Клышин Алексей юрист по недвижимости

ВЫШЛО. Первый большой выпуск нового канала уже на YouTube.
Все.
Поехали 🙂
Теперь мне реально интересно, сможет ли абсолютно новый канал полететь с первого большого ролика.
Начали с Мальдив.
Но я специально не хотел снимать очередное:
"смотрите, какое красивое море"
"вот вилла"
"вот бассейн"
Меня намного больше интересовало:
как вообще работает целый остров посреди океана?
Один маленький остров.
Около 450 гостей.
Примерно 300 сотрудников.
И около 4 500 литров дизеля каждый день, чтобы вся эта красивая картинка вообще продолжала существовать.
Откуда берется пресная вода?
Куда уходит канализация?
Что делают с мусором?
Как привозят продукты?
Что происходит, если что-то ломается?
Сколько стоит содержать всю эту систему?
И самое интересное - меня пустили туда, куда обычного туриста практически никогда не пускают.
После съемок я вообще перестал воспринимать такой курорт просто как отель.
Это маленький автономный город посреди Индийского океана.
И вот именно ради таких историй я сделал новый канал.
Не просто ездить по красивым местам.
А разбирать их изнутри.
Первый выпуск уже здесь:
👉 https://www.youtube.com/watch?v=jjtCVUet4AE
У меня есть маленькая наглая цель.
Попробовать сделать на первом ролике нового канала 100 000 просмотров.
Поэтому если выпуск реально зайдет - поставьте лайк и отправьте его хотя бы одному человеку.
Для нового канала это сейчас очень важно.
И после просмотра обязательно напишите:
Итуруп, Сахалин и Вьетнам продолжаем снимать в таком формате или нет?

Сегодня я запускаю новый YouTube-канал. Но это не будет обычный канал про путешествия.

Я почти 20 лет разбираю недвижимость.
Документы.
Деньги.
Людей.
Риски.
Что находится за красивой картинкой.
И в какой-то момент понял:
а почему бы точно так же не разбирать целые места?
Не показывать:
"вот красивое море"
"вот хороший отель"
"вот достопримечательность"
А лезть внутрь.
Как это вообще работает?
Кому принадлежит земля?
Откуда берется электричество?
Откуда вода?
Куда девается канализация?
Сколько людей нужно, чтобы обслуживать все это?
На чем здесь зарабатывают?
И сколько стоит построить и содержать этот "рай"?
Последний год я много ездил: Сахалин, Итуруп, Астрахань, Мальдивы, сейчас Вьетнам.
И материала накопилось столько, что я решил сделать под это отдельный YouTube-канал.
Первый большой выпуск выйдет сегодня в 18:00.
Начинаем с Мальдив.
И вот одна цифра, после которой я сам посмотрел на них совершенно иначе:
около 450 гостей
примерно 300 сотрудников
около 4 500 литров дизеля каждый день
На одном маленьком острове.
Меня пустили туда, куда обычных туристов практически никогда не пускают.
И мы посмотрели, что на самом деле находится за идеальной мальдивской картинкой.
Честно говоря, выпуск получился одним из лучших, которые мы вообще снимали.
А дальше будут Итуруп.
Сахалин.
Вьетнам.
И другие места, которые я хочу не просто посмотреть, а разобрать изнутри.
Канал абсолютно новый.
И мне очень интересно проверить одну вещь:
сможем ли мы вместе нормально запустить его вообще с первого большого выпуска?
Если вам такой формат интересен - подпишитесь сейчас.

👉 https://www.youtube.com/channel/UCzP-A9rUI0bOAlLbsxR7Wvg?sub_confirmation=1

В 18:00 пришлю первый выпуск.
А там уже посмотрим, сможет ли совершенно новый канал полететь с первого ролика.

Завещания не было. Но брат умершего все равно потребовал часть наследства у детей
Подписчик прислал мне интересное дело из Ростовской области.
Сначала история выглядела как спор с нотариусом.
Но когда мы полезли в судебные решения, оказалось, что там гораздо интереснее.
Умирает мужчина.
У него остаются два несовершеннолетних сына.
Завещания нет.
Обычное наследование по закону.
Нотариус оформляет детям:
по 1/2 каждому.
Все кажется абсолютно понятным.
Но через несколько лет в суд приходит родной брат умершего.
Он инвалид III группы с детства.
И требует часть наследства.
И вот здесь важный нюанс, который многие вообще не знают.
Наследник второй очереди действительно может наследовать вместе с первой очередью.
Но не просто потому, что он инвалид.
Для этого по статье 1148 ГК РФ нужно доказать, что он был нетрудоспособным и не менее года до смерти находился на иждивении наследодателя.
То есть умерший реально его содержал, и эта помощь была основным и постоянным источником средств.
В нашем случае брат ссылался на инвалидность и совместное проживание.
И районный суд в 2024 году встал на его сторону.
Брату дали 1/6 долю.
У детей было:
1/2 + 1/2
Стало:
5/12 + 5/12 + 1/6 брату
Часть нотариальных свидетельств детей признали недействительной.
Причем суд первой инстанции назвал эту 1/6 обязательной долей.
И вот здесь начинаются вопросы.
Потому что для брата ключевым было вообще не само наличие инвалидности.
Ему сначала нужно было доказать иждивение.
А этого доказано не было.
Нотариус пошел в апелляцию.
И Ростовский областной суд 28 мая 2026 года полностью отменил решение первой инстанции.
Апелляция указала:
дети - наследники первой очереди
брат - второй очереди
инвалидность сама по себе не дает ему права наследовать вместе с детьми
для этого нужно доказать иждивение минимум год
таких доказательств нет
Суд отдельно посмотрел на его доходы.
Брат получал собственную пенсию и социальные выплаты примерно на уровне прожиточного минимума.
То есть доказательств, что умерший был его основным источником содержания, не нашли.
В результате:
брату отказали полностью
детям вернули по 1/2
Дело первой инстанции:
№ 2-1022/2024
Апелляция:
№ 33-8876/2026
Если интересно - можете сами найти и почитать.
И вот почему эта история важна для покупателя недвижимости.
Вы смотрите квартиру после наследства.
Завещания нет.
Есть дети.
Есть нотариальные свидетельства.
Все зарегистрировано.
И кажется:
"Ну здесь-то откуда взяться еще одному наследнику?"
А вот откуда.
Если есть нетрудоспособный родственник следующей очереди, который реально находился на иждивении умершего, он при определенных условиях тоже может войти в наследство вместе с первой очередью.
Поэтому при наследстве мы смотрим не только:
кто дети,
кто супруг,
кто родители.
Мы смотрим еще:
кто был нетрудоспособным,
кто жил за счет умершего,
кто мог находиться у него на иждивении.
И этот кейс отлично показывает еще одну вещь.
Инвалидность и совместное проживание сами по себе не делают человека наследником.
Ключевой вопрос - иждивение.
И доказать его нужно документами и обстоятельствами, а не просто словами.
Поэтому свидетельство нотариуса показывает, кому наследство уже оформили.
Но оно не всегда отвечает на вопрос:
кто еще потом может прийти и потребовать свою долю.
Если у вас наследственная квартира и вы хотите понять, какие там реальные риски - можно записаться на консультацию:
+79032334201

Год назад мы написали пост. А недавно человеку вернули 300 000 рублей.
Примерно год назад мне написала подписчица Елена из Краснодарского края.
История была дикая.
Она хотела купить квартиру в Кропоткине.
Ей рассказывали про наследство, доверенность, "все почти готово" и просили срочно внести деньги.
В итоге она отдала 300 000 рублей.
Сделки не произошло.
Деньги зависли.
Потом начались новые звонки и новые просьбы заплатить еще.
Елена обратилась к нам.
Мы разобрали ситуацию.
Я написал про нее пост.
И на тот момент она уже почти не верила, что свои 300 тысяч когда-нибудь увидит.
И вот недавно она снова нам звонит.
Сначала какой-то обычный вопрос.
Мы ответили.
А потом говорит:
"Я вообще-то еще хотела вам спасибо передать".
Спрашиваем:
"За что?"
И она рассказывает продолжение.
Оказывается, те самые люди читали мой канал.
После публикации поста, по ее словам, ей начали постоянно звонить.
Предлагали встретиться.
Обсуждали ситуацию.
И через какое-то время...
вернули все 300 000 рублей.
Я когда это услышал, честно говоря, офигел.
Потому что до публикации денег не было.
После публикации - деньги вернули.
Совпадение это или нет - решайте сами.
Но финал у истории теперь совсем другой.
Мне особенно запомнились слова Елены:
"Передайте Алексею огромное спасибо. Я уже не надеялась, что мне что-то вернут".
И вот ради таких историй, наверное, я все это и пишу.
Да, у меня много неприятных постов.
Про кривые документы.
Про наследство.
Про банкротства.
Про задатки.
Про давление.
Про истории, где люди теряют деньги.
И мне иногда пишут:
"Алексей, у вас один негатив".
Может быть.
Но если человек прочитал чужую историю и в следующий раз не перевел деньги непонятно кому - значит, пост уже был не зря.
А если иногда такой пост еще и помогает вернуть деньги тому, кто их уже потерял...
Тем более.
Вот первоначальная история, которую мы тогда публиковали:
https://t.me/klyshin_A/2738
Елена, если вы это читаете - спасибо, что рассказали продолжение.
Теперь у этой истории наконец хороший финал.
Если один пост спасает хотя бы одного человека от потери денег - значит, все это не зря.

Консультация +79032334201

Семейная ипотека для богатых? Посчитали новые условия в Москве
Клиенты попросили посчитать семейную ипотеку по новым правилам.
Посчитали.
И, если честно, сами офигели.
Ставка вроде льготная. А вот семья, которая может себе эту льготу позволить, должна быть совсем не бедной.
Берем самый обычный сценарий.
Семья с одним ребенком.
В Москве по новым условиям:
ставка 12%
максимальный кредит 12 млн рублей
срок - до 15 лет
Если первоначальный взнос 20%, то максимальная стоимость квартиры получается примерно 15 млн рублей.
То есть сначала семье нужно найти 3 млн рублей на первоначальный взнос.
Потом платить примерно 144 тысячи рублей каждый месяц.
Чтобы такой платеж составлял хотя бы 50% семейного дохода, нужно зарабатывать около 288 тысяч рублей в месяц.
А если брать более нормальную нагрузку около 40%, то уже примерно 360 тысяч рублей в месяц.
И теперь самое интересное.
Что можно купить семье с ребенком в Москве за 15 млн рублей?
Во многих современных проектах это будет студия или небольшая однушка.
То есть семья должна иметь несколько миллионов накоплений.
Зарабатывать примерно 300-360 тысяч рублей в месяц.
И все это ради квартиры, где семье с ребенком еще надо как-то жить.
Теперь семья с двумя детьми.
Условия немного лучше:
ставка 10%
максимальный кредит 15 млн рублей
При взносе 20% стоимость квартиры получается около 18,75 млн рублей.
Первоначальный взнос - примерно 3,75 млн рублей.
Платеж - около 161 тысячи рублей в месяц.
Чтобы платеж занимал 50% дохода, семье нужно зарабатывать примерно 322 тысячи рублей в месяц.
При нагрузке 40% - уже около 400 тысяч рублей в месяц.
И что можно купить семье с двумя детьми за 18-19 млн?
Во многих проектах - однушку или компактную евродвушку.
То есть двое детей.
Родители.
15 лет ипотеки.
Платеж больше 160 тысяч рублей каждый месяц.
И небольшая квартира.
А программа называется семейной.
Я понимаю, что в Москве можно найти разные варианты.
Можно уехать дальше.
Можно смотреть старые проекты.
Можно увеличить первоначальный взнос.
Но сама логика от этого не меняется.
Льготная ставка еще не делает жилье доступным.
Потому что реальная доступность - это не цифра в рекламе.
Это:
сколько денег нужно иметь на руках,
сколько платить каждый месяц,
и что именно ты за эти деньги получаешь.
Поэтому по новым условиям картина такая.
С одним ребенком:
3 млн первоначальный взнос
144 тыс. платеж
около 300-360 тыс. доход семьи
С двумя детьми:
3,75 млн первоначальный взнос
161 тыс. платеж
около 320-400 тыс. доход семьи
И речь при этом далеко не о большой семейной квартире.
Поэтому я бы теперь очень осторожно называл такую ипотеку доступной.
Льготной осталась ставка.
Само жилье льготным не стало.

Консультация +79032334201

Полтора года искали квартиру в Москве. Потом поняли: проблема была не в квартирах

Разбираю старые договоры и вижу одного клиента.
Договор с нами уже продлевали несколько раз.
Спрашиваю сотрудника:
"Что там вообще происходит? Почему мы столько времени не можем купить человеку квартиру?"
Начали разбираться.
Клиент живет на юге.
Хотел купить квартиру в Москве.
Сначала приехал сам.
Посмотрел одну.
Вторую.
Потом уехал и сказал:
"Дальше будут смотреть мои родственники. Они в Москве живут, им проще".
Ну хорошо.
Начали показывать родственникам.
И вот тут началось.
Одна квартира хорошая.
Цена нормальная.
Документы нормальные.
Состояние хорошее.
Но:
"Запах какой-то не тот".
Следующая:
"В подъезде таракана увидели".
Другая:
"На первом этаже магазин".
Хотя квартира вообще на восьмом.
Еще одна:
"Парковка плохая".
Еще одна:
"Двор не нравится".
Еще одна:
"Подъезд какой-то не такой".
И так полтора года.
Всегда находилось какое-нибудь "но".
Причем иногда квартира была реально отличная.
И по цене.
И по состоянию.
И по документам.
Но родственникам все равно что-нибудь не нравилось.
В какой-то момент мы сказали клиенту:
"Мы договор больше продлевать не будем".
Он удивился:
"Почему? Мы же ничего не купили".
А мы ему:
"Вот именно. Мы с вами уже полтора года работаем. Посмотрели огромное количество квартир. И ни одна вашим родственникам не подходит".
Если за полтора года не подошла ни одна квартира, проблема уже не в рынке.
И только тогда человек впервые задумался.
Говорит:
"Слушайте... А может, они просто не хотят, чтобы я купил квартиру?"
Может быть зависть.
Может быть желание контролировать.
Может быть привычка все критиковать.
Я не знаю.
Но результат один.
Человек полтора года не может купить квартиру.
А теперь самое неприятное.
Когда мы начинали искать, нормальные варианты стоили около 12 млн рублей.
Сейчас похожие квартиры стоят уже около 16 млн.
То есть пока родственники искали идеальный запах, идеальный подъезд и идеальную парковку, рынок просто уехал вперед.
Плюс 4 млн рублей.
Вот цена бесконечного "давайте еще посмотрим".
И это очень частая ошибка.
Человек покупает квартиру себе.
Но смотреть отправляет:
родственников,
друзей,
брата,
сестру,
знакомого "который разбирается".
А потом каждый начинает выбирать квартиру так, как будто жить в ней будет он.
Один не любит первый этаж.
Второй последний.
Третьему нужен красивый подъезд.
Четвертому мешает магазин.
Пятый уверен, что "за эти деньги можно найти лучше".
И в итоге проходит год.
Потом второй.
А рынок за это время становится только дороже.
Родственник при этом не несет никакой финансовой ответственности за то, что через год вы купите хуже и на 4 млн дороже.
Поэтому если вы покупаете квартиру в другом городе, лучше приехать самому.
На неделю.
На две.
Посмотреть все подходящие варианты.
И принять решение самому.
Советоваться можно с кем угодно.
Помощь тоже нужна.
Но решение о покупке должен принимать тот, кто платит и кто потом будет там жить.

Консультация +79032334201

"Половина покупателей на вторичке - квартирные туристы". Серьезно?
Читаю аналитику ИНКОМ-Недвижимость.
Пишут, что около 50% потенциальных покупателей вторички - "квартирные туристы".
То есть люди ходят по просмотрам, но покупать якобы не собираются.
И у меня первый вопрос:
А как вы это вообще посчитали?
Я почти 20 лет в недвижимости.
И я сам много лет работал в ИНКОМе.
Я прекрасно понимаю, насколько сложно технически нормально посчитать путь покупателя.
Человек позвонил по одной квартире.
Потом посмотрел ее.
Не купил.
Потом посмотрел вторую.
Третью.
Четвертую.
А через неделю купил пятую.
Он турист или покупатель?
И чтобы это реально понять, вам об этом может рассказать либо сам покупатель, либо его агент.
Потому что по-другому узнать, что с человеком произошло после вашего показа, практически невозможно.
Он мог выйти от вас и через два дня купить квартиру в соседнем доме.
А у вас в статистике он останется тем самым "туристом", который пришел, посмотрел и ушел.
Поэтому есть огромная разница между:
"не купил вашу квартиру"
и
"вообще не собирался покупать".
У нас 80% сделок - это покупки.
И вы даже не представляете, сколько у нас сейчас клиентов, которые реально хотят купить квартиру, но просто не могут ее найти.
Не потому что ходят поглазеть.
А потому что ликвидного предложения реально мало.
И вот здесь я с ИНКОМом как раз соглашусь.
Нормальных квартир мало.
Одна квартира - цена из космоса.
Вторая - нормальная цена, но документы такие, что мы сами говорим клиенту:
"Не покупаем".
Третья - хороший объект, но пока клиент принимает решение, ее уже авансировал кто-то другой.
Четвертая - нормальная, но продавец хочет денег сильно выше рынка.
И так по кругу.
А теперь свежий пример из Москвы.
Обычная однушка.
Хорошее, вполне адекватное состояние.
Выставили за 12,5 млн рублей.
В первые два дня на просмотр записались 5 человек.
Четверо реально пришли.
Двое сделали предложения.
И один покупатель предложил выше цены в рекламе.
И вот после этого я читаю:
"Люди смотрят, но не покупают".
Ну конечно.
Спроса нет вообще.
По логике "посмотрел и не купил" троих из этих людей тоже можно записать в "квартирные туристы".
Только один из них просто проиграл другому покупателю.
Другой мог пойти и купить соседнюю квартиру.
А третий мог понять, что этот объект ему не подходит.
Это не туризм.
Это нормальный процесс выбора квартиры за десятки миллионов рублей.
И здесь самое интересное.
Сами же аналитики говорят про дефицит ликвидного предложения.
Так может проблема вообще не в "туристах"?
Может проблема в том, что покупать особо нечего?
В сентябре в Москве зарегистрировали 11 458 сделок на вторичке.
За 9 месяцев - больше 100 тысяч сделок.
То есть рынок продолжает переваривать огромное количество квартир.
Это как-то не очень похоже на рынок, где все просто ходят по квартирам поглазеть.
На мой взгляд, реальная картина сейчас гораздо проще.
Хорошая квартира с нормальными документами и адекватной ценой долго не стоит.
Ее покупают.
А иногда за нее еще и конкурируют.
А вот если объект можно показывать месяцами и никто не берет, то, возможно, вопрос не к "плохим покупателям".
Возможно, вопрос:
к цене,
к состоянию,
к документам,
к самому объекту.
И тогда очень удобно сказать:
"Покупатели какие-то не такие".
"Все только смотрят".
"Одни туристы".
Нет.
Покупатель, который посмотрел вашу квартиру и купил другую, для вас может выглядеть туристом.
Для рынка он уже покупатель.
Поэтому, когда я читаю:
"Половина покупателей - квартирные туристы"
у меня остается один вопрос:
А что именно вы им показываете?

Консультация +79032334201

18 лет. Единственное жилье. Мать узнает о продаже квартиры из переписки сына.
История из Твери.
Парню только-только исполнилось 18 лет.
Квартиру, в которой он живет с мамой, ему еще ребенком подарила бабушка.
Он был единственным внуком, и бабушка решила оформить жилье сразу на него, чтобы квартира осталась ему.
Это единственное жилье семьи, в котором они жили много лет.
И в какой-то момент мама заметила, что сын резко изменился.
Стал закрытым.
Раздражительным.
Нервным.
Она посмотрела его переписку.
И увидела, что сын обсуждает продажу квартиры с агентством недвижимости.
Нашла номер телефона.
Проверила его.
И поняла, что сын общается не просто с каким-то агентом.
Это оказался руководитель одного из крупнейших агентств недвижимости Твери.
И дальше начинается самое интересное.
По словам матери, из переписки следовало, что сына просили незаметно взять документы на квартиру, сфотографировать их и отправить.
Мать связалась с руководителем агентства сама.
Объяснила ситуацию.
Что сыну только исполнилось 18.
Что они с сыном живут в этой квартире вдвоем.
Что другого жилья у семьи нет.
Что она категорически против продажи.
И услышала в ответ примерно следующее:
"А вы никто. Собственник он. Продадим и без вас".
Мать зарегистрирована в квартире.
На что ей, по ее словам, ответили:
"Новый собственник вас выпишет".
И что квартиру можно будет продать инвестору даже без нормального просмотра.
Вот здесь давайте разделим право и здравый смысл.
Да.
Если человеку исполнилось 18 лет и он единственный собственник, сама по себе мать не может просто запретить ему продажу.
Совершеннолетний собственник вправе распоряжаться своей квартирой.
Но у меня другой вопрос.
Вы реально считаете нормальным ускорять продажу единственного жилья 18-летнего парня, когда его мать звонит и говорит: "С ним что-то происходит, мы останемся без жилья"?
Вот серьезно?
Никого не смущает возраст?
Никого не смущает резкое изменение поведения?
Никого не смущает семейный конфликт еще до сделки?
Никого не смущает просьба действовать с документами тайком?
Никого не смущает, что мать живет в этой квартире и идти им больше некуда?
И вместо того чтобы остановиться и хотя бы разобраться, человеку говорят:
"Вы никто".
И еще один вопрос.
Какой инвестор потом купит квартиру с зарегистрированной матерью, семейным конфликтом и 18-летним продавцом, который ведет себя странно?
И что ему расскажут?
"Все нормально, потом выпишете"?
Нет.
Так нормальная работа с недвижимостью выглядеть не должна.
В такой ситуации задача нормального риэлтора - не ускорить продажу.
Задача - нажать на тормоз.
Проверить, что вообще происходит.
Понять, почему парень, которому только исполнилось 18, внезапно решил продать единственное жилье.
Убедиться, что решение действительно его.
Что никто на него не давит.
Что он понимает последствия.
Потому что если потом выяснится, что за этим решением стояло давление, обман или чужое влияние, разбираться будут уже не в агентстве.
Разбираться будут в суде.
И вот мне правда интересно.
А вы бы как поступили на месте риэлтора?
Продолжили бы сделку, потому что "он собственник и имеет право"?
Или остановились бы и сначала разобрались, что вообще происходит?

Консультация +79032334201

Новостройки в сентябре выросли на 35%. Но это не значит, что рынок ожил.
Росреестр опубликовал свежую статистику по Москве за сентябрь.
На первый взгляд все выглядит отлично.
Новостройки: +35% за месяц.
Ипотека: +11%.
Вторичка: +5%.
Красота.
Можно уже писать:
"Рынок восстановился".
Но я бы не спешил.
Потому что сентябрь был последним месяцем перед резким ухудшением условий семейной ипотеки с 1 октября.
Для Москвы дешевые 6% закончились для огромной части семей.
И я думаю, значительная часть сентябрьского роста - это как раз попытка успеть закрыть сделку по старым правилам.
То есть +35% в сентябре вполне может быть не началом роста, а последним рывком перед торможением.
А теперь убираем один месяц и смотрим девять.
За январь-сентябрь 2026 года в Москве зарегистрировано 58 456 ДДУ.
Год назад было 84 595.
Минус 31%.
А если взять только квартиры:
2025 год - 58 132 ДДУ.
2026 год - 38 249.
Минус 34,2%.
То есть рынок новостроек потерял примерно каждую третью сделку.
И вот на этом фоне сентябрьские +35% уже выглядят совсем иначе.
С ипотекой та же история.
Август - 6 143 договора.
Сентябрь - 6 807.
+10,8%.
Но за девять месяцев:
2025 год - 89 398 ипотек.
2026 год - 69 222.
Минус 22,6%.
Теперь вторичка.
В сентябре - 11 458 сделок.
Это +5% к августу.
Но главное не месяц.
За январь-сентябрь:
2025 год - 97 918 сделок.
2026 год - 100 983.
Плюс 3,1%.
А к 2024 году вообще почти без изменений:
-0,7%.
И вот это, на мой взгляд, самая важная часть всей статистики.
Можно было бы сказать:
"У людей просто нет денег на недвижимость".
Нет.
Люди продолжают покупать.
Просто новостройки теряют треть сделок, а вторичка держится.
И это при том, что первичный рынок последние годы жил на огромной подпорке льготной ипотеки.
Покупателю продавали не столько квартиру, сколько красивый ежемесячный платеж.
Теперь этот механизм становится намного тяжелее.
И на этом фоне очень интересно выглядит предыдущий мой пост про "Самолет".
Продажи ниже ожиданий.
Рейтинги вниз.
Долговая нагрузка высокая.
Проблемы с облигациями.
Это уже не теория про "когда-нибудь застройщикам станет тяжело".
Им уже тяжело.
Я не говорю, что завтра массово перестанут достраивать дома.
Но делать вид, что сентябрьские +35% означают восстановление первички, тоже странно.
Пока реальная картина за девять месяцев такая:
новостройки -31%
квартиры в новостройках -34%
ипотека -23%
вторичка +3%
Сентябрь показал не силу первичного рынка.
Он показал, сколько людей еще успели купить по старым правилам.
А вот октябрь покажет самое интересное.
Сколько покупателей останется после того, как старые правила закончились.

С "Самолетом" происходит уже что-то серьезное

Я давно слежу за этой историей.

Но сейчас красных лампочек стало уже слишком много.

Просто хронология последних недель.

17 сентября - СМИ пишут о переговорах "Самолета" со Сбером по реструктуризации долгов и возможному более глубокому участию банка в проектах компании.

29 сентября - история с погашением облигаций.

Компания не смогла вовремя полностью исполнить обязательство.

Позже все погасили и объяснили это технической причиной.

Но отдельные облигации в моменте падали почти на 40%.

8 октября - АКРА снижает рейтинг "Самолета" с A- до BBB.

Прогноз - негативный.

13 октября - Мосбиржа переводит все 15 выпусков облигаций компании в третий уровень листинга.

14 октября - сразу два члена совета директоров подают заявления о прекращении полномочий.

15 октября - второе рейтинговое агентство, НКР, тоже снижает рейтинг.

С A сразу до BBB

И снова негативный прогноз.

То есть за один месяц:

- переговоры с крупнейшим кредитором
- проблемы вокруг погашения облигаций
- два понижения рейтинга
- третий уровень листинга
- уход двух членов совета директоров

И все это на фоне финансовых показателей.

За первое полугодие 2026 года "Самолет" получил больше 22 млрд рублей чистого убытка.

Долг компании - сотни миллиардов рублей.

Вот теперь главный вопрос.

Не что будет с акциями.

Не сколько будут стоить облигации.

А что будет с огромным количеством людей, которые уже купили у "Самолета" квартиры или собираются покупать.

Потому что девелопер такого масштаба - это не просто компания на бирже.

Это стройки.
Эскроу.
Банки.
Подрядчики.
Тысячи квартир.

Я не говорю, что "Самолет завтра банкрот".

Для этого сейчас нет оснований.

Но говорить, что это просто обычный шум вокруг крупной компании, я бы уже тоже не стал.

Когда за несколько недель одновременно ухудшаются рейтинги, происходят проблемы с облигациями, идут переговоры с кредиторами и из совета директоров уходят люди - за такой историей надо следить очень внимательно.

Особенно если вы уже купили квартиру у "Самолета" или только собираетесь.

Потому что здесь следующая плохая новость может быть уже не про биржу.