Георгий Городецкий | Риэлтор Москвы

Юридический форум

Принял участие в X (десятом) Всероссийском юридическом форуме «Актуальные проблемы гражданско-правового и публично-правового регулирования имущественного оборота». Организатор – Образовательный центр «ГАРАНТ».

Для меня это не формальная строчка в портфолио, а тема, которая каждый день касается моей практики риэлтора и юриста по недвижимости.

На стыке гражданского и публичного права как раз и возникают ключевые риски в сделках: земля, жильё, коммерческая недвижимость, регистрация, кадастр, градостроительные ограничения.

Особенно полезно:
1️⃣ актуальные подходы к регулированию имущественного оборота;
2️⃣ практика по сделкам и спорам;
3️⃣ публично-правовые аспекты, которые влияют на стоимость и безопасность объекта;
4️⃣ инструменты, помогающие заранее выявлять риски для клиента.

Сертификат прикрепляю. Полученные знания буду использовать в сопровождении сделок – чтобы решения были безопаснее и понятнее для клиентов.

@GorodetskyMOS – обязательно подпишись, чтобы узнать больше!

Семейная ипотека

ЦБ разъяснил, как банки должны считать ставку по семейной ипотеке после окончания 15-летнего периода субсидирования.

Разъяснение опубликовано 9 октября – спустя девять дней после того, как новые правила вступили в силу.

Напомню, с 1 октября 2026 года льготная ставка предоставляется максимум на 15 лет. Что произойдёт с кредитом дальше – вопрос, который волнует многих заёмщиков. И вот здесь ЦБ расставил точки.

Тут главное, что после окончания субсидирования ставка не сможет автоматически прыгнуть на любую рыночную величину.

Банк обязан применить минимальное из двух значений:

Либо ставка по кредитному договору, увеличенная на 4 п.п.

Либо ключевая ставка Банка России на момент окончания периода субсидирования плюс 3-3,5 п.п. в зависимости от категории кредита.

Как это выглядит на практике. Для семейной ипотеки, выданной под 6%, ставка после окончания 15-летнего льготного периода по первой формуле составит не более 10% годовых.

Если расчёт через ключевую ставку даст меньшее значение, применяется он.

ЦБ также рекомендовал банкам при расчёте полной стоимости кредита и графика платежей на срок после окончания субсидирования использовать ставку по договору плюс 4 п.п.

При этом платежи за пределами 15-летнего периода будут указываться как ориентировочные – фактическая ставка будет зависеть в том числе от будущего значения ключевой ставки.

С одной стороны, потолок ставки теперь ограничен – это защита от резкого роста платежа.

С другой – предсказуемость только частичная: через 15 лет экономика может выглядеть совсем иначе, и итоговая цифра будет зависеть от ключевой ставки на тот момент.

И третий момент. Мы все понимаем, что рубль за эти годы обесценится. В ипотеке самые сложные – первые 5-7 лет. Дальше ипотечный платёж становится всё менее значимой статьёй в расходах – инфляция сжирает кредит.

Семейная ипотека стала сложнее и хуже, но работать с ней можно и нужно – это всё равно очень выгодно.

@GorodetskyMOS – обязательно подпишись, чтобы узнать больше!

Суд защитил покупателя в «Схеме Долиной»

В Нижневартовске продавец квартиры пыталась признать сделку недействительной. Она утверждала, что стала жертвой мошенников: злоумышленники убедили её срочно продать квартиру якобы для спасения имущества, а деньги перевести на «безопасный счёт».

Казалось бы, вот она – типичная история обмана, и сделку должны отменить. Но суд отменять её не стал.

В суде установили главное: договор оформлен надлежащим образом, продавец была дееспособна, документы подписала лично, деньги по сделке получила. А недобросовестность покупателя доказана не была.

Решение устояло и в вышестоящих инстанциях.

Это важный пример после громкого дела Ларисы Долиной. Напомню: в декабре 2025 года Верховный Суд РФ отменил решения, которыми квартира была возвращена Долиной, и отказал ей в требованиях о признании сделки с Полиной Лурье недействительной. То есть и там в итоге защитили позицию покупателя.

❗Сам факт того, что продавец оказалась под влиянием мошенников, ещё не означает автоматическую отмену сделки.

Суд смотрит и на поведение покупателя: проверял ли он документы, действовал ли добросовестно, была ли реальная оплата и были ли у него основания подозревать неладное.

Чем лучше зафиксированы проверка продавца и обстоятельства сделки, тем сильнее позиция в случае спора.

@GorodetskyMOS – обязательно подпишись, чтобы узнать больше!

Два покупателя на один участок

Недавно принял задаток на участок на Новой Риге. Два друга покупают 14 соток в долевую собственность. После покупки планируют раздел на два участка по 7 соток.

Вариант имеет право быть: два друга гарантированно становятся соседями
Кроме того, подходящей площади не всегда есть на рынке.

Но здесь есть нюанс. Оплачивать будут два независимых физических лица – из разных карманов. И если просто прописать в договоре, что каждый вносит свою часть, – этого мало.

Основной риск в том, что переход права собственности может зарегистрироваться полностью, а оплата поступит только от одного покупателя.

Второй платёж может быть отменён или заблокирован по каким-то обстоятельствам. И тогда покупатель, который не заплатил, просто останется должен – когда-нибудь в будущем выплатит свою часть цены.

Как обезопасить сделку:

Первый вариант – депозит нотариуса. Покупатели перечисляют деньги на публичный депозитный счёт, нотариус переводит их продавцу только после регистрации перехода права.

Средства на таком счёте защищены от краж и банкротства банка: они не попадают в конкурсную массу и возвращаются владельцу.

С 2021 года рассчитаться можно онлайн, что удобно, когда покупатели находятся в разных местах.

Второй вариант – аккредитивы. Можно открыть один аккредитив на всю сумму, указав обоих покупателей. Или два взаимозависимых аккредитива: каждый покупатель открывает свой на свою долю.

Условия раскрытия – регистрация перехода права. Если один аккредитив не раскрывается, второй тоже не сработает.

Это защищает продавца от ситуации, когда деньги пришли только от одного – нет частичной оплаты.

Третий вариант – эскроу-счёт. Банк замораживает деньги до регистрации права, затем переводит продавцу. Схема надёжная, но не все банки охотно работают с несколькими покупателями в одной сделке.

Главное правило: порядок расчётов должен быть прописан в договоре до подписания, а не «решим по ходу». Иначе рискуете остаться с зарегистрированным правом, но без денег или с частью цены.

И немного про сам раздел – потому что здесь тоже не всё так просто, как кажется. Хоть это и будет происходить уже без нас.

Два друга покупают участок в долевую собственность, чтобы потом разделить его на два самостоятельных.

Юридически это выглядит так: после регистрации права каждый получает право на 1/2 доли. Затем они заключают соглашение о разделе – документ, по которому долевая собственность прекращается, а каждый становится собственником конкретного участка.

Здесь тоже свои нюансы. Каждый образуемый участок должен соответствовать предельным минимальным размерам, установленным правилами землепользования и застройки для конкретной территориальной зоны.

В типичном подмосковном СНТ минимум может составлять 4-6 соток, но бывает и выше. Если 7 соток не дотягивают до местного минимума, раздел не согласуют.

Также важен доступ к местам общего пользования. Каждый новый участок должен иметь выход к дороге общего пользования – либо напрямую, либо через соседний участок с письменного разрешения его владельца.

@GorodetskyMOS – обязательно подпишись, чтобы узнать больше!

Кому платить, если продавцов несколько?

Вопрос от подписчика: если продавцов квартиры два (долевая собственность), а деньги по ДКП получает один из них – какие риски для покупателя?

Начну с главного: оплата на одного собственника законом не запрещена.

Если собственники продают квартиру совместно, одним договором, как единый объект (а не по долям), они вправе определить в договоре любой порядок получения денег – в том числе указать получателем одного из сособственников.

❗В статье 246 ГК РФ сказано, что распоряжение имуществом в долевой собственности осуществляется по соглашению всех участников. При этом граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих закону условий (ст. 1 и 421 ГК РФ).

Но здесь нужно понимать все риски.

Главный из них – споры между совладельцами о фактическом распределении денег.

Тот, кто денег не получил, может заявить, что стал жертвой обмана или манипуляции.

Мол, не намерен был отдавать свою долю без оплаты, а расчёт на одного совладельца был навязан под предлогом «безопасного упрощения сделки».

В таком случае появятся основания для изъятия его доли из владения покупателя.

Поэтому лучше расчёт каждому в соответствующей доле. А уж потом пусть они делят между собой как хотят – к вашей сделке это отношения иметь не будет.

Но если оплата на одного – принципиальное условие для сделки, вариант решения такой:

В самом ДКП однозначно прописать этот способ оплаты. При этом должны быть документы-основания для такого «подарка».

Например, договор дарения денег. Он может быть составлен в простой письменной форме за рамками ДКП. (Нотариус здесь не нужен)

Обязательно один экземпляр (именно экземпляр, а не копия) передаётся покупателю, а в ДКП делается ссылка на этот договор дарения как на основание такого формата расчётов.

Либо простой договор дарения денег со ссылкой на него в самом ДКП.

Либо формулировка в ДКП такого смысла: продавцы решили, что всю сумму по сделке получит Продавец 1, так как Продавец 2 дарит свою долю причитающихся денег Продавцу 1 и понимает, что в таком случае не может оспаривать сделку купли-продажи по безденежности.

@GorodetskyMOS – обязательно подпишись, чтобы узнать больше!

Налог с продажи квартиры: Минфин готовит пересчёт

Минфин хочет с 2027 года пересчитать налог с продажи недвижимости. И схема там такая, что квартира может внезапно оказаться ещё и отличным способом пополнить бюджет.

Сейчас доход от продажи считают отдельно: 13% до 2,4 млн рублей и 15% с суммы выше. Минфин предлагает сложить деньги от продажи с зарплатой и другими доходами и прогнать всё через шкалу 13–22%.

Порог такой: до 2,4 млн – 13%, 2,4–5 млн – 15%, 5–20 млн – 18%, 20–50 млн – 20%, выше 50 млн – 22%.

Например, зарплата 1,5 млн рублей в год и продажа квартиры за 10 млн. Сейчас налог выходит 1,647 млн рублей. По новой схеме – уже 1,872 млн. Плюс 225 тысяч рублей.

Другой пример: квартиру купили за 20 млн, через два года продали за 50 млн. Без других доходов налог вырастет с 4,45 млн до 5,4 млн рублей. А при зарплате 6 млн рублей разница составит уже 1,27 млн.

При этом если недвижимость держали минимальный срок, НДФЛ платить не нужно. Обычно это пять лет, а для наследства и подарка от близкого родственника – три года.

На этом налоговые новости не заканчиваются. Для недвижимости с кадастровой стоимостью выше 300 млн рублей предлагают убрать ограничение роста налога на 10% в год и коэффициент 0,6 для новых объектов. По земле при изменении кадастровой стоимости налог тоже хотят считать сразу по новой сумме. Участок вырос с 1 млн до 5 млн – налоговая база вырастет в пять раз.

@GorodetskyMOS – обязательно подпишись, чтобы узнать больше!

Ипотечное страхование: теперь с защитой от БПЛА

«Сберстрахование» с 1 октября включило в базовый полис ипотечного страхования защиту от актуальных рисков, в том числе ущерба от БПЛА.

Раньше такие случаи компенсировали в индивидуальном порядке – с начала года было выплачено более 1000 компенсаций по полисам страхования жилья, половина из них пришлась на ипотечную недвижимость.

С 1 ноября аналогичная защита станет обязательной для полисов всех аккредитованных страховщиков, которые принимает Сбер.

Новые реалии.

@GorodetskyMOS – обязательно подпишись, чтобы узнать больше!

ИИ в недвижимости: итоги конференции ВТБ

Вчера посетил практическую конференцию для риэлторов-профессионалов, организованную при поддержке ВТБ – «Поток клиентов».

Стараюсь регулярно посещать данную конференцию, чтобы оставаться в теме того, как агентства сейчас привлекают клиентов.

В этом году на конференции появился отдельный блок, посвящённый искусственному интеллекту. И, честно скажу, за год поменялось очень многое.

ИИ уже не где-то в будущем – он здесь, и активно внедряется в работу юристов и агентств недвижимости. Причём внедряется не тихо, а с размахом: целые секции, кейсы, живые демонстрации. Не могу сказать, что это принесёт только пользу. Есть и тревожные звоночки.

Начну с минусов. У агентов формируется зависимость от мышления ИИ. Когда нейросеть подсказывает, как ответить клиенту, что написать в объявлении, как построить стратегию продажи, собственные мозги постепенно атрофируются. В долгосрочной перспективе это может снизить средний IQ брокеров и юристов.

Мы рискуем вырастить поколение специалистов, которые не умеют думать самостоятельно, а лишь нажимают кнопку «сгенерировать».

Для юриста это особенно опасно: право – не шаблон, каждая сделка имеет нюансы, и слепая вера в алгоритм может дорого стоить. Тем более в недвижимости.

Но есть и плюсы, и их немало.

Во-первых, можно делать фантастический контент без студии: видео, изображения, тексты – всё генерируется за минуты.

Во-вторых, ИИ помогает упорядочить работу с клиентами: напоминания, персонализированные предложения, автоматические воронки, SEO.

В-третьих, анализ рынка становится быстрее и точнее – нейросети обрабатывают массивы данных и выдают прогнозы, на которые раньше уходили дни. Сравнительный анализ недвижимости в ручную занимает несколько часов, а через ИИ-агента можно уложиться в пару минут.

Отдельно меня интересуют возможности ИИ в работе с документами при подготовке правового заключения: помощь в выявлении рисков, скоринг, сбор судебной практики.

Хочу выразить благодарность бизнес-тренеру Шавленко Елене за знакомство с рядом полезных программ (в частности, Winnibot), которые я постараюсь в ближайшее время освоить и внедрить в свою работу.

Оптимизация высвободит часть недостающего времени – его я смогу перенаправить на клиентов и на каналы в соцсетях, которые подзабросил из-за нехватки сил и времени.

ИИ не заменит юриста по недвижимости. Но юрист с ИИ заменит юриста без ИИ. Здесь главное – не потерять голову и наработанные компетенции, аккуратно использовать ИИ как инструмент, а не становиться его придатком.

@GorodetskyMOS – обязательно подпишись, чтобы узнать больше!

Получил много сообщений с сожалением по поводу моего выхода из аренды. Должен внести ясность.

Я продолжу помогать сдавать квартиры, которые были куплены с моей помощью как инвестиция – под аренду.

Обещал помогать после покупки – своё слово держу.

ЦИАН и Авито всех сдадут

С 1 октября цифровые платформы, через которые граждане сдают свои квартиры, должны будут передавать данные о сделках в налоговую.

В первую очередь речь про ЦИАН и Авито. Именно они станут основным источником данных для налоговой, и именно от них информация о сделках пойдёт в ФНС.

Для собственников это означает, что ФНС получит дополнительный источник информации. Теперь данные от платформ будут сравнивать с декларациями и уплаченными налогами.

Если обнаружится незадекларированный доход от аренды, возможны доначисление налога, пени, а при наличии оснований – штрафы.

Сами сервисы аренды, вероятно, будут запрашивать у пользователей больше персональных данных для идентификации. Впрочем, они и так уже несколько лет запрашивают выписки из ЕГРН (там данные о правообладателе имеются).

На мой взгляд, для сдачи жилья наиболее предпочтительно оформление самозанятости. Это простой и легальный способ: налог всего 4% с дохода от сдачи квартиры, отчётность минимальная, а главное – вы закрываете вопрос с налоговой заранее и спите спокойно.

Кстати, я прекращаю работать с арендой (за некоторым исключением – для практики). Хочу сконцентрироваться на сделках купли-продажи и юридической составляющей. Аренда даёт большой поток суеты, и на развитие просто не остаётся времени. Поэтому дальше – только сделки, право и точечная работа в аренде бизнес-сегмента.

@GorodetskyMOS – обязательно подпишись, чтобы узнать больше!