Какие есть риски при покупке квартиры, которая находится в обременении банка (в ипотеке)? Вопрос изучает Ольга Мельничук – опытный риэлтор и ипотечный брокер.

При покупке квартиры, которая находится в залоге у банка, покупатель сталкивается с юридическими и финансовыми рисками, связанными с наличием ограничений на распоряжение имуществом. Основная задача при такой сделке — гарантировать, что обременение будет снято, а право собственности станет чистым.

Основные риски для покупателя:

- Нецелевое использование средств продавцом

Если расчеты проводятся напрямую наличными или путем перевода на личный счет продавца, существует риск, что он не направит деньги на полное погашение ипотечного кредита. В таком случае долг перед банком сохраняется, обременение не снимается, и банк может инициировать процедуру взыскания заложенного имущества.

- Риск оспаривания сделки при банкротстве продавца

Если продавец в краткосрочной перспективе признается банкротом, совершенные им сделки могут быть оспорены финансовым управляющим. Если суд сочтет, что продажа квартиры была направлена на сокрытие имущества от кредиторов или была совершена по цене значительно ниже рыночной, сделку могут признать недействительной, а квартиру вернуть в конкурсную массу.

- Трудности со снятием обременения

Процесс аннулирования записи о залоге в государственном реестре не всегда происходит мгновенно. Возможны технические задержки, ошибки в документах банка или задержки в работе регистрационных органов. В этот переходный период покупатель может столкнуться с юридическими сложностями при попытке распоряжаться объектом.

- Наличие скрытых залогов или дополнительных требований

Необходимо убедиться, что ипотека — это единственное обременение. Существует вероятность наличия других требований кредиторов или судебных арестов, которые могут быть выявлены позже.

Для обеспечения безопасности сделки и снижения рисков рекомендуется:

- Использование безопасных расчетов: наиболее надежным инструментом являются аккредитив или банковская ячейка. В этом случае средства переводятся продавцу только после того, как банк подтвердит полное погашение задолженности.

- Согласование с банком: сделка должна проводиться с предварительного письменного согласия банка, в котором состоит имущество.

- Последующее ипотечное кредитование: этот механизм позволяет покупателю взять новый кредит, который будет направлен напрямую на погашение старого долга продавца, что исключает риск нецелевого использования средств.

- Проверка продавца: проведение тщательной проверки финансового состояния продавца на предмет наличия признаков банкротства или крупных судебных исков.

Проверьте обременение: убедитесь, что в выписке ЕГРН указана именно ипотека, а не арест.

Проверьте кредитный договор: уточните у продавца остаток долга. Если сумма долга превышает стоимость квартиры, сделка рискованна (продавцу придётся доплачивать свои деньги).

Если продавец предлагает «сначала отдать деньги, потом снимем обременение» — это красный флаг. Настаивайте на банковской схеме расчётов.

ООО «Центр Правовой Поддержки», ИНН 3525484967 ОРГН 1233500001228 г. Вологда, ул. Чехова д. 36, Череповец, пр-т Победы 16 «а» помещение 5.