ESTORY - Алексей Пыленок о недвижимости

День вопросов и ответов!

Сегодня уникальная возможность задать мне любой вопрос про недвижимость в комментариях — всё лично разберу.

Можно спросить моё мнение о конкретном ЖК, конкретной квартире, разобрать ипотеку, рассрочку, цены, перспективы района, планировку, инвестиционную привлекательность или вообще любую ситуацию, связанную с покупкой и продажей квартиры.

Один вопрос на человека🫡

Вопросы принимаю сегодня до 18:00.

Пишите в комментариях — ни один вопрос не останется без ответа.🤝

КТО НА САМОМ ДЕЛЕ СТРОИТ ДОМА?
Мой топ генеральных подрядчиков в Москве

Большинство покупателей даже не знают, что застройщики в большинстве случаев сами дома не строят. Они разрабатывают проект, занимаются продажами и организуют строительство. А непосредственно возводят здания генеральные подрядчики. (Узнать о них можно в проектной декларации в пункте 10.7)

Именно от них во многом зависит качество вашего будущего жилья. Будут ли ровными стены, появятся ли трещины, протечки и проблемы с инженерными системами.

Собрал 7 известных генподрядчиков Москвы, которым доверяют строительство домов бизнес-, премиум- и элитного класса, а также их готовые проекты, на которых можно проверить качество стройки.

ФОДД (FODD) — «Суббота», «Оливковый дом», Match Point.
ANT YAPI / ANTTEQ — Capital Towers, «Поклонная, 9», Victory Park Residences.
Политехстрой-СВАРГО — Knightsbridge Private Park, NABOKOV, «Кутузовский XII».
Codest International — «ВТБ Арена Парк».
Кенмер Градня — «Серебряный фонтан», «Долгоруковская, 25», «Тимирязев Парк».
Моспромстройинжиниринг — клубный дом на Сретенке, «Резиденция на Покровском бульваре».
ENKA — башни «Евразия» и «На Набережной» в Москва-Сити.

Если увидели одно из этих названий в документации своего ЖК — это хороший знак. За плечами этих компаний сложные строительные проекты и большой опыт.

Поэтому при выборе квартиры я всегда рекомендую проверять не только застройщика, но и того, кто непосредственно строит дом.

А кто строит вашу будущую квартиру?

Пишите название ЖК в комментариях. Проверим генподрядчика, его построенные проекты и отзывы жителей. Самые интересные разберём прямо здесь.

В МОСКВЕ УРОНИЛИ НЕБОСКРЁБ! И КАК НА ЭТОМ ЗАРАБОТАТЬ?

На Автозаводской согласовали новый жилой квартал Sminex с «лежачими небоскрёбами». По архитектуре — почти копипаст знаменитого Atlantis The Royal в Дубае. Только вместо Персидского залива — Москва-река.

Сегодня побывал на месте будущей стройки. Судя по рендерам действительно необычный: огромные жилые блоки со смещением, золотистые арки, собственный парк на 2 га, фитнес с бассейном и квартиры с террасами.

Но интересно другое.

Давайте лучше разберёмся, сколько должен стоить квадратный метр, чтобы покупка здесь была интересна для инвестиций.

Посмотрим на цены и продажи соседних проектов.

1. ЗИЛАРТ — бизнес-класс. В сентябре продали 65 квартир. Средняя цена — около 650 тыс. ₽/м². При этом большая часть квартала уже построена, а инфраструктура работает.

2. STONE Blik — премиум на противоположной набережной. В августе продали около 80 квартир, а в сентябре — всего 28. Невидовые квартиры стоят от 640 тыс. ₽/м², а квартиры с видом на Москву-реку — от 730 тыс. ₽/м².

3. Форивер — премиальный проект в Даниловском районе. В готовом доме, который достроил Sminex видовые 2Е от 830 тыс. ₽/м².

А теперь главный вопрос: сколько должен стоить Sminex?

С учётом архитектуры, расположения у воды, инфраструктуры и репутации застройщика, 750–800 тыс. ₽/м² за видовые квартиры — вполне справедливая рыночная цена.

Если Sminex предложит такие квартиры дешевле 750 тысяч — это будет просто подарок для инвесторов. По такой цене я бы точно рекомендовал рассматривать покупку на старте.

Если цена приблизится к 900 тыс. ₽/м², уже придётся серьёзно подумать. При такой стоимости важно понимать, за счёт чего квартира будет дорожать и кто купит её у вас дороже.

А если цена превысит 1 млн ₽/м², то заработать на перепродаже через 1–2 года, на мой взгляд, не получится.
Слишком большая конкуренция с соседними проектами, где премиальные квартиры с видом на воду сегодня стоят заметно дешевле.

В таком случае рассматривал бы покупку прежде всего для жизни, а не для краткосрочных инвестиций.

Кстати, чтобы не пропустить самые интересные старты новостроек Москвы, я собрал их на одной интерактивной карте.

Здесь все самые ожидаемые проекты 2026 года, которые ещё не вышли в продажу.

СМОТРЕТЬ КАРТУ СТАРТОВ ESTORY

3 самые безопасные новостройки Москвы, где я бы спокойно отпустил ребёнка гулять одного

Вам тоже не нравится, когда покупаешь квартиру в новом бизнес-классе, а за красивым закрытым двором начинается совсем другая жизнь? На лавочках сидят посторонние компании, рабочие с соседней стройки вечером выпивают, а спортивные площадки заняты далеко не детьми, а посторонними. Внутри ЖК охрана, камеры и красивое благоустройство, но ребёнку всё равно нужно выйти за ворота — в магазин, парк или просто погулять.

И до покупки это почти никто нормально не проверяет. Единицы реально проходят пешком от метро до будущего дома, заходят в ближайший парк, смотрят дворы и маршруты. А вечером на локацию вообще почти никто не приезжает. Хотя именно после работы лучше всего видно, кто здесь живёт, кто гуляет во дворах и что вообще происходит вокруг дома.

3 место — проект рядом с парком «Сад будущего» у метро «Ботанический сад».

Шесть корпусов с закрытой территорией находятся внутри большого спортивного кластера. Рядом школа бокса, спортивный центр «Буревестник», парк и много спортивных объектов.

В самом ЖК — доступ только для резидентов, камеры, охрана и контроль входа. Но главное здесь то, что ребёнок выходит сразу к парку и спортивной инфраструктуре, а не к соседней стройке, железнодорожным путям или крупной магистрали.

2 место — проект на набережной канала имени Москвы в Левобережном районе. Здесь главный плюс — сама локация. Набережная полностью пешеходная, рядом парк Северного речного вокзала, постоянно гуляют люди, семьи с детьми, туристы. Сам парк регулярно патрулируют.

Плюс всю эту часть набережной постепенно застраивают комплексами бизнес- и премиум-класса. То есть сценарий простой: ребёнок вышел из дома — и сразу попал на благоустроенную набережную, где можно гулять, кататься на велосипеде или сходить в магазин.

1 место — целый умный город в Кунцеве. Здесь безопасность уже сделана на уровне всего района. Въезд на территорию — через полноценное КПП, по ощущениям будто проходишь таможенный пост при въезде в другую страну.

По территории патрулируют робособаки, а камеры подключены к системе на базе искусственного интеллекта, которая умеет распознавать опасные и чрезвычайные ситуации. Если что-то происходит, сигнал может сразу уйти охране, скорой или полиции.

Для меня главный тест семейного проекта очень простой: можно ли спокойно отпустить ребёнка одного во двор, в магазин или парк и не думать каждые пять минут, кого он встретит по дороге.

Если хотите узнать, какие это проекты и какие квартиры внутри них я бы реально рассматривал для семьи — ставьте «+» в комментариях.

День вопросов и ответов!

Сегодня уникальная возможность задать мне любой вопрос про недвижимость в комментариях — всё лично разберу.
Можно спросить моё мнение о конкретном ЖК, конкретной квартире, разобрать ипотеку, рассрочку, цены, перспективы района, планировку, инвестиционную привлекательность или вообще любую ситуацию, связанную с покупкой и продажей квартиры.

Вопросы принимаю сегодня до 18:00.
Пишите в комментариях — ни один вопрос не останется без ответа.🤝

От 15 до 270 млн ₽: сколько стоит жить рядом с одной из лучших школ Москвы?

Я взял топ-10 московских школ из рейтинга RAEX и собрал новостройки, которые строятся рядом с их главными корпусами. Условие простое: до школы должна быть нормальная пешая доступность. А там, где идти больше 20 минут, это всё равно максимум несколько минут на машине.

Понятно, что большая часть сильнейших школ находится ближе к центру Москвы, поэтому и жильё рядом с ними премиум и делюкс класса. Но к вашему удивлению в подборке есть бизнес класс и даже комфорт🔥

1. СУНЦ МГУ — одна из сильнейших физико-математических школ страны. Рядом строится премиальный проект буквально у природного заказника «Долина реки Сетунь»: много зелени, большая территория и сильная западная локация. До школы — 29 минут пешком, либо 5-10 минут на машине. Цены — от 23 млн ₽, от 689 тыс. ₽ за м².

2. Лицей «Вторая школа» — одна из самых известных физмат-школ Москвы. Всего в 7 минутах пешком строится камерный премиальный дом в районе Воробьёвых гор. Небольшое количество квартир, тихая локация и один из самых сильных образовательных кластеров Москвы. Цены — от 158 млн ₽, от 1,98 млн ₽ за м².

3. Университетская гимназия МГУ — школа, которая напрямую находится в экосистеме МГУ. В 27 минутах пешком, либо в 5 минутах на машине, строится новый премиум-класс с двухуровневым благоустройством и собственной инфраструктурой. Цены — от 36 млн ₽, от 830 тыс. ₽ за м².

4. Школа №179 — одна из сильнейших математических школ Москвы. В 13 минутах пешком находится делюкс-проект в самом центре столицы: рядом Кремль, историческая Москва и архитектура международного уровня. Цены соответствующие — от 270 млн ₽, от 2,7 млн ₽ за м².

5. Школа №2007 ФМШ — сильная физико-математическая школа и один из самых доступных вариантов во всей подборке. Рядом строится современный комфорт-класс, где можно купить квартиру без бюджета в 50–100 миллионов. Цены — от 15 млн ₽, от 263 тыс. ₽ за м².

6. Школа ЦПМ — одна из главных олимпиадных школ Москвы. Из ближайших проектов строится премиальный квартал на берегу Москвы-реки с собственным частным парком. До школы будет 5 минут пешком. Цены — от 79 млн ₽, от 1,4 млн ₽ за м².

7. Лицей Финансового университета — сильный вариант для детей, которым интересны экономика, математика и финансы. В 12 минутах пешком строится новый премиальный проект в районе Аэропорт с приватным двором, фитнесом и большим выбором планировок. Цены — от 27,5 млн ₽, от 800 тыс. ₽ за м².

8. Гимназия №1543 — одна из сильных московских школ по физмату и естественным наукам. В 13 минутах пешком находится готовый бизнес-класс рядом с метро, в сложившемся районе со всей городской инфраструктурой. Цены — от 41,5 млн ₽, от 525 тыс. ₽ за м².

9. Пятьдесят седьмая школа — легендарная московская математическая школа. Всего в 5 минутах пешком строится камерный делюкс-дом в историческом центре Москвы, буквально в нескольких минутах от Кремля. Цены — от 270 млн ₽, от 2,26 млн ₽ за м².

10. Бауманская инженерная школа №1580 — одна из сильнейших инженерных школ Москвы, тесно связанная с Бауманкой. Всего в 3 минутах пешком строится премиальный проект рядом с Нескучным садом: пять башен с архитектурой от «Цимайло Ляшенко и Партнёры». Цены — от 45 млн ₽, от 830 тыс. ₽ за м².

Если хотите узнать, что это за проекты и какие квартиры в них сейчас реально стоит рассматривать, ставьте «+» в комментариях или пишите в личные сообщения

Самые продаваемые новостройки Москвы в сентябре — и почему люди несли туда деньги

Посмотрел статистику продаж за сентябрь. И здесь хорошо видно: в топ обычно выходят либо проекты с реально интересной ценой, либо сильные проекты в хороших локациях, либо новостройки, где продажи разгоняет эффект старта.

5 место — ЗИЛАРТ от ЛСР, 65 квартир.

Всё лето проект держался в лидерах продаж благодаря реальному дисконту от застройщика. Цены действительно были привлекательными относительно конкурентов. Сейчас часть квартир уже подорожала примерно на 2,5 млн ₽, но инерция спроса сохраняется, поэтому ЗИЛАРТ всё ещё стабильно остаётся в топе.

4 место — «Издание» от Брусники, 68 квартир.

Здесь сработал старт второй очереди. На закрытых продажах давали хорошие цены, а в сентябре накопленные брони начали переходить в сделки. Поэтому такой высокий результат вполне логичен.

3 место — Level Южнопортовая, 70 квартир.

Здесь всё просто — продаёт цена. Это один из самых доступных крупных проектов настолько близко к центру Москвы. Да, к окружению и масштабу будущей застройки есть вопросы, но покупатель получает много квадратных метров за относительно небольшие для такой близости к центру деньги. Поэтому спрос высокий.

2 место — «Ридж» от «Страны Девелопмент», 74 квартиры.

Ещё один проект, где сентябрь во многом собрал результат закрытого старта. Первым покупателям отдавали действительно интересные цены, и в первую неделю старта вход выглядел особенно привлекательно с инвестиционной точки зрения. Дальше брони просто начали переходить в ДДУ.

1 место — «Остров» от Донстроя, 103 квартиры.

Этот проект уже стабильно появляется среди лидеров. И здесь понятно почему: сильная локация на северо-западе Москвы, огромный проект формата «город в городе», река, зелень, развитая инфраструктура и один из самых известных застройщиков бизнес-класса. Донстрой постоянно выводит новые корпуса, поэтому предложение внутри проекта регулярно обновляется.

Если смотреть уже не отдельные ЖК, а продажи по застройщикам, то лидер по-прежнему ПИК — 511 квартир за месяц. Причём в этом году компания пока не вывела на рынок ни одного принципиально нового проекта в Москве, но огромный существующий портфель и низкие цены всё равно обеспечивают первое место.

На втором месте MR Group — 235 квартир. Интересно, что ни одного проекта MR нет в топ-5 самых продаваемых ЖК, но в совокупности портфель бизнес- и премиум-класса даёт очень большой объём продаж.

Дальше идут Level Group — 214 квартир, Forma — 208 и Донстрой — 182 квартиры.

У Level значительную часть продаж даёт Южнопортовая. У Forma хорошо работает сочетание качественного продукта и пока ещё адекватной относительно конкурентов цены. А у Донстроя больше половины продаж фактически обеспечивает один «Остров».

Но здесь есть важный момент.
Из пяти самых продаваемых ЖК сентября по соотношению цены и качества я бы сейчас реально рассматривал только три.

Остальные уже слишком сильно выросли на ажиотаже и по текущей цене выглядят заметно менее интересно, чем на старте, есть более выгодные аналоги.

Если вы сейчас смотрите один из этих проектов — пишите в личные сообщения. Расскажу, какие три ещё имеют смысл по текущей цене, а какие нет.

Один из лучших видов на Парк Победы, который я видел в новостройках Москвы.

На днях ездил смотреть смотреть финальный этап стройки от застройщика Voshod на Кутузовском. И первое, за что здесь действительно на высоте — виды. Парк Победы, Поклонная гора, Москва-Сити, МГУ — из правильных квартир Москва буквально лежит перед окнами.

Это не классический жилой комплекс, а многофункциональное здание: со 2-го по 6-й этаж находятся офисы класса А, а начиная с 7-го — квартиры. И вот между ними сделали большую террасу для жителей с озеленением, местами для отдыха и закрытой панорамной гостиной. Можно взять напиток, выйти на террасу и смотреть на Парк Победы или Сити.

Причём история у проекта тоже необычная. Изначально жилую часть продавали как апартаменты, а сейчас это уже квартиры. Думаю, инвесторы, которые заходили сюда ещё на стадии апартаментов, этому точно не расстроились.

Вообще это буквально мечта предпринимателя: офис и квартира могут находиться в одном здании, но потоки при этом разделены. Спустился на несколько этажей — ты на работе. Закончил — поднялся домой.

И всё это на западе Москвы, рядом с Кутузовским проспектом и ТТК. До метро «Филёвский парк» — около 12 минут пешком, рядом Волейбольная арена «Динамо», школы, а до Парка Победы и Филёвского парка можно дойти пешком. Рестораны рядом тоже есть в ТЦ Времена года, можно дойти пешком за 11 минут и в соседнем проекте Матч Поинт - 5 минут.

Архитектуру делало бюро «Цимайло Ляшенко и Партнёры», и дом действительно узнаваемый. Верхняя часть фасада собрана из панорамных окон, развёрнутых под разными углами, поэтому здание постоянно меняется в зависимости от света.

Генподрядчик сербы — Putevi Užice, у которых в портфеле «Сердце Столицы», Сколтех, «Новатэк» и другие крупные проекты, по качеству получилось достойно.

Но главное преимущество — камерность. Здесь всего 77 квартир. А под домом — 109 машиномест. То есть машиномест даже больше, чем квартир, что для современной Москвы уже почти роскошь.

Теперь про квартиры. Площади здесь в основном большие — сейчас в продаже варианты примерно от 68 м², есть пентхаусы до 219 м². Квартиры передаются в White Box, а варианты с хорошими видовыми характеристиками начинаются ориентировочно от 670 тыс. ₽ за м².

А теперь нюанс, который обязательно нужно учитывать при выборе квартиры.

С одной стороны дома проходят железная дорога, проспект Багратиона и Кутузовский проспект. Поэтому в квартирах, которые смотрят на Поклонную гору и Парк Победы, при открытых окнах слышен фоновый городской шум. Я был внутри и слышал его сам.

Но стоит закрыть окна и ситуация совсем другая: здесь установлены большие двухкамерные стеклопакеты, а проблему постоянного проветривания можно решить приточно-вытяжной вентиляцией.

Зато другая сторона дома — в направлении Филёвского парка и жилой застройки — заметно спокойнее.

Заинтересовал вариант? — пишите "+" в комментарии или в личные в сообщения, обсудим детали проекта.

Один из лучших кварталов Новой Москвы для семейной жизни?

Вчера я снова ездил изучать этот проект, показывал его в сторис — и в очередной раз убедился, почему считаю эту локацию одной из самых сильных в Новой Москве именно для жизни.

Здесь уже есть то, чего во многих новых районах приходится ждать годами: метро, нормальная инфраструктура, благоустройство, школы, коммерция и места для прогулок.

Рядом — красная Сокольническая ветка метро. До станции можно дойти пешком, причём сама дорога домой здесь отдельное удовольствие: через пруд построили красивый пешеходный мост, который вечером подсвечивается.

Плюс это юго-запад Москвы, откуда удобно добираться и в центр, и до многих московских вузов. Поэтому здесь часто покупают квартиры детям на перспективу учёбы. И это уже чувствуется по району: много студентов, иностранцев, постоянно слышна английская речь.

Отдельно понравилась благоустроенная набережная. Она каскадная и безбарьерная: с коляской не нужно таскать ребёнка по лестницам. Есть качели, детские и спортивные площадки, места для отдыха у воды.

Вообще здесь хорошо видно отличие современной комплексной застройки от старого спальника: широкие улицы, много коммерции, кофейни, рестораны, магазины и сервисы. Район уже живой.
Но одна из главных причин, почему я выделяю его для семей, — государственная школа Ямбурга. В ней больше 100 дополнительных направлений: робототехника, театр, столярные мастерские, бассейн, амфитеатр, студия звукозаписи, подкасты и даже собственный планетарий.

Рядом есть и Хованская дубрава — отличный вариант для прогулок и особенно для владельцев собак. Но здесь же нюанс: дорожки из деревянной щепы, поэтому с коляской неудобно, а после осадков или снега гулять становится сложнее.

Есть и сильная перспектива. До 2035 года рядом планируют построить крупный спортивно-развлекательный кластер с горнолыжной инфраструктурой, сёрфингом, дайвингом и десятками других видов спорта.
Теперь о минусах.

У пруда слышно шоссе, хотя внутри квартала шум заметно гасится.

И главный нюанс — самолёты. Они пролетают регулярно, и в отдельных частях района их действительно хорошо слышно. При этом разница между корпусами большая: где-то гул бросается в уши, а где-то здания заметно его гасят. Поэтому здесь особенно важно правильно выбрать корпус, секцию и квартиру.

Теперь к ценам.

Однокомнатные квартиры начинаются от 14,3 млн ₽, а примерно за 24 млн ₽ можно найти трёхкомнатную квартиру около 80 м². Есть варианты как без отделки, так и с чистовой.

По условиям покупки тоже интересно. Есть субсидированная ипотека от 11%, рассрочка с первоначальным взносом 30% и платежами от 50 000 ₽ в месяц до сдачи дома, а также траншевая ипотека, где первый транш составляет 100 000 ₽, а платёж до сдачи дома — около 1 600 ₽ в месяц.

В итоге для молодой семьи здесь есть метро, школа, набережная, зелень и готовая инфраструктура. Для родителей — вариант купить квартиру ребёнку на перспективу учёбы. Для инвестора — аренда, перепродажа и дальнейшее развитие района.

Но здесь важно помнить одну вещь: хороший проект ещё не значит, что любая квартира внутри него будет хорошей покупкой.

Можно легко ошибиться со стороной света, взять корпус, где сильнее слышно дорогу или самолёты, выбрать неудачную секцию, квартиру рядом с лифтовым холлом или техническим помещением, переплатить за вид, который потом перекроет следующий дом.

Именно поэтому внутри одного и того же ЖК разница между двумя квартирами может быть огромной — хотя на рендере и в буклете они выглядят почти одинаково.

Если хотите, чтобы мы посчитали покупку под вашу задачу, показали лучшие планировки и помогли выбрать не просто хороший проект, а действительно хорошую квартиру внутри него, — пишите «+» в комментариях или в личные сообщения

СРОЧНО!

Верн выходит в закрытые бронирования!

Ориентир цены - 700 тыс руб за квм
Рассрочки на 3 года

Кто реально заинтересован - пишите‼️

@petrovichalexpy