Новостройки в сентябре выросли на 35%. Но это не значит, что рынок ожил.
Росреестр опубликовал свежую статистику по Москве за сентябрь.
На первый взгляд все выглядит отлично.
Новостройки: +35% за месяц.
Ипотека: +11%.
Вторичка: +5%.
Красота.
Можно уже писать:
"Рынок восстановился".
Но я бы не спешил.
Потому что сентябрь был последним месяцем перед резким ухудшением условий семейной ипотеки с 1 октября.
Для Москвы дешевые 6% закончились для огромной части семей.
И я думаю, значительная часть сентябрьского роста - это как раз попытка успеть закрыть сделку по старым правилам.
То есть +35% в сентябре вполне может быть не началом роста, а последним рывком перед торможением.
А теперь убираем один месяц и смотрим девять.
За январь-сентябрь 2026 года в Москве зарегистрировано 58 456 ДДУ.
Год назад было 84 595.
Минус 31%.
А если взять только квартиры:
2025 год - 58 132 ДДУ.
2026 год - 38 249.
Минус 34,2%.
То есть рынок новостроек потерял примерно каждую третью сделку.
И вот на этом фоне сентябрьские +35% уже выглядят совсем иначе.
С ипотекой та же история.
Август - 6 143 договора.
Сентябрь - 6 807.
+10,8%.
Но за девять месяцев:
2025 год - 89 398 ипотек.
2026 год - 69 222.
Минус 22,6%.
Теперь вторичка.
В сентябре - 11 458 сделок.
Это +5% к августу.
Но главное не месяц.
За январь-сентябрь:
2025 год - 97 918 сделок.
2026 год - 100 983.
Плюс 3,1%.
А к 2024 году вообще почти без изменений:
-0,7%.
И вот это, на мой взгляд, самая важная часть всей статистики.
Можно было бы сказать:
"У людей просто нет денег на недвижимость".
Нет.
Люди продолжают покупать.
Просто новостройки теряют треть сделок, а вторичка держится.
И это при том, что первичный рынок последние годы жил на огромной подпорке льготной ипотеки.
Покупателю продавали не столько квартиру, сколько красивый ежемесячный платеж.
Теперь этот механизм становится намного тяжелее.
И на этом фоне очень интересно выглядит предыдущий мой пост про "Самолет".
Продажи ниже ожиданий.
Рейтинги вниз.
Долговая нагрузка высокая.
Проблемы с облигациями.
Это уже не теория про "когда-нибудь застройщикам станет тяжело".
Им уже тяжело.
Я не говорю, что завтра массово перестанут достраивать дома.
Но делать вид, что сентябрьские +35% означают восстановление первички, тоже странно.
Пока реальная картина за девять месяцев такая:
новостройки -31%
квартиры в новостройках -34%
ипотека -23%
вторичка +3%
Сентябрь показал не силу первичного рынка.
Он показал, сколько людей еще успели купить по старым правилам.
А вот октябрь покажет самое интересное.
Сколько покупателей останется после того, как старые правила закончились.