Миф 2: «Если ставка по вкладу выше ставки по ипотеке, лучше держать деньги на вкладе»

Для примера возьмём всё ту же ипотеку на 5 000 000 руб. под 8% годовых на 30 лет.
Ставку по вкладу возьмём 14%.

Предположим, через два года после получения ипотеки у заёмщика появилась сумма 300 000 рублей. Если он внесёт эти деньги на досрочное погашение ипотеки, то сократит переплату на 1 956 695 руб. и срок на 61 месяц.

Теперь посчитаем доходность вклада. В идеальных условиях — 14% годовых на весь срок с ежедневной капитализацией — через 61 месяц доход составит 311 268 руб.

Рассмотрим другой вариант: деньги лежат на вкладе, мы каждый месяц снимаем проценты — 3 500 руб. — и в течение 61 месяца вносим их на досрочное погашение ипотеки.
Получаем экономию по процентам 1 219 963 руб.
Допустим, через 61 месяц сумму вклада 300 000 рублей мы также направим на досрочное погашение. Это сэкономит ещё 974 739 руб. Итого 2 194 702 рубля, что на 229 007 руб. больше, чем разовое досрочное погашение.

Но это идеальные условия, когда процентная ставка остаётся неизменной на протяжении всего срока, а клиент может ежемесячно снимать проценты, не теряя в доходе. Плюс такой подход требует колоссальной дисциплины. Если закрыть вклад и направить деньги на досрочное погашение раньше, выгода будет ниже.