РОП | Новосибирск | Рейтинги. Оценки. Прогнозы

⚡️Представляем рейтинг застройщиков по новой ипотечной ставке для семьи с одним ребенком.

С 1 октября этого года начали действовать новые условия по семейной ипотеке.
 
На базе средней цены квадратного метра мы посчитали ежемесячный ипотечный платеж для семьи с одним при первоначальном взносе 2,3 млн рублей по застройщикам Новосибирской области со значительными продажами за 9 месяцев 2026 года.

📌 Цифра 2 300 000 рублей — это 30% первоначальный взнос на среднестатистическую квартиру в новостройке новосибирской агломерации.
 
В среднем по всем оставшимся в продаже квартирам ежемесячный платеж по льготной ипотеке для семьи с одним ребенком составит в Новосибирске и пригородах 58 200 руб.
 
Ипотечный платеж по рыночной ипотеке на квартиру такой же площади на вторичном рынке составит 64 850 руб.

Разница составляет 6 650 руб. в месяц. Арендная ставка на квартиру такой площади составляет 32 000 руб., минимальная стоимость ремонта —900 000 руб.
 
Поэтому покупать квартиру в новостройке имеет смысл только в случае, если дом находится на сдаче или уже введен, а квартира продается с отделкой под ключ.
 
▫️Новостройки от застройщиков

✔️ПРОМГРАЖДАНСТРОЙ;

✔️ «СтройРегионСервис»;

✔️ГК «Союз»;

✔️ ПСК «Сибирь»;

✔️ГК «Энергомонтаж»;

✔️ГК «Север»;

✔️ГК «Первый строительный фонд»;

✔️ГК «ТАЛАН»;

✔️ ГК SKY Group;

✔️ГК «Астон».
 
могут составить конкуренцию вторичному рынку.

ГК «Энергомонтаж» продает квартиры с отделкой, у ПСК «Сибирь», ГК «Север» и «Первого строительного фонда» большой выбор в сданных домах.
 
Новостройки в ЖК «Пригородный простор» в Бердске выглядят очень привлекательно, осталось оценить квартиры на вторичном рынке в этой локации.
 
 
🥸 В целом подавляющую часть квартир в новостройках не выгодно покупать при ипотечной ставке 10%, а при ключевой ставке 11% их доля вырастет до 85%-90%.

*Таблица составлена на базе проектных деклараций, размещенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова.

#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

🚀 Цена квартиры в новостройках Новосибирской области росла в 63,3% раза быстрее стоимости частных домов.

По данным портала «Мир квартир», в октябре 2019 года средняя стоимость дома в регионе составляла 4 053 695 руб., в октябре 2026 года – 7 183 679 руб. Рост за семь лет составил 77,2%.

Цена квартиры в новостройках Новосибирской области, по информации портала, выросла за эти 7 лет на 126,1%, что практически совпадает с данным РОССТАТА.

📌 После продажи дома в октябре 2019 года можно было купить квартиру в новостройке Новосибирской области размером 58,7 м2.
Сегодня денег, вырученных за продажу дома, хватит лишь на новостройку площадью 40,5 квадратов.
 
Здесь разница составила 44,9%, средняя площадь квартиры в новостройке снижалась быстрее размера частного дома в регионе.
 
📍 Ситуация отличается по разным регионам.

✔️В Краснодарском крае, например, новостройки росли в цене в 3,85 раза быстрее частных домов.
 
✔️ В Свердловской области разница в динамике — 40,5%, в Санкт-Петербурге всего 6,6%, что связано с дороговизной земельных участков в северной столице страны.

✔️В среднем по всем регионам РФ стоимость дома росла в 2,19 раза медленнее квартир в новостройках.
 
Повышение доступности частных домов относительно новостроек, на мой взгляд, связано с проектным финансированием. Данный формат прогнозировался для повышения доступности жилья, но не получилось.

🥸 Дальше стоимость домов будет расти относительно новостроек опережающими темпами. Здесь добавится и риск попадания в долгострой, и поэтапное раскрытие счетов эскроу при ИЖС.
 
Может выстрелить и такой фактор, как оптимизация пространства в частных домах. Особенно, новые форматы таунхаусов. Об этом в следующих публикациях

*Таблица составлена на базе мониторинга портала «Мир квартир» и данных РОССТАТА по средним цен ам на рынке жилья по субъектам РФ.

#ижс@rop_nsk
#продажи_и_цены@rop_nsk

⬇️За время действия льготной ипотеки доступность новостроек для среднестатистического жителя Новосибирска снизилась на 5%.

В середине 2020 года житель Новосибирской области мог купить на годовую зарплату 6,78 м2 в новостройке Новосибирска или 6,94 м2 в квартире на вторичном рынке.

В середине 2026 года покупательская способность годовой заработной платы жителя области составила 6,43 м2 в новостройке города и 8,03 м2 на вторичном рынке.
 
Новое жилье стало доступнее за счет субсидий — покупать их по рыночной ипотеке бессмысленно, а вторичный рынок стал доступнее за счет роста доходов населения на 15,7% за 6 лет.
 
❗️Если рассматривать не цену предложения, а цену в сделках с учетом скидок, то годовая заработная плата новосибирца весит 7,58 м2 в новостройке или 8,72 квадрата в готовой квартире.
 
📌 Больше всего квадратов в новостройке житель Новосибирска мог купить в начале 2018 года – 8,9 м2, когда был пик затоваренности рынка в экономическом цикле, а льготная ипотека еще не разогнала цены на новостройки.
 
Есть в этом графике еще одна тонкость. При учете уровня благосостояния берется среднемесячная чистая зарплата в столице региона, а поскольку 95% всего МКД приходится на Новосибирск и пригороды, то есть повод посчитать доступность жилья по средней медианной заработной плате в регионе.
 
🥸 Чистая среднемесячная заработная плата в Новосибирске в первом полугодии 2026 года составила 98 100 руб., а медианная заработная плата по региону – 67 852 руб.
 
Среднестатистический житель Новосибирской области может приобрести на свой годовой заработок 5,23 м2 в новостройке или 6,04 м2 в квартире на вторичном рынке.
 
* График составлен на базе данных РОССТАТА, агрегатора «Мир квартир» и собственного мониторинга.

📊Продажи по договорам купли-продажи весят в суммарной выручке застройщиков Новосибирской области по итогам девяти месяцев 2026 года больше 20%.

В продажах новостроек в период с января по сентябрь 2026 года доля продаж по ДКП составляет в суммарной выручке 21%, по количеству лотов — 21%, по площади — 23% за счет более низкой цены сделки.
 
Собрать полную информацию по сделкам по договорам купли-продажи очень сложно, поэтому погрешность составляет плюс-минус 15%.
 
▫️ В ТОП-5 лидеров по суммарной выручке по ДКП за девять месяцев входят:
 
✔️ ГК «Расцветай»;

✔️ ГК «ЭНЕРГОМОНТАЖ»;

✔️ ГК «ДОМ-СТРОЙ»;

✔️ ПСК «Сибирь»;

✔️ ГК СМСС.
 
У застройщиков ГК «СЕВЕР», ГК «СИБИРЬИНВЕСТ» и ЮНИТИ доля выручки по ДКП превышает 35%. У ГК «НОВА» она составляет 64%, а у компаний ПСК «Сибирь», «Сибирь Девелопмент», ГК «Олма» и ГК «Стрижи» более 80%.
 
❗️В моменте застройщики мало влияют на среднюю цену вторичного рынка и объем продаж. Их доля в общем количестве зарегистрированных прав на жилые помещения по договору купли-продажи (мены) в регионе менее 6%.
 
Средняя цена по ДКП всего на 12%-15% выше средневзвешенной на вторичном рынке Новосибирской области.
 
* Таблица составлена на основе отчетов агрегатора «Домклик».

#продажи_и_цены@rop_nsk

⚡️Доля квартир, сданных с нарушением сроков ввода приблизилась в Новосибирской области к 50%.
 
По информации сайта ЕРЗ, в период с января по сентябрь 2026 года в Новосибирской области введено 505 370 квадратных метров МКД, из них 243 0630 квадратов построено с нарушением сроков.

❗️Доля жилья, построенного с нарушением сроков ввода, составила в регионе 46,3%, что на 1,8% больше, чем по итогам полугодия.

Суммарная площадь квартир, ввод которых задержан больше чем на 2 года, превысила в регионе 40 тыс. квадратов, из них 13,7 тыс. м2 сданы на 7,5-8 лет позже объявленного срока.   
 
Если на таблицу ЕРЗ наложить информацию из проектных деклараций, размещенных на портале ДОМ РФ, то число объектов, введенных с нарушением сроков, будет значительно больше.
 
▫️Из компаний, подсвеченных в таблице зеленым фоном, соблюдение сроков ввода продемонстрировали менее половины застройщиков:
 
5.   ГК «Поляков»;

8.   ГК «Энергомонтаж»;

15. СЗ «ЖК Академия»;

19. ГК «Новый Мир»;

22. ГК «Баутехник»;

25. ГК «Химметалл»;

32. СФО «Основа»;

33. ГК «ПромГражданСтрой».
 
Если брать только строящиеся объекты, то к лидерам добавляется еще две компании:
 
2.   ГК «КПД-ГАСТРОЙ»;

16.  ГК SKY Group.
 
У ГК КПД ГАЗСТРОЙ агрегатор нашел 1 дом с задержкой из 55 введенных.
 
❗️Часть задержек фиксируется из-за достройки компаниями проблемных объектов, в том числе после покупки других юридических лиц.
Пример: Группа «Астон», которая ввела все долгострои 43 Треста.
 
Иногда задержка ввода менее месяца, при этом ключи дольщикам переданы в объявленные сроки, и это важнее, чем просто акт ввода.
 
🥸 На фоне падения продаж и увеличения банкротств застройщиков соблюдение сроков ввода становится важнейшим критерием при выборе новостройки.
 
* Таблица составлена по информации портала ЕРЗ.

#тренды@rop_nsk

🔽 Новосибирская область выпала из ТОП-10 рейтинга регионов по вводу многоквартирного жилья.

📌 По данным РОССТАТА за январь-сентябрь 2026 года в Новосибирской области введено 1 237 103 м2 общей площади жилых помещений, это на 28,7% меньше показателей 2025 года.

Население региона построило 658,2 тысячи квадратных метров и 578,9 тысяч квадратов МКД возведено застройщиками. 

Ввод МКД уменьшился на 23,3%, ИЖС просело на 32,9% к показателям 2025 года. По итогам первого квартала МКД отставало от показателей ввода 2025 года на 57%, а ввод жилья населением был меньше на 52,8%.
 
В сентябре в регионе было сдано 173 283 м2 жилых помещений, что на 19,4% меньше, чем в сентябре 2025 года, при этом строительства жилья населением выросло к сентябрю 2025 года на 7,2%.
 
Ввод МКД уменьшился к сентябрю 2025 года на 35,4% с 133,9 тысяч квадратных метров до 86,5 тысяч квадратов.
 
❗️Рост объемов строительства сокращается вместе с объемом продаж, за девять месяцев застройщики региона построили квартир на 14% больше, чем удалось продать.
 
В общем рейтинге регионов РФ по вводу жилья регион остался на 13 позиции, по ИЖС поднялся с 17 на 15 место, а по МКД выпал из ТОП-10.
 
В рейтинге регионов СФО Новосибирская область уверенно занимает первое место, опережая Иркутскую область на 27,2%.
 
* Таблица составлена на базе данных РОССТАТА.

#ввод_жилья@rop_nsk

⚖️ В сентябре в Новосибирской области сложился баланс объемов продаж, ввода жилья и вывода новых квартир на рынок новостроек.
 
Продажи новостроек по ДДУ и ДКП (договор купли продажи) и вывод новых квартир на рынок новостроек региона составили в сентябре по 2,1 тыс. лотов, а ввод квартир в МКД 1,8 тыс. шт.
 
Число непроданных квартир в строящихся домах и юнитов в комплексах апартаментов в августе и сентябре совпали - 59 850 шт.  
 
Объем нового строительства в сентябре на 45% превысил среднемесячный прирост за предыдущие три месяца, что, мягко говоря, многовато для текущего спроса.
 
Рост новых проектов к сентябрю 2025 года составил в регионе 43%, а в целом по РФ зафиксировано снижение 14%.
 
Рост продаж в сентябре это, по мнению большинства экспертов, всплеск перед серьезным снижением, дальше нужно создавать новый алгоритм продаж через квартирную карьеру внутри определенной локации, а механизм замены текущей ипотеки пока не создан.
 
Разговоры о расширении жилья для семей с детьми с сохранением условий по ранее взятым ипотечным кредитам идут, но пока даже инициаторы не могут внятно объяснить, как это будет работать.
 
❗️Число реализованных площадей в стройке, по данным ДОМ.РФ, выросло за месяц с 940 тысяч до 975 тысяч квадратных метров, но в целом регион не создал задела на 4 квартал.
 
🥸 Реально на рынке региона появилось меньше новых квартир, чем обозначено в отчетах ЕРЗ, но уровень затоваренности держится на максимуме больше года.  

* График составлен на базе данных сайта ЕРЗ

📊 Продажи апартаментов в Новосибирске упали по объему, но выросли по цене.

В сентябре 2026 года в Новосибирске было реализовано 47 лотов в комплексах апартаментов, что на 16,1% меньше, чем в августе.
 
С учетом существенного роста продаж новостроек по ДДУ, доля апартаментов в общем объеме реализации снизилась до минимума – 3%.
 
▫️Факторы снижения продаж:
 
 ✔️ В сентябре подавляющее большинство риэлторов было занято продажами квартир;
 
 ✔️ Сегмент апартаментов вышел на пик переизбытка предложения;
 
 ✔️ Покупатели ждут ввода комплексов в эксплуатацию и начала выдачи ключей, чтобы уменьшить риски.
 
Неожиданностью для многих стал рост квадратного метра в юнитах.
 
Если в целом по году цена квадратного метра в комплексах апартаментов выше цены м2 в новостройках на 26,5%, то в сентябре разница составила 56,5%.
 
Стоимость апартаментов продолжает расти опережающими темпами: с начала года квадрат апартаментов в сделках подрос на 35,5%.
 
С точки зрения ипотеки этот сегмент рынка можно приравнять к вторичному жилью. Ипотека здесь только по рыночным программам, поэтому изменение условий господдержки апартаментов не коснулось.
 
Застройщики научились получать прибыль из апартаментов, которые не удалось продать за время строительства, тем более от величины этой прибыли напрямую зависит скорость продаж в последующих проектах.
 
🥸 Поэтому в успешных проектах скидок не ожидается, более того, дисконтирование может отпугнуть потенциальных покупателей.

Лидерами по суммарной выручке в сентябре стали проекты: «Инские Холмы», «АЭРОН» и GAGARIN CITY.
 
* График составлен на базе проектных деклараций, размещенных на сайте агрегатора ДОМ РФ.

#апартаменты@rop_nsk

📊 Динамика цены предложения и цены сделок в новостройках Новосибирской области за девять месяцев.
 
Согласно мониторингу портала bnMAP.pro, рост цены предложения квадратного метра в новостройках Новосибирска составил за девять месяцев 14,6%. По данным аналитиков, это максимальный рост среди городов-миллионников страны.
 
По информации агрегатора «Мир квартир», квадрат в стройках Новосибирска подрос на 5,9%. По этому показателю столица Сибири проигрывает восьми из 15 крупных городов России.
 
📌 В сентябре средневзвешенная цена сделки составила в Новосибирской области 158 571 руб. за м2, в Новосибирске — 164 750 руб..
 
Рост цены за девять месяцев составил 4,2%. Значимый рост был только в январе и сентябре, в остальные месяцы коррекция была в пределах статистической погрешности.
 
▫️Из ТОП-10 по объемам реализации в сентябре лидерами по средневзвешенной цене стали:  
 
✔️ ГК «ТАК»;

✔️ ГК СМСС;

✔️ ГК «ПОЛЯКОВ»;

✔️ ГРУППА «МЕТА»;

✔️ ВИРА.
 
▫️ТОП по средневзвешенной цене за 9 месяцев из застройщиков со значительными объемами продаж, за исключением юнитов в комплексах апартаментов, составили:
 
✔️ ГК «СИБИРЬИНВЕСТ»;

✔️ ЮНИТИ;

✔️ ГК «АКАДЕМИЯ»;

✔️ ГК «РОСНЕФТЕГАЗСТРОЙ-АКАДЕМИНВЕСТ»;

✔️ ГК «ТАК»;

✔️ ГК «НОВЫЙ МИР»;

✔️ ГК «ХИММЕТАЛЛ»;

✔️ ГК «БЕРЕГОВОЕ»;

✔️ ГК «ПОЛЯКОВ»;

✔️ ГРУППА «МЕТА»
 
* Рейтинг составлен на базе проектных деклараций, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова.

🔝 Представляем лидеров продаж Новосибирской агломерации по итогам девяти месяцев 2026 года.

Продажи новостроек в период с января по сентябрь 2026 года снизились к аналогичному периоду 2025 года на 1,4% по количеству лотов, на 1,2% по площади реализованных квартир и выросли по суммарной выручке на 2,9%.
 
Снижение произошло исключительно за счет юнитов в комплексах апартаментов. Если учитывать только квартиры, то произошел небольшой рост. Начиная с октября, будем фиксировать только падение.
 
С января по сентябрь 2026 года застройщики Новосибирской области продали по ДДУ 10 267 квартир в новостройках и лотов в комплексах апартаментов.

📌 Средняя площадь реализованной квартиры составила 48,55 м2, средневзвешенная цена квадрата в сделках по ДДУ – 155 729 рублей.
 
Если оценивать только сентябрь, то цена квадрата в сделках составила 158 571 рубль, что на 3,4% больше, чем в августе.
       
▫️ТОП-30 застройщиков по суммарной выручке:

✔️Компания «БРУСНИКА»;

✔️ГК «Расцветай»;

✔️ ГК КПД ГАЗСТРОЙ;
 
✔️ ГК СМСС;  

✔️ ГРУППА «МЕТА»;

✔️ ГК «СОЮЗ»;
 
✔️ ГК «ТАК»;
 
✔️ ГК «ПОЛЯКОВ»;

✔️ ВИРА;
 
✔️ ГК «ЭНЕРГОМОНТАЖ»;
 
✔️ ГК «Первый Строительный Фонд»;
 
✔️ ГК «СИБИРЬИНВЕСТ»;
 
✔️ ГК «АСТОН»;
 
✔️ ГК «АКАДЕМИЯ»;  

✔️ SG Development;

✔️ «СТРАНА»;
 
✔️ ГК «НОВЫЙ МИР»;
 
✔️ ВОЛНА Development;
 
✔️ ГК «АНТАР»;

✔️ ГК «БЕРЕГОВОЕ»;

✔️ ГК «КАМЕЯ»;
 
✔️ ГК «ЖИЛИЩНАЯ ИНИЦИАТИВА»;
 
✔️ ГК «СТРОЙРЕГИОНСЕРВИС»;
 
✔️ ГК «ГЕЛЕОН»;
 
✔️ ГК «ПРОСПЕКТ»;
 
✔️ ЮНИТИ;
 
✔️ ГК «РОСНЕФТЕГАЗСТРОЙ-АКАДЕМИНВЕСТ»;

✔️ ГК «ХИММЕТАЛЛ»;
 
✔️ СЗ «ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ»;
 
✔️ ГК «ФРИДОМ ВИЛЛЭДЖ»;

На компании из ТОП-30 приходится 89,4% суммарной выручки.
 
В сентябре доля продаж по договорам купли-продажи в среднем по рынку приблизилась к 25%. У компаний из ТОП-10 по выручке наибольшая доля ДКП у ГК «Энергомонтаж» (40%) и ГК «Расцветай» (35%).
 
Есть проекты, где после ввода остается до 30% нереализованных лотов, но все кредиты закрыты в основном за счет высокой доли собственных средств.
 
* Продажи августа скорректированы после размещения всех проектных деклараций.
 
** Рейтинг составлен на базе ПД, размешенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова.

#рейтинги_и_прогнозы