Центр правовой поддержки Вологда

Какие есть риски при покупке квартиры, которая находится в обременении банка (в ипотеке)? Вопрос изучает Ольга Мельничук – опытный риэлтор и ипотечный брокер.

При покупке квартиры, которая находится в залоге у банка, покупатель сталкивается с юридическими и финансовыми рисками, связанными с наличием ограничений на распоряжение имуществом. Основная задача при такой сделке — гарантировать, что обременение будет снято, а право собственности станет чистым.

Основные риски для покупателя:

- Нецелевое использование средств продавцом

Если расчеты проводятся напрямую наличными или путем перевода на личный счет продавца, существует риск, что он не направит деньги на полное погашение ипотечного кредита. В таком случае долг перед банком сохраняется, обременение не снимается, и банк может инициировать процедуру взыскания заложенного имущества.

- Риск оспаривания сделки при банкротстве продавца

Если продавец в краткосрочной перспективе признается банкротом, совершенные им сделки могут быть оспорены финансовым управляющим. Если суд сочтет, что продажа квартиры была направлена на сокрытие имущества от кредиторов или была совершена по цене значительно ниже рыночной, сделку могут признать недействительной, а квартиру вернуть в конкурсную массу.

- Трудности со снятием обременения

Процесс аннулирования записи о залоге в государственном реестре не всегда происходит мгновенно. Возможны технические задержки, ошибки в документах банка или задержки в работе регистрационных органов. В этот переходный период покупатель может столкнуться с юридическими сложностями при попытке распоряжаться объектом.

- Наличие скрытых залогов или дополнительных требований

Необходимо убедиться, что ипотека — это единственное обременение. Существует вероятность наличия других требований кредиторов или судебных арестов, которые могут быть выявлены позже.

Для обеспечения безопасности сделки и снижения рисков рекомендуется:

- Использование безопасных расчетов: наиболее надежным инструментом являются аккредитив или банковская ячейка. В этом случае средства переводятся продавцу только после того, как банк подтвердит полное погашение задолженности.

- Согласование с банком: сделка должна проводиться с предварительного письменного согласия банка, в котором состоит имущество.

- Последующее ипотечное кредитование: этот механизм позволяет покупателю взять новый кредит, который будет направлен напрямую на погашение старого долга продавца, что исключает риск нецелевого использования средств.

- Проверка продавца: проведение тщательной проверки финансового состояния продавца на предмет наличия признаков банкротства или крупных судебных исков.

Проверьте обременение: убедитесь, что в выписке ЕГРН указана именно ипотека, а не арест.

Проверьте кредитный договор: уточните у продавца остаток долга. Если сумма долга превышает стоимость квартиры, сделка рискованна (продавцу придётся доплачивать свои деньги).

Если продавец предлагает «сначала отдать деньги, потом снимем обременение» — это красный флаг. Настаивайте на банковской схеме расчётов.

ООО «Центр Правовой Поддержки», ИНН 3525484967 ОРГН 1233500001228 г. Вологда, ул. Чехова д. 36, Череповец, пр-т Победы 16 «а» помещение 5.

Ничтожная сделка: когда договор не имеет силы с самого начала – и как это может коснуться вашей квартиры? Вопрос разбирает Вера Котюжинская – специалист по работе с недвижимостью и ипотеке с профильным образованием.

Для покупателя квартиры это может означать одно: вы отдали деньги, получили ключи, а потом выясняется, что сделка была ничтожной. И квартиру придётся вернуть, а деньги — выбивать обратно.

Давайте разберёмся, какие сделки считаются ничтожными и на что смотреть, чтобы не попасть в такую историю. Что значит «ничтожная» на практике?

Ничтожная сделка не порождает никаких правовых последствий. Стороны должны вернуть друг другу всё полученное: покупатель — квартиру, продавец — деньги
.
Ключевое отличие от оспоримой сделки:

• Оспоримая — недействительна только после решения суда. Например, кабальная сделка или сделка под влиянием обмана.

• Ничтожная — недействительна изначально. (Суд лишь констатирует этот факт и оформляет последствия)

Самые частые случаи ничтожных сделок с недвижимостью:

1. Мнимая (ст. 170 ГК РФ)

Это сделка «для вида», без намерения создать реальные последствия. Классический пример: продавец оформляет договор купли-продажи с родственником, чтобы скрыть квартиру от судебных приставов. Деньги не передаются, квартира остаётся у прежнего владельца, но по документам — у «покупателя»

Риск для покупателя: если вы покупаете квартиру, которая до этого участвовала в такой «цепочке», сделку могут признать ничтожной, а вас — вернуть в исходное положение.

2. Притворная сделка (ст. 170 ГК РФ)

Это когда одной сделкой прикрывают другую. Например, оформляют договор дарения, хотя на самом деле была купля-продажа (чтобы обойти налоги или преимущественное право других собственников). Или указывают в договоре заниженную цену, а разницу передают наличными.

Риск: если суд увидит притворность, применяются правила той сделки, которую реально имели в виду. Для покупателя это может означать пересчёт цены, налогов и даже оспаривание права собственности.

3. Сделка с недееспособным или малолетним (ст. 171, 172 ГК РФ)

Если квартиру продал человек, признанный судом недееспособным (например, из-за деменции), или ребёнок до 14 лет — сделка ничтожна.

Риск: это одна из самых частых причин оспаривания сделок с «вторичкой». Наследники или опекуны могут объявиться через годы и потребовать возврата квартиры.

4. Сделка, нарушающая прямой запрет закона (ст. 168 ГК РФ)

Например, продажа земельного участка сельхозназначения иностранному гражданину, когда это прямо запрещено. Или сделка с имуществом, на которое наложен арест.

5. Сделка без обязательной нотариальной формы (ст. 163 ГК РФ)

Если по закону требовался нотариус (например, продажа доли), а сделку оформили просто письменно — она ничтожна.

5. Сделка, противоречащая основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ)

Это крайне редкие случаи, связанные с криминалом, взятками, отмыванием денег. Но если квартира была объектом такой сделки, её могут изъять в доход государства.

Что это значит для покупателя?

Если вы покупаете квартиру, вы не можете знать на 100%, не была ли предыдущая сделка ничтожной. Но вы можете снизить риски:

Проверяйте историю переходов права. Если квартира меняла собственников слишком часто или была «подарена» родственнику перед продажей — это повод насторожиться.

Проверяйте дееспособность продавца. Если есть сомнения (пожилой возраст, психические расстройства), запросите справку или согласитесь на сделку только через нотариуса.

Не соглашайтесь на занижение цены в договоре. Это прямой путь к притворной сделке.

Заказывайте выписку из ЕГРН сами. Проверьте обременения и аресты.

Мой главный совет:

Ничтожная сделка — это не «страшилка». Это реальный риск, который может стоить вам квартиры. Если вы покупаете «вторичку», особенно у пожилых людей или по «странной» цене — не рискуйте! Обращайтесь к Вере – она полностью бесплатно вас проконсультирует, и обязательно поможет!

Три условия для покупки описывает Ольга Ефимовцева – специалист по недвижимости со стажем в 20 лет!

Каждый день мы слышим одни и те же вопросы: «Когда покупать? Сейчас или ждать?». «Я боюсь, а вдруг рынок упадёт и я переплачу?»

Задумываться о покупке стоит не тогда, когда рынок идеален (низкие ставки, не высокая, на взгляд покупателя, стоимость квартиры), а тогда, когда выполнены три условия:

- У вас есть стабильный доход, который покрывает платёж по ипотеке и при этом остаётся на жизнь

- Когда вы, наконец, пришли к пониманию того, что платить за свою недвижимость — это не расход, а вложение. Плата съём — это деньги в никуда. Вы платите «чужому дяде» в то время, когда можете платить за свое. Пусть, немного побольше, но за СВОЕ. Ипотека — это деньги в свой актив.

- Вы собираетесь жить в этом городе хотя бы 5 лет. Почему именно так? Смена места жительства предполагает смену жилья. Это продажа и покупка. Не всегда получается продать и купить «выйдя в ноль». Это и разница в цене объекта недвижимости в регионах, это и налог с продажи объекта (если вы продаете раньше установленного безналогового периода владения).

Это три вопроса, на которые вы должны себе ответить честно. Если вы сомневаетесь, не определились, то, я уверена, вы так и будете искать тысячу «НО», почему сейчас не время покупать.

Если на все три — «да», то вы уже думаете о покупке. Не «пора бежать», а «пора считать».

А что, если рынок действительно «упадет»?

Угадать невозможно. Но если вы покупаете для себя, а не для перепродажи, то, ждать падения рынка можно долго, а жить надо сейчас – в той самой квартире, что очень понравилась – вторую такую же ждать можно очень долго, и не дождаться!

Еще один распространенный вопрос: «Я жду, когда ставка по ипотеке упадёт. Когда это произойдёт — тогда и куплю. Правильно ли я думаю?»

Увы, когда ставка падает — цены на квартиры растут. Почему? Все ждут снижения, потом все одновременно «выходят на рынок за покупкой», и продавцы поднимают цену. В итоге вы можете выиграть 1–2% по ставке, но проиграть 10–15% по цене.

В итоге – лучшее время для покупки — когда вы готовы купить, а не когда рынок «идеален» для покупки.

А что, если у человека присутствует страх того, что он может потерять работу. Ждать или покупать?

Как советуют аналитики, задумываться о покупке стоит тогда, когда у вас есть «финансовая подушка безопасности» минимум на 6 месяцев платежей по ипотеке. Не на первый взнос, а именно на случай потери работы. Согласитесь, что за то время, пока вы платите (в случае потери работы) из своих запасов, вы вполне за 6 месяцев можете найти новую работу. Тем самым, вы не рискуете уйти в просрочки.

И еще на что мы советуем обращать внимание – если платёж по ипотеке «съедает» больше 40–50% семейного дохода — это риск. Лучше взять квартиру чуть меньше или чуть дальше по расстоянию от запланируемого района, но спать спокойно.

И самое печальное, но… Если что-то пойдёт не так, квартиру можно всегда продать (даже если не закрыта ипотека) или сдать.

Остались вопросы? Звоните Ольге по телефону 8-953-516-27-76 с 9 утра до 7 вечера, или пишите в личные сообщения в любое удобное для вас время!

«Единственное жильё» - в юридическом аспекте термина разбирается Ольга Коротаева – один из самых опытных сотрудников нашей организации.

Термин «единственное жильё» применяется в двух основных сферах: при расчете налогов от продажи недвижимости и при защите имущества должников от взыскания.

1. Налогообложение.

Освобождение от НДФЛ:

Если продаваемая квартира или дом является единственным жильем гражданина, минимальный срок владения для продажи без уплаты налога составляет 3 года, а не 5 лет, как для остального имущества.

Правило определения:

Жилье считается единственным, если на момент перехода права собственности у продавца, включая совместную собственность супругов, нет в собственности другого жилого помещения или доли в нем. Покупка нового жилья незадолго до продажи может лишить этого статуса.

2. Исполнительный иммунитет, если у вас есть долги и возможное банкротство в будущем.

Защита от приставов:

Согласно ст. 446 ГПК РФ, на единственное пригодное для постоянного проживания жилое помещение не может быть обращено взыскание по обычным долгам (кредитам, распискам, ЖКХ). Должника и его семью не могут выселить на улицу.

Исключение — ипотека: Если жилье оформлено в ипотеку, исполнительный иммунитет на него не распространяется. Банк вправе забрать заложенную квартиру за долги, даже если она единственная и в ней прописаны несовершеннолетние дети.

Исключение — роскошное жильё: суд может изъять излишне большую или дорогую квартиру при банкротстве, если должнику купят взамен более скромное жильё, отвечающее социальным нормам, а разницу направят на погашение долгов кредиторам.

Статус помещения: Апартаменты или недостроенные дома не защищены законом, так как юридически не являются жилыми помещениями или полноценными жилыми зданиями.

Если у вас есть конкретная ситуация, уточните:

— Планируете ли вы продажу недвижимости или столкнулись с долгами/банкротством?

— Есть ли у вас или супруга другие доли или объекты в собственности?

- и напишите Ольге – она всё подробно и бесплатно вам разъяснит.

ООО «Центр Правовой Поддержки», ИНН 3525484967 ОРГН 1233500001228 г. Вологда, ул. Чехова д. 36, Череповец, пр-т Победы 16 «а» помещение 5.

Сарай, баня, гараж на участке: регистрировать или можно не париться? Разбираем новые правила 2026 года

Давайте разберемся раз и навсегда, что нужно регистрировать, что — нет, и чем грозит игнорирование закона.

Что вообще считается хозпостройкой?

Закон относит к хозпостройкам сараи, бани, теплицы, уличные туалеты и душевые, навесы, летние кухни, колодцы — все сооружения для бытовых нужд, которые не являются жилыми или садовыми домами. Ключевой вопрос не в названии, а в том, капитальная это постройка или нет .

Какие постройки регистрировать ОБЯЗАТЕЛЬНО?

С 2026 года действует четкое правило: регистрировать нужно только капитальные хозпостройки. Это те, у которых есть фундамент, прочная связь с землей, и которые невозможно перенести без несоразмерного ущерба их назначению .

К таким объектам относятся:
капитальные бани и сараи с фундаментом
капитальные гаражи другие капитальные хозпостройки на фундаменте

Важно! На участках под ИЖС и для садоводства разрешение на строительство хозпостроек не требуется. Но поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности — нужно. В противном случае это будет считаться самостроем.

Какие постройки регистрировать НЕ НАДО?

Если ваша постройка не имеет фундамента или её можно легко разобрать и перенести без повреждений — регистрация не требуется.

Не нужно регистрировать: разборные теплицы, беседки, навесы, бытовки, уличные туалеты и душевые кабины без фундамента, летние кухни . Регистрация точно не нужна и для временных сооружений .

Исключение для гаражей: «Гаражная амнистия», которая позволяет оформить в собственность капитальные гаражи, построенные до 30 декабря 2004 года, продлена до 1 сентября 2031 года.

Что будет, если не зарегистрировать капитальную постройку?

Игнорирование закона может вылиться в серьезные проблемы :

Штрафы: от 2 000 до 5 000 рублей, в некоторых случаях до 20 000 рублей .
Доначисление налогов за 3 года.
Невозможность продать, подарить или передать по наследству участок вместе с этой постройкой.
Предписание о сносе постройки за ваш счет.
Если постройка возведена с нарушениями, возможен штраф до 50 000 рублей и также предписание на снос.

Кстати, налог начисляется только на зарегистрированные в ЕГРН постройки. Если площадь строения не превышает 50 кв. м, налог платить не нужно — но только по одному объекту и при условии, что его не используют в бизнесе .

Как зарегистрировать хозпостройку?

Процедура сейчас максимально упрощена и не требует разрешений или согласований .

1. Обратитесь к кадастровому инженеру. Он определит характеристики постройки и подготовит технический план .
2. Подайте заявление о кадастровом учете и регистрации права через МФЦ или портал «Госуслуги».
3. Оплатите госпошлину — около 2 000 рублей.
4. Приложите документы на участок и выписку из ЕГРН .

СНТ с 2026 года подают документы только через «Госуслуги».

Главный вывод

Главный критерий — наличие фундамента и прочной связи с землей. Если ваш сарай или баня стоят на фундаменте — регистрируйте. Если это легкая конструкция без фундамента — можно не париться. Но если сомневаетесь — лучше проконсультироваться со специалистом.

ак получить недвижимость… бесплатно? Разъясняет Ольга Коротаева – один из самых опытных сотрудников нашей организации.

Муниципальную квартиру можно оформить в собственность, этот процесс называется приватизацией. Главные условия приватизации:

Бесплатно:

Государство позволяет передать жилье в общую долевую или единоличную собственность граждан бесплатно.

Один раз:

Каждый гражданин России имеет право участвовать в приватизации только один раз (исключение — несовершеннолетние, которые могут приватизировать жилье еще раз после совершеннолетия).

Согласие всех:

В оформлении должны участвовать все члены семьи, которые прописаны в этой квартире и имеют право на приватизацию, включая детей. Если кто-то против, процесс заблокирован. Если кто-то отказывается, он должен написать официальный отказ в пользу остальных жильцов.

Какое жилье нельзя приватизировать?

Квартиры, признанные аварийными.
Служебное жилье (кроме случаев, когда собственник разрешил перевод в обычный фонд).
Жилые помещения в домах закрытых военных городков.

Как оформить квартиру в собственность?

Соберите документы:

Потребуются паспорта всех жильцов, договоры социального найма, ордер, технический паспорт и справки об отсутствии долгов.

Подайте заявление:

Обратитесь в местный МФЦ или напрямую в департамент жилищной политики местной администрации.

Получите договор:

Администрация готовит договор о передаче жилья в собственность, который подписывают все участники.

Зарегистрируйте право:

Сдайте договор на регистрацию права собственности в Росреестр (также через МФЦ), после чего получите выписку из ЕГРН.

Да, Ольга может помочь вам приватизировать жильё – пишите ей в личные сообщения или звоните по номеру телефона 8-951-742-76-60 и становитесь собственником!

Почему при покупке квартиры необходимо у продавца брать квитанцию об оплате капитального ремонта? Разъясняет Ольга Коротаева – один из самых опытных сотрудников нашей организации.

При покупке квартиры квитанцию и справку об оплате капитального ремонта нужно просить потому, что долги по взносам на капремонт переходят к новому собственнику.

Главная причина:

По закону (статья 158 Жилищного кодекса РФ), обязанность платить за капитальный ремонт «привязана» к самому помещению.

Если у прежнего хозяина осталась задолженность, после покупки квартиры фонд капремонта потребует оплатить её с вас.

Обычные долги за воду или свет остаются на прежнем владельце, но долг по капремонту «следует» за квартирой.

Как обезопасить себя?

Попросите квитанции за последние месяцы, чтобы увидеть текущее состояние лицевого счета.

Запросите справку об отсутствии задолженности в отделении фонда капитального ремонта или МФЦ.

Если долг есть, попросите продавца полностью погасить его до сделки или уменьшите на эту сумму итоговую цену квартиры.

Да, Ольга может рассказать, как быстро проверить наличие долгов по лицевому счету онлайн без участия продавца. Пишите ей в личные сообщения или звоните по номеру телефона 8-951-742-76-60 и будьте уверены, что ваша сделка пройдёт так, как надо именно вам!

ООО «Центр Правовой Поддержки», ИНН 3525484967 ОРГН 1233500001228 г. Вологда, ул. Чехова д. 36, Череповец, пр-т Победы 16 «а» помещение 5.

Почему она так много спрашивает?!

И правда, со стороны может показаться, что я устраиваю настоящий допрос:

— Какой официальный доход?
— Есть ли дополнительные источники дохода?
— Есть ли задолженность на сайте судебных приставов? А если проверить?
— Есть ли действующие кредиты или активные кредитные карты?
— Являетесь ли созаемщиком или поручителем по кредитам?
— В браке или нет? А супруг в курсе, что вы тут?
— Есть ли дети?
— Какой первоначальный взнос?
— Какую недвижимость хотите купить: квартиру, дом, таунхаус или участок?
— Новостройку или вторичное жильё?
— Для себя, для детей, для сдачи в аренду или в качестве инвестиции?
— Почему хотите купить именно тот иди иной объект?
— Почему выбрали именно этот район или город?
— Есть ли привязка к месту работы, школе детей, родственникам или другим важным обстоятельствам?

И это лишь часть вопросов, которые я задаю!

Почему я так делаю?

Потому что ипотека — это не шаблонная услуга! Невозможно разработать грамотную стратегию, не понимая полной картины.

Для меня важно не просто получить одобрение банка. Нужно понять цель покупки, потребности семьи, финансовое положение семьи, планы на будущее и все исходные данные. Только тогда можно подобрать банк, программу, объект недвижимости и структуру сделки, которые действительно будут выгодны именно вам.

Иногда одна, казалось бы, незначительная деталь полностью меняет стратегию оформления ипотеки. А иногда именно ответы на эти вопросы помогают избежать дорогостоящей ошибки при выборе недвижимости.

Я не отправляю заявки «на удачу». Анализирую ситуацию, просчитываю риски и разрабатываю индивидуальный путь к покупке недвижимости.

Поэтому не удивляйтесь, если первая консультация больше напоминает допрос!

Чем больше информации я получу, тем точнее смогу подобрать ипотечную программу, тем выше вероятность одобрения заявки тем больше шансов, что вы купите именно ту недвижимость, которая будет радовать вас долгие годы, а не станет причиной сожалений.

Такой подход — это не любопытство. Это профессиональная работа ипотечного брокера, который отвечает за результат!
А если в процессе вам покажется, что как-то вопрос избыточен и неприятен - смело спрашивайте у брокера, зачем он нужен. Хороший специалист объяснит.

Запишитесь на бесплатную консультацию и узнайте, о чём ещё я хочу вас спросить - пишите мне в социальной сети в любое время или звоните по телефону 8-921-821-35-45 с 9 утра до 7 вечера и приходите!

*Содействие в оформлении ипотеки и субсидии. Оценивайте свои финансовые возможности и риски. ** Полная стоимость кредита рассчитывается банком-партнёром. ООО «Центр Инвест» ИНН 3525476740 ОГРН 1223500000690 г. Вологда, ул. Чехова д. 36, Череповец, пр-т Победы 16 «а» помещение 5.

Каковы реальные шансы на получение ипотеки, и какие факторы могут снизить вероятность её одобрения? Разъясняет Анаид Барцева – ипотечный брокер с профильным образованием.

Шансы на одобрение ипотеки всегда индивидуальны. Банк не смотрит на один показатель — он собирает «портрет заёмщика» из десятков параметров. Моя работа как брокера как раз в том, чтобы заранее увидеть, где заявка сильная, а где есть риски, и скорректировать ситуацию ещё до подачи.

Что реально повышает шансы:

Стабильный доход.

Идеально — официальное подтверждение (2 НДФЛ, справка по форме банка). Но если доход нестандартный (самозанятость, фриланс, аренда), это тоже можно оформить грамотно: банки принимают такие доходы, если правильно подобрать программу и собрать подтверждающие документы.

Хорошая кредитная история без просрочек и с умеренной долговой нагрузкой.

Первоначальный взнос от 20–30 %. Чем он больше, тем выше лояльность банка и ниже ставка.

Стаж на текущем месте работы от 3–6 месяцев плюс общий трудовой стаж — это маркер стабильности.

Созаёмщик или поручитель: это снижает риски для банка и часто становится решающим фактором.

Имущество в собственности (автомобиль, другая недвижимость) — может служить косвенным подтверждением платёжеспособности.

Что может снизить вероятность одобрения:

Плохая кредитная история или открытые просрочки — один из главных стоп факторов.

Высокая долговая нагрузка: если на выплаты по кредитам уходит более 50 % дохода, банк почти наверняка откажет.

Нестабильный доход или частая смена работы — для кредитора это риск.

Ошибки или недостоверные сведения в заявке: даже опечатки могут привести к отказу.

Маленький первоначальный взнос или его отсутствие.

Частые заявки на кредиты в разных банках за короткий срок — это ухудшает кредитную историю.

Почему лучше не передавать наличные продавцу в день сделки? Разъясняет Анаид Барцева – человек, у которой только в этом месяце было более 10 сделок с недвижимостью.

Представьте ситуацию: вы подписали договор купли продажи в МФЦ и отправили документы на регистрацию в Росреестр. После этого передали деньги продавцу, а он вам — расписку о получении. Казалось бы, всё идёт по плану!

Продавец тут же пускает вырученные средства как первоначальный взнос для своей новой покупки — он ведь уверен, что сделка прошла.

А дальше — неприятная неожиданность: Росреестр отказывает в регистрации. Причина может быть любой: нашли обременение, долг, ошибку в документах или ещё какой то риск, из за которого переход права собственности не оформить.

Вы пишете продавцу, но помочь он уже не может: денег у него нет — они ушли в новую сделку. Теперь придётся тратить время, нервы, силы, а иногда и дополнительные деньги, чтобы разобраться с ситуацией.

Что же делать? Использовать систему безопасных расчётов!

- Покупатель кладёт деньги на специальный заблокированный счёт.
- Продавец получает их только после того, как право собственности официально перешло к покупателю.

Так обе стороны защищены: покупатель не теряет деньги, а продавец гарантированно получает оплату.

Это особенно важно при сделках с загородной недвижимостью, участками и домами — там нюансов ещё больше, а риски могут быть выше.

ООО «Центр Правовой Поддержки», ИНН 3525484967 ОРГН 1233500001228 г. Вологда, ул. Чехова д. 36, Череповец, пр-т Победы 16 «а» помещение 5.