Треугольный метр

😂Извините, не удержались… Агентусы должны уметь работать с возражениями любой природы. Забирайте дидактический материал.

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

🤓Примерно раз в год, наблюдая за происходящим на отечественном рынке недвижимости, мы вспоминаем японский жилищный пузырь. Именно он — наглядное опровержение двух любимых тезисов застройщиков последнего десятилетия: «Недвижимость всегда дорожает» и «Люди всегда будут покупать жильё».

Нет и нет. После спекулятивного бума конца 1980-х японский рынок недвижимости рухнул. Цены на землю достигли пика в 1991 году, после чего снижались десятилетиями. К 2006 году жилая земля подешевела на 47,2% относительно максимума. Оказалось, что покупатели вовсе не обязаны бесконечно платить за дорожающие квадратные метры.

Ещё красноречивее статистика пустующего жилья. В 1978 году в Японии насчитывалось 2,68 млн пустующих домов и квартир, а к 2023 году — уже 9 млн, или 13,8% всего жилищного фонда. Причём 3,85 млн объектов даже не предлагаются в аренду или на продажу и не используются как дачи. Недвижимость, которую когда-то считали главным семейным активом, превратилась в имущество, от которого наследники зачастую не знают, как избавиться.

Конечно, в Токио цены снова растут. В 2026 году жилая земля в столичной агломерации подорожала на 4%, тогда как за пределами крупных агломераций и четырёх ведущих региональных городов средний рост оказался нулевым. Людям по-прежнему нужно жильё. Просто не любое, не где угодно и не за любые деньги.

Ничего не напоминает? Можно построить миллионы квадратных метров, но невозможно обязать людей покупать их по ценам, которые придумали застройщики.

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

Группа Гута выставила отель Савой на Авито.
Группа Гута не выставляла отель Савой на Авито.

Что это было, коллеги?

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

🤓Forma раскрывает механику формирования инвестиционной цены на офисы класса А

Девелоперская компания Forma выводит на рынок ограниченный пул лотов в офисных проектах по инвестиционной цене. В отличие от стандартной модели, где стоимость квадратного метра формируется из себестоимости и целевой маржи девелопера, в данном случае маржу заметно сократили.

Существенное влияние на снижение затрат оказывает механизм МПТ (программа создания новых рабочих мест). Реализация бизнес-центров по этой программе уменьшает платеж за изменение вида разрешенного использования участка под жилые проекты. Это снижает общую затратную нагрузку связанных проектов и позволяет выводить офисы на рынок по конкурентной цене. Пул лотов ограничен, что формирует структуру предложения с потенциальным приростом стоимости объекта уже на старте.

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

🤓 Как если бы Ильдар Борисович и Самолет Плюс вместе решили бы угробить Циан…

Четыре крупнейшие риелторские группы США решили создать собственную национальную систему обмена объявлениями о продаже недвижимости. Keller Williams, HomeServices of America, AGNT (владелец eXp Realty и NextHome) и Real REMAX Group объявили о запуске инициативы Open Real Estate. Фактически речь идет о попытке объединить информацию о продаваемом жилье, которая сегодня распределена между агентствами, локальными базами и классифайдами.

Предполагается, что риелтор будет размещать объявление один раз, после чего оно сможет автоматически распространяться через локальные MLS, порталы недвижимости и другие площадки. Участие для агентств обещают сделать бесплатным, а доходы от коммерческого использования данных — распределять между участниками. Запуск системы запланирован на первый квартал 2027 года.

Интереснее всего причина объединения конкурентов. Американские агентства все активнее развивают закрытые базы объектов, доступные только собственным клиентам. Это позволяет контролировать предложения и покупателей, но ограничивает прозрачность рынка. Создатели Open Real Estate выступают против такой модели, хотя сами предусматривают возможность временно показывать объявления только участникам системы. Получается, борьба за открытость рынка одновременно становится борьбой за контроль над его данными.

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

🤔 У маркетинга застройщиков и брокеров скоро будет очередной повод выяснить, кто на самом деле продаёт квартиры.

19 ноября коллеги из Smartis проводят SmartisConf 2026 — конференцию про взаимодействие девелоперов и агентского канала.

В CRM всё просто: клиент пришёл от АН — сделка агентская. Но если до этого он три месяца видел рекламу, изучал классифайды и заходил на сайт — можно ли считать, что всё сделал риелтор?

На конференции эксперты будут разбираться, как измерять вклад маркетинга и брокеров и кто на самом деле влияет на сделку.

Среди спикеров ФД «Неометрия», «ТЕКТА», девелоперская компания «Люди», Kalinka Ecosystem и Smartis. Три часа, два формата участия — офлайн и онлайн.

👉 Регистрация открыта. Если интересно разобраться, кто продаёт квартиру — маркетинг, риелтор или они оба, подробности здесь.

🤔Любишь сверхприбыль — люби и саночки возить.
Крупнейшие российские девелоперы оказались в «ловушке роста»: операционные показатели замедляются, а долги продолжают расти почти вдвое быстрее выручки и операционной прибыли.

Рейтинговое агентство НКР проанализировало финансовую отчетность 12 российских девелоперов, на которых приходится 14,7% текущего строительства в стране, за 12 месяцев по 30 июня 2026 года. Основные выводы:

— Прибыль. Процентные расходы выросли на 30%, чистая прибыль сократилась на 90%. При этом операционная рентабельность остается высокой — около 25%.

— Долги. У 6 из 12 девелоперов долговая нагрузка повышенная (долг/OIBDA от 4 до 6) или крайне высокая (более 6). Три компании наращивают ее непрерывно уже 36 месяцев.

— Обслуживание долга. Финансовая устойчивость компаний существенно различается. Почти у всех застройщиков с долговой нагрузкой выше средней способность обслуживать долг продолжает ухудшаться.

— Собственный капитал. Только у одной компании его доля в пассивах превышает 40%. У половины застройщиков она составляет менее 10%.

Таким образом, высокая операционная рентабельность пока сохраняется, но растущие долги и стоимость их обслуживания практически уничтожили чистую прибыль исследуемых девелоперов.

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

🤓 Любопытное интервью генерального директора Балчуг Девелопмент Евгения Савосько вышло на Интерфаксе.

Основная мысль: исторический центр города не музей и не архитектурный заповедник. Новые здания, включая высотные, имеют право на существование даже в исторической застройке. Вопрос в том, насколько грамотно они вписаны в городской контекст.

В чем логика докладчика?
— Лондон, Париж, Копенгаген и Амстердам допускают современную архитектуру рядом с историческими памятниками.
— Архитектурная доминанта определяется не этажностью, а пропорциями, силуэтом и расположением в городской среде.
— В Москве тоже формируется подобный пример: 16-этажная башня «Садовнической 69» высотой 63,8 м. Это ниже Спасской башни Кремля (71 м).
— Новую башню разместят в глубине квартала, за периметром 5–6-этажной застройки, чтобы сохранить привычный масштаб улицы.
— На первой линии проекта предполагается воссоздать особняк XIX века по архивным чертежам.

Сама идея вполне здравая. Исторический центр не должен превращаться в архитектурный могильник. Другое дело, что границу между развитием города и его коммерческим освоением необходимо проводить ответственно и со вкусом.

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

🤓Правительство получило поручение детализировать различие условий для получения семейной ипотеки. Согласимся с коллегой — скорее всего дело в разнице условий для семей с 3-4-5 детьми. Пока в табличке все невнятно.

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

🤓 В России насчитывается порядка 550 тыс. специалистов, оказывающих риелторские услуги, при этом значительная часть рынка находится в теневой зоне из-за низкого порога входа в профессию. По оценкам отраслевого исследования, 76% участников работают самостоятельно, а доля теневого сектора достигает 41,6% оборота.

Технически любой ипэшник может именовать себя «агентом по недвижимости» и продавать посреднические услуги. Для этого не требуется ни профильного образования, ни подтвержденной квалификации, ни специального разрешения. При этом речь идет о сопровождении сделок в десятки миллионов рублей. Ответственность посредника за результат отсутствует, а вклад зачастую оказывается несопоставимым с масштабом выплат.

В «Деловой России» обсуждают⁠ законодательное регулирование отрасли. Среди предложений — создание единого федерального реестра профессиональных риелторов. Подтверждать статус специалиста предполагается через QR-код, ведущий на цифровой профиль с информацией о квалификации и опыте. Росреестр выступает за установление профессиональной ответственности, а Федеральная нотариальная палата предлагает четко разграничить функции: риелторам оставить коммерческое сопровождение, нотариусам — юридическую проверку сделок.

Впрочем, здесь возникает традиционный вопрос: регулирование действительно защитит покупателей или просто создаст дополнительные барьеры для независимых игроков, укрепив благосостояние крупнейших федеральных агентств?

С другой стороны, разбавить агентскую муть и установить, кто именно оказывает услуги и за что отвечает, рынку недвижимости давно не помешало бы.

🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен