Ключ к недвижимости

Миф 2: «Если ставка по вкладу выше ставки по ипотеке, лучше держать деньги на вкладе»

Для примера возьмём всё ту же ипотеку на 5 000 000 руб. под 8% годовых на 30 лет.
Ставку по вкладу возьмём 14%.

Предположим, через два года после получения ипотеки у заёмщика появилась сумма 300 000 рублей. Если он внесёт эти деньги на досрочное погашение ипотеки, то сократит переплату на 1 956 695 руб. и срок на 61 месяц.

Теперь посчитаем доходность вклада. В идеальных условиях — 14% годовых на весь срок с ежедневной капитализацией — через 61 месяц доход составит 311 268 руб.

Рассмотрим другой вариант: деньги лежат на вкладе, мы каждый месяц снимаем проценты — 3 500 руб. — и в течение 61 месяца вносим их на досрочное погашение ипотеки.
Получаем экономию по процентам 1 219 963 руб.
Допустим, через 61 месяц сумму вклада 300 000 рублей мы также направим на досрочное погашение. Это сэкономит ещё 974 739 руб. Итого 2 194 702 рубля, что на 229 007 руб. больше, чем разовое досрочное погашение.

Но это идеальные условия, когда процентная ставка остаётся неизменной на протяжении всего срока, а клиент может ежемесячно снимать проценты, не теряя в доходе. Плюс такой подход требует колоссальной дисциплины. Если закрыть вклад и направить деньги на досрочное погашение раньше, выгода будет ниже.

Мифы о досрочном погашении ипотеки

1️⃣ гасить выгодно только в первые 3–5 лет;
2️⃣ если ставка по вкладу выше процента по ипотеке, лучше держать деньги на вкладе;
3️⃣ досрочный платёж выгодно вносить только в день основного платежа.

Сегодня поговорим о первом.

Откуда взялся миф

Платежи по ипотеке чаще всего вносятся равными суммами весь срок кредита. Так называемый аннуитетный платёж. Но внутри этого платежа деньги распределяются неравномерно.

В первые годы большая часть суммы уходит на погашение процентов и совсем немного на «тело» кредита. К концу срока ситуация меняется: почти всё уходит на погашение кредита, а проценты составляют копейки.

Для наглядности смотрите первый скриншот 👆

Конечно, вносить платежи на начальных этапах намного выгоднее. Но и через 10–15 лет досрочное погашение имеет смысл.

Почему? Потому что каждый внесённый сверх плана рубль уменьшает тело долга. На эту сумму перестают начисляться проценты. Не важно, первый это год или двадцать третий.

Для примера

Возьмём ипотеку в размере 5 000 000 руб. под 8% годовых на 30 лет.

При досрочном погашении 300 000 рублей через год после получения кредита экономия на процентах составит 2 201 020 руб.

При внесении аналогичной суммы спустя десять лет выплаты кредита экономия составит 998 132 руб.

А через пятнадцать — 604 057 руб.
Но даже эта сумма с учётом размера ежемесячного платежа сократит срок ипотеки на 16 месяцев.
Согласитесь, недурно?

Вывод

Гасить досрочно выгодно большую часть времени, если у вас есть свободные деньги и желание быстрее закрыть ипотеку.

О втором мифе поговорим в следующий раз.

Трезвый взгляд на льготную ипотеку

Часто инвесторы прогорают из-за попытки объять необъятное. В погоне за быстрой прибылью они недооценивают риски. Яркий пример — взять сразу несколько квартир по льготной ипотеке, чтобы потом перепродать или сдать в аренду.

На первый взгляд всё выглядит вполне безопасно: даже если что-то пойдёт не так, квартиру всегда можно продать и закрыть ипотеку. К сожалению, это не так.

Почему? Потому что все свои риски застройщики заранее закладывают в цену квартиры. Именно поэтому вторичное жильё сегодня стоит на 40–60% дешевле новостроек. И если случится так, что платить ипотеку будет нечем, продать квартиру по той же цене, за которую вы её купили у застройщика, не получится. В лучшем случае — себе в убыток.

Но и это ещё полбеды. Гораздо хуже, если денег от продажи не хватит, чтобы покрыть долг по кредиту. Тогда банк просто не одобрит сделку. И останется только один путь — банкротство.

И хорошо, если в ипотеке только инвестиционные квартиры, а не ваше собственное жильё. Потому что если начнётся процедура банкротства, с большой долей вероятности вы потеряете вообще всё. И это не страшилки — это реальные истории из жизни.

Что важно понять: любой инвестиционный инструмент может стать как хорошим подспорьем, так и причиной серьёзных бед. Не так важен сам инструмент, как правильный подход и выверенный расчёт. Без них даже самая привлекательная идея может обернуться катастрофой.

В эпоху развитых соцсетей многие знают о возможности покупки имущества на торгах. При этом одни не понимают, как это работает, и боятся смотреть в эту сторону. Другие пробовали участвовать, ничего не выиграли и оставили эту идею.

Давайте будем честными. Если бы всё было так просто — пришёл, увидел, победил, — все бы давно покупали только на торгах. Но каждый (не только вы) видит привлекательную цену и хочет купить выгодно. За один лот порой заходят 10–15, а то и 20 человек. В такой ситуации купить что-то с наскока вряд ли получится. Это всё равно что прийти на рыбалку, один раз закинуть удочку, ничего не поймать и решить, что ловить рыбу бесполезно.

За каждым выигранным лотом стоит огромный объём работы: анализ объекта, проверка документов, оценка рисков, стратегия ставки, понимание процедур, профессиональная чуйка. Опыт и знания нарабатываются годами.

Если вы не планируете, чтобы участие в торгах стало делом вашей жизни, а хотите купить для себя один-два объекта, лучше поручить эту задачу профессионалам.