Все операции с недвижимостью

Клиенты часто спрашивают, кто имеет право на налоговый вычет, давайте разберёмся:
Имущественный налоговый вычет — это льгота, которая позволяет гражданам вернуть часть уплаченного налога на доходы физических лиц (НДФЛ) при покупке или строительстве жилья. По сути, государство возвращает вам деньги, которые ранее были удержаны из вашей зарплаты в виде налогов.

Как это работает?

Вы можете либо уменьшить налогооблагаемую базу своего текущего дохода и платить меньше налога, либо вернуть уже уплаченный НДФЛ за предыдущие годы единой суммой на свой банковский счёт.

Основные размеры вычета

- На покупку жилья: до 2 млн рублей от стоимости объекта. Это позволяет вернуть до 260 000–300 000 рублей (13% от 2 млн).
- На проценты по ипотеке: до 3 млн рублей от суммы уплаченных процентов. Максимальный возврат — до 390 000 рублей.

Лимиты даются один раз в жизни, но использовать их можно частями при нескольких покупках, пока общая сумма расходов не достигнет предела.

⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯⎯
Кто имеет право на имущественный вычет?

Право на вычет имеют налоговые резиденты РФ (те, кто находится в России более 183 дней в году) при соблюдении главного условия: у них должен быть доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13% или 15%.

Категории граждан с правом на вычет:

- Официально трудоустроенные работники, получающие «белую» зарплату.
- Индивидуальные предприниматели (ИП) только на общей системе налогообложения (ОСНО), так как они платят НДФЛ. ИП на спецрежимах (УСН, патент) права на вычет не имеют.
- Пенсионеры. Они могут перенести вычет на три года назад, предшествующих году покупки, если в те годы имели доход, облагаемый НДФЛ.
- Арендаторы-физлица, сдающие жильё официально и уплачивающие 13% НДФЛ.

Ключевые ограничения:

- Вычет не предоставляется, если сделка совершена между взаимозависимыми лицами (супруги, родители, дети, братья/сёстры).
- Нельзя получить вычет, если расходы были полностью покрыты материнским капиталом, бюджетными субсидиями или средствами работодателя.
- Если человек не платит НДФЛ (например, самозанятый, безработный или ИП на УСН), он не может воспользоваться этой льготой, так как возвращать ему нечего.

ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ

https://pledge.domclick.ru/?from=topline2020

Теперь при покупке квартиры придется проверять еще и повестки?

Похоже, да.

Не как истерику.

Не как "все мужчины-продавцы теперь опасные".

Но как новый пункт проверки продавца - точно.

Смотрите, что происходит.

Во многих регионах людям вручают повестки для уточнения данных в военкомате.

Человек получил повестку.

В военкомат не пошел.

И дальше по закону через 20 календарных дней со дня, указанного в повестке, могут применить временные ограничения.

В том числе - приостановить кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимость.

То есть продавец может хотеть продать квартиру.

Покупатель может внести аванс.

Стороны могут собрать документы.

Все могут быть готовы к сделке.

А потом регистрация просто встает.

Почему?

Потому что у продавца прилетело ограничение из-за неявки по повестке.

И вот тут начинается любимое:

"Мы не знали".

"У нас так не проверяют".

"Да что вы придумываете".

"Раньше без этого покупали".

Ну да.

Раньше много чего не проверяли.

Раньше и кредитные истории продавцов не просили.

Раньше и банкротство многие не смотрели.

Раньше и маткапитал пропускали.

А потом люди теряли квартиры.

Сейчас история такая же.

ЕГРН покажет ограничения, которые уже попали в систему.

Но вопрос не только в том, что есть сегодня.

Вопрос в том, что может прилететь завтра.

Например:

сегодня вы внесли аванс;

через несколько дней у продавца истек срок по повестке;

потом ограничение попало в систему;

вы вышли на сделку;

а регистрация встала.

И что дальше?

Продавец говорит:

"Ну я не думал".

Риелтор говорит:

"Мы такое не проверяем".

Покупатель сидит с внесенными деньгами и сорванной сделкой.

Вот зачем некоторые агентства уже начали просить у продавцов-мужчин выписку из реестра повесток.

Не чтобы всех напугать.

А чтобы понять:

есть ли повестка;

какая дата явки;

не прошли ли 20 дней;

нет ли риска, что ограничение прилетит между авансом и регистрацией.

Будем ли мы это брать в практику?

Думаю, да.

Спокойно.

Без шизофрении.

Но если продавец - мужчина военнообязанного возраста, этот вопрос теперь надо задавать.

Особенно если сделка срочная.

Особенно если продавец торопит.

Особенно если он странно реагирует на просьбу показать актуальную информацию.

Особенно если вы уже несете аванс.

Что я бы делал:

перед авансом спрашивал про повестки и ограничения;

в авансовом соглашении прописывал гарантию продавца, что нет обстоятельств, мешающих регистрации;

перед сделкой заказывал свежую ЕГРН;

по мужчинам в зоне риска просил актуальную информацию из реестра повесток или с Госуслуг;

если повестка есть - не играл бы в "успеем проскочить".

Потому что покупателю не нужна сделка на авось.

Ему нужно зарегистрированное право собственности.

Мой вывод простой.

Реестр повесток - это не главный риск сделки.

Но это новый риск, который нельзя игнорировать.

Если ваш риелтор говорит:

"Да зачем это, у нас так не принято",

задайте ему простой вопрос:

если регистрация встанет, кто будет отвечать?

Письменно.

С деньгами.

С компенсацией.

С возвратом аванса.

Вот тогда разговор сразу станет интереснее.

А вы что думаете по этому поводу?

Нужно теперь запрашивать выписку из реестра повесток у продавцов-мужчин?

Или это уже лишняя паранойя?



📞 Консультация по проверке недвижимости: +79219281090

🔴 ОСТОРОЖНО: СДЕЛКИ БЕЗ ПРОВЕРКИ. 🔴




Разбираем системные риски ⬇️

🚨 ТОП-7 ПРИЧИН ОТРИЦАТЕЛЬНЫХ ЗАКЛЮЧЕНИЙ:

1️⃣ БАНКРОТСТВО ПРОДАВЦА — 💀 РИСК

Сделка может быть ОСПОРЕНА в рамках процедуры банкротства, если совершена в течение ГОДА до или после подачи заявления. Подозрительные сделки оспариваются вплоть до ТРЁХ ЛЕТ!

2️⃣ КРАТКОСРОЧНОСТЬ ВЛАДЕНИЯ ⏳ — МЕНЕЕ 1 ГОДА

Не истёк срок исковой давности! Наследство, дарение, торги, судебные разделы — ЛЮБОЙ из этих фактов создаёт риск предъявления исков от третьих лиц. Продавец владеет объектом меньше года? 

3️⃣ ОСПОРИМЫЕ СДЕЛКИ В ИСТОРИИ — 🎲 ЛОТЕРЕЯ

Торги по банкротству, дарение в течение года после наследства, раздел имущества через суд — каждый шаг повышает вероятность судебных разбирательств и УТРАТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ.

4️⃣ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИЕ СОБСТВЕННИКИ — 👶 ОСОБЫЙ КОНТРОЛЬ

Любое отступление от условий разрешения органов опеки — и сделка АВТОМАТИЧЕСКИ НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНА! Проверка опеки — НЕ ФОРМАЛЬНОСТЬ, а жёсткое требование закона.

5️⃣ НЕЦЕЛЕВОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЛИ — 🏚️ СНОС ОБЪЕКТА

Объект может быть признан САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКОЙ и снесён по решению суда. Риск ПОЛНОЙ УТРАТЫ недвижимости! Никакая страховка тут не поможет.

6️⃣ ДОЛГИ ПО КОММУНАЛЬНЫМ ПЛАТЕЖАМ — 💸 ВАШИ ДЕНЬГИ

Обязанность по оплате долгов (включая взносы на КАПРЕМОНТ) переходит к новому собственнику АВТОМАТИЧЕСКИ. Покупатель становится должником с первого дня!

7️⃣ ПОЖИЛОЙ ВОЗРАСТ ПРОДАВЦА — 👴 ФАКТОР РИСКА

Высокая вероятность оспаривания сделки по НЕДЕЕСПОСОБНОСТИ даже через несколько лет. Суд может встать на сторону продавца, и покупатель останется НИ С ЧЕМ.

✅ ВАШЕ РЕШЕНИЕ —сделка с проверкой.

Что входит в проверку:

🔹 🔍 Полная проверка всех правообладателей на банкротство и исполнительные производства
🔹 📜 Анализ всей цепочки переходов права — выявляем «слабые звенья»
🔹 📄 Проверка разрешений органов опеки на соответствие требованиям
🔹 🗺️ Проверка целевого использования земельного участка — исключаем риски сноса
🔹 📊 Контроль актуальных справок об отсутствии коммунальных долгов
🔹 🧠 Проверка дееспособности продавцов (особенно пожилых)
🔹 ✍️ Фиксация заверений продавца о юридической чистоте в договоре
🔹 📌 Полное сопровождение регистрации перехода права.


Это сигнал SOS. Это реальная угроза, потеря квартиры, и деньги, и время.


❌ Сделки, оформленные без полноценной проверки, могут быть признаны недействительными в ЛЮБОЙ МОМЕНТ.

🛡️ Я ГОТОВА МАКСИМАЛЬНО ЗАЩИТИТЬ СВОИХ КЛИЕНТОВ!



📞 По всем вопросам — обращайтесь !

Покупка недвижимости — это не только «подобрал объект и вышел на сделку». За красивыми фото и привлекательной ценой могут скрываться долги, обременения, спорные права бывших жильцов, наследственные риски и проблемы с документами.
Что важно проверить до покупки:
кто собственник и на каком основании он владеет объектом;
есть ли аресты, ипотека, запреты и другие обременения;
кто зарегистрирован и кто сохраняет право проживания;
была ли квартира в наследстве, приватизации, долевой собственности;
совпадают ли фактическое состояние объекта и документы;
нет ли судебных споров по недвижимости.
Особенно осторожным стоит быть, если:
цена заметно ниже рынка;
продавец торопит с авансом;
в истории объекта были наследство, дарение или развод;
в квартире остаются зарегистрированные жильцы;
документы «обещают донести потом».
Хорошая проверка перед сделкой часто экономит деньги, нервы и годы судебных разбирательств. Безопасная покупка недвижимости начинается не с подписания договора, а с тщательной проверки объекта.
Обращайтесь
+7921 9281090

Шесть типов жильцов, которых суд оставит в квартире даже после продажи!

Речь о шести категориях жильцов, которых суд может оставить в квартире даже после ее продажи: несовершеннолетний ребенок, наследник, наниматель по действующему договору, жилец, прямо указан в договоре купли-продажи, отказавшийся от приватизации или вселенный по ордеру в кооперативное жилье, а также отказополучатель по завещанию .
Коротко по смыслу каждого случая:
Несовершеннолетний ребенок — если продажа жилья нарушает его права, суд может признать сделку недействительной или сохранить за ребенком право проживания .
Наследник — если человек фактически принял наследство и имеет право на долю, выселить его нельзя .
Наниматель — договор найма сохраняется для нового собственника, если его не расторгли по закону .
Жилец, указанный в договоре купли-продажи — если право пользования не прекращено прямо в договоре, он может остаться .
Отказавшийся от приватизации / вселенный по ордеру — такие лица сохраняют право пользования жильем в силу закона .
Отказополучатель по завещанию — если завещанием закреплено право проживания, новый собственник обязан его соблюдать .
Для практики это означает простую вещь: при покупке квартиры нужно проверять не только выписку ЕГРН, но и историю проживания, наследства, приватизации, найма и условия договора купли-продажи

Пригодится в работе

# ЧЕК-ЛИСТ РИЭЛТОРА
**Сделка купли-продажи квартиры | 2026**

**Объект:** ________________________________
**Продавец:** ______________________________
**Покупатель:** _____________________________
**Дата сделки:** ____________________________
**Риэлтор:** ________________________________

## 1. Проверка объекта
- Получена актуальная выписка ЕГРН.
- Проверены собственник, доли, обременения, аресты, запреты.
- Проверены сведения о лицах, сохраняющих право пользования квартирой.
- Проверено основание права: ДКП, наследство, дарение, приватизация, суд.

## 2. Проверка продавца
- Паспортные данные совпадают с документами на объект.
- Проверена дееспособность и полномочия подписанта.
- При представительстве проверена доверенность и ее действительность.

## 3. Риски по квартире
- Отсутствуют неузаконенные перепланировки или иные существенные нарушения.
- Проверены возможные споры, банкротные и семейные риски.
- Проверено фактическое состояние квартиры и соответствие документам.

## 4. Электронная сделка
- У сторон есть УКЭП.
- Подтвержден профиль в ЕБС/биометрия, если сделка идет дистанционно.
- Проверено, подходит ли объект и сценарий сделки под электронную подачу.
- Согласован канал подачи документов: Госуслуги / электронная регистрация.

## 5. Расчеты и договор
- Согласован безопасный способ расчетов: аккредитив, эскроу, ячейка.
- Договор купли-продажи содержит объект, цену, сроки, порядок оплаты и передачи.
- Установлен порядок передачи ключей, справок и документов.

## 6. После регистрации
- Получена выписка ЕГРН о переходе права.
- Проверено отсутствие приостановки или ошибок регистрации.
- Только после этого закрыты расчеты и переданы ключи.

**Особая отметка:**
Биометрия в 2026 году — это **дополнительный** способ подтверждения личности для дистанционной сделки, а не замена проверки документов и реестров.

**Примечания:**
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________
__________________________________________________________________

Обсудим наследство:свидетельство о праве наследства по закону, или по завещанию, на что стоит обратить внимание, какой правоустанавливающий документ коварнее.

Коротко: коварнее обычно наследство по завещанию, но не потому, что оно «плохое», а потому что чаще даёт больше точек для спора .
На что смотреть
По закону риск обычно в том, что могут быть неучтённые наследники первой очереди, супружеская доля, дети, иждивенцы и другие лица с обязательной долей .
По завещанию риск в том, что завещание могли отменить, изменить, подписать при спорных обстоятельствах, а также остаются наследники с обязательной долей, которые получают часть имущества независимо от текста завещания .
Что коварнее
Если смотреть с точки зрения покупателя квартиры, завещание чаще опаснее, потому что нужно проверять не только сам документ, но и его возможную отмену, обязательных наследников и дееспособность наследодателя .
Если смотреть с точки зрения “цепочки” наследования, наследование по закону иногда проще, потому что состав наследников понятнее, но и там могут всплывать скрытые претенденты и споры между родственниками .
На что обратить внимание в свидетельстве
На каком основании выдано свидетельство: по закону или по завещанию .
Совпадают ли даты смерти, открытия наследства и выдачи свидетельства .
Есть ли отметки о долях, обязательной доле, нескольких наследниках .
Не слишком ли быстро после смерти оформлено наследство и не было ли потом судебных споров .
Практический вывод
Для покупки самый безопасный вариант — не выбирать между “по закону” и “по завещанию”, а проверять цепочку: смерть, основание наследования, круг наследников, обязательную долю, возможные споры и регистрацию права в ЕГРН.
Если у наследника квартира получена по завещанию, я бы проверял её тщательнее, чем наследство по закону .

●по закону / по завещанию — риски и что запросить у продавца.


| Основание | Риски | Что запросить у продавца |
|---|---|---|
| По закону | Скрытые наследники, супружеская доля, обязательная доля, восстановление срока наследования | Свидетельство о смерти, документы о родстве, свидетельства всех наследников, отказные, выписку из ЕГРН, справку о зарегистрированных лицах|
| По завещанию | Отмена или изменение завещания, обязательная доля, спор о дееспособности, риск позднее объявившихся наследников | Завещание, свидетельство о смерти, подтверждение отсутствия споров, отказные, документы о круге наследников, выписку из ЕГРН

## Что настораживает сильнее
- Если квартира получена **по завещанию** и продаётся вскоре после оформления наследства, риск обычно выше .
- Если наследство **по закону**, ключевой риск — неучтённые наследники и обязательная доля, но сама логика наследования чаще прозрачнее .

## Минимум для проверки
- Дата смерти наследодателя и дата выдачи свидетельства о наследстве.
- Кто ещё мог быть наследником.
- Не было ли завещательного отказа или обязательной доли.
- Нет ли споров, арестов, залогов и зарегистрированных жильцов .

Наследник получил квартиру по договору ренты: почему ее следует тщательно проверять перед покупкой👈
Потому что в такой квартире часто есть свой юридический хвост: сама рента, возможные споры о том, была ли она исполнена добросовестно, и претензии наследников или других заинтересованных лиц после смерти получателя ренты .
Почему риск выше
Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением изначально создаёт обременение, и перед покупкой нужно убедиться, что оно снято в ЕГРН и основание для снятия реально законно .
Если рента исполнялась недавно, наследники нередко пытаются оспорить сделку, утверждая, что получатель ренты был недееспособен, действовал под давлением или условия договора нарушались .
Даже если квартира уже перешла наследнику, важно проверить, не осталось ли скрытых претензий к ренте, потому что спор может «дотянуться» и до нового покупателя .
Что особенно проверяют
Сам договор ренты или пожизненного содержания с иждивением.
Запись в ЕГРН: было ли обременение и снято ли оно.
Свидетельство о смерти получателя ренты, если обременение прекращено по этому основанию.
Есть ли наследственное дело и не идут ли споры между наследниками .
На что смотреть перед сделкой
Сколько времени прошло с момента смерти получателя ренты: чем меньше срок, тем выше риск спора .
Нет ли признаков того, что договор ренты мог быть оспорен по состоянию здоровья, давлению или нарушениям выплат .
Соответствует ли история объекта документам: основание права, снятие обременения, переход к наследнику, затем продажа .
Практический вывод
Такие квартиры не обязательно «плохие», но их нельзя покупать по стандартному шаблону. Нужна более глубокая проверка истории права, ренты, наследства и ЕГРН, иначе риск судебного спора заметно выше обычной вторички .

перечень документов для квартиры после ренты, который удобно просить у продавца перед авансом и перед сделкой.
Обязательные документы
Паспорт продавца.
Выписка из ЕГРН на квартиру.
Договор ренты или пожизненного содержания с иждивением.
Документ, подтверждающий прекращение ренты: свидетельство о смерти получателя ренты, соглашение сторон, решение суда или иной основание снятия обременения.
Документ, подтверждающий право продавца на квартиру после ренты, если право уже перешло по наследству.
Свидетельство о праве на наследство, если квартира сначала перешла наследнику.
Свидетельство о государственной регистрации права или иная правоподтверждающая бумага, если она сохранилась.
Что проверить дополнительно
Есть ли в ЕГРН отметка об обременении, и снята ли она.
Совпадают ли данные продавца с документами по наследству и с ЕГРН.
Нет ли других наследников, которые могут заявить претензии.
Не было ли судебных споров по ренте, наследству или признанию договора недействительным.
Желательно запросить
Свидетельство о смерти получателя ренты.
Нотариальные отказы других наследников, если они есть.
Справку или подтверждение отсутствия судебных споров, если продавец готов это предоставить.
Документы по исполнению условий ренты, если они сохранились: расписки, платежные документы, акты, переписка.
Справку о зарегистрированных лицах в квартире.
На что смотреть особенно внимательно
Если рента была прекращена недавно, риск споров выше.
Если продавец получил квартиру по наследству, важно проверить всю цепочку: рента, смерть получателя, наследство, переход права к продавцу.
Если в сделке есть доверенность, проверьте полномочия и срок ее действия.
Практический минимум
Перед покупкой такой квартиры я бы считал обязательными 4 вещи:
ЕГРН без обременения.
Договор ренты.
Документ о прекращении ренты.
Документ, по которому квартиру получил текущий продавец.

🔴практичный чек-лист документов и проверок продавца квартиры перед сделкой .
Документы продавца
Паспорт продавца, чтобы сверить ФИО, дату рождения и данные с выпиской ЕГРН .
ИНН, если есть, для дополнительной идентификации и проверки долгов/судебных рисков .
Документ, подтверждающий право собственности: выписка ЕГРН, договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве, решение суда — в зависимости от основания приобретения .
Если продавцов несколько, документы нужны по каждому собственнику .
Что проверить по продавцу
Совпадают ли данные паспорта с ЕГРН и с документом-основанием собственности .
Есть ли у продавца признаки банкротства, исполнительные производства или крупные долги .
Не находится ли продавец под ограничениями по дееспособности, не оспаривается ли его право собственности в суде .
Если продавец состоит в браке, нужно ли нотариальное согласие супруга .
Если в сделке участвовали дети, приватизация, наследство или маткапитал, нужны дополнительные документы и проверки .
Документы по квартире
Свежая выписка ЕГРН с правом, обременениями и запретами .
Документ-основание появления права собственности у продавца .
Выписка о зарегистрированных лицах/домовая книга, если доступна, чтобы понять, кто сохраняет право проживания .
Техпаспорт или поэтажный план, если есть перепланировки или сомнения в фактическом состоянии объекта .
Особые риски
Если квартира в ипотеке, проверьте согласие банка и порядок снятия обременения .
Если был маткапитал, важно убедиться, что детские доли выделены корректно .
Если право собственности получено по наследству или приватизации, проверьте возможных скрытых претендентов и отказников .
Минимум перед авансом
Паспорт продавца.
Свежая выписка ЕГРН.
Документ-основание права собственности.
Проверка на долги, банкротство и суды.
Проверка семейного статуса и согласий