Александр Терёшкин печатает...

🏛 В «Деловой России» обсудили регулирование рынка риелторских услуг

📌 Состоялся круглый стол, посвящённый доработке проекта федерального закона «О деятельности по оказанию услуг, связанных с оборотом недвижимости».

В дискуссии приняли участие статс-секретарь — заместитель руководителя Росреестра Алексей Бутовецкий, вице-президент ФНП Константин Корсик, заместитель гендиректора ППК «Роскадастр» Александр Соловьёв и профессиональные участники рынка.

🎤 Модераторами выступили председатель Общественного совета при Росреестре Александр Каньшин и председатель подкомитета «Деловой России» по развитию рынка недвижимости Анна Лупашко.

Ключевые тезисы:
📊 В России порядка 550 тыс. специалистов оказывают риелторские услуги, при этом значительная часть рынка остаётся в теневой зоне из-за низкого порога входа в профессию.

🔍 Обсуждается создание единого федерального реестра профессиональных риелторов с подтверждением статуса через QR-код, ведущий на цифровой профиль с информацией о квалификации и опыте специалиста.

⚖️ Позиция ФНП: риэлторское сообщество должно быть организовано по чётким стандартам практики — для риелтора это широкий перечень коммерческих и информационных вопросов, а юридическими аспектами сделки и их тщательной проверкой в силу закона должен заниматься нотариус.

🤝 Общественный совет при Росреестре рассматривает законопроект как ключевой инструмент повышения доверия граждан к рынку недвижимости и снижения рисков при сделках. Совет поддерживает дальнейшую проработку документа с учётом интересов всех участников — от профессиональных объединений до потребителей.

💬 «Задача Общественного совета — обеспечить, чтобы финальная версия законопроекта была сбалансированной: защищала права граждан и одновременно не создавала избыточных барьеров для добросовестных профессиональных участников рынка», — отметил Александр Каньшин. Он добавил, что сводная рабочая группа продолжит работу над документом.

📋 Участники круглого стола одобрили деятельность сводной рабочей группы под председательством Александра Каньшина и Анны Лупашко и согласились с необходимостью дальнейшей проработки законопроекта с учётом интересов всех сторон. По итогам мероприятия будут сформированы предложения для направления в профильные ведомства.

#Росреестр #Недвижимость #Законопроект #ДеловаяРоссия

📌 ЦБ рекомендует банкам запрашивать подтверждение источника наличных при операциях от 5 млн рублей

Банк России выпустил информационное письмо (рекомендации) для кредитных организаций о запросе у физлиц документов, подтверждающих происхождение наличных.

Порог — от 5 млн рублей: применяется как к разовой операции, так и к совокупному объёму за календарный месяц. Для юрлиц и ИП документы рекомендуется запрашивать вне зависимости от суммы.

📋 На какие операции распространяется:
— внесение наличных на счета;
— покупка слитков и монет из драгоценных металлов и драгоценных камней за рубли;
— купля-продажа наличной иностранной валюты за рубли.

📈 Регулятор отмечает рост таких операций и указывает на риски сомнительных операций, включая возможную легализацию преступных доходов и обналичивание.

✅ Чем можно подтвердить источник средств:
— справка о доходах;
— налоговая декларация 3-НДФЛ;
— договор продажи имущества.

⚠️ Если клиент не представил документы, банкам рекомендуется рассмотреть вопрос о документальном фиксировании признаков подозрительности операции и направлении сведений в Росфинмониторинг в рамках 115-ФЗ.

ℹ️ Важно: это рекомендация, а не нормативный акт — прямых санкций за её неисполнение нет, но банки обязаны учитывать её при оценке риска.

#ЦБ #банки #наличные #финмониторинг #115ФЗ

🤖 ИИ тестируют в российских судах

В судах более чем 20 регионов России идёт пилотное тестирование технологий искусственного интеллекта. Об этом сообщил председатель Верховного суда РФ Игорь Краснов.

📍 В эксперименте участвуют Москва, Московская, Амурская, Вологодская области и другие регионы.

⚙️ Нейросети выполняют:
— поиск и анализ судебной практики;
— выявление ошибок и противоречий в документах;
— автоматическое составление протоколов заседаний.

⏱ Предполагается, что инструменты сократят время на техническую работу и ускорят рассмотрение дел.

⚖️ Важно: ИИ не будет самостоятельно оценивать доказательства и выносить решения. Окончательный вердикт остаётся за судьёй, а результаты работы нейросетей должны поддаваться проверке.

🔜 По словам Краснова, доступ к ИИ-сервисам планируется предоставить всем российским судам в среднесрочной перспективе.

#ИИ #суды #технологии #право

Покупателю помещений в доме-памятнике архитектуры следует тщательно проверять юридическую чистоту объекта, в том числе охранное обязательство и происхождение права продавца, чтобы не лишиться своей недвижимости, считает управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.

"Для тех, кто рассматривает приобретение помещения в объекте культурного наследия, юридическая проверка должна идти минимум по четырем уровням: помещение, здание, земельный участок, продавец и происхождение его права", - заявил он в колонке, написанной для специально для @ria_realty.

Закон об объектах культурного наследия предъявляет специальные требования к продаже памятника или его части, напомнил Пивоварчик. Если обязательные условия и охранное обязательство в конкретном договоре отсутствуют, возникает риск ничтожности сделки. Тогда помещение возвращается продавцу, а покупатель вместо недвижимости получает денежное требование к нему.

Кроме того, необходимо анализировать и предмет охраны здания, проектную документацию и состояние общих конструкций. Ведь статус памятника не заканчивается на общей записи в ЕГРН: работы, затрагивающие предмет охраны, требуют специального порядка, согласований и в необходимых случаях лицензированных подрядчиков.

При этом сама по себе регистрация перехода права тоже не означает, что актив безопасен, предупредил юрист. Государственная регистрация подтверждает возникновение права, но не проверяет за покупателя условия предыдущей продажи, перспективы судебного спора, состояние продавца, охранные обязанности и будущие капитальные расходы.

Также нужно принимать во внимание и риск потенциального банкротства продавца. Если такая процедура в его отношении будет введена, сделки могут попасть в период, который финансовый управляющий и кредиторы вправе анализировать на предмет оспаривания. Если сделку признают недействительной, помещение возвращается в конкурсную массу, а требование покупателя о возврате денег становится требованием к должнику.

"Полный возврат средств в таком сценарии не гарантирован и будет зависеть от конкурсной массы, очередности и оснований оспаривания. В неблагоприятной ситуации человек может потерять свое помещение, а вместо него получить требование к должнику с неопределенной перспективой взыскания. Кроме того, если объект был куплен в ипотеку, кредит сам по себе от исчезновения помещения не прекращается", - обратил внимание Пивоварчик.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в Telegram

🏗 Маткапитал на строительство дома: в чём проблема с участками и почему приходят отказы

Социальный фонд России (СФР) начал отказывать в направлении маткапитала на строительство жилого дома, если в ЕГРН у участка нет формулировки «для собственных нужд». Причиной послужили разъяснения фонда. 📄

📌 На какие участки дают деньги:
- ИЖС;
- блокированная жилая застройка;
- ведение садоводства «для собственных нужд».

⚠️ В чём коллизия: в классификаторе Росреестра такой формулировки нет. Поэтому привести запись в ЕГРН в точное соответствие с требованиями СФР сейчас невозможно. 🚫

⚖️ Почему отказы могут быть спорными: согласно ч. 7 ст. 54 закона № 217-ФЗ, участки с видами использования «для садоводства», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства» относятся к садовым. На этом основании юристы считают, что отсутствие слов «для собственных нужд» само по себе не должно быть основанием для отказа.

💡 Что делать при отказе:

1. Запросить письменное обоснование со ссылками на нормы права.
2. Сопоставить формулировку в ЕГРН с тем, что требует СФР.
3. Опереться на норму ч. 7 ст. 54 закона № 217-ФЗ о правовом режиме таких участков.
4. Обжаловать решение, сначала в вышестоящем органе СФР, затем в суде (срок 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении прав).

#маткапитал #недвижимость #СФР #ИЖС #юридические_риски

🏢 Налоговые риски для агентств недвижимости в 2026 году

ФНС усилила контроль за рынком недвижимости. Агентства всё чаще получают запросы на пояснение расхождений, в профессиональной среде активно это обсуждают.

🔍 Что сопоставляет налоговая:
- количество сотрудников;
- число проведённых сделок;
- заявленные доходы;
- данные отчётности и активность на площадках (Домклик, Авито, Циан и др.).

⚠️ Где кроются риски:
Если цифры в отчётности и на площадках не совпадают, то у ФНС возникают вопросы.

Основные зоны внимания:
- занижение доходов, в том числе комиссии наличными;
- работа с арендодателями, сдающими жильё неофициально;
- оформление агентов как ИП/самозанятых при фактических трудовых отношениях.

📌 Важный контекст: с 1 октября 2026 года вступил в силу закон о платформенной экономике (№ 289-ФЗ). Цифровые площадки (агрегаторы) обязаны передавать в ФНС данные о расчётах с партнёрами. Информация больше не остаётся «невидимой», она приходит в налоговую автоматически.

📝 Что делать, если пришло письмо от ФНС:

1. Внимательно изучите запрос, какие именно расхождения выявлены.
2. Подготовьте развёрнутые пояснения и подкрепите их документами (договоры, акты).
3. В сложных случаях проконсультируйтесь с налоговым консультантом и юристом.
4. Не игнорируйте запрос, это приведёт привести к углублённой проверке, штрафам и пеням.

🏠 «Вечные жильцы»: скрытый риск, который не видно в ЕГРН

Проверка собственника — обязательный, но недостаточный этап сделки. Закон защищает ряд лиц, которые не являются владельцами, но сохраняют право пользоваться квартирой. Выселить их через суд зачастую невозможно либо крайне сложно.

👤 Кто попадает в зону риска?

1️⃣ «Отказники» от приватизации. Граждане, отказавшиеся от участия в приватизации в пользу других лиц, сохраняют бессрочное право пользования квартирой (ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189‑ФЗ). Это право следует за квартирой даже при смене собственника.
⚠️ Важно: право пользования может быть утрачено при добровольном и постоянном выезде лица и отказе от пользования жилым помещением — этот факт устанавливается в судебном порядке. Право несовершеннолетних детей «отказника» не возникает автоматически: оно производно от права родителя.

2️⃣ Члены семьи пайщика ЖСК. Лица, проживавшие в кооперативной квартире на момент полной выплаты пая и указанные в ордере либо вселённые как члены семьи с равными правами, могут сохранять право пользования. Его устойчивость зависит от статуса лица и характера семейных отношений с собственником: право носит производный характер и прекращается при утрате основания (например, при прекращении семейных отношений или утрате статуса члена семьи).

3️⃣ Рентополучатели. Лицо, передавшее квартиру по договору ренты, может сохранить право пожизненного проживания. Продажа объекта без согласия рентополучателя невозможна (ст. 604 ГК РФ).
⚠️ Нюанс: в ЕГРН отражается факт обременения рентой, но не всегда — детали условия о проживании. Для полной картины обязательно изучение самого договора.

4️⃣ Дарители с правом проживания. Если в договоре дарения прямо закреплено право дарителя на пожизненное проживание, новый собственник обязан его соблюдать.
⚠️ Риск: при оформлении договора в простой письменной форме (в т. ч. до 2025 года) такое условие в ЕГРН может не отражаться. Выявить его можно только по оригиналу договора.

📉 Почему стандартных проверок недостаточно?

▪️ С 24.07.2024 действует 266‑ФЗ: он допускает внесение в ЕГРН сведений о лицах, сохраняющих право пользования, но только по заявлению правообладателя либо по решению суда — автоматически такие сведения не появляются.
▪️ Наличие регистрации (прописки) не равно праву пользования; равно как и отсутствие регистрации не означает утрату такого права.
▪️ Адресной справки и выписки из домовой книги (формы 9, 9 архивной) недостаточно: они отражают лишь учётные данные, а не вещные права.

🔍 Что реально нужно проверять:

🔹 Расширенную выписку из ЕГРН и архивные сведения о переходах прав.
🔹 Договор приватизации и сопутствующие документы (заявления, отказы).
🔹 Копию лицевого счёта и сведения о зарегистрированных лицах (форма 9).
🔹 Архивные справки о бывших жильцах — с сопоставлением с участниками приватизации.
🔹 Оригиналы правоустанавливающих документов, включая старые договоры дарения, ренты, документы ЖСК.
🔹 При необходимости — судебные акты, касающиеся прав пользования.

🧾 Реальные кейсы

▪️ Нижний Новгород: при изучении архивной выписки нотариус выявил «отказника» от приватизации, который давно выехал, но юридически право на возвращение сохранил. Покупатели отказались от сделки.
▪️ Дарение: в договоре (простая письменная форма, до 2025 года) был пункт о пожизненном проживании бабушки. В ЕГРН сведений не было. Нотариус обнаружил условие при проверке оригинала документа — сделку не стали проводить.

💡 Вывод для покупателя

Только комплексная юридическая проверка — с анализом истории приватизации, архивных документов и оригиналов договоров — даёт реальную защиту. Сегодняшняя «выгодная покупка» может обернуться соседом навсегда. Если сомневаетесь — проконсультируйтесь с профильным юристом и не полагайтесь только на выписку из ЕГРН.

#недвижимость #риски #покупкаквартиры #нотариат #юридическаяпроверка #ЕГРН

🏠 Как продать квартиру по реновации: налоги в 2026 году

Продажа квартиры, полученной взамен снесённой по программе реновации, вызывает больше всего вопросов именно в части налогообложения. Разбираем ключевые правила, действующие в 2026 году.

🔑 Главный принцип: срок владения суммируется

При продаже новой квартиры в минимальный срок владения засчитывается срок владения старой. Ждать 3 или 5 лет с момента оформления новой не нужно — отсчёт идёт с даты регистрации права на снесённое жильё.

Норма действует для квартир, полученных по реновации с 1 августа 2017 года.

✅ Когда налог платить не нужно

Минимальный срок — 3 года, если старая квартира:
— была единственным жильём;
— получена в наследство или в дар от близких родственников;
— приватизирована;
— получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если совокупный срок владения превышает 3 года и соблюдено хотя бы одно условие — НДФЛ не уплачивается.

Во всех остальных случаях минимальный срок — 5 лет.

📊 Пример

Квартира в хрущёвке куплена 10 лет назад. В 2024 году дом попал под реновацию, право на новую квартиру оформлено в декабре 2024 года. При продаже в 2025 году по общему правилу пришлось бы ждать до декабря 2029 года. Но благодаря реновации считается, что вы владеете жильём с момента покупки старой — уже 11 лет. Налог платить не нужно.

💰 Если налог всё же возникает

— Ставка НДФЛ — 13%.
— База: цена продажи минус стоимость старой квартиры.
— Доступен имущественный вычет 1 млн рублей (при продаже доли — пропорционально).

⚠️ Важно про декларацию

Если срок владения превышает минимальный — налог не платится, декларация 3-НДФЛ не подаётся.

Если срок меньше минимального, но налог сведён к нулю за счёт вычета — декларацию подать необходимо.

🆕 Что изменилось в 2026 году

Конституционный суд постановлением от 22 апреля 2026 года признал: льгота по суммированию сроков не может действовать только для москвичей. Правило распространяется на всех граждан, у которых жильё принудительно изъято для государственных или муниципальных нужд.

🔍 Два нюанса

— Постановление КС РФ не имеет обратной силы: если налог уже уплачен из-за незачёта срока владения, вернуть его не получится.
— Льгота не распространяется на дома, признанные аварийными и подлежащими сносу. Расширение на аварийное жильё обсуждается, но пока не закреплено.

💼 Позиция Верховного Суда РФ: мотив обойти раздел имущества не делает сделку мнимой

7 октября 2026 года Верховный Суд РФ поставил точку в показательном споре, который затрагивает частую ситуацию при разводе: попытку защитить активы через сделки с близкими. Разбираем суть и правовые выводы — без воды, с опорой на логику суда. 👇

📂 Факты дела: житель Ставропольского края незадолго до бракоразводного процесса:

подарил сыну недвижимость;

продал сыну автомобиль.

Позже мужчина сам обратился в суд с требованием признать обе сделки недействительными, пояснив, что цель передачи имущества — не допустить его раздела при разводе.

⚖️ Как развивалось дело:

Суд первой инстанции отказал в иске. Вывод: материалы дела не подтверждают мнимость сделок — стороны действовали так, будто действительно хотели наступления правовых последствий (переход права собственности, оформление документов и т. п.).

Апелляция и кассация заняли противоположную позицию: посчитали, что передача имущества сыну — типичный приём для создания видимости смены собственника и сохранения активов от раздела. Суды не усмотрели реальной воли истца на отчуждение имущества.

Верховный Суд отменил акты апелляции и кассации и оставил в силе решение первой инстанции.

💡 Ключевой правовой вывод ВС: важно различать два разных юридических явления:

Мнимая сделка — стороны изначально не намерены создавать правовые последствия. Их цель — лишь имитировать сделку.
Сделка с сомнительным мотивом — стороны действительно хотят, чтобы переход права собственности состоялся, но преследуют дополнительную (в том числе недобросовестную) цель — например, избежать раздела совместного имущества.

Верховный Суд подчеркнул: само по себе намерение вывести имущество из-под раздела не свидетельствует о мнимости сделки. Если стороны фактически исполнили договор (передали имущество, зарегистрировали переход права, пользовались правами собственника), сделка действительна.

📌 Что это значит на практике: при оспаривании сделок суды должны устанавливать реальную волю сторон и проверять фактическое исполнение обязательств, а не ограничиваться оценкой мотивов. В качестве доказательств имеют значение:
Документы о регистрации перехода права;
Фактическое владение и пользование (кто реально использовал автомобиль, жил в недвижимости);
Расчёты по сделке (наличие и подтверждение оплаты);
Сопутствующие действия (оплата налогов, коммунальных услуг, ремонтов новым собственником и т. д.).
💬 Позиция ВС защищает стабильность гражданского оборота: нельзя признать сделку мнимой только потому, что у одной из сторон был корыстный или недобросовестный мотив. Критерием остаётся отсутствие воли на создание правовых последствий — а это нужно доказывать отдельно и предметно.

#право #судебнаяпрактика #ВС_РФ #недвижимость #семейное_право #сделки

Намерение избежать раздела имущества не отменяет правовых последствий сделки, указал Верховный Суд РФ. Нижестоящие инстанции удовлетворили требование жителя Ставропольского края о признании недействительными договоров дарения недвижимости и купли-продажи автомобиля. Истец заключил их с целью сохранения собственности при бракоразводном процессе.

Рассматривая настоящий спор, как указывает кассатор, суд апелляционной инстанции не дал оценки действиям ответчика, сделав вывод о серийности сделок, целью которых является создание иллюзии принадлежности вещи третьему лицу, однако данный вывод не мотивировал. В кассационной жалобе указывается, что судебная коллегия краевого суда не дала оценку тому, что истцы в исковом заявлении обосновывали свои требования взаимоисключающими основаниями, ставя вопрос одновременно о признании оспариваемых сделок мнимыми, совершенными под влиянием обмана, заблуждения и в состоянии, когда лицо не было способно понимать значение своих действий и руководить ими.

Коллегия по гражданским делам поддержала ответчика, отметив, что суды поощрили недобросовестное поведение истца, который при подписании договоров имел противоправные цели. Подробнее >>