ESTORY - Алексей Пыленок о недвижимости

День вопросов и ответов!

Сегодня уникальная возможность задать мне любой вопрос про недвижимость в комментариях — всё лично разберу.

Можно спросить моё мнение о конкретном ЖК, конкретной квартире, разобрать ипотеку, рассрочку, цены, перспективы района, планировку, инвестиционную привлекательность или вообще любую ситуацию, связанную с покупкой и продажей квартиры.

Один вопрос на человека🫡

Вопросы принимаю сегодня до 18:00.

Пишите в комментариях — ни один вопрос не останется без ответа.🤝

КТО НА САМОМ ДЕЛЕ СТРОИТ ДОМА?
Мой топ генеральных подрядчиков в Москве

Большинство покупателей даже не знают, что застройщики в большинстве случаев сами дома не строят. Они разрабатывают проект, занимаются продажами и организуют строительство. А непосредственно возводят здания генеральные подрядчики. (Узнать о них можно в проектной декларации в пункте 10.7)

Именно от них во многом зависит качество вашего будущего жилья. Будут ли ровными стены, появятся ли трещины, протечки и проблемы с инженерными системами.

Собрал 7 известных генподрядчиков Москвы, которым доверяют строительство домов бизнес-, премиум- и элитного класса, а также их готовые проекты, на которых можно проверить качество стройки.

ФОДД (FODD) — «Суббота», «Оливковый дом», Match Point.
ANT YAPI / ANTTEQ — Capital Towers, «Поклонная, 9», Victory Park Residences.
Политехстрой-СВАРГО — Knightsbridge Private Park, NABOKOV, «Кутузовский XII».
Codest International — «ВТБ Арена Парк».
Кенмер Градня — «Серебряный фонтан», «Долгоруковская, 25», «Тимирязев Парк».
Моспромстройинжиниринг — клубный дом на Сретенке, «Резиденция на Покровском бульваре».
ENKA — башни «Евразия» и «На Набережной» в Москва-Сити.

Если увидели одно из этих названий в документации своего ЖК — это хороший знак. За плечами этих компаний сложные строительные проекты и большой опыт.

Поэтому при выборе квартиры я всегда рекомендую проверять не только застройщика, но и того, кто непосредственно строит дом.

А кто строит вашу будущую квартиру?

Пишите название ЖК в комментариях. Проверим генподрядчика, его построенные проекты и отзывы жителей. Самые интересные разберём прямо здесь.

В МОСКВЕ УРОНИЛИ НЕБОСКРЁБ! И КАК НА ЭТОМ ЗАРАБОТАТЬ?

На Автозаводской согласовали новый жилой квартал Sminex с «лежачими небоскрёбами». По архитектуре — почти копипаст знаменитого Atlantis The Royal в Дубае. Только вместо Персидского залива — Москва-река.

Сегодня побывал на месте будущей стройки. Судя по рендерам действительно необычный: огромные жилые блоки со смещением, золотистые арки, собственный парк на 2 га, фитнес с бассейном и квартиры с террасами.

Но интересно другое.

Давайте лучше разберёмся, сколько должен стоить квадратный метр, чтобы покупка здесь была интересна для инвестиций.

Посмотрим на цены и продажи соседних проектов.

1. ЗИЛАРТ — бизнес-класс. В сентябре продали 65 квартир. Средняя цена — около 650 тыс. ₽/м². При этом большая часть квартала уже построена, а инфраструктура работает.

2. STONE Blik — премиум на противоположной набережной. В августе продали около 80 квартир, а в сентябре — всего 28. Невидовые квартиры стоят от 640 тыс. ₽/м², а квартиры с видом на Москву-реку — от 730 тыс. ₽/м².

3. Форивер — премиальный проект в Даниловском районе. В готовом доме, который достроил Sminex видовые 2Е от 830 тыс. ₽/м².

А теперь главный вопрос: сколько должен стоить Sminex?

С учётом архитектуры, расположения у воды, инфраструктуры и репутации застройщика, 750–800 тыс. ₽/м² за видовые квартиры — вполне справедливая рыночная цена.

Если Sminex предложит такие квартиры дешевле 750 тысяч — это будет просто подарок для инвесторов. По такой цене я бы точно рекомендовал рассматривать покупку на старте.

Если цена приблизится к 900 тыс. ₽/м², уже придётся серьёзно подумать. При такой стоимости важно понимать, за счёт чего квартира будет дорожать и кто купит её у вас дороже.

А если цена превысит 1 млн ₽/м², то заработать на перепродаже через 1–2 года, на мой взгляд, не получится.
Слишком большая конкуренция с соседними проектами, где премиальные квартиры с видом на воду сегодня стоят заметно дешевле.

В таком случае рассматривал бы покупку прежде всего для жизни, а не для краткосрочных инвестиций.

Кстати, чтобы не пропустить самые интересные старты новостроек Москвы, я собрал их на одной интерактивной карте.

Здесь все самые ожидаемые проекты 2026 года, которые ещё не вышли в продажу.

СМОТРЕТЬ КАРТУ СТАРТОВ ESTORY