Аналитика ДОМ.РФ

🇺🇸 Американский агрегатор Zillow возвращает на рынок ипотеку без уплаты собственных средств — один из опасных форматов, спровоцировавших кризис 2008 г.

Компания начала компенсировать минимальный взнос в 3,5% по государственной ипотеке FHA отдельным беспроцентным займом без ежемесячных платежей: после 5 лет обслуживания основной ипотеки долг спишут. Формально первоначальный взнос сохраняется, но фактически покупатель входит в сделку без собственного капитала. Именно массовое кредитование заёмщиков с минимальным или нулевым взносом стало одним из факторов уязвимости рынка перед кризисом 2008 года: даже небольшое снижение цен быстро оставляет собственника с долгом выше стоимости жилья. Zillow облегчает молодым американцам покупку дома, но одновременно предлагает рынку вновь наступить на знакомые грабли.

🇦🇪 Дубай инвестирует более $0,5 млрд в развитие города вокруг метро

К 2040 г. власти планируют преобразовать 48 городских пространств, сосредоточив рядом с общественным транспортом жильё, рабочие места и социальную инфраструктуру. Доля жителей, живущих около станций метро, должна вырасти с 52% до 74%. Ожидается, что благодаря повышению транспортной доступности стоимость недвижимости на этих территориях увеличится на $5,5 млрд — почти в 10 раз больше объёма государственных вложений.

🇺🇿 Узбекистан переводит градостроительное планирование в цифру

С 1 ноября 2026 г. вводится единый электронный реестр мастер-планов — неоцифрованные документы признают утратившими силу. Каждый мастер-план получит уникальный номер и цифровой паспорт, позволяющий отслеживать утвержденные муниципалитетами программы реализации с конкретными сроками и источниками финансирования. Новая система должна сделать городское развитие более прозрачным и снизить риск строительства без достаточной инфраструктуры.

#зарубежныерынки

«Семейная ипотека» обеспечила почти две трети сентябрьских выдач

Перед изменением условий программы спрос заметно ускорился. В сентябре крупнейшие ипотечные банки выдали 129 тыс. кредитов на 621 млрд руб. — максимум с начала года.

Главным драйвером стала ипотека с господдержкой: её выдача за месяц практически удвоилась — до 70 тыс. кредитов на 428 млрд руб. «Семейная ипотека» сформировала 91% льготных выдач и около 63% всего объёма кредитования.

Рост господдержки изменил и структуру рынка: доля первичного жилья выросла до 40% выдач (+10 п.п. за месяц) и впервые с февраля опередила долю готовых квартир — 39%.

При этом рыночная ипотека сохранилась на уровне предыдущих месяцев: выдано 59 тыс. кредитов на 193 млрд руб. Ставки предложения практически не меняются с конца июня и составляют около 18,7% как на новостройки, так и на готовые квартиры.

Всего за 9 мес. 2026 г. крупнейшие банки предоставили 826 тыс. ипотечных кредитов на 3,6 трлн руб. — примерно на 40% больше, чем годом ранее. В IV квартале динамика, вероятно, станет более сдержанной: часть будущего спроса была реализована уже в сентябре.

Подробнее — в нашем исследовании.

#банки

Портфель ИЖС с эскроу достиг 5 млн м²

За полтора года с момента внедрения механизма в отрасли по новым правилам построили 25,6 тыс. домов общей площадью 2,7 млн м². Ещё 21,3 тыс. объектов на 2,3 млн м² находятся в работе у подрядчиков — с начала 2026 г. площадь текущего строительства увеличилась на 68%.

География ИЖС с эскроу охватывает почти всю страну, однако более трети всех строек в данный момент сосредоточены в ТОП-5 регионах. Лидирует Московская область с 3 тыс. строящихся объектов.

Растёт и число участников рынка. За последний год к работе с эскроу подключились более 2,2 тыс. компаний, а их общее количество достигло 5,2 тыс. Причём это преимущественно небольшие игроки: 63% строят одновременно не более пяти домов.

Как выглядит средний строящийся дом? 

Это двухэтажное строение площадью 109 м² преимущественно из газобетона или дерева на участке 9,4 сотки, высотой около 6 метров и с плановым сроком строительства 10 месяцев. Почти половина объектов возводится по индивидуальному проекту, доработанному под заказчика.

Ещё больше подробностей — в нашем отчёте.

#ижс

На 1 октября доля расторгнутых за год сделок с жильём относительно числа действующих ДДУ составила 1,7%

Показатель стабильно держится ниже 2% с 2022 г.

При этом по количеству и объёму расторжения выросли относительно прошлого года. За 9 мес. 2026 г. расторгнуто 10,2 тыс. ДДУ — на 18% больше, чем в январе-сентябре 2025 г., а их объём в денежном выражении увеличился сразу на 46%, до 151,7 млрд руб.

Причина такой разницы — расторжение крупных «оптовых» сделок, когда по одному договору приобреталось сразу несколько квартир. На них пришлось 22% суммы всех расторжений, тогда как в аналогичном периоде прошлого года их доля не превышала 2%.

Особенно заметно на статистику повлияли столичные регионы: всего 30 крупных сделок в Москве и Московской области сформировали 15% объёма всех расторжений ДДУ на 23,4 млрд руб.

#нюансы

На фоне активного обсуждения изменений «Семейной ипотеки» доля граждан, ожидающих роста ипотечных ставок в ближайшие полгода, в сентябре увеличилась до 51% (+6 п.п. м/м).

Впрочем, реакция на подобные новости для рынка не нова. Летом 2024 г., когда завершалась массовая «Льготная ипотека», показатель был ещё выше.

В остальном оценки сложившейся рыночной ситуации практически не изменились. Каждый третий россиянин (32% опрошенных) по-прежнему считает текущие условия благоприятными для продажи жилья, почти каждый пятый (18%) — для покупки.

При этом планируя улучшения жилищных условий, все больше граждан ориентируются на вторичный рынок: 38% при покупке квартиры выбрали бы вариант на «вторичке». Тенденцию подтверждает динамика ипотечного кредитования: практически весь прирост выдач по рыночным программам в 2026 г. пришелся на готовое жильё.

Подробности — в нашем еженедельном дайджесте.

#дайджест

🇺🇸 Президент США пытается снизить расходы граждан на покупку жилья 

На фоне высоких ипотечных ставок (более 7%) и минимальной за всю историю активности покупателей на вторичном рынке Дональд Трамп подписал пакет мер, направленных на удешевление жилья. Администрация планирует автоматически отменять дополнительную страховку после погашения значительной части ипотеки, удешевить рефинансирование жилищных кредитов, снизить проценты по отдельным госпрограммам, а также ускорить строительство наиболее доступных модульных домов. 

🇧🇷 Льготная ипотека в Бразилии уже формирует половину рынка новостроек 

В II кв. 2026 г. госпрограмма Minha Casa, Minha Vida (льготная ставка 4-10%) обеспечила 58% запусков и 51% продаж нового жилья. Однако многим семьям не хватает средств на первоначальный взнос, поэтому застройщики зачастую сами предоставляют рассрочку на 20–30% стоимости квартиры. В результате семьи берут кредиты, не вкладывая собственные средства. Просрочки по таким займам достигают 9–9,4%, что в 5–10 раз больше, чем по стандартной ипотеке.

🇳🇬Нигерия расширяет жилищную поддержку госслужащих

До конца октября государственный ипотечный банк FMBN запустит для чиновников два инструмента — беспроцентную ипотеку и финансирование долгосрочной аренды. Ипотека по нулевой ставке расширит доступ к жилью для тех, кто не пользуется классическими кредитами по религиозным соображениям, а помощь с арендой заменит крупный годовой платёж более посильными ежемесячными выплатами.

🇦🇪 Дубай ограничил условия долгосрочной аренды квартир и вилл

Теперь одновременно поселить в одном объекте семью и не связанных с ней одиночных арендаторов нельзя. При размещении нескольких индивидуальных арендаторов на каждого должно приходится не менее 5 м² спальни, а один санузел должен обслуживать не более четырех человек. Таким образом эмират решил бороться с «резиновыми» квартирами. Собственникам дали год на адаптацию к новым правилам.

#зарубежныерынки

Почти каждый седьмой ипотечный кредит в сентябре был выдан на частный дом

В сентябре банки предоставили 16,9 тыс. кредитов на строительство и покупку готовых домов на 92 млрд руб. — это максимальный уровень с начала года.

Главным драйвером роста стал повышенный спрос на «Семейную ипотеку» перед изменением её условий с 1 октября.

На строительство индивидуальных домов было выдано 5 тыс. кредитов на 33,7 млрд руб. Из них — 9 из 10 были оформлены по «Семейной ипотеке».

На покупку готовых домов пришлось 11,9 тыс. кредитов на 58,8 млрд руб. Здесь зависимость от господдержки ниже: по «Семейной ипотеке» выдано 55% кредитов (6,5 тыс.), однако именно она обеспечила 95% месячного прироста в сегменте. Выдачи по рыночным программам остаются стабильными с июня — порядка 5 тыс. кредитов ежемесячно.

В результате доля ИЖС и готовых домов в общем количестве выдач выросла до 13,6% (+ 2.п.п г/г). Иными словами, в сентябре почти каждый седьмой ипотечный заёмщик выбрал частный дом.  

Всего за 9 мес. 2026 г. банки выдали на строительство и покупку домов 97 тыс. кредитов на 530 млрд руб. — примерно в 1,5 раза больше, чем год назад. Основная часть спроса по-прежнему приходится на готовое жильё: 69% выдач по количеству и 60% по объёму.

После сентябрьского роста на рынках ИЖС и готового жилья от застройщиков активность покупателей может несколько замедлиться за счёт реализации спроса будущих периодов.

Однако сохранение ставки 6% по «Семейной ипотеке» (независимо от количества детей) продолжит поддерживать устойчивый спрос в сегменте и будет способствовать дальнейшему росту его доли в общей выдаче.

#ижс

По следам предыдущей публикации

Сегодня мы рассказали о вводе многоквартирного жилья в сентябре — 3 млн м². Внимательные читатели заметили, что в аналитическом разделе портала наш.дом.рф указано другое значение — 1,7 млн м².

Противоречия здесь нет: обе цифры верны

🔵3 млн м² — это данные Росстата, которые учитывают весь ввод МКД, независимо от того, по какой схеме строилось жильё и привлекались ли средства дольщиков. Посмотреть эту статистику можно в том же аналитическом разделе во вкладке «Ввод жилья в эксплуатацию».

🔵 1,7 млн м² — это жильё, построенное в рамках 214-ФЗ, то есть проекты с возможностью продажи квартир по ДДУ. Этот показатель рассчитывается на основании проектных деклараций и разрешений на ввод, которые застройщики разместили в ЕИСЖС. Эти данные размещены во вкладке «Запуски и вводы».

 
Таким образом, разницу в ~1,3 млн м² формирует жильё, построенное без привлечения средств дольщиков и, соответственно, без размещения проектных деклараций в ЕИСЖС. По такой модели, например, возводится большинство объектов Московского фонда реновации.

#нюансы