Владимир Лядов | Всё о недвижке по-русски

«Есть инвест в этом ........?» Почему ответ за минуту может обойтись дорого

В последнее достаточно часто пишут в личку с вопросами:
«Что думаете про инвестиции в новостройки, там ещё можно заработать?»
«А стоит ли покупать ГАБ с арендатором в ........?»
«Что сейчас думаете об инвестициях в загородную недвижимость?»
«Мне предложили инвестировать в ...... , нормальная тема?»

И, судя по всему, человек рассчитывает получить ответ сразу. Желательно короткий и конкретный: покупать или не покупать.
Я совершенно не против таких сообщений. Наоборот, сам постоянно предлагаю обращаться ко мне с вопросами.
Но дать незнакомому человеку инвестиционную рекомендацию за пару минут я не могу.

Что я думаю о конкретном ЖК или коммерческом помещении? Пока ничего. Потому что для начала мне нужно понять, кому и для чего я собираюсь что-то рекомендовать.
Какая у человека цель? На какой срок он планирует вложить деньги? Нужен регулярный доход от аренды или заработок на росте стоимости? Какой риск он готов принять? Есть ли финансовый резерв и что произойдёт, если деньги понадобятся раньше запланированного срока?

Ведь одна и та же недвижимость для разных людей может оказаться совершенно разной по привлекательности инвестицией. Всё зависит от исходных условий и конечной цели.
И это только первый этап. Дальше нужно разбираться с самим объектом.

Что за объект? Какая локация, цена, конкуренты, перспективы продажи? Если речь о готовом арендном бизнесе, нужно изучать арендатора, договор аренды, реальный денежный поток, расходы и множество других обстоятельств.

Потом всё это необходимо посчитать, сравнить с альтернативными вариантами и проверить разные сценарии. В том числе неблагоприятные.
И только после такой работы можно дать обоснованный ответ, подходит ли конкретная инвестиция именно этому человеку.
На подготовку полноценного разбора и саму консультацию уходят часы. Поэтому индивидуальная инвестиционная консультация у меня платная. Полагаю, здесь всё вполне логично.

А когда вижу, как некоторые специалисты сходу раздают советы по инвестициям, иногда удивляюсь. Вы хоть знаете, кому советуете? Какие у человека деньги, цели и сроки? Или главное что-нибудь ответить? 🙄

Я, например, не знаю, как купить квартиру за ноль рублей, за два года превратить однушку во Владимире в пять квартир в Москве или заработать миллион долларов на субаренде кладовок.
Такими чудесами не занимаюсь. 😁

Если вам нужен обоснованный инвестиционный разбор, обращайтесь на консультацию. Сначала обсудим вашу задачу, определим исходные условия, а затем согласуем объём необходимой работы.

Если платный формат не подходит, в моём Telegram-канале уже опубликовано много материалов об инвестициях в недвижимость. В закреплённом сообщении есть навигация по хэштегам. Можно перейти, почитать, изучить и самостоятельно сделать выводы.

И ещё одна рекомендация, которую даю всем:
Думайте своей головой, а не моей.
Звучит грубо? Мне так не кажется.

Деньги вкладывать вам, рисковать ими тоже вам. И решение в конечном счёте принимать вам.
Я могу помочь разобраться в цифрах, оценить риски и сравнить варианты. Но принимать инвестиционные решения за вас не собираюсь.

Связь со мной: Написать
☎️ +7-910-679-8888

ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️

Когда «честное слово» не работает: история одной квартиры с маткапиталом и двумя ипотеками

Кейс из практики.

Без страшилок, но очень показательная.
Про то, как одна квартира на продажу, две ипотеки в одном банке и материнский капитал могут превратить обычную сделку в юридический геморрой — если вовремя не включить голову.

С чего всё началось.
На первый взгляд — стандартная семейная ситуация.

Женщина, несколько жизненных этапов, ничего необычного:

2015 год. Первый брак.
Ипотека в Сбербанке. Квартира оформлена в общую совместную собственность с супругом.
2020 год. Развод.
Имущество делят, женщина выплачивает бывшему мужу компенсацию, квартира полностью переходит в её собственность.
2021 год. Новый брак, оформляют брачный договор.
2022 год. Рождается ребёнок — появляется право на материнский капитал, который в дальнейшем идет на погашение ипотеки.

Осень - 19.09.2022 года.
Уже со вторым мужем семья берёт вторую ипотеку в Сбербанке — на другую квартиру.
Зима - февраль 2023 года.
Первая ипотека (та самая, ещё с первым браком) полностью закрывается.

И вот здесь появляемся мы — покупатели первой квартиры.
Задаём абсолютно нормальный, обязательный вопрос:

— Материнский капитал на эту квартиру использовался?
— Нам нужно подтверждение документами.

Первая справка: вроде бы нормально, но не до конца.

Смотрим внимательно.
Дата перечисления маткапитала — октябрь 2022 года.

И тут возникает ключевой момент:
На эту дату у семьи две действующие ипотеки в Сбербанке на первую квартиру (куда мы пришли) и вторую, купленную недавно.

В первой справке просто указано, что средства использованы. Но куда именно, непонятно.

Логичный вопрос:

— Как мы можем быть уверены, что маткапитал ушёл именно во вторую ипотеку,
если в одном банке у вас было два кредита одновременно?

Просим принести расширенную справку из ПФР.
Она подтверждает дату, сумму, банк-получатель.
Но проблему не решила: номера кредитного договора по которому был перевод маткапа нет в ней.
А значит — неопределённость сохраняется.

Следующий шаг был единственно правильным.

Мы попросили продавцов:

— Получите отдельный документ из Сбербанка.
Нам нужен документ, где прямо указано, по какому договору зачислен материнский капитал.
Это делают не в каждом офисе — только в ипотечных центрах.
Но такие справки выдают.

И вот тут всё встало на свои места.
Момент истины.
Сбербанк выдал справку по второму кредитному договору, где чётко было написано:
«Средства материнского капитала в размере … зачислены по кредитному договору № …»

Проверка подтвердила: маткапитал использовали во второй ипотеке, первую погасили без него. Значит, обязанности выделять детям доли в квартире, которую покупаем, не возникло.
Для покупателя это принципиально. Если бы маткапитал использовали при покупке этой квартиры, а доли детям не выделили, спустя годы покупатель рисковал бы оказаться участником чужого семейного спора – с судами, перераспределением долей и рисками для сделки.

В данном случае продавцы предоставили все документы. Но никакое «мы же говорили» в суде не работает.

Главное, что нужно запомнить.
Если в истории продавца несколько браков, ипотек, рефинансирование и маткапитал, словам доверять недостаточно. Нужны два документа:
▪️ Расширенная справка ПФР – дата, сумма и банк, получивший маткапитал.
▪️ Справка банка по конкретному кредиту – куда направлены средства.

Только их сопоставление позволяет подтвердить, что маткапитал на покупаемую квартиру не использовался.
Такие риски не видны ни в объявлении, ни в выписке ЕГРН. Поэтому важна проверка всей истории объекта.

Я подготовил отдельный чек-лист по проверке квартиры с маткапиталом

Если планируете покупку, обращайтесь за подбором под ключ. Подберём объект, оценим стоимость, проведём переговоры и торг, проверим документы, поможем с ипотекой и сопроводим сделку до регистрации права.

P.S. Перешлите этот пост тем кто планирует покупать квартиру, возможно пригодиться.

Связь со мной: Написать
☎️+7-910-679-8888

ВСЕМ МИРА И ДОБРА♥️