Ключ к недвижимости

Миф 2: «Если ставка по вкладу выше ставки по ипотеке, лучше держать деньги на вкладе»

Для примера возьмём всё ту же ипотеку на 5 000 000 руб. под 8% годовых на 30 лет.
Ставку по вкладу возьмём 14%.

Предположим, через два года после получения ипотеки у заёмщика появилась сумма 300 000 рублей. Если он внесёт эти деньги на досрочное погашение ипотеки, то сократит переплату на 1 956 695 руб. и срок на 61 месяц.

Теперь посчитаем доходность вклада. В идеальных условиях — 14% годовых на весь срок с ежедневной капитализацией — через 61 месяц доход составит 311 268 руб.

Рассмотрим другой вариант: деньги лежат на вкладе, мы каждый месяц снимаем проценты — 3 500 руб. — и в течение 61 месяца вносим их на досрочное погашение ипотеки.
Получаем экономию по процентам 1 219 963 руб.
Допустим, через 61 месяц сумму вклада 300 000 рублей мы также направим на досрочное погашение. Это сэкономит ещё 974 739 руб. Итого 2 194 702 рубля, что на 229 007 руб. больше, чем разовое досрочное погашение.

Но это идеальные условия, когда процентная ставка остаётся неизменной на протяжении всего срока, а клиент может ежемесячно снимать проценты, не теряя в доходе. Плюс такой подход требует колоссальной дисциплины. Если закрыть вклад и направить деньги на досрочное погашение раньше, выгода будет ниже.

Мифы о досрочном погашении ипотеки

1️⃣ гасить выгодно только в первые 3–5 лет;
2️⃣ если ставка по вкладу выше процента по ипотеке, лучше держать деньги на вкладе;
3️⃣ досрочный платёж выгодно вносить только в день основного платежа.

Сегодня поговорим о первом.

Откуда взялся миф

Платежи по ипотеке чаще всего вносятся равными суммами весь срок кредита. Так называемый аннуитетный платёж. Но внутри этого платежа деньги распределяются неравномерно.

В первые годы большая часть суммы уходит на погашение процентов и совсем немного на «тело» кредита. К концу срока ситуация меняется: почти всё уходит на погашение кредита, а проценты составляют копейки.

Для наглядности смотрите первый скриншот 👆

Конечно, вносить платежи на начальных этапах намного выгоднее. Но и через 10–15 лет досрочное погашение имеет смысл.

Почему? Потому что каждый внесённый сверх плана рубль уменьшает тело долга. На эту сумму перестают начисляться проценты. Не важно, первый это год или двадцать третий.

Для примера

Возьмём ипотеку в размере 5 000 000 руб. под 8% годовых на 30 лет.

При досрочном погашении 300 000 рублей через год после получения кредита экономия на процентах составит 2 201 020 руб.

При внесении аналогичной суммы спустя десять лет выплаты кредита экономия составит 998 132 руб.

А через пятнадцать — 604 057 руб.
Но даже эта сумма с учётом размера ежемесячного платежа сократит срок ипотеки на 16 месяцев.
Согласитесь, недурно?

Вывод

Гасить досрочно выгодно большую часть времени, если у вас есть свободные деньги и желание быстрее закрыть ипотеку.

О втором мифе поговорим в следующий раз.

Трезвый взгляд на льготную ипотеку

Часто инвесторы прогорают из-за попытки объять необъятное. В погоне за быстрой прибылью они недооценивают риски. Яркий пример — взять сразу несколько квартир по льготной ипотеке, чтобы потом перепродать или сдать в аренду.

На первый взгляд всё выглядит вполне безопасно: даже если что-то пойдёт не так, квартиру всегда можно продать и закрыть ипотеку. К сожалению, это не так.

Почему? Потому что все свои риски застройщики заранее закладывают в цену квартиры. Именно поэтому вторичное жильё сегодня стоит на 40–60% дешевле новостроек. И если случится так, что платить ипотеку будет нечем, продать квартиру по той же цене, за которую вы её купили у застройщика, не получится. В лучшем случае — себе в убыток.

Но и это ещё полбеды. Гораздо хуже, если денег от продажи не хватит, чтобы покрыть долг по кредиту. Тогда банк просто не одобрит сделку. И останется только один путь — банкротство.

И хорошо, если в ипотеке только инвестиционные квартиры, а не ваше собственное жильё. Потому что если начнётся процедура банкротства, с большой долей вероятности вы потеряете вообще всё. И это не страшилки — это реальные истории из жизни.

Что важно понять: любой инвестиционный инструмент может стать как хорошим подспорьем, так и причиной серьёзных бед. Не так важен сам инструмент, как правильный подход и выверенный расчёт. Без них даже самая привлекательная идея может обернуться катастрофой.

В эпоху развитых соцсетей многие знают о возможности покупки имущества на торгах. При этом одни не понимают, как это работает, и боятся смотреть в эту сторону. Другие пробовали участвовать, ничего не выиграли и оставили эту идею.

Давайте будем честными. Если бы всё было так просто — пришёл, увидел, победил, — все бы давно покупали только на торгах. Но каждый (не только вы) видит привлекательную цену и хочет купить выгодно. За один лот порой заходят 10–15, а то и 20 человек. В такой ситуации купить что-то с наскока вряд ли получится. Это всё равно что прийти на рыбалку, один раз закинуть удочку, ничего не поймать и решить, что ловить рыбу бесполезно.

За каждым выигранным лотом стоит огромный объём работы: анализ объекта, проверка документов, оценка рисков, стратегия ставки, понимание процедур, профессиональная чуйка. Опыт и знания нарабатываются годами.

Если вы не планируете, чтобы участие в торгах стало делом вашей жизни, а хотите купить для себя один-два объекта, лучше поручить эту задачу профессионалам.

3 локации Московской области с квартирами до 5 млн рублей

✅️ г. Подольск, ул. Юбилейная
18-этажный дом, 2009 г.п.
В наличии несколько 1-комнатных квартир на разных этажах

✅️ г.о. Солнечногорск, пгт. Голубое, ул. Родниковая
17-этажный дом, 2008 г.п.
В наличии несколько 1-комнатных квартир на 4, 8 и 11 этажах

✅️ г. Старая Купавна, ул. Шевченко
17-этажный дом, 2014 г.п.

Объекты реализуются на муниципальных торгах.
Рыночная стоимость ~ 6–6,5 млн ₽.

---

За более подробной информацией обращайтесь в личные сообщения.

Квартира за 62 000 рублей: маркетинговая уловка или реальный кейс?

На просторах интернета нам попался пост, где агент рассказывал о покупке квартиры для клиента всего за 62 тысячи рублей. Для неподготовленного читателя это выглядит как повод обратиться к агенту, чтобы тоже прикупить себе что-нибудь этакое. Для профессионального участника рынка — это повод для серьезного разбора.

Сразу отметим, что кейс реальный.
Но что же скрывается за красивой цифрой?

Речь идет об истории четырехлетней давности. Куплена не квартира целиком, а 1/2 доля в однушке в старой пятиэтажке. Локация — небольшой городок в Республике Татарстан.

Кому могла быть интересна такая сделка?

Мы полагаем, что этот лот выкупило аффилированное лицо должника. Простыми словами — «свой» человек. Зачем? Чтобы закрыть процедуру банкротства и сохранить контроль над квартирой.

Если вы хотите получить реальную прибыль, не верьте всему, что пишут в интернете. Включайте критическое мышление!

❌️ Скриншот об участии в торгах, которым агент подтверждает свои слова, — это лишь доказательство факта покупки, а не гарантия экспертности.
❌️ Рейтинг агента на торговых площадках формируется по количеству побед, а не по качеству и рентабельности купленных объектов.

Слишком большой дисконт — это почти всегда показатель неликвидности лота или серьёзных юридических проблем.

На наш взгляд, купить то, что никому не нужно, — сомнительный результат. И уж точно не повод продавать эту историю как успешный успех.

Кого мы не берем в работу

В век высокой конкуренции, когда идет борьба за каждого клиента, мы берем в работу далеко не всех.

И дело не в избирательности. Нам важно, чтобы клиент не только получил результат, но и остался доволен.

Итак, кого мы не берем в работу и почему:

1️⃣ Клиенты с кредитными средствами.

«Хочу взять кредит, купить объект на торгах, перепродать и заработать на разнице».

Такая схема действительно часто используется. Однако мы предупреждаем: это большой риск. В торгах нет четких сроков. И если вы зависите от процентной ставки по кредиту, эта неопределенность может очень дорого вам обойтись.

2️⃣ Клиенты с нереалистичными ожиданиями.

«Хочу трехкомнатную квартиру в центре Москвы за 15 млн рублей».

На торгах действительно можно найти интересные и выгодные объекты. Но у всего есть предел. И даже если предположить, что такой лот однажды появится, на него выстроится огромная очередь желающих. В итоге цена вырастет до стандартного дисконта в 20–30%.

3️⃣ Клиенты без четкого ТЗ.

«Хочу с максимальной прибылью».

При разных вводных данных прибыль будет разной. Когда у клиента нет конкретики и понимания, чего он хочет, удовлетворить его запрос становится крайне сложно.

🔹🔹🔹

Торги — это мощный инструмент для приумножения капитала, когда к ним подходят с холодной головой, четким планом и реалистичными ожиданиями.

Мы не беремся за авантюры и не обещаем невозможного, потому что ценим ваше время, деньги и свою репутацию.

👉 Если вы разделяете наш подход и готовы к сотрудничеству — напишите нам. Мы проведем аудит ваших целей и подберем ликвидные объекты.

Суеверия и дисконт в недвижимости. Какая связь? 🤔

Мы анализируем десятки объектов каждый день и вот что заметили.

Квартиры на 13-м этаже и с номером 13 часто стоят дешевле, причём как на торгах, так и у застройщиков.

Люди готовы переплачивать, лишь бы не жить в «нехорошей» квартире.

💡 Лайфхак для тех, кто не суеверен:
Если вы покупаете жильё для себя, «чёртова дюжина» вам в помощь. Те же метры и тот же дом можно купить с хорошим дисконтом.

Как вам такая идея?
❤️ — если не боитесь жить на 13-м этаже или в 13-й квартире
👎 — если предпочитаете другие способы экономии

Квартира за полцены. Стоит ли игра свеч?

К нам за консультацией обратился мужчина. Задача — оценить перспективы и риски покупки объекта для перепродажи.

Низкая цена квартиры была обусловлена наличием прописанного жильца, которого новому собственнику предстояло выселять самостоятельно.

Казалось бы, не такая большая проблема за такой хороший дисконт. Но анализ ситуации выявил ещё целый ряд нюансов.

1. Низкая ликвидность

· Первый этаж.
· Старый жилой фонд (пятиэтажка).

Это само по себе сужает круг потенциальных покупателей при дальнейшей перепродаже. Плюс клиенту предлагалось брать объект вслепую, без просмотра даже по фотографиям.

2. Юридические риски

· Сделка по доверенности (продавец находился за границей).
· Риск отказа в выселении прописанного лица (ситуация была неоднозначной).

3. Дополнительные расходы

· Услуги риелтора (покупка предстояла в другом регионе).
· Налог с прибыли.
· Судебные издержки.

С учётом сроков и предстоящих расходов, которых фактически потребует данная сделка, планируемые 50% прибыли превратились в скромный процент с высокой долей риска и отдалённой перспективой.

Инвестиционная привлекательность — это не только размер скидки, а совокупность обстоятельств. Нашей задачей было показать клиенту реальную калькуляцию.

В итоге мужчина от покупки отказался.

Машино-места и кладовки как вариант инвестиций

В феврале 2026 года мы провели онлайн-семинар на тему «Инвестиции в недвижимость». Один из вопросов касался целесообразности покупки машино-мест и кладовок. Тогда спикер, основатель канала «Ключ к недвижимости» Елена Кульпина, поделилась своим мнением на этот счет.

Тезисно:

1️⃣ Идея, что кладовка или паркинг принесут хороший доход — это красивая легенда, которую активно поддерживают застройщики. Им выгодно продать вам лишние квадратные метры. В реальности такие объекты либо очень слабо растут, либо даже теряют в цене. Особенно если обнаружится, что кладовка отсырела, а заезд на паркинг неудобен. Тогда покупка превращается в неликвид.

2️⃣ Продать или сдать такой объект сложно — узкая целевая аудитория. Ждать своего клиента можно очень долго.

3️⃣ Доходность от сдачи в аренду минимальная, а содержание требует регулярных вложений. Реальный срок окупаемости в лучшем случае 15–20 лет.

И вот буквально на днях вышла статья на Портале деловых новостей радиостанции Business, где основатель Российской гильдии риелторов Константин Апрелев высказал аналогичную точку зрения.

Статью можете прочитать по ссылке.

Эксперты сошлись во мнении: машино-места и кладовки — это не пассивный доход, а актив с высокими рисками и низкой ликвидностью.

Но это не значит, что нужно навсегда отказаться от покупки. Просто важно понимать реальные цифры и подходить к принятию решения с холодной головой.

🔹 Если вы хотите погрузиться в тему инвестиций — у нас есть запись того самого семинара. Там много нюансов, которые в коротком посте не уместить.
Стоимость семинара — 7 000 ₽.

🔹 Если же вам нужна персональная стратегия, записывайтесь на индивидуальную консультацию. Оценим ликвидность текущих объектов (если они уже есть), посчитаем реальную доходность, выявим скрытые риски и предложим стратегию, которая подходит именно вам — будь то покупка нового актива, продажа старого или пересмотр подхода к управлению недвижимостью.
Стоимость консультации — 30 000 ₽.

Выбирайте тот формат, который подходит вам, и принимайте решения, опираясь на факты, а не на рекламные буклеты.

По всем вопросам пишите в личные сообщения.