РОП | Новосибирск | Рейтинги. Оценки. Прогнозы

📰 Опасения о растущих банкротствах застройщиков находят все большее отражение в СМИ. Рассмотрим, как текущий показатель количества строителей-банкротов реально влияет на рынок недвижимости.

По данным аналитиков онлайн-сервиса «Контур.Фокус», общее число юридических лиц строительной отрасли в состоянии банкротства с 1 июля 2024 года по 1 июля 2025 года уменьшилось на 0,2%.

За 2026 год количество дел о банкротстве в целом по стране выросло на 38%.

В Новосибирске число предприятий строительной индустрий в стадии банкротства увеличилось на 27% и составило 171.

Ответ на вопрос «почему» находится на поверхности.
С 1 января 2026 года отменили мораторий на штрафы за срыв сроков ввода. Фактически отменен мораторий на возбуждение дел о банкротстве застройщиков, который действовал с марта 2024 года по 31 декабря 2025 года.

Как это повлияет на рынок? Никак. Поскольку это не причина, а следствие того, что уже произошло.

На рынок влияют соотношение спроса и предложения. Спрос снизился из-за ужесточения условий по льготной ипотеке, а снижение ключевой ставки перенаправило покупателей с рынка новостроек на рынок вторичной недвижимости.

Почему регион попал на 7 место по числу предприятий-банкротов?
Потому что Новосибирская область занимает 4 место в РФ по количеству застройщиков, работающих в регионе. И доля банкротов в НСО меньше, чем в целом по стране, — 2,7% (171 из 6 397) против 3,1%.

❗️Если рассматривать девелоперов Новосибирской области, то, то по моей оценке, серьезные финансовые трудности испытывают уже 14%, а рейтинг ЕРЗ ниже 2,5 баллов у 16% девелоперов.  

Второй случай продажи банком объектов застройщика, работающего в рамках проектного финансирования, зафиксирован в регионе в октябре. Дольщики будут вынуждены ждать в лучшем случае дополнительно год-полтора.

❕При этом в СМИ информация о проблемах крупных застройщиков будет появляться постфактум, бюджет лояльности никто не отменял.

К январю-октябрю 2024 года доля домов, сданных с задержкой, выросла в 2,2 раза, с 22% до 48%.

🥸 Можно констатировать, что вероятность попадания в долгострой при покупке новостройки в Новосибирске выросла в 2,2 раза.

#финансы@rop_nsk

⚡️Аренда в Новосибирской области в три раза доступнее ипотеки.

По информации центра экономических исследований «РИА Рейтинг», в третьем квартале 2026 года 54% семей с двумя детьми могут позволить себе аренду квартиры.
 
➕Методика достаточно понятна: после вычета из совокупного семейного дохода прожиточного минимума каждого члена семьи получается остаток свободных денег. На аренду уходит 70% этого остатка.
 
Суммарный доход, по мнению аналитиков, должен быть не меньше 122 600 руб. Прожиточный минимум для трудоспособного населения составляет в регионе 20 230 руб., для ребенка 18 003 руб. Прожиточный минимум семьи из двоих взрослых и двоих детей, соответственно, 76 466 руб.

Свободный остаток составляет 46 133 рубля, 70% от него (32 300 руб.) достаточно для аренды двушки в спальном районе города.
 
Доля семей, для которых доступна аренда, выросла за пять лет почти в полтора раза, с 36,5% до 54%.
 
С ипотекой ситуация обратная. По данным «РИА Рейтинг», в третьем квартале 2021 года ипотеку на рыночных условиях могли себе позволить 32,6% семей. В третьем квартале 2026 года, соответственно, 17,8%. За пять лет доступность рыночной ипотеки в Новосибирской области снизилась в 1,83 раза.

Пять лет назад доступность ипотеки и аренды была соизмеримой, а сегодня аренда стала в три раза (!) доступнее ипотеки.

🥸 С моей точки зрения, ничто так наглядно не демонстрирует эффективность внедрения льготной ипотеки и проектного финансирования, чем динамика соотношения коэффициентов доступности аренды и ипотеки. Для полноты картины не хватает динамики роста прибыли банковского сектора.

* В таблице, составленной по информации «РИА Рейтинг», представлены только регионы Сибирского федерального округа.

#аренда_или_ипотека@rop_nsk

⏬ Средневзвешенный срок строительства дома уменьшился в Новосибирской области на восемь месяцев.
 
❗️В условиях, когда около половины домов в Новосибирской области строятся с нарушением сроков ввода, скорость строительства становится для покупателя важным критерием выбора.
 
Отмена моратория на штрафы за срыв сроков ввода дисциплинирует непунктуальных застройщиков, а тех, кто не перестроился, просто выдавливает с рынка.  
 
В целом по Новосибирской области средний срок строительства многоэтажного дома с ноября 2024 года уменьшился на 8 месяцев с 3 лет 2 месяцев до 2,5 лет.
 
На лидеров рынка изменение законодательства влияет незначительно. В марте 2022 года компании из ТОП-15 по темпам строительства возводили дом в среднем за 1 год и 6,5 месяцев, в ноябре 2024 года — за 1 год и 7 месяцев. Сейчас строительство длится 1 год и 8 месяцев.
 
Отдельные застройщики указывают в документах один срок ввода, а на словах обещают ввести объект на год раньше. Верить или нет — личное дело каждого, но
надежнее зафиксировать сроки в договоре.

❗️Для выбора можно использовать рейтинг Единого Ресурса Застройщиков (ЕРЗ) по показателю соблюдения декларируемого срока ввода. У лидеров по темпам строительства этот показатель растет.
 
В марте 2022 года средневзвешенный рейтинг ЕРЗ у ТОП-15 составлял 4,2 балла, в ноябре 2024 года – 4,5 балла, сегодня — 4,8 балла.
 
▫️В данный момент в ТОП-15 застройщиков Новосибирской области по скорости строительства с объемом ввода в течение трех лет более 25 тыс. м2 входят компании:
 
✔️ ГК «СТРОЙРЕГИОНСЕРВИС»;

✔️ ГК КПД ГАЗСТРОЙ;

✔️ ГК «СОЮЗ»;

✔️ ГК «Первый строительный фонд»;

✔️ ГК «СЕВЕР"

✔️ ГК «ПОЛЯКОВ»;

✔️ ГК «ЖИЛИЩНАЯ ИНИЦИАТИВА»;

✔️ ГК «СИБИРЬИНВЕСТ»;

✔️ ГК «ХИММЕТАЛЛ»;

✔️ ПСК «СИБИРЬ»;

✔️ Холдинг СДС;

✔️ ГК «ПРОСПЕКТ»;

✔️ ГК «БЕРЕГОВОЕ»;

✔️ ГК «ЭНЕРГОМОНТАЖ»;

✔️ ЮНИТИ.
 
Основная часть застройщиков в ТОП-15 по скорости строительства специализируется на панельном домостроении. ГК «СТРОЙРЕГИОНСЕРВИС» и ГК «ПРОСПЕКТ» — на кирпичном домостроении. ГК «ПОЛЯКОВ», ГК «СИБИРЬИНВЕСТ», ПСК «СИБИРЬ», ГК «БЕРЕГОВОЕ» и ЮНИТИ возводят монолитно-кирпичные дома.

*Таблица составлена по данным сайта ЕРЗ

#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

⚡️Представляем рейтинг застройщиков по новой ипотечной ставке для семьи с одним ребенком.

С 1 октября этого года начали действовать новые условия по семейной ипотеке.
 
На базе средней цены квадратного метра мы посчитали ежемесячный ипотечный платеж для семьи с одним при первоначальном взносе 2,3 млн рублей по застройщикам Новосибирской области со значительными продажами за 9 месяцев 2026 года.

📌 Цифра 2 300 000 рублей — это 30% первоначальный взнос на среднестатистическую квартиру в новостройке новосибирской агломерации.
 
В среднем по всем оставшимся в продаже квартирам ежемесячный платеж по льготной ипотеке для семьи с одним ребенком составит в Новосибирске и пригородах 58 200 руб.
 
Ипотечный платеж по рыночной ипотеке на квартиру такой же площади на вторичном рынке составит 64 850 руб.

Разница составляет 6 650 руб. в месяц. Арендная ставка на квартиру такой площади составляет 32 000 руб., минимальная стоимость ремонта —900 000 руб.
 
Поэтому покупать квартиру в новостройке имеет смысл только в случае, если дом находится на сдаче или уже введен, а квартира продается с отделкой под ключ.
 
▫️Новостройки от застройщиков

✔️ПРОМГРАЖДАНСТРОЙ;

✔️ «СтройРегионСервис»;

✔️ГК «Союз»;

✔️ ПСК «Сибирь»;

✔️ГК «Энергомонтаж»;

✔️ГК «Север»;

✔️ГК «Первый строительный фонд»;

✔️ГК «ТАЛАН»;

✔️ ГК SKY Group;

✔️ГК «Астон».
 
могут составить конкуренцию вторичному рынку.

ГК «Энергомонтаж» продает квартиры с отделкой, у ПСК «Сибирь», ГК «Север» и «Первого строительного фонда» большой выбор в сданных домах.
 
Новостройки в ЖК «Пригородный простор» в Бердске выглядят очень привлекательно, осталось оценить квартиры на вторичном рынке в этой локации.
 
 
🥸 В целом подавляющую часть квартир в новостройках не выгодно покупать при ипотечной ставке 10%, а при ключевой ставке 11% их доля вырастет до 85%-90%.

*Таблица составлена на базе проектных деклараций, размещенных на сайте агрегатора ДОМ РФ, данных аналитического центра компании «БУСЫ» и эксперта Максима Попова.

#рейтинги_и_прогнозы@rop_nsk

🚀 Цена квартиры в новостройках Новосибирской области росла в 63,3% раза быстрее стоимости частных домов.

По данным портала «Мир квартир», в октябре 2019 года средняя стоимость дома в регионе составляла 4 053 695 руб., в октябре 2026 года – 7 183 679 руб. Рост за семь лет составил 77,2%.

Цена квартиры в новостройках Новосибирской области, по информации портала, выросла за эти 7 лет на 126,1%, что практически совпадает с данным РОССТАТА.

📌 После продажи дома в октябре 2019 года можно было купить квартиру в новостройке Новосибирской области размером 58,7 м2.
Сегодня денег, вырученных за продажу дома, хватит лишь на новостройку площадью 40,5 квадратов.
 
Здесь разница составила 44,9%, средняя площадь квартиры в новостройке снижалась быстрее размера частного дома в регионе.
 
📍 Ситуация отличается по разным регионам.

✔️В Краснодарском крае, например, новостройки росли в цене в 3,85 раза быстрее частных домов.
 
✔️ В Свердловской области разница в динамике — 40,5%, в Санкт-Петербурге всего 6,6%, что связано с дороговизной земельных участков в северной столице страны.

✔️В среднем по всем регионам РФ стоимость дома росла в 2,19 раза медленнее квартир в новостройках.
 
Повышение доступности частных домов относительно новостроек, на мой взгляд, связано с проектным финансированием. Данный формат прогнозировался для повышения доступности жилья, но не получилось.

🥸 Дальше стоимость домов будет расти относительно новостроек опережающими темпами. Здесь добавится и риск попадания в долгострой, и поэтапное раскрытие счетов эскроу при ИЖС.
 
Может выстрелить и такой фактор, как оптимизация пространства в частных домах. Особенно, новые форматы таунхаусов. Об этом в следующих публикациях

*Таблица составлена на базе мониторинга портала «Мир квартир» и данных РОССТАТА по средним цен ам на рынке жилья по субъектам РФ.

#ижс@rop_nsk
#продажи_и_цены@rop_nsk