начинается как раз тогда, когда большинство продавцов решает подождать до весны.

Поэтому сегодня я точно знаю, зачем существует «Ананас Недвижимость»: чтобы ваша недвижимость занимала меньше места в вашей жизни, а в ней оставалось больше места для людей, ради которых вы когда-то всё это создавали.

И каждый раз, когда собственник спокойно передаёт мне ключи, я вспоминаю шестнадцатилетнего парня из Архангельска, который когда-то просто рассматривал квартиры, которых у него не было.

Кажется, теперь я понимаю, о чём на самом деле он тогда мечтал.

Александр Шашимов
основатель управляющего агентства недвижимости
«Ананас Недвижимость»

Всё началось с квартир, которых у меня не было

Мне было шестнадцать. Я жил в Архангельске, рос в небогатой семье и любил рассматривать каталоги недвижимости. Купить квартиру я, конечно, не мог — я просто листал страницы и представлял, что однажды буду частью этого мира. Тогда я много читал о предпринимательстве, развитии, недвижимости и почему-то совершенно по-детски, но очень твёрдо решил: когда-нибудь это станет моей профессией. Потом был переезд в Петербург, работа официантом, гостиничный сервис, руководящая должность. Жизнь складывалась вполне нормально, но та мечта никуда не исчезла. В какой-то момент я всё оставил и ушёл в недвижимость. Моему первому клиенту нужна была даже не квартира — комната. Я помог ему её снять и получил свой первый чек. Первый год после этого я зарабатывал меньше, чем официантом. Но странное дело: именно тогда я впервые чувствовал, что нахожусь там, где должен быть.

Я думал, что успех измеряется количеством сделок

Я учился, работал, осваивал маркетинг, стал руководителем отдела продаж, а потом понял, что хочу построить собственную компанию. Так появилась «Ананас Недвижимость». Название я придумал сам: на серьёзном и консервативном рынке хотелось создать что-то свежее, живое и такое, что невозможно перепутать с другими. Наш первый слоган так и звучал: «Свежее решение на рынке недвижимости». Компания росла. В какой-то момент мы сдавали около 70 и продавали около 30 квартир в месяц. Я смотрел на эти цифры и думал: вот оно, получилось. Но спустя годы понимаю, что настоящая «Ананас Недвижимость» родилась не тогда.

Всё изменил один простой вопрос: «Саш, а дальше ты можешь сам?»

Многие мои клиенты жили за тысячи километров от Петербурга. Они покупали здесь квартиры как инвестицию или для своих детей, которым жильё могло понадобиться только через пять или десять лет. Мы помогали купить квартиру, находили нанимателя, сдавали — и вроде бы наша работа заканчивалась. Но жизнь квартиры только начиналась: платежи, счётчики, ремонты, наниматели, бытовые вопросы, необходимость приехать и что-то решить. И всё чаще я слышал: «Саш, а ты можешь не просто сдать? Можешь дальше сам за ней следить?» Сначала попросил один собственник, потом другой, а вскоре таких людей стало больше десяти. Я ответил: «Давайте попробуем». Так появилось наше управление недвижимостью. Мы не придумали новую услугу на совещании и не увидели её у конкурентов. Нам просто начали оставлять ключи.

Позже наступил период, когда я едва не отказался от самого «Ананаса». Мы разошлись с партнёром, для компании начался тяжёлый год, и в какой-то момент мне казалось, что правильнее закрыть эту главу, сделать ребрендинг и начать заново. Но я не смог. За названием уже стояли годы моей жизни: первая снятая комната, первые ошибки и победы, сотни квартир и, самое главное, люди. Некоторые из тех, кто когда-то пришёл ко мне как клиент, сегодня мои друзья. Тогда я понял: «Ананас Недвижимость» невозможно просто переименовать и оставить в прошлом. Я её не только создавал. Мы взрослели вместе.

Самое ценное, что нам передают, — не ключи

За годы работы через мои руки прошло огромное количество ключей, но этот момент так и не стал для меня обычным. Собственник протягивает связку — и я понимаю, что на самом деле передаёт гораздо больше. Квартиру, на которую когда-то зарабатывал. Часть семейного капитала. Возможно, будущее своих детей. Свои планы. И главное — своё доверие. Наверное, именно поэтому сегодня я совершенно иначе понимаю смысл нашей работы.

Недвижимость должна приносить деньги. Это важно, и мы умеем делать так, чтобы она работала на своего владельца. Но со временем я понял: есть актив гораздо дороже любой квартиры. Это время. Время с детьми, любимыми, родителями. Время на здоровье, путешествия, работу, мечты или просто спокойный воскресный завтрак, во время которого не нужно отвечать на сообщение о сломанной двери в квартире на другом конце города. Недвижимость должна давать семье больше возможностей, а не становиться ещё одной работой.

«Добрый вечер. Коммуналку оплатили?»

Если вы сдаёте квартиру в Мурино самостоятельно, возможно, такая переписка вам знакома.

Приходит очередная квитанция. Открываете личный кабинет — висит начисление.

Пишете нанимателю:

— Добрый вечер. Коммуналку ещё не оплачивали?
— Ой, да. Сегодня оплачу.

Проходит день.

Иногда оплатил. Иногда забыл. Тогда ещё одно сообщение:

— Получилось оплатить?

— Да-да, сейчас.

И ведь ничего страшного вроде бы не произошло.

Наниматель нормальный. За квартиру платит. Соседи не жалуются. Квартиру не разносит. Коммуналку в итоге тоже оплачивает.

Поэтому большинство собственников вообще не воспринимают это как проблему.

Ну напомнил человеку. Две минуты делов.

А потом наступает следующий месяц.

Снова квитанция.
Снова личный кабинет.
Снова проверить.
Снова написать.

Если в квартире несколько квитанций — управляющая компания, электричество, вода, капремонт — нужно ещё разобраться, что оплачено, а что нет. Где-то попросить прислать чек. Где-то посмотреть показания счётчиков.

И постепенно появляется довольно странная привычка.

Вы сдали квартиру другому человеку, но коммуналку продолжаете держать в своей голове.

Причём я не говорю сейчас про плохих нанимателей.

Наоборот. Это совершенно обычная ситуация с нормальными людьми. Человек закрутился, забыл, отложил до зарплаты. Собственник напомнил. Наниматель оплатил. Все довольны.

И именно поэтому такая схема может существовать годами.

Просто раз в месяц у собственника в голове появляется маленькая задача:

«Так, надо ещё проверить квартиру».

А ответственность никуда не исчезает. Для управляющей компании квартира по-прежнему ваша: именно у собственника возникает обязанность по оплате жилья и коммунальных услуг. (Роспотребнадзор⁠)

Поэтому контролировать платежи действительно нужно.

Но вот нормально ли каждый месяц лично вспоминать о них, проверять и напоминать взрослому человеку — уже другой вопрос.

Иногда мы настолько привыкаем к маленьким неудобствам от сдачи квартиры, что перестаём замечать их вообще.

Кажется, что это просто и называется:
«Ну а как иначе? Я же квартиру сдаю».

Вам знакомо такое? Есть решение:
vk.ru/ananas_estate - все об управлении квартирами в Мурино.

Сегодня завершилась ещё одна очень добрая для меня история.

Хочу от всей души поблагодарить Нину и её прекрасную дочь Даниэллу за доверие. Они из Северодвинска, я сам родом из Архангельска, а мой папа сейчас живёт в Северодвинске. Между нашими городами всего около 40 километров, поэтому особенно приятно было встретить здесь, в Петербурге, практически земляков.

Нина и Даниэлла обратились ко мне за сопровождением покупки двух квартир рядом с метро «Девяткино». И сегодня мы завершили уже вторую сделку.

Она получилась чуть дольше, чем мы изначально рассчитывали. Вроде бы всё достаточно просто, но по ходу процесса возникали разные небольшие моменты, которые требовали времени и внимания. Зато сегодня наконец можно было поставить красивую точку: документы подписаны, вторая квартира куплена, все выдохнули — и, самое главное, остались довольны.

Наверное, именно такие моменты в работе особенно ценны. За всеми документами, банками, согласованиями и сделками всегда стоят люди. И очень приятно, когда за время совместной работы появляется настоящее человеческое тепло.

Нина, Даниэлла, большое вам спасибо за доверие, терпение и очень приятное общение. Я искренне рад, что смог быть рядом и помочь вам пройти весь этот путь от первой до второй квартиры.

Пусть обе покупки радуют вас долгие годы, а сегодняшний день останется приятным воспоминанием.

Очень хороший день. И очень тёплая история почти земляков, встретившихся уже здесь, в Петербурге.

Я бы написал совсем по-человечески, без официоза — именно личная благодарность:

Алевтина, Леонид, ещё раз хочу вас искренне поблагодарить! Честно скажу, такой бонус после сделки стал для меня очень приятной и совершенно неожиданной неожиданностью.

Я обычно сам привык после сделок делать какие-то небольшие подарки и приятности своим клиентам, поэтому сегодня вы меня действительно удивили. Очень приятно, когда твою работу и отношение к делу так ценят.

Большое вам спасибо и за этот жест, и, конечно, в первую очередь за доверие! Для меня это действительно ценно.

Будем обязательно на связи. Ещё раз спасибо вам и хорошего вечера!

Вредные советы собственнику. Как сдавать квартиру, чтобы потом было что рассказывать психотерапевту

Если решили сдать квартиру, главное — не готовьтесь. Подготовка убивает спонтанность. Квартира должна предстать перед нанимателем такой, какой застало её утро: сушилка посреди комнаты, три пакета на кухне, перегоревшая лампочка и холодильник с магнитом «Анапа-2008». Если человек действительно хочет жить у вас, он должен полюбить квартиру целиком — вместе с запахом старого шкафа и табуреткой, которую ещё дедушка привёз из ГДР.

Фотографировать квартиру лучше ночью. Встаньте в дверях, включите вспышку и снимайте строго против окна. Чем меньше понятно, что находится в комнате, тем сильнее интрига. Обязательно добавьте фотографию туалета с поднятой крышкой и один кадр собственного отражения в зеркале. Это формирует личный бренд. А первую фотографию объявления посвятите подъезду. Люди ведь в первую очередь арендуют именно лестничную площадку.

Цену определяйте просто. Откройте самое дорогое объявление в вашем доме, прибавьте пять тысяч и скажите: «У меня ремонт лучше». Неважно, что там дизайнерская квартира на двадцать втором этаже, а у вас бабушкин сервант и линолеум. Сервант сейчас вообще винтаж. Если за неделю никто не позвонил — цену не снижайте. Значит, просто ещё не пришёл ваш клиент. Через два месяца он обязательно придёт. Возможно, вместе с отопительным сезоном и долгом по ипотеке.

Когда люди начнут звонить, ничего заранее не спрашивайте. Зачем портить сюрприз? Пусть человек проедет через весь город, поднимется к вам, снимет обувь и только тогда выяснится, что с ним жена, трое детей, доберман, два хорька и небольшой домашний питомник енотов. Вы же написали «можно обсудить животных». Вот и обсудите.

Проверять будущего нанимателя тоже не надо. Это унизительно. Если мужчина говорит, что работает «в инвестициях», значит, работает. Если не может объяснить где именно — значит, информация конфиденциальная. Если просит разбить залог на восемь месяцев — человек просто умеет планировать денежные потоки. А если паспорт обещает привезти потом, тем лучше: доверие должно быть взаимным.

Договор скачайте в интернете. Первый. Желательно тот, где вместо «квартира» написано «жилое помещение», а внутри случайно остался адрес какой-нибудь квартиры в Саратове. Читать его необязательно. Главное, чтобы было много страниц — солиднее выглядит.

Опись имущества не составляйте. Через год вы совершенно точно вспомните, сколько было вилок, где находилась царапина на телевизоре и работала ли левая конфорка. Фотофиксация тоже для слабаков. Настоящий собственник хранит состояние квартиры в сердце.

После заселения исчезните. Не пишите, не звоните, платежи за коммуналку не проверяйте. Если полгода никто не жалуется — значит, всё хорошо. А потом приезжайте внезапно. Желательно воскресным утром. Возможно, вы узнаете много нового: например, что ваша однокомнатная квартира уже четвёртый месяц успешно работает как общежитие для семи человек.

И главное — если вы живёте за тысячу километров от квартиры, ни в коем случае никому не поручайте управление. Прорвало трубу в Мурино, а вы в Северодвинске? Отличный повод потренировать дистанционное мышление. Сантехник не может попасть в квартиру, жилец не отвечает, снизу течёт вода? Зато вы экономите на управляющем.

Потому что сдавать квартиру самостоятельно очень просто.

Нужно всего лишь найти жильца, отдать ключи и раз в месяц получать деньги.

А все эти проверки, договоры, осмотры, коммуналка, ремонты, отчётность и контроль имущества придумали люди, которые зачем-то предпочитают, чтобы квартира приносила доход, а не новые сюжетные линии.

Рубрика «Вредные советы собственнику». Продолжение следует.

Когда доверительное управление — это не роскошь, а здравый смысл

За тринадцать лет работы в недвижимости я заметил одну закономерность. Почти никто не приходит ко мне со словами: «Я хочу передать квартиру в доверительное управление». Люди приходят с совершенно другими вопросами.

«Я переехал в другую страну. Что теперь делать с квартирой?»

«У меня свой бизнес. Я не хочу вечером после работы ездить на показы.»

«Наниматель задерживает оплату, а мне опять приходится выяснять отношения.»

«Каждый месяц одно и то же: счётчики, коммуналка, мелкий ремонт, поиск мастеров…»

На самом деле проблема почти никогда не в квартире. Проблема в том, что недвижимость начинает забирать время, которого у человека становится всё меньше.

Если вы переехали в другой город или за границу, квартира не перестаёт жить своей жизнью. Нужно вовремя найти хорошего нанимателя, проверить документы, грамотно составить договор, передать ключи, контролировать оплату аренды и коммунальных услуг, следить за состоянием квартиры, организовывать ремонт, если что-то произошло. Всё это невозможно поставить на паузу только потому, что вы теперь живёте за тысячи километров.

Но даже если вы живёте в Санкт-Петербурге, ситуация часто оказывается такой же. У вас есть работа, бизнес, семья, дети, отдых, планы. Ваш доход появляется благодаря тому, что вы занимаетесь своим делом. И возникает вполне логичный вопрос: действительно ли стоит тратить свои вечера на десятки звонков, показы, переписки, контроль платежей, поиск сантехника и обсуждение, почему коммунальные услуги до сих пор не оплачены?

За годы работы я понял ещё одну важную вещь. Большинство конфликтов между собственником и нанимателем возникают не потому, что кто-то плохой. Просто обе стороны начинают решать вопросы на эмоциях. А когда между ними есть профессиональный управляющий, который спокойно знает, что делать, большинство подобных ситуаций вообще не успевают перерасти в конфликт.

Сегодня у меня в доверительном управлении находится около 70 объектов. И за каждым из них стоят свои люди, свои обстоятельства и свои задачи. Где-то собственник уже несколько лет живёт за границей. Где-то человек полностью сосредоточен на своём бизнесе. Кто-то получил квартиру по наследству и никогда раньше её не сдавал. У всех разные истории, но цель всегда одна — чтобы недвижимость приносила доход, а не постоянные переживания.

За тринадцать лет работы я всё больше убеждаюсь: хорошее доверительное управление — это не про поиск арендатора. Это про систему. Про проверку людей ещё до подписания договора. Про документы, которые действительно работают. Про регулярный контроль квартиры. Про решение бытовых вопросов без участия собственника. И про опыт, который позволяет предусмотреть проблему ещё до того, как она станет проблемой.

Недвижимость должна быть активом. Тем, что приносит деньги и спокойствие. А не второй работой, которая начинает занимать ваши вечера, выходные и мысли.

Именно для этого доверительное управление и существует.