Smarent Pro недвижимость

Почему мы делаем ставку на квартиры под аренду

Минэкономразвития подготовило Законопроект о долевом строительстве гостиниц. Он касается в том числе апартаментов, которые продаются как гостиничные номера. По проекту такими объектами будет управлять гостиничный оператор:

▪️ Самостоятельно передавать номер в аренду третьим лицам собственник не сможет.
▪️ Сроки и условия личного проживания будут определяться договором с оператором.
▪️ При продаже обязательства по этому договору перейдут к новому владельцу, а ограничения сохранятся в ЕГРН.

Эти изменения могут коснуться и собственников уже построенных апартаментов в составе гостиниц. Для объектов, введённых до вступления закона в силу, проект предусматривает применение новых правил с 1 марта 2030 года, а до этой даты - регистрацию ограничений права собственности в ЕГРН.

Это пока законопроект: окончательные условия могут измениться. Но он напоминает, насколько важно понимать, что именно вы покупаете и какие права получаете вместе с недвижимостью.

Для меня базовая и наиболее понятная инвестиция в недвижимость - жилая квартира, оформленная в собственность инвестора. Её можно использовать для себя, сдавать в аренду, менять компанию, управляющую арендой, или продать, когда изменятся планы.

Апартаменты или номер в гостинице тоже могут принадлежать вам на праве собственности. Однако возможности их использования и доход зависят от гостиничного режима, условий договора, работы оператора и расходов всего объекта.

Такие инвестиции могут предлагать более высокую доходность. Но вместе с ней нужно оценивать дополнительные риски и ограничения.

Высокая заявленная доходность = ожидание, которое ещё должно подтвердиться на практике.

Именно поэтому большую часть квартир мы в Smarent подбираем клиентам под долгосрочную аренду. Нам важны понятные права собственника, реальный спрос арендаторов, расходы на содержание и возможность в дальнейшем продать объект.

У квартиры тоже есть риски: простой, ремонт, изменение арендной ставки и цены продажи. Поэтому любую покупку нужно считать.

👉Но начинать я бы рекомендовал с простого вопроса: что я смогу сделать со своей недвижимостью, если мои планы изменятся?

😍 Сегодня впервые понял, почему люди влюбляются в малоэтажные дома

📸 Делюсь фотографиями со стройки ЖК "Садовническая, 69" от Balchug Estate. Замоскворечье, ЦАО, клубный дом на 160 квартир.

Генподрядчик - СУ-10. На мой взгляд, один из лучших генподрядчиков Москвы в этом сегменте.

Вот к этому проекту выражение "тихая роскошь" действительно подходит. Камерная атмосфера, центр Москвы и очень красивые виды.

Но для меня есть нюанс - этаж. На пятом-шестом этаже местами почти окна в окна. Такой вайб я пока не понимаю. А вот начиная с девятого - совсем другое ощущение: город раскрывается, появляются простор и перспектива.

Фото сделаны с десятого этажа. И именно отсюда я впервые почувствовал, насколько красивой может быть жизнь над невысокой застройкой старой Москвы.

💸 Ценник, конечно, кусается. Тихая роскошь - это когда тихо во дворе, а при виде стоимости квартиры хочется громко выдохнуть))

Дом сдали. Ключи выдали. А отопление? 🥶

Помните мою историю с ЖК "Воксхолл" от "Эталона"? На Boosty был выпуск о приёмке, в соцсетях - мои ролики с вопросами к отделке МОПов и фасадам. Чего стоит одна детская горка в стену.

Но появилась проблема посерьёзнее. В доме нет отопления. И, судя по официальному ответу УК, горячей воды тоже.

📍 Речь о доме по адресу: Летниковская, 6, корпус 2. Ключи дольщики получали летом 2026 года. Уже конец октября.
Жители обратились за объяснениями. И получили от ООО "Управление и эксплуатация недвижимости "Эталон"” ответ от 20 октября:

📄 "Отсутствие отопления и ГВС в доме связано с невозможностью заключения договора на поставку теплоносителя между управляющей организацией и поставщиком тепла ПАО "МОЭК", обусловленной невыполнением застройщиком АО СЗ "Комплект" технических условий для заключения такого договора".

То есть, по версии самой УК, проблема в невыполненных застройщиком технических условиях. При этом в том же письме говорится, что тепловой пункт и сети дома готовы к подаче тепла.

Батареи есть. Сети, как нам пишут, готовы. Тепла нет.

Но дальше ещё интереснее. В ответе Мосжилинспекции на обращение по этому же адресу написано:
📄 "В настоящее время управляющая организация не определена".

И далее - что проводятся мероприятия по выбору способа управления домом и управляющей организации. Сегодня поддержка "Эталона" сообщила мне, что УК работает с лета и застройщик передал ей дом. Я попросил документы, подтверждающие основания управления. Пока их мне не предоставили.

Само по себе отсутствие выбора УК жителями ещё не означает, что она работает незаконно. Но тогда покажите, на каком основании она управляет домом и выставляет счета.

💸 По словам жителей, некоторым уже пришли квитанции примерно на 25 тысяч рублей за месяц. Хотелось бы с такой же определённостью получить дату включения отопления.

Поэтому у меня к "Эталону" три простых вопроса:
1️⃣ Какие технические условия не выполнены и кто отвечает за их выполнение?
2️⃣ На каком основании сейчас работает УК и начисляет плату?
3️⃣ Когда конкретно в доме появятся отопление и горячая вода?

Пара-пара-пам. Ключи получили, квитанции получили. Теперь бы ещё тепло.

P. S. "Эталон", если в этой истории есть неточности - пришлите документы и пояснения. Я готов опубликовать ответ и исправления. Но главное - включите отопление: у людей идут ремонты, а холод и сырость создают риск повреждения отделки.

🏠 Должны ли родители покупать квартиры своим детям?

Многие родители хотят обеспечить ребёнка жильём, помочь ему начать самостоятельную жизнь и избавить от финансовых трудностей. Но всегда ли такая помощь идёт на пользу? И где проходит граница между заботой и контролем?

Сегодня у меня в гостях Александр Колмановский, психолог, специалист по семейным и детско-родительским отношениям, преподаватель МГУ.

В выпуске обсудили:

🔹 Стоит ли покупать квартиру своему ребёнку и как правильно об этом ему сказать
🔹 Почему даже благие намерения родителей могут навредить детям
🔹 Как воспитать самостоятельного человека, не навязывая ему свои решения
🔹 Почему дети теряют доверие к родителям и как его восстановить
🔹 Что родители на самом деле должны своим детям

Получился интересный разговор не только о недвижимости, но и о воспитании, семейных отношениях и ошибках, которые мы порой совершаем из лучших побуждений.

✅ Выпуск уже доступен по ссылке

🏠 Когда аренда дороже зарплаты

Обычно здесь мы разбираем российский рынок. Но Forbes попросил меня прокомментировать европейский жилищный кризис, и в нём есть цифры, с которыми интересно сверить Москву.

▪️В Лиссабоне средняя аренда составляет 116% средней зарплаты.
▪️В Барселоне и Мадриде на жильё уходит 74% дохода.
▪️В Милане - 72%.

За этими цифрами не только рост цен. Молодым сложнее начать самостоятельную жизнь, семьи откладывают переезд, а работники не всегда могут позволить себе жильё в городе, где есть подходящая работа.

Моя позиция - оценивать доступность жилья по тому, сколько семейного дохода уходит на него. Число построенных квартир и объём субсидий важны, но если новых домов не хватает, поддержка спроса может толкать цены вверх.

А как думаете, сколько средней зарплаты в Москве уходит на аренду однушки? По оценке Циана, около 41%

🏠 Почему все массово начали продавать квартиры?

Рынок недвижимости меняется, и сейчас далеко не каждую квартиру выгодно продолжать держать в собственности.

В некоторых случаях разумнее продать старую квартиру, перераспределить средства и улучшить свой портфель недвижимости.

Сегодня на прямом эфире разберём, почему все массово начали продавать квартиры, какую недвижимость пора продавать и почему не всегда выгодно ждать роста цен.

Жду всех в 21:00. Будет много аналитики и конкретных примеров.

🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке

🎬 Ссылка на Rutube

🎬 Ссылка на VK

👉🏼 Ссылка на Twitch

Как должна выглядеть премиальная и эксклюзивная недвижимость по мнению застройщика ГК ОСНОВА ?

Недавно ГК ОСНОВА сдала свой флагманский проект ЖК RED7 в ЦАО, где только машиноместо стоит 15М рублей в довольно простом и минималистичном стиле.

Даже нет слов, чтобы это комментировать. Одни эмоции. А как вам делюкс сегмент на садовом кольце в Москве ?

❌ Поколение без квартир

Ваш дед мог получить квартиру от государства. Родители - купить её в 2000-х. А вы?

У вас есть работа, доход. Вы не транжира и не бездельник. Но собственная квартира всё равно кажется недостижимой целью.

Проблема в вас или правила игры действительно изменились?

Несколько месяцев назад я выпустил видео на эту тему. Возможно, вы его пропустили — поэтому хочу ещё раз обратить на него ваше внимание.

В выпуске разбираем:
🔹 почему жильё становится всё менее доступным;
🔹 почему непроданные квадратные метры не превращаются в большие скидки;
🔹 как кризис 2008 года изменил рынок жилья в США;
🔹 почему аренда может стать постоянным образом жизни для целого поколения;
🔹 как собственная квартира превращается из привычной цели в привилегию.

Квартира - это больше, чем стены. Это возможность строить планы, создавать семью и чувствовать, что у тебя есть свой дом.

Если вы выбираете недвижимость или всё чаще думаете «я уже никогда не куплю квартиру» - выделите 20 минут на этот выпуск👈

А если уже смотрели, отправьте знакомым, с которыми обсуждаете цены на жильё. Возможно, они его ещё не видели.