ESTORY - Алексей Пыленок о недвижимости

ШОК-ЦЕНА: 700 тысяч рублей за квадратный метр в готовом элитном доме на Балчуге?!

И это не очередной котлован с обещаниями красивой жизни через пять лет, а пять готовых клубных особняков в самом центре Москвы, на острове Балчуг.

Проект разработало бюро «Цимайло, Ляшенко и партнёры». Здания высотой от 5 до 9 этажей с необычной геометрией окон, напоминающей грани драгоценного камня. Фасады облицованы юрским мрамором из Черногории и анодированным алюминием.

Во внутреннем закрытом дворе — настоящий хвойный сад от немецкого ландшафтного бюро.

В продаже апартаменты от 50 до 167 м² с потолками до 3,4 метра. Есть семейные планировки с двумя-тремя спальнями и пентхаусы с террасами. Дома уже готовы, поэтому не нужно ждать завершения строительства.

А теперь самое интересное — цена.

Стоимость квадратного метра начинается от 1 млн рублей. Но мы в ESTORY подготовили для покупателей два способа снизить расходы:

1. Агентская скидка до 10%. Получаем стоимость от 900 тысяч рублей за метр.

2. Вычет НДС 22%. Поскольку это апартаменты, при покупке на юридическое лицо — плательщика НДС можно рассмотреть возврат входного налога.

Если НДС включён в цену и покупатель имеет право на полный вычет, итоговая стоимость после его учёта составит около 738 тысяч рублей за метр.

А теперь раскрываю карты.

Это A-Residence на Садовнической улице, 82.

На мой взгляд, очень интересное предложение для тех, кто хочет жить в историческом центре Москвы, но предпочитает небольшие клубные дома огромным жилым комплексам.

Правда, не забывайте: это апартаменты, а не квартиры. Здесь другой налог на имущество и особенности регистрации. Но давайте будем честны, квартиры в центре покупают не как единственное жилье. Поэтому это хороший шанс зайти в элитную локацию по цене бизнес класса.

Хотите посмотреть планировки и получить наше предложение со скидкой до 10%?

Ставьте «+» в комментариях или пишите мне лично.

Моя мечта не сбудется: квартиры в Москве не подешевеют в 2027 году

За девять месяцев 2026 года количество сделок с новостройками Москвы сократилось на 34%, по данным Росреестра. Ипотека дорогая, покупателей стало меньше. Казалось бы, дальше нас ждут большие распродажи. Но у меня есть пять аргументов, почему этого не произойдёт.

1. Новых квартир станет меньше. В 2025 году московские застройщики запустили строительство 3,9 млн м² жилья против 5,5 млн м² годом ранее — минус 29%, по расчётам АКРА на основе данных ЕИСЖС. И по-настоящему мы почувствуем это в 2028–2029 годах, когда дома, которые не начали строить в 2025-м, могли бы выйти на рынок готового жилья. При сохранении спроса выбор новых квартир в хороших локациях будет меньше.

2. Квартиры уже активно распроданы. По данным ДОМ.РФ за август 2026 года, в московских домах со сдачей в 2027 году продано 54% жилой площади, а со сдачей в 2028-м — 36%. По России эти показатели составляют 38% и 21%. То есть до получения ключей ещё год-два, а значительная часть квартир уже куплена. Конечно, это не значит, что абсолютно каждый ЖК хорошо продаётся.

3. Семейная ипотека для московского бизнес-класса практически не изменилась. Хорошую двушку в новостройке бизнес-класса дешевле 24 млн рублей уже давно попробуй найди. При лимите кредита 12 млн рублей покупателю и раньше нужно было внести половину стоимости квартиры. А после 1 октября ставка 6% при первоначальном взносе от 50% сохранилась для семей, подходящих под условия программы, согласно разъяснениям Минфина.

4. На вкладах лежат огромные деньги. На 1 октября 2026 года на счетах и вкладах россиян находилось 68,4 трлн рублей, по данным Банка России. Пока ставки высокие, многие предпочитают держать деньги в банках. По мере снижения доходности вкладов часть капитала будет искать другие варианты вложений, в том числе недвижимость.

5. Москва продолжает расти. По данным Росстата, на начало 2025 года в столице жили 13,3 млн человек, на 100 тыс. больше, чем годом ранее. Люди продолжают переезжать в Москву ради работы и образования, покупать квартиры детям и улучшать жилищные условия.

Так что будет с ценами в 2027 году?

На мой взгляд, ждать массового обвала цен — это иллюзия, на которой некоторые эксперты просто хайпуют, чтобы привлечь ваше внимание.

Хороший ЖК в востребованном районе, с нормальной архитектурой, школами, парками и транспортом — не подешевеет только потому, что кто-то пообещал «крах рынка».

А вот большие скидки в отдельных проектах вполне возможны. И когда видите «минус 20% только до воскресенья», первым делом спросите себя: а почему застройщик так отчаянно хочет продать эту квартиру? Не потому ли, что проект откровенно неудачный и без скидки его просто никто не покупает?

И последнее. Лучше доплатить за классную квартиру, в которой будешь кайфовать каждый день, чем сэкономить на покупке и потом годами жалеть о своём выборе.

А вы всё ещё ждёте обвала цен?

День вопросов и ответов!

Сегодня уникальная возможность задать мне любой вопрос про недвижимость в комментариях — всё лично разберу.

Можно спросить моё мнение о конкретном ЖК, конкретной квартире, разобрать ипотеку, рассрочку, цены, перспективы района, планировку, инвестиционную привлекательность или вообще любую ситуацию, связанную с покупкой и продажей квартиры.

Один вопрос на человека🫡

Вопросы принимаю сегодня до 18:00.

Пишите в комментариях — ни один вопрос не останется без ответа.🤝

КТО НА САМОМ ДЕЛЕ СТРОИТ ДОМА?
Мой топ генеральных подрядчиков в Москве

Большинство покупателей даже не знают, что застройщики в большинстве случаев сами дома не строят. Они разрабатывают проект, занимаются продажами и организуют строительство. А непосредственно возводят здания генеральные подрядчики. (Узнать о них можно в проектной декларации в пункте 10.7)

Именно от них во многом зависит качество вашего будущего жилья. Будут ли ровными стены, появятся ли трещины, протечки и проблемы с инженерными системами.

Собрал 7 известных генподрядчиков Москвы, которым доверяют строительство домов бизнес-, премиум- и элитного класса, а также их готовые проекты, на которых можно проверить качество стройки.

ФОДД (FODD) — «Суббота», «Оливковый дом», Match Point.
ANT YAPI / ANTTEQ — Capital Towers, «Поклонная, 9», Victory Park Residences.
Политехстрой-СВАРГО — Knightsbridge Private Park, NABOKOV, «Кутузовский XII».
Codest International — «ВТБ Арена Парк».
Кенмер Градня — «Серебряный фонтан», «Долгоруковская, 25», «Тимирязев Парк».
Моспромстройинжиниринг — клубный дом на Сретенке, «Резиденция на Покровском бульваре».
ENKA — башни «Евразия» и «На Набережной» в Москва-Сити.

Если увидели одно из этих названий в документации своего ЖК — это хороший знак. За плечами этих компаний сложные строительные проекты и большой опыт.

Поэтому при выборе квартиры я всегда рекомендую проверять не только застройщика, но и того, кто непосредственно строит дом.

А кто строит вашу будущую квартиру?

Пишите название ЖК в комментариях. Проверим генподрядчика, его построенные проекты и отзывы жителей. Самые интересные разберём прямо здесь.

В МОСКВЕ УРОНИЛИ НЕБОСКРЁБ! И КАК НА ЭТОМ ЗАРАБОТАТЬ?

На Автозаводской согласовали новый жилой квартал Sminex с «лежачими небоскрёбами». По архитектуре — почти копипаст знаменитого Atlantis The Royal в Дубае. Только вместо Персидского залива — Москва-река.

Сегодня побывал на месте будущей стройки. Судя по рендерам действительно необычный: огромные жилые блоки со смещением, золотистые арки, собственный парк на 2 га, фитнес с бассейном и квартиры с террасами.

Но интересно другое.

Давайте лучше разберёмся, сколько должен стоить квадратный метр, чтобы покупка здесь была интересна для инвестиций.

Посмотрим на цены и продажи соседних проектов.

1. ЗИЛАРТ — бизнес-класс. В сентябре продали 65 квартир. Средняя цена — около 650 тыс. ₽/м². При этом большая часть квартала уже построена, а инфраструктура работает.

2. STONE Blik — премиум на противоположной набережной. В августе продали около 80 квартир, а в сентябре — всего 28. Невидовые квартиры стоят от 640 тыс. ₽/м², а квартиры с видом на Москву-реку — от 730 тыс. ₽/м².

3. Форивер — премиальный проект в Даниловском районе. В готовом доме, который достроил Sminex видовые 2Е от 830 тыс. ₽/м².

А теперь главный вопрос: сколько должен стоить Sminex?

С учётом архитектуры, расположения у воды, инфраструктуры и репутации застройщика, 750–800 тыс. ₽/м² за видовые квартиры — вполне справедливая рыночная цена.

Если Sminex предложит такие квартиры дешевле 750 тысяч — это будет просто подарок для инвесторов. По такой цене я бы точно рекомендовал рассматривать покупку на старте.

Если цена приблизится к 900 тыс. ₽/м², уже придётся серьёзно подумать. При такой стоимости важно понимать, за счёт чего квартира будет дорожать и кто купит её у вас дороже.

А если цена превысит 1 млн ₽/м², то заработать на перепродаже через 1–2 года, на мой взгляд, не получится.
Слишком большая конкуренция с соседними проектами, где премиальные квартиры с видом на воду сегодня стоят заметно дешевле.

В таком случае рассматривал бы покупку прежде всего для жизни, а не для краткосрочных инвестиций.

Кстати, чтобы не пропустить самые интересные старты новостроек Москвы, я собрал их на одной интерактивной карте.

Здесь все самые ожидаемые проекты 2026 года, которые ещё не вышли в продажу.

СМОТРЕТЬ КАРТУ СТАРТОВ ESTORY

3 самые безопасные новостройки Москвы, где я бы спокойно отпустил ребёнка гулять одного

Вам тоже не нравится, когда покупаешь квартиру в новом бизнес-классе, а за красивым закрытым двором начинается совсем другая жизнь? На лавочках сидят посторонние компании, рабочие с соседней стройки вечером выпивают, а спортивные площадки заняты далеко не детьми, а посторонними. Внутри ЖК охрана, камеры и красивое благоустройство, но ребёнку всё равно нужно выйти за ворота — в магазин, парк или просто погулять.

И до покупки это почти никто нормально не проверяет. Единицы реально проходят пешком от метро до будущего дома, заходят в ближайший парк, смотрят дворы и маршруты. А вечером на локацию вообще почти никто не приезжает. Хотя именно после работы лучше всего видно, кто здесь живёт, кто гуляет во дворах и что вообще происходит вокруг дома.

3 место — проект рядом с парком «Сад будущего» у метро «Ботанический сад».

Шесть корпусов с закрытой территорией находятся внутри большого спортивного кластера. Рядом школа бокса, спортивный центр «Буревестник», парк и много спортивных объектов.

В самом ЖК — доступ только для резидентов, камеры, охрана и контроль входа. Но главное здесь то, что ребёнок выходит сразу к парку и спортивной инфраструктуре, а не к соседней стройке, железнодорожным путям или крупной магистрали.

2 место — проект на набережной канала имени Москвы в Левобережном районе. Здесь главный плюс — сама локация. Набережная полностью пешеходная, рядом парк Северного речного вокзала, постоянно гуляют люди, семьи с детьми, туристы. Сам парк регулярно патрулируют.

Плюс всю эту часть набережной постепенно застраивают комплексами бизнес- и премиум-класса. То есть сценарий простой: ребёнок вышел из дома — и сразу попал на благоустроенную набережную, где можно гулять, кататься на велосипеде или сходить в магазин.

1 место — целый умный город в Кунцеве. Здесь безопасность уже сделана на уровне всего района. Въезд на территорию — через полноценное КПП, по ощущениям будто проходишь таможенный пост при въезде в другую страну.

По территории патрулируют робособаки, а камеры подключены к системе на базе искусственного интеллекта, которая умеет распознавать опасные и чрезвычайные ситуации. Если что-то происходит, сигнал может сразу уйти охране, скорой или полиции.

Для меня главный тест семейного проекта очень простой: можно ли спокойно отпустить ребёнка одного во двор, в магазин или парк и не думать каждые пять минут, кого он встретит по дороге.

Если хотите узнать, какие это проекты и какие квартиры внутри них я бы реально рассматривал для семьи — ставьте «+» в комментариях.

День вопросов и ответов!

Сегодня уникальная возможность задать мне любой вопрос про недвижимость в комментариях — всё лично разберу.
Можно спросить моё мнение о конкретном ЖК, конкретной квартире, разобрать ипотеку, рассрочку, цены, перспективы района, планировку, инвестиционную привлекательность или вообще любую ситуацию, связанную с покупкой и продажей квартиры.

Вопросы принимаю сегодня до 18:00.
Пишите в комментариях — ни один вопрос не останется без ответа.🤝

От 15 до 270 млн ₽: сколько стоит жить рядом с одной из лучших школ Москвы?

Я взял топ-10 московских школ из рейтинга RAEX и собрал новостройки, которые строятся рядом с их главными корпусами. Условие простое: до школы должна быть нормальная пешая доступность. А там, где идти больше 20 минут, это всё равно максимум несколько минут на машине.

Понятно, что большая часть сильнейших школ находится ближе к центру Москвы, поэтому и жильё рядом с ними премиум и делюкс класса. Но к вашему удивлению в подборке есть бизнес класс и даже комфорт🔥

1. СУНЦ МГУ — одна из сильнейших физико-математических школ страны. Рядом строится премиальный проект буквально у природного заказника «Долина реки Сетунь»: много зелени, большая территория и сильная западная локация. До школы — 29 минут пешком, либо 5-10 минут на машине. Цены — от 23 млн ₽, от 689 тыс. ₽ за м².

2. Лицей «Вторая школа» — одна из самых известных физмат-школ Москвы. Всего в 7 минутах пешком строится камерный премиальный дом в районе Воробьёвых гор. Небольшое количество квартир, тихая локация и один из самых сильных образовательных кластеров Москвы. Цены — от 158 млн ₽, от 1,98 млн ₽ за м².

3. Университетская гимназия МГУ — школа, которая напрямую находится в экосистеме МГУ. В 27 минутах пешком, либо в 5 минутах на машине, строится новый премиум-класс с двухуровневым благоустройством и собственной инфраструктурой. Цены — от 36 млн ₽, от 830 тыс. ₽ за м².

4. Школа №179 — одна из сильнейших математических школ Москвы. В 13 минутах пешком находится делюкс-проект в самом центре столицы: рядом Кремль, историческая Москва и архитектура международного уровня. Цены соответствующие — от 270 млн ₽, от 2,7 млн ₽ за м².

5. Школа №2007 ФМШ — сильная физико-математическая школа и один из самых доступных вариантов во всей подборке. Рядом строится современный комфорт-класс, где можно купить квартиру без бюджета в 50–100 миллионов. Цены — от 15 млн ₽, от 263 тыс. ₽ за м².

6. Школа ЦПМ — одна из главных олимпиадных школ Москвы. Из ближайших проектов строится премиальный квартал на берегу Москвы-реки с собственным частным парком. До школы будет 5 минут пешком. Цены — от 79 млн ₽, от 1,4 млн ₽ за м².

7. Лицей Финансового университета — сильный вариант для детей, которым интересны экономика, математика и финансы. В 12 минутах пешком строится новый премиальный проект в районе Аэропорт с приватным двором, фитнесом и большим выбором планировок. Цены — от 27,5 млн ₽, от 800 тыс. ₽ за м².

8. Гимназия №1543 — одна из сильных московских школ по физмату и естественным наукам. В 13 минутах пешком находится готовый бизнес-класс рядом с метро, в сложившемся районе со всей городской инфраструктурой. Цены — от 41,5 млн ₽, от 525 тыс. ₽ за м².

9. Пятьдесят седьмая школа — легендарная московская математическая школа. Всего в 5 минутах пешком строится камерный делюкс-дом в историческом центре Москвы, буквально в нескольких минутах от Кремля. Цены — от 270 млн ₽, от 2,26 млн ₽ за м².

10. Бауманская инженерная школа №1580 — одна из сильнейших инженерных школ Москвы, тесно связанная с Бауманкой. Всего в 3 минутах пешком строится премиальный проект рядом с Нескучным садом: пять башен с архитектурой от «Цимайло Ляшенко и Партнёры». Цены — от 45 млн ₽, от 830 тыс. ₽ за м².

Если хотите узнать, что это за проекты и какие квартиры в них сейчас реально стоит рассматривать, ставьте «+» в комментариях или пишите в личные сообщения

Самые продаваемые новостройки Москвы в сентябре — и почему люди несли туда деньги

Посмотрел статистику продаж за сентябрь. И здесь хорошо видно: в топ обычно выходят либо проекты с реально интересной ценой, либо сильные проекты в хороших локациях, либо новостройки, где продажи разгоняет эффект старта.

5 место — ЗИЛАРТ от ЛСР, 65 квартир.

Всё лето проект держался в лидерах продаж благодаря реальному дисконту от застройщика. Цены действительно были привлекательными относительно конкурентов. Сейчас часть квартир уже подорожала примерно на 2,5 млн ₽, но инерция спроса сохраняется, поэтому ЗИЛАРТ всё ещё стабильно остаётся в топе.

4 место — «Издание» от Брусники, 68 квартир.

Здесь сработал старт второй очереди. На закрытых продажах давали хорошие цены, а в сентябре накопленные брони начали переходить в сделки. Поэтому такой высокий результат вполне логичен.

3 место — Level Южнопортовая, 70 квартир.

Здесь всё просто — продаёт цена. Это один из самых доступных крупных проектов настолько близко к центру Москвы. Да, к окружению и масштабу будущей застройки есть вопросы, но покупатель получает много квадратных метров за относительно небольшие для такой близости к центру деньги. Поэтому спрос высокий.

2 место — «Ридж» от «Страны Девелопмент», 74 квартиры.

Ещё один проект, где сентябрь во многом собрал результат закрытого старта. Первым покупателям отдавали действительно интересные цены, и в первую неделю старта вход выглядел особенно привлекательно с инвестиционной точки зрения. Дальше брони просто начали переходить в ДДУ.

1 место — «Остров» от Донстроя, 103 квартиры.

Этот проект уже стабильно появляется среди лидеров. И здесь понятно почему: сильная локация на северо-западе Москвы, огромный проект формата «город в городе», река, зелень, развитая инфраструктура и один из самых известных застройщиков бизнес-класса. Донстрой постоянно выводит новые корпуса, поэтому предложение внутри проекта регулярно обновляется.

Если смотреть уже не отдельные ЖК, а продажи по застройщикам, то лидер по-прежнему ПИК — 511 квартир за месяц. Причём в этом году компания пока не вывела на рынок ни одного принципиально нового проекта в Москве, но огромный существующий портфель и низкие цены всё равно обеспечивают первое место.

На втором месте MR Group — 235 квартир. Интересно, что ни одного проекта MR нет в топ-5 самых продаваемых ЖК, но в совокупности портфель бизнес- и премиум-класса даёт очень большой объём продаж.

Дальше идут Level Group — 214 квартир, Forma — 208 и Донстрой — 182 квартиры.

У Level значительную часть продаж даёт Южнопортовая. У Forma хорошо работает сочетание качественного продукта и пока ещё адекватной относительно конкурентов цены. А у Донстроя больше половины продаж фактически обеспечивает один «Остров».

Но здесь есть важный момент.
Из пяти самых продаваемых ЖК сентября по соотношению цены и качества я бы сейчас реально рассматривал только три.

Остальные уже слишком сильно выросли на ажиотаже и по текущей цене выглядят заметно менее интересно, чем на старте, есть более выгодные аналоги.

Если вы сейчас смотрите один из этих проектов — пишите в личные сообщения. Расскажу, какие три ещё имеют смысл по текущей цене, а какие нет.

Один из лучших видов на Парк Победы, который я видел в новостройках Москвы.

На днях ездил смотреть смотреть финальный этап стройки от застройщика Voshod на Кутузовском. И первое, за что здесь действительно на высоте — виды. Парк Победы, Поклонная гора, Москва-Сити, МГУ — из правильных квартир Москва буквально лежит перед окнами.

Это не классический жилой комплекс, а многофункциональное здание: со 2-го по 6-й этаж находятся офисы класса А, а начиная с 7-го — квартиры. И вот между ними сделали большую террасу для жителей с озеленением, местами для отдыха и закрытой панорамной гостиной. Можно взять напиток, выйти на террасу и смотреть на Парк Победы или Сити.

Причём история у проекта тоже необычная. Изначально жилую часть продавали как апартаменты, а сейчас это уже квартиры. Думаю, инвесторы, которые заходили сюда ещё на стадии апартаментов, этому точно не расстроились.

Вообще это буквально мечта предпринимателя: офис и квартира могут находиться в одном здании, но потоки при этом разделены. Спустился на несколько этажей — ты на работе. Закончил — поднялся домой.

И всё это на западе Москвы, рядом с Кутузовским проспектом и ТТК. До метро «Филёвский парк» — около 12 минут пешком, рядом Волейбольная арена «Динамо», школы, а до Парка Победы и Филёвского парка можно дойти пешком. Рестораны рядом тоже есть в ТЦ Времена года, можно дойти пешком за 11 минут и в соседнем проекте Матч Поинт - 5 минут.

Архитектуру делало бюро «Цимайло Ляшенко и Партнёры», и дом действительно узнаваемый. Верхняя часть фасада собрана из панорамных окон, развёрнутых под разными углами, поэтому здание постоянно меняется в зависимости от света.

Генподрядчик сербы — Putevi Užice, у которых в портфеле «Сердце Столицы», Сколтех, «Новатэк» и другие крупные проекты, по качеству получилось достойно.

Но главное преимущество — камерность. Здесь всего 77 квартир. А под домом — 109 машиномест. То есть машиномест даже больше, чем квартир, что для современной Москвы уже почти роскошь.

Теперь про квартиры. Площади здесь в основном большие — сейчас в продаже варианты примерно от 68 м², есть пентхаусы до 219 м². Квартиры передаются в White Box, а варианты с хорошими видовыми характеристиками начинаются ориентировочно от 670 тыс. ₽ за м².

А теперь нюанс, который обязательно нужно учитывать при выборе квартиры.

С одной стороны дома проходят железная дорога, проспект Багратиона и Кутузовский проспект. Поэтому в квартирах, которые смотрят на Поклонную гору и Парк Победы, при открытых окнах слышен фоновый городской шум. Я был внутри и слышал его сам.

Но стоит закрыть окна и ситуация совсем другая: здесь установлены большие двухкамерные стеклопакеты, а проблему постоянного проветривания можно решить приточно-вытяжной вентиляцией.

Зато другая сторона дома — в направлении Филёвского парка и жилой застройки — заметно спокойнее.

Заинтересовал вариант? — пишите "+" в комментарии или в личные в сообщения, обсудим детали проекта.