🏠 Как продать квартиру по реновации: налоги в 2026 году

Продажа квартиры, полученной взамен снесённой по программе реновации, вызывает больше всего вопросов именно в части налогообложения. Разбираем ключевые правила, действующие в 2026 году.

🔑 Главный принцип: срок владения суммируется

При продаже новой квартиры в минимальный срок владения засчитывается срок владения старой. Ждать 3 или 5 лет с момента оформления новой не нужно — отсчёт идёт с даты регистрации права на снесённое жильё.

Норма действует для квартир, полученных по реновации с 1 августа 2017 года.

✅ Когда налог платить не нужно

Минимальный срок — 3 года, если старая квартира:
— была единственным жильём;
— получена в наследство или в дар от близких родственников;
— приватизирована;
— получена по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если совокупный срок владения превышает 3 года и соблюдено хотя бы одно условие — НДФЛ не уплачивается.

Во всех остальных случаях минимальный срок — 5 лет.

📊 Пример

Квартира в хрущёвке куплена 10 лет назад. В 2024 году дом попал под реновацию, право на новую квартиру оформлено в декабре 2024 года. При продаже в 2025 году по общему правилу пришлось бы ждать до декабря 2029 года. Но благодаря реновации считается, что вы владеете жильём с момента покупки старой — уже 11 лет. Налог платить не нужно.

💰 Если налог всё же возникает

— Ставка НДФЛ — 13%.
— База: цена продажи минус стоимость старой квартиры.
— Доступен имущественный вычет 1 млн рублей (при продаже доли — пропорционально).

⚠️ Важно про декларацию

Если срок владения превышает минимальный — налог не платится, декларация 3-НДФЛ не подаётся.

Если срок меньше минимального, но налог сведён к нулю за счёт вычета — декларацию подать необходимо.

🆕 Что изменилось в 2026 году

Конституционный суд постановлением от 22 апреля 2026 года признал: льгота по суммированию сроков не может действовать только для москвичей. Правило распространяется на всех граждан, у которых жильё принудительно изъято для государственных или муниципальных нужд.

🔍 Два нюанса

— Постановление КС РФ не имеет обратной силы: если налог уже уплачен из-за незачёта срока владения, вернуть его не получится.
— Льгота не распространяется на дома, признанные аварийными и подлежащими сносу. Расширение на аварийное жильё обсуждается, но пока не закреплено.