Свой дом без дураков

#мифы_ИЖС

МИФ: если сосед построил дом близко к границе, то и мне можно

ФАКТ: нет. Нарушение соседа не даёт вам «права» строить с нарушением. Градостроительные нормы обязательны для всех собственников независимо от того, как застроены соседние участки.

Что говорит закон
Для садовых участков п. 6.7 СП 53.13330.2019 предусматривает следующие минимальные расстояния до границы соседнего участка:
· 3 метра — от садового или жилого дома;
· 1 метр — от обычных хозяйственных построек;
· 4 метра — от отдельно стоящих хозяйственных построек с помещениями для содержания сельскохозяйственной птицы или кроликов.

Для участков ИЖС в населённых пунктах необходимо проверять правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительный регламент соответствующей территориальной зоны.

Поэтому прежде чем начинать строительство, уточните допустимые отступы именно для вашего участка - закажите для этого градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

Чем грозит «строить как сосед»
· Иск о сносе или приведении в соответствие. Причём отсутствие угрозы жизни и здоровью не лишает соседа права требовать соблюдения норм — это прямо подтвердил Верховный суд.
· Правовые сложности. Регистрация дома в ЕГРН сама по себе не гарантирует, что постройка не может стать предметом судебного спора.
· Риски при продаже. Выявленное нарушение может вызвать вопросы у покупателя, потребовать дополнительной юридической проверки и осложнить сделку.

Важно: помимо отступов от границ участка, необходимо соблюдать противопожарные расстояния между домами. По СП 4.13130.2013 они зависят от степени огнестойкости зданий и класса их конструктивной пожарной опасности и составляют от 6 до 15 метров и более. Нарушение требований может повлечь судебный спор, а при наличии оснований — и административную ответственность.

С какими мифами сталкивались вы? Пишите в комментариях, разберем в рубрике.

🏗️ Портфель ИЖС с эскроу достиг 5 млн кв. м

Согласно отчёту ДОМ.РФ на 1 октября 2026 года, объём строительства частных домов с использованием эскроу-счетов достиг 5 млн кв. м с момента запуска механизма в марте 2025 года.

🔸 Ключевые цифры
· Заключено около 47 тыс. договоров подряда с эскроу.
· 25,6 тыс. домов уже построены (2,7 млн кв. м).
· 21,3 тыс. объектов находятся в работе (2,3 млн кв. м). С начала 2026 года площадь текущего строительства выросла на 68%.
· До конца года планируется ввести ещё 7,7 тыс. домов.

🔸 Подрядчики
За год число компаний, работающих с эскроу, выросло на 2,2 тыс. — до 5,2 тыс. При этом 63% из них строят одновременно не более пяти домов. Почти все счета открыты в трёх банках: Сбербанк, ДОМ.РФ Банк, ВТБ.

🔸 Средний строящийся дом
· Площадь — 108,7 кв. м.
· Участок — 9,4 сотки.
· Высота — около 6 метров.
· Срок строительства — 10 месяцев.
· Материалы: газобетон (34%), деревянный каркас (23%).
· 45% домов строятся по индивидуальным проектам.

🔸 Финансирование
99% строящихся с эскроу домов финансируются с использованием ипотеки. Кредит покрывает 77% стоимости строительства, первоначальный взнос — 23%. Почти все проекты — с господдержкой.

🔸 География
Более трети строек сосредоточены в топ-5 регионах (37%):
· Московская область — 3 тыс. объектов;
· Татарстан и Краснодарский край — по 1,3 тыс.;
· Ленинградская область — 1,2 тыс.;
· Башкортостан — 1,1 тыс.

🏠 Уточнение площади старых домов упростят

Приняты в первом чтении поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости». Они упрощают внесение в ЕГРН уточнённых сведений о площади объектов, когда сама недвижимость не менялась, а цифры разошлись из-за разных методик учёта.

В чём проблема
До 2013 года площадь считали по методике БТИ, потом правила изменились. Из-за этого площадь одного и того же объекта может отличаться, хотя реконструкции или перепланировки не было. Сейчас любое изменение площади в ЕГРН приравнивается к реконструкции — а это лишние процедуры и документы.

Что предлагается
Если поэтажные планы совпадают и с объектом ничего не происходило, достаточно заявления и технического плана. Никаких разрешений на реконструкцию не потребуется.

Важно: изменения вносятся только по желанию правообладателя. Росреестр сам инициативу не проявит. Если собственник видит риски (рост кадастровой стоимости, налоги, вопросы с банком по залогу), он может этого не делать.

Материал стен и год постройки — автоматически
Отдельный блок законопроекта — уточнение сведений о материале стен и годе постройки. Это влияет на кадастровую оценку, и сейчас данных не хватает:
· у 6 млн объектов нет информации о годе постройки;
· у более 700 тыс. — о материале стен.

Эти сведения Росреестр внесёт автоматически — информация уже есть в архивных документах. К росту кадастровой стоимости это не приведёт: наоборот, отсутствие данных обычно завышает оценку.

Защитный механизм
Если собственник не согласен с данными о материале стен и у него есть подтверждающие документы — сведения можно исключить по заявлению.