ИЖС

Москвичи готовы идти на жертвы ради загородной жизни

Опрос компании «Ортига Девелопмент» показал, что жители столицы готовы отказаться от быстрой доставки еды ради мечты о загородном доме. Но при этом им важно сохранить доступ к медицине.

🔸 84% опрошенных москвичей мечтают сменить квартиру на загородный дом.
🔸 64% уже откладывают деньги на покупку или собираются начать.
🔸 60% участников опроса хотели бы переехать до 55 лет. Треть (33%) выбрали возраст 30-44 года, еще 24% — 45-54 года.

География.

При первом поиске неподготовленный к рыночной стоимости клиент удивится ценовой политике лотов ближайшего Подмосковья. Поэтому москвичи уже смирились с тем, что искать дом нужно и за пределами региона:

🔸 30,7% респондентов рассматривают покупку в Тверской, Ярославской или Владимирской областях.
🔸 40% интересуются югом России, Карелией и Алтаем.
🔸 36% людей интересует Подмосковье, а около четверти пока не определились с местом.

Что важно?

🔸 Обменять городскую квартиру на более просторный дом за пределами Москвы готовы 25% участников. Еще 31% людей согласны на переезд, если в поселке будет развитая инфраструктура. Рядом с домом москвичи прежде всего хотят видеть лес (80%), магазины, до которых можно дойти пешком (77%), а также озеро или реку (65%).

🔸 55% готовы пожертвовать круглосуточными магазинами, доставкой еды за полчаса и др. 47% готовы оставить в прошлом каршеринг и самокаты. А вот переехать туда, где поблизости нет аптеки и поликлиники, готовы лишь 7%.

Для оценки репрезентативности данных опроса: в портфеле «Ортига Девелопмент» — эко-курорт «Плещеево Озеро», ТК Ratin, ЖК «Киевская 14», офис Rail.A и др. То есть, девелопер не относится напрямую к сектору ИЖС. Ранее еще один застройщик МКД — удмуртский UDS — подтвердил тренд на загородные дома. Президент ГК «Основа» Александр Ручьев также упоминал этот тренд с анонсом вывода компании в сегмент ИЖС, но дальше слов дело не пошло.

Подписывайтесь на ИЖС

⚡️⚡️ Госдума одобрила во втором и третьем чтении законопроект №155842-8

Тот самый, о ЖК и об управлении общим имуществом в коттеджных поселках. Он предлагает установить единые правила для общей инфраструктуры поселков: дорог, ворот, ограждений, инженерных сетей и других объектов, которыми пользуются жители.

Актуализируем подробности.

🔸 Общие расходы станут обязательными. Если инфраструктура находится в общей долевой собственности, ее содержание оплачивают собственники. По умолчанию — пропорционально площади участка: например, за 12 соток вдвое больше, чем за 6. Перед покупкой клиент вправе потребовать сведения о составе имущества и расходах на него.

🔸 Размер расходов будут утверждать ¾ общего числа голосов собственников, которым принадлежит общее имущество. Решение станет обязательным и для тех, кто голосовал против или не участвовал в собрании. Механизм тарификации и предельных сумм не прописан.

🔸 Проход и проезд к своему участку должны быть свободными и бесплатными по землям общего назначения, предусмотренным для этого проектом планировки территории ЖК. Препятствовать доступу запрещено, но расходы на содержание общей дороги сохраняются.

🔸 Доля в общей инфраструктуре будет переходить вместе с участком — она также пропорциональная площади участка. Продать ее отдельно или оставить себе после продажи земли нельзя.

🔸 Управление можно будет поручить самим собственникам, ТСН или управляющей организации. Для выбора способа управления потребуется ¾ общего числа голосов, а для создания нового ТСН — единогласие. Договор с управляющей организацией составляется максимум на три года.

🔸 ЖК считается образованным с внесения границ в ЕГРН. Границы определяют через градостроительную документацию, которую одобряют более чем 50% общего числа голосов собственников. Если все участки принадлежат девелоперу, он может самостоятельно организовать ЖК.

Важный нюанс: дороги и сети не станут собственностью жителей автоматически. Если инфраструктура принадлежит отдельному владельцу, существующее право собственности сохраняется. Пользование ею будет регулироваться соглашением с учетом установленных проектом гарантий, включая право бесплатного прохода и проезда.

Перед покупкой будущим собственникам необходимо четко понять, кому принадлежат дороги и сети, что включено в общее имущество и как рассчитаны расходы. Именно от этого будут зависеть платежи и возможности влиять на управление поселком.

Если законопроект примут, то датой официальной отмены «коттеджного рабства» можно будет считать 1 марта 2028 года.

Подписывайтесь на ИЖС

Трансформация ИЖС: идеальный шторм, но вызовы еще впереди

Рубрика #ЦифраИЖС перемещается к кульминации процесса трансформации сектора строительства частных домов в России.

🔸 В 2021 году высокий спрос столкнулся с подорожанием строительства. После пандемийных ограничений восстанавливалась экономическая активность, росли цены на сырье, возникали перебои в поставках отдельных материалов.

По данным Росстата, в июне 2021 года потребительские цены на строительные материалы выросли на 6,7% за месяц, а с начала года — на 19,6%. Отдельные позиции подорожали еще сильнее:

🔸 ДСП и OSB — на 19,2% за месяц;
🔸 обрезная доска — на 15,7%;
🔸 металлочерепица — на 12,3%;
🔸 красный кирпич — на 4,6%.

По итогам декабря стройматериалы были примерно на 23,8% дороже, чем годом ранее.

Многим подрядчикам было тяжело.

🔸 Застройщик должен был одновременно удерживать цену в договоре, оплачивать работу бригад, закупать материалы, соблюдать сроки, финансировать следующий объект и конкурировать за работников. Если смета была зафиксирована слишком жестко, рост затрат сокращал маржу. Если подрядчик пытался пересмотреть цену, конфликт возникал уже с заказчиком и банком.

И тогда допустили «ту ошибку».

🔸 Июнь 2022 года: разрешают льготную ипотеку на строительство своими силами. Постановлением Правительства от 31 мая 2022 года № 993 открыли ящик хозспособа, который позволял брать до 12 млн руб. (в столицах) под 9% для стройки без договора с профессиональным подрядчиком. Ставка массовой программы затем менялась: в июне 2022 года ее снизили до 7%, а с начала 2023 года установили на уровне до 8%.

Да, кредит стало возможно получить и на строительство своими силами. Для семьи это означало большую свободу, но одновременно — ответственность за бюджет, сроки и координацию исполнителей. Право собственности на построенный дом требовалось зарегистрировать в течение 12 месяцев со дня заключения кредитного договора. Тогда в 2022 году было введено 57,2 млн м² или 401,5 тыс. домов.

И вот результат.

🔸 К началу 2022 года ИЖС уже стало одним из главных направлений жилищного строительства. Но вместе с ростом рынка сформировалось противоречие:
покупателю обещали доступный кредит, подрядчику нужно было строить в условиях дорогих материалов, банку требовалось получить документально подтвержденный результат, семья ожидала дом в срок и в рамках первоначальной сметы.

В этом году к проблеме себестоимости добавился новый шок: нарушились логистические цепочки, подорожали оборудование и финансирование, а спрос пришлось поддерживать уже в совершенно другой экономике.

Подписывайтесь на ИЖС

⚡️ Сбер сохранил семейку для ИЖС на 30 лет

После 1 ноября 2026 года заемщики могут оформить семейную ипотеку на строительство дома по договору подряда под 6% на весь срок кредитования.

С 01.11.2026 г. для продукта ИЖС в рамках программы «Семейная ипотека» при сроке кредита более 15 лет продлеваются условия с единой ставкой на весь срок кредитования.

🔸 То есть по прошествии срока субсидирования Минфином ставки, повышения не будет. Решение по заявке принимается в зависимости от параметров сделки, в том числе от эскроу-агента по договору подряда. Подробностей, будет ли какое-либо влияние на это решение со стороны эскроу-агента, пока нет.

Ранее Сбер отложил последний вагон до 1 ноября. Новые правила семейной программы расписаны здесь.

Подписывайтесь на ИЖС

Игра на вылет: структуры владельца AVA Group могут выкупить «Самолет»

🔸 Forbes, в рейтинге которого «девелопер номер 1» несколько лет занимал высокие места в рейтинге уверенности российских застройщиков, выпустил оправдание статью про «стаю черных лебедей».

Авторы ссылаются на причины проблем: долгий период высокой ключевой ставки, отмена льготной ипотеки, поглощение конкурента, смерть основного акционера Михаила Кенина, остановка моратория на штрафы за задержку ввода, отказ в помощи от государства.

🔸 Мы видим следствия: агентство АКРА понизило кредитный рейтинг компании до ВВВ с прогнозом «негативный», а участники рынка обсуждали стратегии помощи девелоперу. Дольщиков СЗ «Самолет-Пушкино», которые питали надежды на Сбер, пришлось расстроить.

Но теперь видится новый выход: комплексное соглашение о санации по новому законодательству о банкротстве — ст. 31.1 №127-ФЗ. Об этом заявил первый зампред ВТБ Дмитрий Пьянов, уточнив, что банк — второй по величине кредитор этой ГК. В ВТБ допускают, что финансовое оздоровление заключается в согласовании комфортных сроков реструктуризации долга, а конвертация долга в акции маловероятна.

Он напомнил, что закон позволяет кредиторам, имеющим большинство, запустить заключение комплексного соглашения о санации с участием в нем других кредиторов. Первый зампред добавил, что в ВТБ создано достаточно резервов, а также есть счета эскроу, которые тоже уменьшают кредитный риск на «Самолет».

🔸 Forbes сообщил о возможном интересе к «Самолету» со стороны Умара Кремлева — совладельца краснодарского девелопера AVA Group.

В конце июля 2026 года крупнейшим владельцем «Самолета» с долей в 18% стал Fonte Inceptia Alpha Fund OEIC Limited, которому свои акции передал фонд наследников бывшего акционера Михаила Кенина «Горизонт». Однако к октябрю доля владения Fonte Inceptia Alpha Fund сократилась до нуля, говорится в статье.

Источники издания сообщили, что и покупка акций фондом, и последующая их продажа проводились в интересах нового акционера — структуры, связанной с главой Международной ассоциации бокса Умаром Кремлевым, у которого вместе с его партнером Ваганом Арутюняном уже есть актив — краснодарский девелопер AVA Group.

Как мы знаем, девелопер AVA строит одноэтажные копипасты в типовой застройке на Новой Риге. Также в 2024 году компания выходила с громкими анонсами о реализации КП «Огниково Family Club», но затем сайт сменил нейминг автора проекта на «RTZ».

Подписывайтесь на ИЖС

Минстрой предложил упростить перевод садовых домов в жилые.

Проект изменений в постановление правительства предлагает ввести новый порядок:

🔸 Сократить срок оформления с 45 календарных дней до 7 рабочих дней.

🔸 Обязать администрацию самостоятельно запрашивать сведения из ЕГРН через систему межведомственного взаимодействия;

🔸 Исключить из перечня документов отдельное техническое заключение и оставить документальное подтверждение инженерно-технического обеспечения садового дома.

Сейчас для признания садового дома жилым собственникам необходимо получить техническое заключение (стоимость услуги — от 20 до 65 тыс. руб.). Новые правила предполагают подтверждать пригодность дома для проживания соответствием требованиям к жилым домам и документами об инженерных коммуникациях.

🔸 Уточнить основания для отказа в переводе садового дома в жилой. При этом отсутствие сведений о зарегистрированных правах на дом в ЕГРН станет самостоятельным основанием для отказа. Поэтому объект должен быть поставлен на кадастровый учет, а права на него — зарегистрированы. Также основаниями для отказа могут быть ЗОУИТы и нарушения параметров ИЖС из ГрК РФ.

🔸 Все процедуры предлагается перевести в «Госуслуги» без необходимости посещать МФЦ — администрация сама должна подавать данные в Росреестр.

🔸 Кроме того, проект обязывает администрацию автоматически сопоставлять координаты дома со сведениями о ЗОУИТ — приаэродромными территориями, водоохранными зонами, санитарными зонами ЛЭП, газопроводов и т.д. Это исключает ситуации, когда дом признается жилым в месте, где постоянное проживание или капитальное строительство по закону запрещено.

Подписывайтесь на ИЖС

Ввод ИЖС: хуже не бывало

🔸 В январе-сентябре 2026 года объем ввода жилья в России снизился на 13,4% в годовом выражении — до 66,3 млн м², сообщил Росстат. В третьем квартале было сдано в эксплуатацию 23,6 млн м², что на 3,5% ниже значения за аналогичный период 2025 года.

Месячные показатели.

🔸 Они также показывали результаты ниже прошлогодних — за исключением лишь июня и июля, когда ввод жилья продемонстрировал рост. В сентябре темпы ввода жилья были в отрицательной зоне — за месяц сдано в эксплуатацию 8,2 млн м², что на 8,8% меньше, чем годом ранее.

Но это в общем. А если взять ИЖС?

🔸 Именно сектор частных домов на протяжении года обеспечивал отрицательную динамику. За девять месяцев введено 41,4 млн м² частного жилья — объемы сдачи жилья в эксплуатацию в этом сегменте просели сразу на 20,8% (тогда было 52,4 млн м²). Наибольшее снижение ввода — в Тыве, Алтае и ХМАО (в 2–4 раза).

ИЖС вышел из минусовой зоны только в сентябре, когда было введено почти 5,3 млн м² частного жилья — это на 4% больше, чем годом ранее. Давление усилил эффект от перехода на эскроу счета, снижения показателей по дачной амнистии и тишина на рынке из-за дорогого финансирования частного клиента.

Что касается эскроу.

🔸 ДОМ.PФ отчитывается о бурном росте: за полтора года с момента внедрения механизма построили 25,6 тыс. домов общей площадью 2,7 млн м². Ещё 21,3 тыс. объектов на 2,3 млн м² находятся в работе у подрядчиков — с начала 2026 г. площадь текущего строительства увеличилась на 68%.

Более трети всех строек по эскроу сосредоточены в ТОП-5 регионах, где лидером является Мособласть с 3 тыс. строящихся объектов. За последний год к работе с эскроу подключились 2,2 тыс. компаний, а их общее количество достигло 5,2 тыс. — преимущественно небольшие игроки: 63% строят одновременно не более пяти домов. Все равно число меньше, чем планировалось.

Средний строящийся дом.

🔸 Это двухэтажное строение площадью 109 м² по большей части из газобетона или дерева на участке 9,4 сотки, высотой около 6 метров и с плановым сроком строительства 10 месяцев.

Почти половина объектов возводится по индивидуальному проекту, доработанному под заказчика, добавили в ДОМ.PФ.

Подписывайтесь на ИЖС

Трансформация ИЖС: как дешевый кредит сделал дом массовым желанием

Продолжаем серию #цифраИЖС про трансформацию и путь цивилизации рынка частного строительства в России.

🔸 В 2020 году собственный дом перестал быть исключительно долгосрочной мечтой для обеспеченной семьи или дачей, которую строят десятилетиями. На рынок пришли сразу два фактора: желание уехать из города и доступное кредитование.

Государство увидело в ИЖС отдельное направление, а банки — новый рынок.

🔸 До массовой программы льготы на ИЖС уже были: с 1 января 2020 года работала сельская ипотека по постановлению правительства № 1567, но затем ее ужесточили, а позже РСХБ вообще остановил выдачи. А еще в декабре 2019 года была запущена ДВИ под 2%, в ней могли участвовать и те, кто получил «Дальневосточный гектар».

Остальные программы были пилотными.

🔸 Для начала оператор льготных программ ДОМ.PФ откатывал механизмы на небольшом объеме. Сектор МКД в 2020 году уже начал разгоняться из-за массовой льготки, а в ИЖС только 1 декабря 2020 года оператор льготок запустил собственную пилотную программу льготной ипотеки на частную стройку для семей с детьми — со ставкой от 6,1%. На субсидирование направили 300 млн руб.

Затем программы расширили.

🔸 Семейную ипотеку распространили на ИЖС в том числе и на покупку участка и стройку постановлением Правительства от 14 апреля 2021 года № 587. Тогда было обязательным условием строительство по договору подряда с юрлицом или ИП. Ставка 6%.

После этого власти пошли дальше и включили ИЖС в массовую льготную ипотеку постановлением Правительства от 18 октября 2021 года № 1758. Все работало строго с ИП или юрлицом по договору подряда, ставка была 7%, а финансирование траншами.

🔸 В 2021 году это уже сказалось на статистике Росстата. За год официально учтено: 49,1 млн м² и 373,4 тыс. ИЖД. По площади рост к 2020 году составил 23%, по числу домов — 25%. В показатель одновременно сложилось: новые дома; дома на садовых участках, которые стали учитывать в статистике с августа 2019 года (и пристройки); и ранее завершенные, но позднее выявленные или оформленные объекты.

У льготной ипотеки появился первый побочный эффект.

🔸 Кредит для покупателя стал дешевле, но стоимость самой стройки росла. Подрядчики не справлялись с увеличивающимся потоком заказов, а земля и готовые дома дорожали, так же, как и материалы. В 2020 году государство фактически помогло перенести будущий спрос на более ранний срок. В 2021 году рынок столкнулся с последствиями: заказов стало больше, а строить быстро и дешево оказалось невозможно.

Но самое интересное ожидало впереди.

Подписывайтесь на ИЖС