ИЖС в России

🧑‍⚖️Дома в зонах подтопления можно будет оформить

Правительство РФ издало постановление, которое разрешает возведение объектов в зонах подтопления до тех пор, пока не были внесены изменения в Водный кодекс.

Строительство жилых и садовых домов в зонах затопления возможно при условии уведомления уполномоченного органа до 4 августа 2026 года и отсутствия возражений.

После этого допускается уведомление о соответствии или запись об окончании строительства, если уведомление подано в период с 2 по 4 августа 2026 года и орган не направил уведомление о несоответствии.

ИЖС в России

🧑‍⚖️Садовые дома будет проще переводить в жилые

Перевод садовых домов в жилые станет проще по инициативе Минстроя. Сейчас для этого нужно дорогое техническое заключение (20-65 тыс. руб). Также сложно найти специалистов для проведения таких экспертиз.

По новому проекту постановления можно будет использовать параметры жилого дома из Градостроительного кодекса и обычные документы об инженерно-техническом обеспечении. Срок рассмотрения тогда сократится до 7 рабочих дней.

ИЖС в России

🧑‍⚖️Массовой льготной ипотеки больше не будет

ЦБ России исключил массовое субсидирование жилищных кредитов, подтвердив окончательное закрытие безадресной льготной ипотеки под 8% в 2024 году.

Регулятор перешел к строго дифференцированному и адресному подходу, сокращая лимиты и ужесточая требования к заемщикам. Это направлено на восстановление рыночной доступности жилья и снижение инфляции.

Экономика должна перейти от масштабных преференций к стабильной рыночной ипотеке, чтобы исключить дисбаланс: субсидированные государством механизмы занимают большую долю выдач, делая классическое кредитование недоступным для большинства граждан.

ИЖС в России

🧑‍⚖️Депутаты предложили использовать маткапитал для дома в СНТ

Соцфонд отказывает в выплате субсидий по материнскому капиталу, если в выписке на земельный участок нет уточнения «для собственных нужд».

Депутаты от КПРФ подготовили законопроект, позволяющий использовать средства маткапитала для строительства жилого дома на участке под садоводство, даже если такая пометка отсутствует. Это призвано решить проблему, когда семьи не могут получить компенсацию из-за формулировок в документах, даже если участок был зарегистрирован давно.

Юрий Афонин надеется на поддержку правительства и быстрое принятие законопроекта, считая важным стимулом для роста семьи наличие собственного жилья.

ИЖС в России

Земельные участки МО рекордно подорожали

💰Средняя стоимость участка без подряда (УБП) в Московской области выросла до 4,9 млн руб. — это максимум за всю историю рынка, что связано с повышением цен и уменьшением бюджетных предложений.

⬆️У БП лидирует по объему предложения (84,5%), но их число сократилось на 15%, а спрос — на 6%. Коттеджи и участки с подрядом занимают 14,3% экспозиции, их цена выросла на 5%, а число продаж — на 19%.
⚫️ Блокированная застройка составляет всего 1,1% и снизилась на 20%, при этом подорожав на 6%. На первичном рынке доминирует эконом-класс (74%), но его доля сократилась на 3%, а средняя цена выросла на 18%.
⚫️ Комфорт-класс занимает 18% и подорожал на 27%, его доля в спросе выросла до 20%.
⚫️ Бизнес-класс вырос до 6% и подорожал на 4%, доля спроса увеличилась до 7%.
⚫️ Элитная недвижимость составляет 2% и подорожала на 23%, доля в спросе снизилась до 1%.

Общее состояние рынка после отмены льготной ипотеки остается стагнационным, но качественные объекты быстро раскупаются.

ИЖС в России

💸Почему банки не снижают ставки по ипотеке

С начала месяца сразу три ведущих банка увеличили процентные ставки по рыночным ипотечным продуктам. Хотя первые шаги в этом направлении были сделаны еще в июне.

Нет ничего неожиданного в том, что банки прекратили снижение ставок по ипотеке. Они предвидят длительный период с высокими ставками. ЦБ может пересмотреть прогноз средней ключевой ставки на 2027 год, увеличив его до 13–13,5%. Учитывая эти ожидания, банки заранее повышают стоимость ипотечных кредитов.

💬Наталья Мильчакова, ведущий аналитик Freedom Global:

Причиной повышения процентных ставок по ипотеке, на наш взгляд, стал высокий спрос на рыночную ипотеку в сентябре, когда объём выданных кредитов [...] вырос по сравнению с августом на 54% до 614 млрд руб., а количество выдач увеличилось на 46% до 125 тыс. кредитов.
Таким способом банки борются, во-первых, с потенциальной просрочкой платежей по кредитам, во-вторых, пытаются сдержать ажиотажный спрос на кредиты даже при таких высоких ставках, чтобы не допустить „кредитного пузыря“, потенциально способного дестабилизировать банковскую систему.

ИЖС в России

‼️Какой прогноз ввода ИЖС на 2027 год

💬Игорь Пеньков, коммерческий директор компании «Земельный экспресс»:

Частный дом в среднем строится около года. Поэтому то, сколько объектов ИЖС введут в следующем году, во многом зависит от того, сколько ипотеки на строительство выдали в текущем.

Этим и объясняется значительная часть нынешнего спада. Летом 2024 года завершилась массовая льготная ипотека, а с весны 2025-го для льготных кредитов на ИЖС стали обязательны эскроу-счета. В результате в 2025 году кредитов на строительство частных домов выдали примерно втрое меньше, чем годом ранее, и в 2026-м это отразилось на вводе.

📊Чтобы понять, что ждет рынок в 2027 году, стоит посмотреть на выдачи ипотеки в текущем году. Здесь динамика обратная: за восемь месяцев 2026 года на строительство домов выдали примерно в полтора раза больше кредитов, чем годом ранее (данные ДОМ.РФ). А с 1 октября у ИЖС появилось еще одно преимущество: ставка по семейной ипотеке на строительство дома осталась на уровне 6%, а на покупку квартиры для многих семей выросла. Мы ожидаем, что на этом фоне спрос на ипотеку на ИЖС продолжит расти.

Но одной ипотеки для восстановления рынка мало: большинство частных домов сейчас возводят на собственные средства, и здесь ситуация сложнее. Стройка дорожает быстрее инфляции, поэтому часть людей откладывает ее или растягивает на несколько лет. Кроме того, новых проектов сейчас запускается меньше.

В итоге в 2027 году ввод объектов ИЖС, на мой взгляд, продолжит снижаться, но гораздо медленнее. Если за девять месяцев 2026 года он сократился на 21%, то в следующем году снизится лишь на несколько процентов к уровню 2026-го, а при благоприятных условиях останется на таким же, как сейчас.

💬Андрей Селиверстов, директор по маркетингу "Северлес":

На Кубани ввод частных домов в 2027 году, по нашей оценке, заметно не вырастет. В первом квартале 2026-го в крае ввели 553,8 тыс. кв. м ИЖС против 1,35 млн кв. м годом раньше. Ипотека на ИЖС по России снова растёт, но с ней строят около 10 % домов против 40 % в 2024 году (оценка ДОМ.РФ), поэтому одна ипотека ввод не вытянет.

⏬В Сочи падает спрос на доску (смотрите инфографику). Лучше всего у нас за год продавались тонкий брусок и вагонка: обрешётка, отделка, бани. По России, по данным Авито Услуг, спрос на постройки для участка в июне вырос на 20 % за год. Деньги, отложенные на дом, люди тратят на бани, беседки и навесы, и, по нашей оценке, в 2027 году так и останется.

Ещё один тормоз: с 4 августа в зонах подтопления запретили строить дома, и под запрет могут попасть больше 500 тысяч участков края.

Рост ввода частных домов ждём не раньше второй половины 2027 года и только если ЦБ снизит ключевую ставку.

ИЖС в России

💰Как застройщики и девелоперы держатся на плаву при ставке 14%

Рассрочка, субсидирование, трейд-ин и скидки — главные инструменты застройщиков для привлечения покупателей в период замораживания ключевой ставки.

Рассрочка пользуется популярностью в бизнес-классе объектов, а трейд-ин используется редко, большинство продавцов предпочитают продавать сами из-за дисконта в несколько миллионов.

💬Бизнес-партнёр TrendAgent Санкт-Петербург Вера Голубева:

Брокеру и застройщику приходится собирать сделку из нескольких инструментов: остатки семейной ипотеки для тех, кто проходит по новой шкале, короткая рассрочка, трейд-ин, субсидированные программы банков. Но это поддержка спроса здесь и сейчас, а не замена дешёвому кредиту. Пока ключевая держится на 14%, а среднесрочный прогноз ЦБ на 2027 год сдвинули вверх — до 12,5-13,5% в среднем за год, — рассчитывать на быстрое оживление именно за счёт ставки не стоит. Рынок будет жить точечными сделками и сильным переговорным рынком между покупателем, банком и девелопером.

Как всегда, кризис проверяет бизнес на мобильность и стрессоустойчивость. Выживут сильнейшие...

ИЖС в России

📊Объемы ввода ИЖС потеряли 1/5 часть

Итоги трёх кварталов на загородном рынке жилья в России удивили аналитиков: с января по сентябрь объём ИЖС снизился до 41,4 млн кв. м (-21% к прошлому году). Отрицательная динамика наблюдается в большинстве регионов, особенно в Тыве, республике Алтай и ХМАО. Среди крупных рынков наиболее значительное снижение зафиксировано в Нижегородской (-38%), Челябинской (-35%), Московской (-31%) областях и Краснодарском крае (-33%).

Положительная динамика в строительстве ИЖС наблюдается лишь в 10 регионах с небольшими объемами, но в остальных наблюдается кризис, вызванный обязательством подрядчиков работать через эскроу-счета. Это привело к подорожанию строительства на 25% и закрытию около 70% компаний.

⏬Несмотря на высокий интерес россиян к загородным домам, реальный спрос ограничен финансовыми барьерами. Льготные ипотечные программы поддерживают рынок, однако значительное число сделок срывается из-за проблем с землей и лимитами банков.

💬Ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская:

По итогам трех кварталов 2026 года ввод ИЖС оказался минимальным с 2021 года. Помимо сложного перехода сектора загородной жилой недвижимости на эскроу-счета сказалась стагнация в экономике и высокие ставки по рыночной ипотеке.

Кассовые разрывы у крупных строителей и резкая волатильность спроса усугубляют ситуацию. Входные расходы на застройку выросли, и спрос на загородную недвижимость сосредоточен в диапазоне 6-9 млн руб. Большинство сделок теперь совершается покупателями в возрасте 35+, и 83% ипотек выдаются на готовые дома. Небольшие девелоперы заполняют земельный банк, отказываясь от дорогих схем строительства.

ИЖС в России

💸Когда ипотеку начнут выдавать под 10%

Рынок ипотеки в России не ожидает снижения ставок до 10% ранее 2028 года. Для этого ключевая ставка Центробанка должна упасть до 8% или ниже, однако прогнозы указывают на 10,5-12,5% в 2027 году.

Снижение ставок до 10% может оживить рынок недвижимости, так как снизит ежемесячные платежи по ипотеке на 40%, но даже при падении ключевой ставки это не гарантировано.

💬Директор по рейтингам кредитных институтов агентства "Эксперт РА" Екатерина Щурихина:

Даже если регулятор возобновит снижение ключевой ставки на ближайших заседаниях, строгие риск-политики банков к оценке заемщиков и действующие макропруденциальные лимиты будут сдерживать снижение стоимости ипотеки.
По нашим ожиданиям, это горизонт 2,5-3 лет.

В первом полугодии наблюдается рост спроса на ипотеку, особенно на вторичном рынке, а актуальные ставки остаются около 18,7%, что тормозит активность покупателей. Ожиданий их снижения до конца года нет.

ИЖС в России