Рассчитал цену квартиры и просчитался. Что показали 15 обращений за несколько дней?
Недавно ко мне обратился клиент, с которым мы ещё в 2023 году покупали квартиру. Обстоятельства у человека изменились, появилась необходимость её продать. За всё это время в квартире практически никто не жил. Как закрыли дверь после покупки, так она и простояла почти три года.
Встретились в офисе, разобрали документы, обсудили цели продажи и ожидания по стоимости. Поскольку работаем уже не первый раз, вопрос доверия не стоял. Оформили договор, ударили по рукам, я приступил к работе.
Перед выходом на рынок я провёл подробный анализ. Изучил конкурентов, сравнил характеристики квартир, состояние домов, цены предложений и рассчитал диапазон стоимости.
Квартира находилась в доме 1980 года постройки. По моим расчётам, даже если значительно завысить цену, за три года с момента покупки она прибавила в цене всего около 10%. Старый фонд и отсутствие ремонта, не позволили получить более существенный прирост. В годовом выражении прибавка получилась совсем скромной.
Мы вместе посмотрели расчёты, обсудили ситуацию и приняли решение выйти на рынок по самой верхней границе моего оценочного диапазона.
За первые несколько дней я получил более 15 обращений по квартире! Честно, был абсолютно не удивлен.
Такое бывает, что расчет не бьётся с реальностью. И дело не в том, что я математически ошибся или нарушил технологию расчётов.
Несмотря на достаточно глубокий анализ рынка, спрос на этот объект превышал ожидания по другим причинам, которые выяснились в процессе общения с покупателями.
Вот о чём я постоянно говорю собственникам: абсолютно точной оценки недвижимости не существует. Можно внимательно изучить рынок, рассчитать стоимость, определить диапазон, но окончательную картину показывает реальный спрос в момент продажи.
Поэтому я принял решение менять стратегию.
Переупаковали. Первоначальную цену повысили. Часть покупателей, которые уже звонили, начала интересоваться причинами изменения стоимости. При этом количество желающих посмотреть квартиру оставалось достаточно высоким.
Назначили день показов. Оценив сохраняющийся интерес, я ещё раз скорректировал цену в сторону повышения.
И покупатели никуда не исчезли.
В итоге провели более шести показов подряд, а ещё троим потенциальным покупателям пришлось отказать.
Из шести показов выбрали лучшее предложение по цене и закрепились задатком.
От выхода квартиры в рекламу до задатка прошла всего неделя. Ещё через неделю клиент получил деньги.
У некоторых может возникнуть вопрос: "А чё так можно было?" . В данном случае нужно.
Моя задача как агента представляющего интересы продавца состоит в том, чтобы получить максимально выгодную цену в конкретный момент времени, в данной локации, с учетом сегмента, конкурентов и реального спроса.
И если ситуация на рынке отличается от первоначальных расчётов, нужно своевременно корректировать стратегию.
Обычно первые 10–14 дней рекламы уже дают достаточно информации о том, как покупатели воспринимают предложение (речь конкретно про "вторичку"). Иногда всё становится понятно значительно раньше, как в этой истории.
Но могло все получиться по другому и цену пришлось бы корректировать вниз. Данный кейс хорошо показывает, насколько важно управлять продажей, а не ограничиваться размещением объявления, где главная стратегия ожидание и постепенное снижение. То, что работает в недорогом сегменте, совершенно иначе работает с дорогими квартирами или загородными домами.
Именно поэтому, когда слышу: "мы хотим продать через полгода или год, время есть, поставим цену посмотрим", отвечаю: "смысла нет".
За это время могут измениться конкуренция в районе, доступность ипотеки, спрос и экономическая ситуация. А значит, изменится и сумма, которую покупатели готовы предложить за конкретный объект. Тренд цены определяется в моменте, максимум 1-3 месяцами.
Универсальной стратегии продажи продажи не существует. Их всего три, но под каждый объект она своя.
Недавно ко мне обратился клиент, с которым мы ещё в 2023 году покупали квартиру. Обстоятельства у человека изменились, появилась необходимость её продать. За всё это время в квартире практически никто не жил. Как закрыли дверь после покупки, так она и простояла почти три года.
Встретились в офисе, разобрали документы, обсудили цели продажи и ожидания по стоимости. Поскольку работаем уже не первый раз, вопрос доверия не стоял. Оформили договор, ударили по рукам, я приступил к работе.
Перед выходом на рынок я провёл подробный анализ. Изучил конкурентов, сравнил характеристики квартир, состояние домов, цены предложений и рассчитал диапазон стоимости.
Квартира находилась в доме 1980 года постройки. По моим расчётам, даже если значительно завысить цену, за три года с момента покупки она прибавила в цене всего около 10%. Старый фонд и отсутствие ремонта, не позволили получить более существенный прирост. В годовом выражении прибавка получилась совсем скромной.
Мы вместе посмотрели расчёты, обсудили ситуацию и приняли решение выйти на рынок по самой верхней границе моего оценочного диапазона.
За первые несколько дней я получил более 15 обращений по квартире! Честно, был абсолютно не удивлен.
Такое бывает, что расчет не бьётся с реальностью. И дело не в том, что я математически ошибся или нарушил технологию расчётов.
Несмотря на достаточно глубокий анализ рынка, спрос на этот объект превышал ожидания по другим причинам, которые выяснились в процессе общения с покупателями.
Вот о чём я постоянно говорю собственникам: абсолютно точной оценки недвижимости не существует. Можно внимательно изучить рынок, рассчитать стоимость, определить диапазон, но окончательную картину показывает реальный спрос в момент продажи.
Поэтому я принял решение менять стратегию.
Переупаковали. Первоначальную цену повысили. Часть покупателей, которые уже звонили, начала интересоваться причинами изменения стоимости. При этом количество желающих посмотреть квартиру оставалось достаточно высоким.
Назначили день показов. Оценив сохраняющийся интерес, я ещё раз скорректировал цену в сторону повышения.
И покупатели никуда не исчезли.
В итоге провели более шести показов подряд, а ещё троим потенциальным покупателям пришлось отказать.
Из шести показов выбрали лучшее предложение по цене и закрепились задатком.
От выхода квартиры в рекламу до задатка прошла всего неделя. Ещё через неделю клиент получил деньги.
У некоторых может возникнуть вопрос: "А чё так можно было?" . В данном случае нужно.
Моя задача как агента представляющего интересы продавца состоит в том, чтобы получить максимально выгодную цену в конкретный момент времени, в данной локации, с учетом сегмента, конкурентов и реального спроса.
И если ситуация на рынке отличается от первоначальных расчётов, нужно своевременно корректировать стратегию.
Обычно первые 10–14 дней рекламы уже дают достаточно информации о том, как покупатели воспринимают предложение (речь конкретно про "вторичку"). Иногда всё становится понятно значительно раньше, как в этой истории.
Но могло все получиться по другому и цену пришлось бы корректировать вниз. Данный кейс хорошо показывает, насколько важно управлять продажей, а не ограничиваться размещением объявления, где главная стратегия ожидание и постепенное снижение. То, что работает в недорогом сегменте, совершенно иначе работает с дорогими квартирами или загородными домами.
Именно поэтому, когда слышу: "мы хотим продать через полгода или год, время есть, поставим цену посмотрим", отвечаю: "смысла нет".
За это время могут измениться конкуренция в районе, доступность ипотеки, спрос и экономическая ситуация. А значит, изменится и сумма, которую покупатели готовы предложить за конкретный объект. Тренд цены определяется в моменте, максимум 1-3 месяцами.
Универсальной стратегии продажи продажи не существует. Их всего три, но под каждый объект она своя.