Ставка на недвижимость

Продолжаем изучать КРТ на улице Кржижановского в Академическом районе. На этот раз — ещё одна архитектурная концепция для этой площадки, разработанная бюро Asadov в 2024 году. Судя по всему, этот проект тоже рискует остаться среди красивых, но нереализованных картинок.

Территория вытянута вдоль улицы Кржижановского, между улицами Вавилова и Ивана Бабушкина. Место непростое: вокруг уже сложилась жилая застройка, много зелени, а в сам участок нужно вписать значительный объём недвижимости 🌳

В проекте Asadov — 105,4 тыс. кв. м общей площади. В его составе две жилые башни и бизнес-центр. Высотные корпуса получили выраженные вертикальные рёбра и крупные консоли, а офисная часть сделана более приземистой — со скруглёнными фасадами и террасами.

По задумке бюро, такая композиция должна обеспечить хорошую инсоляцию квартир и офисов, виды на город и Москву-Сити, сформировать приватный двор и сохранить максимальную площадь существующего сквера.

Задача из серии «построить побольше, а зелени трогать поменьше», но архитектурно решение выглядит вполне достойно.

Отдельно интересно посмотреть на общий план. Вдоль участка показан дублёр Ленинского проспекта, который упирается в улицу Кржижановского. Эта дорога периодически появляется в градостроительных материалах, затем исчезает, но, похоже, город окончательно от идеи не отказался.

Если дорогу всё-таки построят, окружение будущего квартала изменится не меньше, чем после появления самих башен 🚧

При этом с реализацией КРТ пока ясности немного. Бюро DOMO рассказывало о победе в архитектурном конкурсе по этой площадке, но его концепция тоже в итоге осталась на бумаге. Красивых проектов здесь уже несколько, а окончательного понимания, что именно построят, пока нет.

Пока единственное, что развивается здесь действительно комплексно, — коллекция архитектурных концепций. С такими темпами на Кржижановского раньше откроют музей нереализованных проектов, чем построят первый корпус.

Ставка на недвижимость

Многострадальный ТПУ «Мичуринский проспект» готовится к перезапуску. Level уже показал в презентациях новый проект — «Левел Раменки». Появились и изображения того, как теперь должна выглядеть башня на стилобате рядом с метро 🏗️

Впрочем, сам факт появления проекта в презентации Level ещё не означает скорый старт продаж. Девелопер любит заранее прогревать аудиторию. Например, СМС о скором старте «Звенигородской — 2» рассылали ещё в декабре 2024 года.

Затем проект попал под сокращение ТЭПов из-за коэффициента Д, столкнулся с ростом себестоимости, перешёл в премиум-сегмент — и теперь готовится стартовать повторно. Так что «скоро» в девелоперском календаре — понятие довольно растяжимое.

Но вернёмся к истории ТПУ «Мичуринский проспект». Изначально здесь планировали три башни с фруктами на фасадах: грушами, вишнями и яблоками. Должен был получиться целый архитектурный фруктовый сад — и мем для интернета. Идею тогда активно высмеивали.

Но красота — в глазах смотрящего, поэтому оставим эту историю в прошлом.

Затем проект разделили: две башни реализовали под названием «Инноватор», а третью оставили ждать торгов. В конце 2024 года участок достался Level, который начал переделывать оставшийся «фрукт».

Тем временем эпоха архитектурных излишеств уже набрала ход, и построить башню по аналогии, без дополнительных эффектов, было нельзя.

Сначала появилась концепция башни с золотой «башкой». Теперь и от неё отказались в пользу более привычной для рынка архитектуры. Новая версия — 36-этажная башня на стилобате с 207 квартирами. Проект, разумеется, уже позиционируется как премиальный.

По архитектуре всё характерно для нынешней Москвы: стекло, сетка фасада, выступающие объёмы-воксели, смещённые «чешуйки» и попытка создать сложную скульптурную форму.

Башня выглядит так, будто обычный стеклянный небоскрёб несколько раз прогнали через архитектурный генератор случайных выступов. При этом с двумя соседними корпусами «Инноватора» она почти не взаимодействует. Ни к селу ни к городу, ни к бывшему фруктовому саду.

Хотя по сравнению с первоначальной идеей с яблоками здесь хотя бы обошлись без буквального натюрморта на фасаде 🍏

Пока Level готовит премиальный старт, покупатели соседнего «Инноватора» продолжают ждать ключи. УЭЗ уже перенёс срок их выдачи с 30 ноября 2024 года на 30 октября 2026-го. Почти два года ожидания: деньги давно уплачены, а новоселье всё откладывается.

За два года на «Мичуринском» успели отменить яблоки, придумать золотую башку и нарисовать премиальную стекляшку. А вот выдать ключи от уже построенных соседних башен так и не успели. Похоже, архитектурная фантазия здесь развивается значительно быстрее строительной дисциплины.

Ставка на недвижимость

Премиум начинается с 95 кв. м и потолков от 3,6 метра — по версии руководителя Forma Ильи Чепрасова. Он дал большое интервью по итогам первой пятилетки компании: в сентябре 2021 года начали строить Forst.

Собрали главное — особенно цифры и вечную девелоперскую игру с классами жилья 📊

Что по Forma:

— 38 проектов в портфеле: 20 жилых и 18 коммерческих. В активной реализации — 7 жилых и 11 офисных.

— 57 млрд рублей выручки за 2025 год.

— 32 тыс. кв. м офисов, проданных блоками за первое полугодие 2026 года. Forma Workplace называет себя лидером рынка по этому показателю, хотя тезис спорный.

— Соотношение жилья и коммерции по площади в портфеле — 60/40.

— К середине сентября продано 51% офисных площадей «Густав парка».

Что происходит на рынке: по оценке аналитиков Forma, бизнес-класс уже занимает 50% спроса против 39% в 2020 году. При этом за восемь месяцев 2026 года спрос на бизнес-класс снизился на 21%, на премиум — на 17%, а на комфорт — на 39%.

В интервью, правда, закралась опечатка в годе сравнения, но общая картина понятна: чем дороже сегмент, тем устойчивее покупатель.

Самое интересное — классификация жилья. По версии Чепрасова, средняя квартира в бизнес-классе занимает 55–60 кв. м, а в премиум-классе — более 95 кв. м. Потолки в премиуме — от 3,6 метра, кухни-гостиные — до 40–45 кв. м. При этом премиальный проект вполне может занимать 80 тыс. кв. м. Камерность больше не обязательна.

Получается, пока одни девелоперы переводят проекты из бизнеса в премиум одним движением маркетинговой презентации, Forma предлагает хотя бы измерять классовую принадлежность рулеткой. Хотя рынок давно доказал: главный признак премиума — не высота потолка, а высота цены в прайсе 💰

Из любопытного: Чепрасов признал перенос сроков в Forst из-за сложности фасадных работ. По его словам, выплаты покупателям при задержках могут исчисляться сотнями миллионов рублей. А самый экономически эффективный архитектурный продукт — обычная прямоугольная башня без сложной пластики.

В итоге девелоперы прекрасно знают: дешевле всего строить коробку. Но продавать её, конечно, приятнее как авторскую архитектуру премиум-класса.

Ставка на недвижимость

По имеющейся информации, офисное «Фаберже» на Лужнецкой решили продавать по частям. Sminex готовит к продаже около 230 офисных лотов площадью от 50 до 436 кв. м.

Официально девелопер пока ничего не сообщал. На первом этаже запланировано лобби площадью 573 кв. м, а внутри — четырёхуровневый атриум высотой почти 20 метров с ретейлом. Говорят, торговые помещения тоже вскоре выставят на продажу 🛍️

Момент для старта выбран логично: новых офисных проектов в Хамовниках немного, а ближайший строящийся конкурент уже целиком приобрёл один покупатель. Поэтому «Фаберже» может стать практически единственным свежим предложением офисов формата нарезки в этой локации.

Остаётся дождаться прайса и узнать, сколько будет стоить каждый отдельный «кусочек» проекта. Есть ощущение, что в розницу это окажется ещё более ювелирным удовольствием 💰

Ставка на недвижимость

В Китай-городе намечается своя архитектурная вишенка — точнее, изумрудная ягодка. 🟢

На земельном участке по адресу Большой Спасоглинищевский, 9с2 вместо прежнего проекта планируют построить трёхэтажное здание с фасадами из глазурованной керамики насыщенного зелёного цвета.

Скруглённые углы, глубокие оконные проёмы и глянцевая поверхность — настоящий изумруд посреди Китай-города. ✨

Раньше здесь собирались возвести четырёхэтажный особняк в духе сомнительного ампира — на месте долгостроя, который когда-то был точкой притяжения местных нефоров. Теперь от прежних архитектурных фантазий, похоже, отказались в пользу современной версии.

Судя по всему, проект вдохновлён концепцией Green Ceramic Condos от Synthetic Architecture — это экспериментальная архитектурная идея с использованием ИИ, а не реализованное здание.

Сходство с зелёной глазурованной керамикой действительно заметно, хотя для Москвы такой приём пока редкость. Особенно приятно, что архитектурные излишества здесь выражаются не в количестве башенок и карнизов, а в работе с материалом.

На площадке уже завершены монолитные работы. Осталось понять, получится ли в реальности та самая блестящая зелёная конфета, которую показывают на рендерах.

Есть и другая версия происхождения цвета: возможно, архитекторы вдохновлялись ансамблем зданий общежития Коммунистического университета, расположенным чуть выше по склону. В конце 2025 года его купили представители R4S, и теперь остаётся ждать концепцию редевелопмента.

Получается, на небольшом участке Китай-города намечается сразу несколько архитектурных интриг.

Особенно интересно наблюдать за этим тем, кто регулярно курсирует из Нижнего Китая на Верхний. Главное, чтобы вместо изумруда на выходе не получился глазурованный огурец. 🥒

Ставка на недвижимость

В Москве появился ещё один готовый офисный объект. «Пионер» получил разрешение на ввод бизнес-центра «Опус» на Дербеневской набережной — очередной проект девелопера в Павелецком деловом районе, где он постепенно закрепляет своё имя за этой локацией.

13 этажей, 36,4 тыс. кв. м общей площади, из которых более 23,3 тыс. кв. м приходится на 112 офисов. Предусмотрены представительские помещения с террасами, интерьеры общественных зон от Натальи Белоноговой с отсылками к Русскому Северу и золотой сертификат «Клевер» 🌿

Архитуру разработало ЦЛП — в едином ансамбле с соседним клубным домом.

«Опус» — один из последних примеров офисной Москвы от ЦЛП, где выразительность достигается не попыткой сложить небоскрёб в форме бытового прибора, а внимательной работой с объёмами, фасадами и планировками.

Похоже, эпоха офисных проектов, которым для премиальности не нужно было изображать архитектурный аттракцион, постепенно заканчивается. Будем скучать: ещё недавно такие решения воспринимались как само собой разумеющееся 🏙️

Ставка на недвижимость

Офисный бум продолжается, но рабочие места начинают дешеветь 🏢

Москва наращивает офисные площади, в том числе благодаря льготе за смену ВРИ. Девелоперу выгодно построить офис, чтобы сэкономить на согласовании жилья. Городу нужны новые места приложения труда. А вот арендаторы в этой схеме появляются далеко не автоматически.

За девять месяцев 2026 года средняя запрашиваемая стоимость рабочего места в отдельном офисе класса А/А+ снизилась на 9,4% — до 55,5 тыс. рублей в месяц. В классе B+ — на 9,7%, до 37 тыс. рублей. При этом в классе B цены выросли на 8,2%, а в классе C — сразу на 57,2%.

Получается, дорогие офисы вынуждены умерять аппетиты, а более бюджетные варианты дорожают. Правда, это не обязательно означает ажиотаж: на среднюю цену влияет и состав предложения.

Всего свободно 18,1 тыс. рабочих мест во всех форматах гибких офисов и коворкингов — на 0,9% больше, чем в начале года. Из них 15,7 тыс. приходится на отдельные офисы.

В САО свободных мест стало почти вдвое меньше — минус 47%, а в ЗАО их количество более чем удвоилось. В ЦАО сосредоточено почти 48% всех свободных рабочих мест.

Цены в дорогих классах снижаются, предложение растёт, спрос слабеет, а дисконты увеличиваются. Рынок пока не обвалился, но арендатора уже приходится уговаривать — не только красивым лобби и кофепоинтом, но и рублём 💸

И это всё ещё готовые сервисные офисы, куда можно заехать с ноутбуком. Впереди новые объёмы классических офисов, которые девелоперы продолжают согласовывать и строить в том числе ради льгот по МПТ.

Построить офис можно ради экономии на ВРИ. Сдать его в аренду ради этой экономии никто не обязан. Чем больше новых метров выйдет на рынок, тем интереснее будет наблюдать, как девелоперская арифметика встретится с арендаторской.

Ставка на недвижимость

Кажется, ещё позавчера выдали разрешение на строительство, вчера продали объект, а сегодня уже ввод. Но по календарю всё чуть менее стремительно: разрешение на строительство получили в конце 2024 года, а в конце 2025-го бизнес-центр продали ГК «Протек». Теперь можно ставить финальную галочку ✅

В итоге получилось 11 этажей и 20,2 тыс. кв. м общей площади. Архитектура — стеклянный тетрис из 23 кубов, который авторы концепции объясняли метафорой блокчейн-структур. Внутри — офисы со свободными планировками, потолки до 4,5 м, атриум под стеклянным куполом и террасы на пятом и девятом этажах.

Теперь в здании разместятся сотрудники компаний ГК «Протек». Архитектурный блокчейн переходит в руки фармацевтов 💊

Ставка на недвижимость

Пока MR только ищет покупателя на стеклянный айсберг на Тверской, на другой площадке цикл мастер-девелопмента уже пошёл дальше. В начале года MR передал земельный участок на Берниковской набережной, 12/1, девелоперу Sminex.

Вот что значит мастер-девелопмент: купил площадку, подержал в портфеле, монетизировал и пошёл за следующей. 🔄

Sminex уже получил согласование на жилой комплекс. На месте бывшей школы №1685, закрытой ещё в 2012 году, планируют построить около 23 тыс. кв. м, из которых 13 тыс. кв. м займут 192 квартиры.

Ранее архитектурное бюро «80/88» разработало для участка концепцию с девятиэтажным корпусом вдоль набережной и 13-этажной башней со стороны Берниковского переулка. Но, похоже, эту архитектуру мы больше не увидим.

Sminex переделывает практически всё, что попадает к нему в руки, и чужая концепция вряд ли станет исключением. У перфекционистов комфорта должно быть своё представление о прекрасном.

Роскошь и Таганка — пока не самые очевидные сочетания. Всё-таки это не Хамовники и не Замоскворечье, а одна из относительно доступных локаций внутри Садового кольца. Но кто, если не Sminex, попробует раскачать здесь рынок дорогой недвижимости?

Тем более что 192 квартиры — уже не камерный клубный дом на пару десятков покупателей, а вполне приличный объём роскоши, который ещё предстоит кому-то продать.

В общем, MR продолжает монетизировать девелоперские возможности, а Sminex — превращать их в роскошь. Если раньше девелоперы продавали квартиры благодаря престижу локации, то теперь Sminex, похоже, собирается создавать престиж локации благодаря цене квартир. Посмотрим, насколько Таганка готова к такому апгрейду. 🏗️

Ставка на недвижимость

Подъехала новая порция визуализаций «Левел Раменки». Похоже, проект постепенно выходит на финишную прямую к получению РнС. А значит, скоро Level придётся не просто показывать красивые картинки, но и строить всё то, что архитекторы на них нарисовали 🏗️

И вот тут начинается самое интересное. С точки зрения идеи архитектура довольно посредственная, а вот по стоимости реализации — весьма выдающаяся. Стеклянную башню щедро дополнили вокселями, выступающими объёмами, уступами и смещёнными плоскостями.

Выглядит это как очередная попытка убедить Москву, что перед нами не обычная коробка, а сложный архитектурный объект. Причём явно недешёвая: нестандартное остекление, дорогие фасадные узлы, сложный монтаж и множество потенциальных сложностей при будущей эксплуатации.

Мы уже разбирали московскую любовь к вокселям. Здесь явно не тот случай, когда архитекторы просто изменили один угол ради красивого рендера. Фасад решили разбить на целый набор выступающих стеклянных конструкций. Сложно проектировать, строить и обслуживать.

И всё это ради архитектурного эффекта, который, будем откровенны, не особенно поражает воображение.

Зато теперь понятно, почему Level будет продавать проект как премиум. С такой себестоимостью фасадов другого выхода практически не остаётся. Осталось убедить покупателей, что они платят за исключительную архитектуру, а не за дорогостоящую борьбу с обычной геометрией здания.

Покупателям будут продавать премиальность, строителям — оплачивать сложность, а управляющей организации достанется весь этот воксельный фасад на десятилетия вперёд 🏙️

Ставка на недвижимость