Клышин Алексей юрист по недвижимости

Новостройки в сентябре выросли на 35%. Но это не значит, что рынок ожил.
Росреестр опубликовал свежую статистику по Москве за сентябрь.
На первый взгляд все выглядит отлично.
Новостройки: +35% за месяц.
Ипотека: +11%.
Вторичка: +5%.
Красота.
Можно уже писать:
"Рынок восстановился".
Но я бы не спешил.
Потому что сентябрь был последним месяцем перед резким ухудшением условий семейной ипотеки с 1 октября.
Для Москвы дешевые 6% закончились для огромной части семей.
И я думаю, значительная часть сентябрьского роста - это как раз попытка успеть закрыть сделку по старым правилам.
То есть +35% в сентябре вполне может быть не началом роста, а последним рывком перед торможением.
А теперь убираем один месяц и смотрим девять.
За январь-сентябрь 2026 года в Москве зарегистрировано 58 456 ДДУ.
Год назад было 84 595.
Минус 31%.
А если взять только квартиры:
2025 год - 58 132 ДДУ.
2026 год - 38 249.
Минус 34,2%.
То есть рынок новостроек потерял примерно каждую третью сделку.
И вот на этом фоне сентябрьские +35% уже выглядят совсем иначе.
С ипотекой та же история.
Август - 6 143 договора.
Сентябрь - 6 807.
+10,8%.
Но за девять месяцев:
2025 год - 89 398 ипотек.
2026 год - 69 222.
Минус 22,6%.
Теперь вторичка.
В сентябре - 11 458 сделок.
Это +5% к августу.
Но главное не месяц.
За январь-сентябрь:
2025 год - 97 918 сделок.
2026 год - 100 983.
Плюс 3,1%.
А к 2024 году вообще почти без изменений:
-0,7%.
И вот это, на мой взгляд, самая важная часть всей статистики.
Можно было бы сказать:
"У людей просто нет денег на недвижимость".
Нет.
Люди продолжают покупать.
Просто новостройки теряют треть сделок, а вторичка держится.
И это при том, что первичный рынок последние годы жил на огромной подпорке льготной ипотеки.
Покупателю продавали не столько квартиру, сколько красивый ежемесячный платеж.
Теперь этот механизм становится намного тяжелее.
И на этом фоне очень интересно выглядит предыдущий мой пост про "Самолет".
Продажи ниже ожиданий.
Рейтинги вниз.
Долговая нагрузка высокая.
Проблемы с облигациями.
Это уже не теория про "когда-нибудь застройщикам станет тяжело".
Им уже тяжело.
Я не говорю, что завтра массово перестанут достраивать дома.
Но делать вид, что сентябрьские +35% означают восстановление первички, тоже странно.
Пока реальная картина за девять месяцев такая:
новостройки -31%
квартиры в новостройках -34%
ипотека -23%
вторичка +3%
Сентябрь показал не силу первичного рынка.
Он показал, сколько людей еще успели купить по старым правилам.
А вот октябрь покажет самое интересное.
Сколько покупателей останется после того, как старые правила закончились.

С "Самолетом" происходит уже что-то серьезное

Я давно слежу за этой историей.

Но сейчас красных лампочек стало уже слишком много.

Просто хронология последних недель.

17 сентября - СМИ пишут о переговорах "Самолета" со Сбером по реструктуризации долгов и возможному более глубокому участию банка в проектах компании.

29 сентября - история с погашением облигаций.

Компания не смогла вовремя полностью исполнить обязательство.

Позже все погасили и объяснили это технической причиной.

Но отдельные облигации в моменте падали почти на 40%.

8 октября - АКРА снижает рейтинг "Самолета" с A- до BBB.

Прогноз - негативный.

13 октября - Мосбиржа переводит все 15 выпусков облигаций компании в третий уровень листинга.

14 октября - сразу два члена совета директоров подают заявления о прекращении полномочий.

15 октября - второе рейтинговое агентство, НКР, тоже снижает рейтинг.

С A сразу до BBB

И снова негативный прогноз.

То есть за один месяц:

- переговоры с крупнейшим кредитором
- проблемы вокруг погашения облигаций
- два понижения рейтинга
- третий уровень листинга
- уход двух членов совета директоров

И все это на фоне финансовых показателей.

За первое полугодие 2026 года "Самолет" получил больше 22 млрд рублей чистого убытка.

Долг компании - сотни миллиардов рублей.

Вот теперь главный вопрос.

Не что будет с акциями.

Не сколько будут стоить облигации.

А что будет с огромным количеством людей, которые уже купили у "Самолета" квартиры или собираются покупать.

Потому что девелопер такого масштаба - это не просто компания на бирже.

Это стройки.
Эскроу.
Банки.
Подрядчики.
Тысячи квартир.

Я не говорю, что "Самолет завтра банкрот".

Для этого сейчас нет оснований.

Но говорить, что это просто обычный шум вокруг крупной компании, я бы уже тоже не стал.

Когда за несколько недель одновременно ухудшаются рейтинги, происходят проблемы с облигациями, идут переговоры с кредиторами и из совета директоров уходят люди - за такой историей надо следить очень внимательно.

Особенно если вы уже купили квартиру у "Самолета" или только собираетесь.

Потому что здесь следующая плохая новость может быть уже не про биржу.

КУПИЛИ ДОМ У ЖЕНЩИНЫ. А ТЕПЕРЬ ЕГО ХОЧЕТ ВЕРНУТЬ СЫН УМЕРШЕГО СОБСТВЕННИКА!

Ко мне обратился мужчина с просьбой помочь вернуть дом умершего отца. История интересная и особенно поучительная для тех, кто собирается покупать недвижимость на вторичном рынке.

У пожилого мужчины был дом в Крыму — его единственное жильё. Он страдал серьёзными заболеваниями: ишемией головного мозга и сахарным диабетом.

После смерти отца сын приехал на похороны, а когда обратился к нотариусу для оформления наследства, выяснилось неожиданное: дома в наследственной массе просто нет!

Сын начал разбираться и выяснил, что незадолго до смерти отец оформил договор купли-продажи дома на свою сожительницу. Причём стоимость в договоре, по словам сына, была примерно в четыре раза ниже рыночной!

Возникают вопросы: передавались ли деньги, как проходили расчёты и почему такая цена? Сын утверждает, что отец денег не получал. Но достоверно это пока неизвестно, ведь при расчётах он не присутствовал.

Есть и ещё одно обстоятельство: после продажи отец продолжал жить в доме, оставался там зарегистрированным и впоследствии там же умер.

Но самое интересное дальше. В 2026 году сожительница перепродала дом третьим лицам примерно в четыре раза дороже, чем сама приобрела!

Сын заподозрил неладное и обратился в полицию. И знаете, какой ответ он, по его словам, получил?

СДЕЛКА ЗАКОННА, ПОСКОЛЬКУ ОФОРМЛЯЛАСЬ ЧЕРЕЗ МФЦ!

Вот это меня особенно удивило. МФЦ не проверяет, получил ли продавец деньги, не обманули ли его и понимал ли он значение своих действий. Через МФЦ подают документы на регистрацию перехода права собственности. Но регистрация не гарантирует, что сделку нельзя оспорить.

При этом важно понимать: ни пожилой возраст, ни заболевания, ни даже существенно заниженная цена сами по себе не доказывают незаконность сделки.

Возможно, мужчина добровольно продал дом сожительнице. Возможно, она ухаживала за ним, а он решил распорядиться своим имуществом именно так. Собственник вправе продавать недвижимость дешевле рынка.

Но возможна и другая ситуация. Поэтому необходимо изучать договор, медицинские документы, обстоятельства сделки и расчётов.

Теперь наследник намерен обращаться в суд, оспаривать сделки и добиваться возвращения дома в наследственную массу.

НО ЗНАЕТЕ, КТО В ЭТОЙ ИСТОРИИ МЕНЯ ИНТЕРЕСУЕТ НЕ МЕНЬШЕ НАСЛЕДНИКА?

Люди, которые купили этот дом у сожительницы!

Представьте себя на их месте. Вы нашли хороший дом в Крыму. Проверили документы. В ЕГРН собственником значится женщина, право зарегистрировано. На первый взгляд всё нормально.

Вы заключаете договор, передаёте деньги, оформляете дом на себя. Возможно, уже делаете ремонт и планируете переезд.

А потом появляется наследник предыдущего владельца и заявляет, что его пожилого отца обманули или тот не понимал, что подписывал. И теперь требует вернуть недвижимость через суд.

ПРЕДСТАВЛЯЕТЕ, В КАКОЙ СИТУАЦИИ МОГУТ ОКАЗАТЬСЯ ПОКУПАТЕЛИ?

Они могли добросовестно приобрести дом, заплатить рыночную стоимость и ничего не знать о проблемах предыдущей сделки. А теперь им, возможно, придётся участвовать в судебных разбирательствах, тратить деньги на юристов и защищать своё право собственности.

И даже если дом останется у них, сколько времени, денег и нервов уйдёт на этот спор?

Именно поэтому я постоянно говорю:

ПРОВЕРЯТЬ НУЖНО НЕ ТОЛЬКО ПРОДАВЦА, НО И ВСЮ ИСТОРИЮ НЕДВИЖИМОСТИ!

Особенно если объект недавно сменил собственника, предыдущий владелец был пожилым человеком, а недвижимость быстро перепродаётся.

Это не означает, что такие сделки обязательно незаконны. Но подобные обстоятельства требуют глубокой юридической проверки, а не просто выписки из ЕГРН.

А ТЕПЕРЬ ВОПРОС К ВАМ.

Вы собираетесь купить дом. Документы в порядке, собственник зарегистрирован. Но выясняется, что незадолго до смерти пожилой мужчина продал его сожительнице в четыре раза дешевле рынка, а она вскоре перепродала дом.

Вы бы рискнули купить такую недвижимость или предпочли поискать другой вариант?

Очень интересно узнать Ваше мнение.

Положили 5 млн наличными. Через неделю перевели себе. Через 3 дня банк попрощался

Недавний кейс.
Клиенты покупали квартиру.
Часть денег была безналом.
Часть - наличными.
Одну часть внесли в Сбер.
Сбер запросил подтверждение происхождения денег.
Документы дали.
Все нормально.

Около 5 млн рублей внесли через кассу ВТБ.
Там дополнительных документов в момент внесения не попросили.
Проходит примерно неделя.

Клиент переводит около 4 млн рублей самому себе в Сбер по СБП.
То есть:
деньги свои;
счет свой;
получатель тоже он сам.
Казалось бы, что может быть не так?
Через несколько дней приходит уведомление:

"Вы больше не являетесь клиентом ВТБ. Обратитесь в отделение и получите остаток средств".

Вот это уже интересно.
Полезли разбираться.
И логика банка становится понятнее.
Для клиента картина такая:

"Я просто переложил свои деньги из одного банка в другой".
Для банковского мониторинга:
на счет внесли крупную сумму наличными;
деньги полежали недолго;
потом почти вся сумма ушла дальше.
И главный вопрос:

откуда взялись эти деньги?

Сейчас банки гораздо жестче смотрят на крупные наличные и их быстрое дальнейшее движение.
Особенно если происхождение денег заранее ничем не подтверждено.
И здесь важно понять одну вещь.
Наличные сами по себе не означают ничего незаконного.
Но у них нет автоматической банковской истории.
Безнал обычно оставляет след:
продали квартиру;
получили оплату;
получили займ;
подарок;
продали машину.
А наличные для банка выглядят просто как:

"деньги появились".
И дальше уже вы должны объяснить, откуда они.
Поэтому сегодня ошибка - думать:
"Деньги мои, никому ничего объяснять не должен".

Если речь о нескольких миллионах наличными - лучше заранее иметь документ, который объясняет их происхождение.
Потому что один банк спросит сразу.
Другой сначала зачислит, а вопросы задаст потом.
А третий вообще решит, что не хочет дальше обслуживать такого клиента.
И тогда начинается отдельный квест:
документы;
объяснения;
остатки;
новый банк;
и снова тот же вопрос:

"Откуда наличные?"
Поэтому сегодня проблема уже не в том, чтобы положить наличные в банк.

Проблема в том, чтобы потом доказать, откуда они взялись.
Если у вас впереди сделка с недвижимостью и крупная сумма наличными - движение денег лучше продумать заранее.

Консультация:
+79032334201

ДКП 24 года. Все сроки вышли. Что тут вообще проверять?

Именно так нам и говорил контрагент.
"Документы старые. Все сроки давно вышли. Можно просто покупать".
Казалось бы, логично.
Но мы все равно начинаем с базы:

на каком основании человек вообще получил объект?

В нашем случае - ДКП.
А ДКП - возмездная сделка.
Значит, смотрим оплату, ипотеку, маткапитал и главное - была ли собственница в браке на момент покупки.
Спрашиваем.
Ответ:
"Не знаю".
Идите узнавайте.
Возвращаются:

да, была в браке.
Супруг умер всего год назад.
И тут нам показывают взаимные завещания.
Муж завещал жене все имущество, которое будет принадлежать ему на момент смерти.
Жена написала такое же завещание на мужа.

И вот тут у нас сразу появился вопрос.
Зачем супругам вообще понадобились взаимные завещания на все имущество?

Возможно, в семейной истории есть другие наследники или обстоятельства, которые они хотели учесть.
Открываем реестр наследственных дел.
И видим:

после смерти мужа наследственное дело открывалось.

Спрашиваем:
"Что вообще осталось после мужа? Какое имущество оформляли?"
Нам называют еще одну квартиру.
Она принадлежала лично мужу и когда-то была получена им по договору дарения.
Заказываем наш отчет о предавансовой проверке
И видим свежую регистрацию буквально несколько месяцев назад.
Причем квартира перешла нескольким наследникам и доли у них разные.
Кто именно эти люди и почему доли именно такие, на этом этапе мы еще не знаем.

Это еще не доказывает обязательную долю.
Но точно показывает, что наследственная история сложнее, чем нам рассказывали.

И тут возвращаемся к нашему объекту.
Он был куплен в браке.
Значит, потенциально в нем была супружеская доля умершего мужа.
Но после его смерти эту долю вообще не выделили и по наследству не оформили.
Спрашиваем:

"Если наследственное дело уже открывали и другое имущество оформляли, почему этот объект не оформили до конца?"
И тут становится понятно главное.

Это не история:
"забыли";
"не знали";
"не успели".
Люди понимают, что если пойти к нотариусу и выделять долю умершего супруга, придется разбираться с правами других наследников.
А делать этого они не хотят.
При этом объект хотят продать новому покупателю.
Вот вам и ДКП двадцатичетырехлетней давности, который "уже нет смысла проверять".

Вывод первый.
Возраст документа ничего не гарантирует.
Старый ДКП может создать свежий риск через 20 лет после смерти супруга.

Вывод второй.
Иногда документ, который вам показывают со словами "все чисто", и есть причина начать проверять глубже.
В таком виде мы этот объект к сделке не пропускаем.
Сначала оформить супружескую долю.
Разобраться с наследством.
Определить все права.
И только потом продавать.
Консультация:
+79032334201