Про недвижимость

B Poccии снять двухкомнатную квартиру и покрывать повседневные расходы могут 53,6% семей с двумя работающими взрослыми и двумя детьми. За год показатель вырос на 3,5%, улучшение зафиксировано в 81 регионе. При этом необходимый семейный доход достиг 131 тыс рублей в месяц против менее 80 тыс в 2019 году.

Первую тройку составили ХМАО (77,5%), ЯНАО (77,4%) и Магаданская область (72,1%). Далее следуют Татарстан (66,7%), Сахалинская область (66,4%), Ненецкий АО (66%), Мурманская область (65,5%) и Чукотка (64,8%). Высокие зарплаты в северных регионах компенсируют даже значительные расходы на жилье: в Магаданской области для аренды и базовых трат семье требуется почти 209 тыс рублей, на Чукотке – около 288 тыс.

На противоположном полюсе – Чечня (14,4%), Ингушетия (19,1%), Кабардино-Балкария (22,5%) и Дагестан (23,1%). Низкая доступность здесь связана прежде всего с доходами, а не исключительно с арендными ставками.

Среднероссийский рост доступности не означает удешевления аренды. Разрыв между субъектами показывает, что решающее значение имеет соотношение доходов и обязательных расходов, а не сама цена квартиры.

За последние два года земля в организованных поселках Подмосковья на 15–40%.

При этом участки без инфраструктуры стагнируют в цене или дешевеют на 15–20% в год.

В октябре 2026 года средняя стоимость земли под ИЖС достигла 514 тыс. рублей за сотку против 457 тыс. рублей годом ранее.

🔵В 2025 году цены снижались на фоне роста предложения от застройщиков, высоких ставок по проектному финансированию и перехода новых очередей на эскроу-счета.

На квартиру в новостройке в крупном городе россиянину нужно копить 26–35 лет, подсчитали аналитики. Для этого придётся откладывать 30-40% от дохода.

Глава ЦБ снова высказалась прямо: льготная ипотека должна быть ограничена, её объёмы не должны расти.

Логика железная — если субсидировать почти всё (айтишникам, молодым семьям, по регионам, по профессиям), то рыночная ипотека просто умрёт. Банкам станет невыгодно кредитовать кого-либо без господдержки.

📍А теперь цифры, которые объясняют, почему это не просто слова:
Льготные программы в 2025 году заняли 82% всех выдач — это 3,6 трлн рублей из 4,5 трлн. Государство ежегодно компенсирует банкам разницу между низкой ставкой и рынком. В 2026-м на это заложено больше 1,2 трлн рублей.

❕Пока льготник платит 6%, рыночный заёмщик вынужден платить 18–19%. Чем больше первых, тем дороже вторым. Набиуллина говорила об этом ещё в феврале: «Чем больше в экономике льготного кредита, тем выше должны быть ставки по рыночным кредитам».

Власти России по-прежнему стараются ограничить массовое применение льготной ипотеки с целью более точно направить государственную поддержку. Центробанк неоднократно предостерегал о том, что обширное субсидирование жилищных кредитов увеличивает давление на цены на жилье и затрудняет снижение рыночных ставок.

Только в сентябре на льготные программы пришлось 72% общего объема выданных ипотечных кредитов, что свидетельствует о высокой зависимости рынка от государственной поддержки. При этом расходы из федерального бюджета на субсидирование ипотечных ставок в 2026 году примерно составят 1,6–1,7 триллиона рублей. Дальнейшее уменьшение льготных программ может снизить бремя на бюджет, но при этом ограничить доступ к жилью для значительной части потенциальных покупателей.

📊 Центральный банк оставил ставку на уровне 14%: пауза продолжается

Это вторая пауза подряд после десяти последовательных снижений.

Экономика во второй половине года растет умеренно, однако ценовое давление остается высоким. Устойчивый рост цен застрял в диапазоне 5–6% годовым темпом. Инфляционные ожидания, хоть и снизились в октябре (с 14,2% до 13,2%), остаются на высоком уровне — отмечают эксперты.

Главное, что стоит выделить:

🔹 В сентябре годовая инфляция составила 6,35%, а после индексации жилищно-коммунальных услуг в октябре к 5 октября подскочила до 7,13–7,22% — превышая верхнюю границу прогноза Центробанка на 2026 год (6–7%). В итоге года регулятор ожидает уровень 7,1–7,6%.

🔹 ЦБ ожидает, что средняя ставка в 2027 году будет составлять 12,5-13,5%, а не 10,5-12,5%, как предполагалось ранее. Дешевых денег в следующем году не стоит ждать.

🔹 Центробанк не делает заявлений о возможном снижении или повышении ставки. Решение будет зависеть от инфляции и инфляционных ожиданий.

Процентные ставки по ипотеке на рынке уже поднимаются к отметке в 20% (ДОМ.РФ - от 18,8%, ПСБ - 18,49%, ГПБ - 17,9%). Сохранение ключевой ставки на уровне 14% не позволяет надеяться на ее снижение.

Следующее заседание ЦБ намечено на 18 декабря. Если инфляция не начнет замедляться, пауза может продолжиться до 2027 года.

Данные, представленные Росстатом, свидетельствуют о значительном снижении темпов роста строительства жилья за три квартала: наиболее сильно уменьшается строительство в Санкт-Петербурге, Подмосковье и Краснодарском крае.

Согласно официальной статистике, ввод жилья за январь-сентябрь 2026 года упал на 13,4% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это минимальный показатель с 2021 года. Динамика разнообразна: наибольшие снижения наблюдаются в строительстве частных домов (-20,8%), в то время как строительство многоквартирных домов демонстрирует прирост (+3%). Наиболее сильное падение зафиксировано в сентябре 2026 года (-8,8%), и ожидается аналогичное снижение к октябрю.

Наихудшие результаты показывают Санкт-Петербург (-40%), Краснодарский край (-29,5%), Московская область (-29,5%) и Нижегородская область (-38%).

Рост строительства жилья зафиксирован в Москве (+4,7%, в основном за счет жилой застройки и программ реновации) и в Татарстане (+3%). Рост строительства индивидуальных жилых домов замечен в десяти регионах (Дагестан, Самара, Башкирия и другие), в остальных регионах отмечается снижение.

Эксперты предсказывают обвал в строительстве индивидуальных жилых домов. Эффект "дачной амнистии", способствовавший 25-30% строительства частных домов, исчерпан. Платежи по ипотеке на рынке недвижимости высоки, число людей с высоким достатком сокращается. Кроме того, региональные власти имеют меньше возможностей создавать привлекательные площадки для строительства частных домов (инфраструктура, дороги, газ, электричество).

Что касается увеличения строительства многоквартирных домов, эксперты указывают на технические моменты. Застройщики в основном завершают проекты, перенесенные с 2025 года, так как у них заканчивается возможность сдвигать сроки сдачи объектов без штрафов. Несмотря на это, снижение здесь тоже присутствует.

Запуск новых проектов в городах-миллионниках сократился на 30%, что неизбежно приведет к уменьшению строительства готового жилья в 2027-2029 годах.

Это особенно заметно в регионах, которые ранее давали значительный вклад в рост (Подмосковье, Санкт-Петербург, Крас

🔍 Цена под микроскопом: застройщики обязаны будут раскрывать полную стоимость рассрочки

Министерство строительства и Центробанк внесли изменения в законопроект о рассрочке. Одним из ключевых моментов станет требование к застройщикам предоставлять информацию о том, насколько выше стоимость квартиры при покупке в рассрочку по сравнению с одноразовой оплатой. Продавать жилье за более высокую цену всё ещё можно будет, но разницу придется прозрачно демонстрировать.

Также будут внесены следующие изменения:
➖ в договоре будут четко прописаны сумма, количество и сроки всех платежей
➖ при переходе с рассрочки на ипотеку задолженность перед застройщиком не будет учитываться дважды при расчете общей долговой нагрузки
➖ информация о рассрочке будет внесена в кредитные истории через уполномоченный банк
➖ сохранится требование: после ввода дома рассрочка может быть предоставлена не более чем на 3 года и не более, чем на 25% общей площади проекта без предварительного согласования с банком

На данный момент документ проходит процедуру оценки регуляторного воздействия.

🔺 «ДОМ. РФ» повысил процентные ставки по ипотеке:
- новые строения и вторичное жилье - от 18,8%
- строительство индивидуального дома - от 19,5%
- готовый квартиры - от 19,7%

🔺 С начала октября ПСБ увеличил ставку на 0,44%, достигнув 18,49%. Для рефинансирования - 17,99%

🔺 Газпромбанк поднимает ставку с 15 октября на 0,2%, до 17,9%.

🔺 Средние процентные ставки по топ-20 банков на 16 октября:
- первичный рынок - 18,76% (+0,03%)
- вторичный рынок - 18,69% (+0,02%)

Прогноз к 23 октября - Центробанк сохранит ключевую ставку на уровне 14%

Разница в ценах на жилье в объявлениях и фактических сделках достигла 15,5% для новостроек и 12% для готовых квартир. В сентябре 2026 года средняя стоимость 1 квадратного метра в объявлениях о продаже новых домов была 224 тысячи рублей, а в реальных сделках – 194 тысячи рублей. На вторичном рынке цена за 1 квадратный метр в среднем составляла 148 тысяч рублей в объявлениях и 132 тысячи рублей в сделках, согласно данным СберИндекса.

Повышение разрыва свидетельствует о проблемах с спросом на новые квартиры. Застройщики предоставляют индивидуальные скидки при полной оплате или крупном первоначальном взносе, делают уступки по менее востребованным единицам жилья. На вторичном рынке стоимость устанавливается владельцем самостоятельно, который может завысить стоимость своей недвижимости или не учесть низкий спрос.