Владимир Лядов | Всё о недвижке по-русски

Три квартиры, аванс, согласованные условия. Продавцы наконец нашли встречный вариант и сообщили, что завтра можно выходить на сделку.

Но одна свежая выписка ЕГРН всё изменила.
Что случилось и почему первоначальной проверки оказалось недостаточно?

👉 Читать Статью

Цифровой рубль, переводы и ФНС. Что нужно знать собственникам недвижимости?

Представьте обычную ситуацию. Человек сдаёт квартиру, арендатор каждый месяц переводит ему деньги на карту. Одна и та же сумма, примерно в одни и те же числа.
Всё удобно. Особенно если собственник не декларирует доход и считает, что налоговая об этих деньгах никогда не узнает.
☝️ Я бы на такую уверенность уже не рассчитывал.

С 1 сентября 2026 года вступили в силу изменения, расширяющие возможности Росфинмониторинга.
Теперь ведомство вправе получать информацию об операциях через карты «Мир», Систему быстрых платежей и единый платёжный QR-код напрямую от Национальной системы платёжных карт.
Порядок и объём предоставляемых сведений определяются специальным соглашением.
Причём это только одна часть происходящих изменений.

Следующий этап – усиление налогового контроля за переводами между физическими лицами.
В Госдуму внесён законопроект, предусматривающий расширение информационного обмена между Банком России и ФНС.
Если его примут, ЦБ будет передавать налоговой сведения о гражданах, чьи операции имеют признаки систематического получения доходов или предпринимательской деятельности.
Среди признаков обсуждаются регулярность поступлений, суммы, круг отправителей и другие обстоятельства.
В разъяснениях ФНС фигурирует ориентир 2,4 млн ₽ незадекларированного дохода в год. Но это не означает, что суммы ниже автоматически освобождаются от налогов.
После получения сведений от ЦБ налоговая сможет запрашивать у банков более подробную информацию о счетах таких граждан по дополнительному основанию.
И теперь вернёмся к недвижимости.

🏠 Долгосрочная аренда прекрасно подходит под описание регулярных поступлений.
Один арендатор. Одинаковая сумма. Переводы каждый месяц.
Это ещё не доказательство нарушения. Но если квартира сдаётся, собственник получает доход и не платит с него налоги, вопросы могут возникнуть вполне обоснованно.
По оценке ФНС, весь предлагаемый пакет мер налогового контроля способен обеспечить бюджету не менее 49,3 млрд ₽ дополнительных поступлений ежегодно. Цифра, согласитесь, немаленькая.

А что с цифровым рублём?
С сентября 2026 года началось его широкое внедрение. Крупнейшие банки обязаны предоставить клиентам возможность пользоваться цифровыми рублями, а для части крупного бизнеса появилась обязанность принимать такие платежи.
Для обычных граждан использование цифрового рубля остаётся добровольным.
Но есть интересная деталь.
ФНС уже утвердила новые формы выписок по операциям с цифровыми рублями. С 1 июля 2027 года в них предусмотрены в том числе IP-адрес, MAC-адрес, номер телефона, сведения о SIM-карте или другие идентификаторы устройства.
Получить такую выписку налоговая сможет по установленным законом основаниям.
То есть объём информации, которую можно получить о денежных операциях, становится значительно шире.

Что всё это означает для недвижимости?
Если сдаёте квартиру, стоит заранее определиться с законным порядком оформления дохода. Если продаёте квартиру, важно правильно оформлять договор, расчёты и документы, подтверждающие происхождение денег. При этом разовая продажа сама по себе не делает человека предпринимателем, а налог зависит от конкретных условий сделки.
Я не занимаюсь специализированным налоговым консультированием, но при продаже, покупке и инвестициях в недвижимость налоговые последствия учитывать необходимо. При необходимости привлекаю профильного специалиста.

Мой вывод простой: рассчитывать на то, что денежные операции останутся незаметными, становится всё менее разумно.
Поэтому, прежде чем сдавать, продавать или покупать недвижимость, рекомендую заранее разобраться не только с ценой и документами, но и с налоговыми последствиями.
Если планируете сделку с недвижимостью или инвестиционную покупку - обращайтесь. Разберём исходные условия, финансовые риски и порядок действий.

Связь со мной: Написать
☎️ +7-910-679-8888

ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

«Есть инвест в этом ........?» Почему ответ за минуту может обойтись дорого

В последнее достаточно часто пишут в личку с вопросами:
«Что думаете про инвестиции в новостройки, там ещё можно заработать?»
«А стоит ли покупать ГАБ с арендатором в ........?»
«Что сейчас думаете об инвестициях в загородную недвижимость?»
«Мне предложили инвестировать в ...... , нормальная тема?»

И, судя по всему, человек рассчитывает получить ответ сразу. Желательно короткий и конкретный: покупать или не покупать.
Я совершенно не против таких сообщений. Наоборот, сам постоянно предлагаю обращаться ко мне с вопросами.
Но дать незнакомому человеку инвестиционную рекомендацию за пару минут я не могу.

Что я думаю о конкретном ЖК или коммерческом помещении? Пока ничего. Потому что для начала мне нужно понять, кому и для чего я собираюсь что-то рекомендовать.
Какая у человека цель? На какой срок он планирует вложить деньги? Нужен регулярный доход от аренды или заработок на росте стоимости? Какой риск он готов принять? Есть ли финансовый резерв и что произойдёт, если деньги понадобятся раньше запланированного срока?

Ведь одна и та же недвижимость для разных людей может оказаться совершенно разной по привлекательности инвестицией. Всё зависит от исходных условий и конечной цели.
И это только первый этап. Дальше нужно разбираться с самим объектом.

Что за объект? Какая локация, цена, конкуренты, перспективы продажи? Если речь о готовом арендном бизнесе, нужно изучать арендатора, договор аренды, реальный денежный поток, расходы и множество других обстоятельств.

Потом всё это необходимо посчитать, сравнить с альтернативными вариантами и проверить разные сценарии. В том числе неблагоприятные.
И только после такой работы можно дать обоснованный ответ, подходит ли конкретная инвестиция именно этому человеку.
На подготовку полноценного разбора и саму консультацию уходят часы. Поэтому индивидуальная инвестиционная консультация у меня платная. Полагаю, здесь всё вполне логично.

А когда вижу, как некоторые специалисты сходу раздают советы по инвестициям, иногда удивляюсь. Вы хоть знаете, кому советуете? Какие у человека деньги, цели и сроки? Или главное что-нибудь ответить? 🙄

Я, например, не знаю, как купить квартиру за ноль рублей, за два года превратить однушку во Владимире в пять квартир в Москве или заработать миллион долларов на субаренде кладовок.
Такими чудесами не занимаюсь. 😁

Если вам нужен обоснованный инвестиционный разбор, обращайтесь на консультацию. Сначала обсудим вашу задачу, определим исходные условия, а затем согласуем объём необходимой работы.

Если платный формат не подходит, в моём Telegram-канале уже опубликовано много материалов об инвестициях в недвижимость. В закреплённом сообщении есть навигация по хэштегам. Можно перейти, почитать, изучить и самостоятельно сделать выводы.

И ещё одна рекомендация, которую даю всем:
Думайте своей головой, а не моей.
Звучит грубо? Мне так не кажется.

Деньги вкладывать вам, рисковать ими тоже вам. И решение в конечном счёте принимать вам.
Я могу помочь разобраться в цифрах, оценить риски и сравнить варианты. Но принимать инвестиционные решения за вас не собираюсь.

Связь со мной: Написать
☎️ +7-910-679-8888

ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

Когда «честное слово» не работает: история одной квартиры с маткапиталом и двумя ипотеками

Кейс из практики.

Без страшилок, но очень показательная.
Про то, как одна квартира на продажу, две ипотеки в одном банке и материнский капитал могут превратить обычную сделку в юридический геморрой — если вовремя не включить голову.

С чего всё началось.
На первый взгляд — стандартная семейная ситуация.

Женщина, несколько жизненных этапов, ничего необычного:

2015 год. Первый брак.
Ипотека в Сбербанке. Квартира оформлена в общую совместную собственность с супругом.
2020 год. Развод.
Имущество делят, женщина выплачивает бывшему мужу компенсацию, квартира полностью переходит в её собственность.
2021 год. Новый брак, оформляют брачный договор.
2022 год. Рождается ребёнок — появляется право на материнский капитал, который в дальнейшем идет на погашение ипотеки.

Осень - 19.09.2022 года.
Уже со вторым мужем семья берёт вторую ипотеку в Сбербанке — на другую квартиру.
Зима - февраль 2023 года.
Первая ипотека (та самая, ещё с первым браком) полностью закрывается.

И вот здесь появляемся мы — покупатели первой квартиры.
Задаём абсолютно нормальный, обязательный вопрос:

— Материнский капитал на эту квартиру использовался?
— Нам нужно подтверждение документами.

Первая справка: вроде бы нормально, но не до конца.

Смотрим внимательно.
Дата перечисления маткапитала — октябрь 2022 года.

И тут возникает ключевой момент:
На эту дату у семьи две действующие ипотеки в Сбербанке на первую квартиру (куда мы пришли) и вторую, купленную недавно.

В первой справке просто указано, что средства использованы. Но куда именно, непонятно.

Логичный вопрос:

— Как мы можем быть уверены, что маткапитал ушёл именно во вторую ипотеку,
если в одном банке у вас было два кредита одновременно?

Просим принести расширенную справку из ПФР.
Она подтверждает дату, сумму, банк-получатель.
Но проблему не решила: номера кредитного договора по которому был перевод маткапа нет в ней.
А значит — неопределённость сохраняется.

Следующий шаг был единственно правильным.

Мы попросили продавцов:

— Получите отдельный документ из Сбербанка.
Нам нужен документ, где прямо указано, по какому договору зачислен материнский капитал.
Это делают не в каждом офисе — только в ипотечных центрах.
Но такие справки выдают.

И вот тут всё встало на свои места.
Момент истины.
Сбербанк выдал справку по второму кредитному договору, где чётко было написано:
«Средства материнского капитала в размере … зачислены по кредитному договору № …»

Проверка подтвердила: маткапитал использовали во второй ипотеке, первую погасили без него. Значит, обязанности выделять детям доли в квартире, которую покупаем, не возникло.
Для покупателя это принципиально. Если бы маткапитал использовали при покупке этой квартиры, а доли детям не выделили, спустя годы покупатель рисковал бы оказаться участником чужого семейного спора – с судами, перераспределением долей и рисками для сделки.

В данном случае продавцы предоставили все документы. Но никакое «мы же говорили» в суде не работает.

Главное, что нужно запомнить.
Если в истории продавца несколько браков, ипотек, рефинансирование и маткапитал, словам доверять недостаточно. Нужны два документа:
▪️ Расширенная справка ПФР – дата, сумма и банк, получивший маткапитал.
▪️ Справка банка по конкретному кредиту – куда направлены средства.

Только их сопоставление позволяет подтвердить, что маткапитал на покупаемую квартиру не использовался.
Такие риски не видны ни в объявлении, ни в выписке ЕГРН. Поэтому важна проверка всей истории объекта.

Я подготовил отдельный чек-лист по проверке квартиры с маткапиталом

Если планируете покупку, обращайтесь за подбором под ключ. Подберём объект, оценим стоимость, проведём переговоры и торг, проверим документы, поможем с ипотекой и сопроводим сделку до регистрации права.

P.S. Перешлите этот пост тем кто планирует покупать квартиру, возможно пригодиться.

Связь со мной: Написать
☎️+7-910-679-8888

ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

Отказывают в семейной ипотеке? Что проверить, чтобы не терять время на новые заявки

Недавно ко мне обратилась женщина с довольно сложной жизненной ситуацией. В семье несколько детей, в том числе с инвалидностью. Сейчас живут в тесных условиях и хотят построить дом, воспользовавшись семейной ипотекой.

Основания для участия в льготной программе у семьи есть. Но банки отказывают. Один, второй, третий...
Люди уже обращались к специалистам за помощью. Только, судя по тому, что мне рассказали, эта помощь в основном сводилась к подаче очередной заявки. Не получилось в одном банке, отправим в другой. Отказали там, попробуем следующий.

А когда начинаешь разбираться в обстоятельствах и документах, выясняется, что проблем здесь сразу несколько.
Начнём с земли. Участок, на котором семья собирается строить дом, находится в аренде. Соответственно, сначала нужно разобраться с условиями аренды, возможностью строительства и требованиями банков к такому участку.

Есть и вопросы к составу заёмщиков. В этой ситуации требуется исключить супругу из будущей ипотечной сделки. Но по действующим правилам семейной ипотеки одним брачным договором вопрос уже не решить. Если рассматривать вариант подачи без супруги, потребуется официальный развод. И это отдельное серьёзное решение самой семьи. Причём даже после изменения семейного положения одобрение кредита никто не гарантирует.

Следующий вопрос – деньги. Первоначальный взнос небольшой. Есть жильё, в котором они сейчас проживают, но нужно ещё определить, как будет финансироваться строительство и насколько вообще осуществима вся схема. И только разобрав эти обстоятельства, можно выстраивать дальнейший порядок действий и оценивать, есть ли смысл обращаться в конкретный банк.

А что делали специалисты, к которым семья обращалась раньше? Судя по всему, просто отправляли заявки, не разобравшись в причинах предыдущих отказов. Даже КИ не запросили. "Спецы", одно слово😄
Я много лет работаю с недвижимостью, но встречаются ситуации, когда даже с опытом не сразу понятно, за какой вопрос браться первым. Настолько много взаимосвязанных обстоятельств, что приходится последовательно разбирать документы и продумывать всю будущую сделку.

Получится ли помочь этой семье? Пока не знаю. Откровенно говоря, шансов немного. Но по крайней мере теперь понятно, какие вопросы необходимо решать и в какой последовательности.

Если банк отказал в ипотеке, это ещё не значит, что нужно немедленно отправлять заявку в следующий. У отказов могут быть разные причины. Иногда проблема в самом заёмщике, иногда в документах, объекте недвижимости или условиях будущей сделки.

Поэтому, если планируете покупку квартиры, строительство дома, использование семейной ипотеки или других льготных программ, лучше заранее разобраться со всеми условиями.
Особенно когда ситуация нестандартная: арендованная земля, сложные семейные обстоятельства, отсутствие собственных средств или уже полученные отказы.
Прежде чем подавать документы в очередной банк, нужно понять, почему не получилось в предыдущем и что действительно можно изменить.

Если у вас сложная ситуация с покупкой недвижимости или ипотекой, обращайтесь. На консультации разберём исходные условия, документы и возможный порядок действий. Если потребуется, подключим профильного ипотечного специалиста.

Связь со мной: Написать
☎️ +7-910-679-8888

ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

P.S. Полезный видео материал на тему ипотеки:

⭕️YouTube

⭕️VK

⭕️ДЗЕН

Одну придумали англичане, другую голландцы, а американские агенты допилили и внедрили в продажу недвижимости создав третью. Методику работы с ценообразованием на рынках идеальной конкуренции: подержанные авто, вторичный рынок недвижимости и рынок труда, сделали Нобелевские лауреаты и ещё биржи торгов с 17 века основывались на этих принципах.
Хорошая оценка нужна, чтобы правильно выйти на рынок. А дальше нужно уметь работать со спросом, вовремя принимать решения и не упускать возможности продать недвижимость выгоднее.

Если планируете продавать квартиру, обращайтесь. На встрече обсудим вашу задачу, документы, сроки, ожидания по цене и стратегию выхода на рынок.
Организацию рекламы, показов, переговоры и полное сопровождение сделки возьму на себя.

Связь со мной: [Написать]
☎️ +7-910-679-8888

ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

P.S. Полезный видео-материал по продаже:

⭕️YouTube

⭕️VK

⭕️ДЗЕН

Много текстовых материалов на тему оценки вашей недвижимости Вы можете найти по ссылке ниже.
Все материалы опубликованы в TG, как исторически созданные ранее.

⭕️Почему объект может стоить “по расчёту” правильно, а по факту не продаваться
⭕️Поиск "волшебной таблетки" и почему ваша квартира не продается?
⭕️Практические советы для собственников, которые решили продавать сами.

⭕️Полный список материалов про оценку

Рассчитал цену квартиры и просчитался. Что показали 15 обращений за несколько дней?

Недавно ко мне обратился клиент, с которым мы ещё в 2023 году покупали квартиру. Обстоятельства у человека изменились, появилась необходимость её продать. За всё это время в квартире практически никто не жил. Как закрыли дверь после покупки, так она и простояла почти три года.

Встретились в офисе, разобрали документы, обсудили цели продажи и ожидания по стоимости. Поскольку работаем уже не первый раз, вопрос доверия не стоял. Оформили договор, ударили по рукам, я приступил к работе.

Перед выходом на рынок я провёл подробный анализ. Изучил конкурентов, сравнил характеристики квартир, состояние домов, цены предложений и рассчитал диапазон стоимости.
Квартира находилась в доме 1980 года постройки. По моим расчётам, даже если значительно завысить цену, за три года с момента покупки она прибавила в цене всего около 10%. Старый фонд и отсутствие ремонта, не позволили получить более существенный прирост. В годовом выражении прибавка получилась совсем скромной.

Мы вместе посмотрели расчёты, обсудили ситуацию и приняли решение выйти на рынок по самой верхней границе моего оценочного диапазона.
За первые несколько дней я получил более 15 обращений по квартире! Честно, был абсолютно не удивлен.

Такое бывает, что расчет не бьётся с реальностью. И дело не в том, что я математически ошибся или нарушил технологию расчётов.
Несмотря на достаточно глубокий анализ рынка, спрос на этот объект превышал ожидания по другим причинам, которые выяснились в процессе общения с покупателями.

Вот о чём я постоянно говорю собственникам: абсолютно точной оценки недвижимости не существует. Можно внимательно изучить рынок, рассчитать стоимость, определить диапазон, но окончательную картину показывает реальный спрос в момент продажи.
Поэтому я принял решение менять стратегию.

Переупаковали. Первоначальную цену повысили. Часть покупателей, которые уже звонили, начала интересоваться причинами изменения стоимости. При этом количество желающих посмотреть квартиру оставалось достаточно высоким.
Назначили день показов. Оценив сохраняющийся интерес, я ещё раз скорректировал цену в сторону повышения.
И покупатели никуда не исчезли.

В итоге провели более шести показов подряд, а ещё троим потенциальным покупателям пришлось отказать.
Из шести показов выбрали лучшее предложение по цене и закрепились задатком.
От выхода квартиры в рекламу до задатка прошла всего неделя. Ещё через неделю клиент получил деньги.

У некоторых может возникнуть вопрос: "А чё так можно было?" . В данном случае нужно.
Моя задача как агента представляющего интересы продавца состоит в том, чтобы получить максимально выгодную цену в конкретный момент времени, в данной локации, с учетом сегмента, конкурентов и реального спроса.
И если ситуация на рынке отличается от первоначальных расчётов, нужно своевременно корректировать стратегию.
Обычно первые 10–14 дней рекламы уже дают достаточно информации о том, как покупатели воспринимают предложение (речь конкретно про "вторичку"). Иногда всё становится понятно значительно раньше, как в этой истории.

Но могло все получиться по другому и цену пришлось бы корректировать вниз. Данный кейс хорошо показывает, насколько важно управлять продажей, а не ограничиваться размещением объявления, где главная стратегия ожидание и постепенное снижение. То, что работает в недорогом сегменте, совершенно иначе работает с дорогими квартирами или загородными домами.

Именно поэтому, когда слышу: "мы хотим продать через полгода или год, время есть, поставим цену посмотрим", отвечаю: "смысла нет".
За это время могут измениться конкуренция в районе, доступность ипотеки, спрос и экономическая ситуация. А значит, изменится и сумма, которую покупатели готовы предложить за конкретный объект. Тренд цены определяется в моменте, максимум 1-3 месяцами.

Универсальной стратегии продажи продажи не существует. Их всего три, но под каждый объект она своя.

Квартире нет 5 лет, а семья хочет переехать. Обязательно ли платить налог при продаже?

Пару дней назад консультировал клиентов по продаже и покупке квартиры. У них есть квартира поменьше, а хотят купить полноценную трёшку.
Обсуждали, за сколько реально можно продать их недвижимость, какие районы рассматривать, что сейчас есть на рынке и сколько денег потребуется добавить на покупку.
И вспомнил один налоговый нюанс, о котором, возможно, знают далеко не все.

А вы знали, что квартиру можно продать без НДФЛ, даже если она находится в собственности меньше 3–5 лет?
Для семей с двумя и более детьми в Налоговом кодексе предусмотрена специальная льгота. Её смысл достаточно простой: семья может улучшить жилищные условия, не дожидаясь окончания минимального срока владения квартирой.

Но есть несколько обязательных условий.
1. В семье минимум двое детей. Обычно до 18 лет, либо до 24 лет, если ребёнок учится очно. Есть отдельные исключения по возрасту.
2. Новое жильё нужно приобрести в том же календарном году, когда продали старое, либо до 30 апреля следующего года. Для строящегося жилья предусмотрен вариант с полной оплатой по ДДУ.
3. Новая квартира должна быть больше старой по общей площади либо по кадастровой стоимости. При сравнении учитываются доли членов семьи.
4. Кадастровая стоимость проданного жилья не должна превышать 50 млн ₽.
5. Проверяется и другая недвижимость семьи. На дату продажи у членов семьи не должно быть в совокупности более 50% в другом жилом помещении, которое превосходит приобретаемое по площади или кадастровой стоимости.
Все условия должны выполняться одновременно.

Это упрощённое изложение. Полные правила со всеми нюансами находятся в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ.
Для семьи, которая хочет переехать из небольшой квартиры в более просторную, такая льгота может сэкономить приличную сумму.
Но здесь важно заранее проверить сроки, площади, кадастровую стоимость и состав собственности. Особенно если у супругов или детей есть доли в другой недвижимости.

По налогам я не спец и не консультирую. Но в силу практики, с этим приходилось сталкиваться. Поэтому, когда ко мне обращаются с продажей одной квартиры и покупкой другой, мы обсуждаем не только рыночную стоимость и варианты покупки. Нужно заранее понимать всю последовательность сделки, расходы и возможные ограничения.
Ну и, конечно, при необходимости подключаем налогового консультанта.

Если планируете продать свою квартиру и купить жильё просторнее, приходите на консультацию.
Оценим реальную стоимость вашей недвижимости, посмотрим подходящие варианты покупки, рассчитаем бюджет и выстроим стратегию продажи и покупки с учётом вашей ситуации.

Связь со мной: [Написать]
☎️ +7-910-679-8888

ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

3 млн ₽ и цель через 5 лет улучшить жильё. Какую стратегию выбрали на консультации

Недавно ко мне обратилась клиентка с достаточно простым вопросом:
«Есть 3 млн ₽. Куда их вложить?»

И вот здесь как раз невозможно нормально ответить одной фразой: «берите квартиру», «несите деньги на вклад» или «смотрите новостройку».
Тем более 3 млн ₽ сегодня для недвижимости – достаточно ограниченный бюджет. Поэтому сначала я задал клиентке вопросы, без которых любые советы были бы просто гаданием.

Когда могут понадобиться деньги? Есть ли своё жильё? Что важнее – получать доход сейчас или увеличить капитал через несколько лет? Может ли она регулярно добавлять деньги из зарплаты? Готова ли заниматься ремонтом, сдачей квартиры и арендаторами? Как относится к кредиту? Какой резерв нужно сохранить?

После этого стало понятно, что деньги ей не понадобятся примерно пять лет. Своя квартира уже есть, главная цель – увеличить капитал для будущего улучшения жилья. При этом она может каждый месяц направлять часть дохода на дальнейшее накопление и готова заниматься недвижимостью.
Только после этого начали считать варианты.

Смотрели вклад с пополнением и без него, готовую квартиру на вторичном рынке, новостройки, рассрочки, более дешёвую недвижимость вроде малосемеек. Паркинги и гаражи достаточно быстро убрали, потому что под её конечную цель они подходили хуже.
Каждый вариант считали на одном горизонте и при разных сценариях роста цен и инфляции.

Например, если просто оставить деньги в банке и копить до полной стоимости квартиры, есть риск всё это время догонять дорожающую недвижимость. В одной из рабочих моделей объект примерно за 3 млн ₽ через полтора года уже стоил около 3,9 млн ₽ при заложенном росте стоимости жилья около 10% в год.
Это не прогноз рынка. Это обычный расчётный сценарий, который показывает, что происходит с выбранной стратегией при определённых условиях.

Если бы клиентка не могла регулярно пополнять капитал, деньги могли понадобиться раньше или она не хотела заниматься недвижимостью, в расчётах лучше выглядел бы депозит.
Но при её вводных победил другой вариант.
Выбрали ликвидную квартиру на вторичном рынке с небольшим кредитом.

Механика простая: часть капитала идёт в покупку, часть остаётся резервом. Небольшую разницу закрываем кредитом. Дальше клиентка продолжает направлять на его погашение ту сумму, которую и так готова ежемесячно откладывать. После сдачи квартиры добавляется чистый доход от аренды.

В нашей модели кредит закрывался примерно на 15-м месяце. Проценты, страхование и сопутствующие расходы по кредиту за весь период не превышали примерно 100 тыс. ₽. После его погашения ежемесячные накопления и аренда уже работают на дальнейшее увеличение капитала.

И вот в этом вся суть консультации.
Человек приходит с вопросом:
«У меня 3 млн ₽. Что делать?»
Но правильный ответ зависит не от самой суммы.
Он зависит от срока, цели, доходов, резерва, отношения к кредитам, возможности пополнять капитал и готовности заниматься выбранным активом.

Поэтому я очень осторожно отношусь к людям, которые раздают инвестиционные советы направо и налево, не выяснив ничего о человеке.
Одному с 3 млн ₽ лучше оставить деньги на вкладе.
Другому имеет смысл купить недвижимость.
Третьему лучше пока вообще ничего не покупать.

В нашем случае расчёты показали конкретную стратегию: какую недвижимость искать, какой кредит допустим, как его погашать и что делать с капиталом дальше на горизонте пяти лет.
Вот за этим и нужна консультация.
Не получить очередной совет из интернета, а понять, что подходит именно вам и почему.

Для тех кто любит много циферок, стратегия с расчетами по ссылке (самое интересное во вкладках варианты и сравнение сроков):

[РАСЧЕТЫ]

Если у вас есть накопления и вы хотите понять, как ими распорядиться, приходите на консультацию.
Разберём вашу ситуацию, посчитаем несколько сценариев и выберем стратегию под ваши деньги, срок и цель.

Связь со мной: [Написать]
☎️ +7-910-679-8888

ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

Справка есть. Только она не отвечает, на какую квартиру ушёл маткапитал

Вот одна из тех проверок, где сама по себе бумажка ещё ничего не решает.
Представьте ситуацию.

У продавца две квартиры и две ипотеки - обе в одном банке.
Первая квартира куплена несколько лет назад. После развода она осталась у собственницы.
Потом второй брак, ребёнок и ещё одна квартира - снова ипотека, снова тот же банк.
В какой-то момент семья использует маткапитал.

На дату перечисления маткапитала в погашение кредита, обе ипотеки ещё действуют.
А через несколько месяцев собственник закрывает первую ипотеку - как раз по той квартире, которую сейчас собирается брать покупатель.
Поскольку семейное положение в документах прослеживается, стандартный вопрос:
- Маткапитал на эту квартиру использовали?
- Нет. На другую.
Хорошо. Подтвердите документами.

Присылают справку.
В ней всё вроде есть: дата перевода; сумма; получатель - банк.
Только номера кредитного договора нет.
А в этом банке у продавца на тот момент две ипотеки.
Хрен знает, в погашение какого кредита направили маткап.

То есть документ подтверждает:
- Маткапитал перечислен в банк.
Но не подтверждает:
- Маткапитал ушёл именно во вторую ипотеку.

Запрашиваем дополнительные сведения.
И снова та же история: дата есть, сумма есть, банк есть.
Конкретного кредита — нет.
Документ есть. Ответа на нужный вопрос нет.

Доводим проверку до конкретного кредитного договора и получаем подтверждение банка.
И только после этого становится понятно: маткапитал пошёл на вторую квартиру.
Первую ипотеку закрывали без него.
Вот теперь вопрос закрыт.

Почему это вообще важно?
Потому что если маткапитал использовался именно на продаваемую квартиру, дальше уже нужно отдельно проверять права членов семьи и оформление долей.
И здесь главная ошибка даже не в том, чтобы поверить продавцу на слово.
Ошибка — увидеть справку и успокоиться.
Справка полезна только тогда, когда она отвечает именно на тот вопрос, ради которого вы её запросили.

«Деньги ушли в банк» — не равно «деньги точно ушли на другую квартиру», если в тот момент в банке было два кредита.
Нужно связать три вещи: конкретный платёж, конкретный кредитный договор, конкретную квартиру.
Пока этой связки нет — проверка не закончена.

Я собрал отдельный чек-лист, как проверить квартиру если использовался маткапитал.

[Скачать чек-лист]

Если планируете покупку квартиры — обращайтесь на подбор под ключ.
Подберём подходящий вариант, оценим реальную стоимость, проведём переговоры и торг, проверим продавца и сам объект, поможем с ипотекой и сопроводим сделку до регистрации права.

P.S. Перешлите этот пост тем кто планирует покупать квартиру, возможно пригодиться.

Связь со мной: [Написать]
☎️ +7-910-679-8888

ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️