Мещеряковы | Консул | Недвижимость

🏠 Купить квартиру, сделать ремонт и продать дороже. Это всё ещё работает?

Мы занимаемся этим с 2013 года. Тогда слово «флиппинг» в нашей сфере почти никто не использовал. А мы уже покупали квартиры, ремонтировали и продавали.
Наша первая квартира обошлась в 1 350 000 ₽. Купили её в ипотеку с минимальным первоначальным взносом. На ремонт однокомнатной квартиры потратили 300 000 ₽, а продали её за 2 150 000 ₽.
Так и началась наша история в этом бизнесе. С тех пор изменились цены на недвижимость, стоимость ремонта и сами суммы сделок. Но принцип остался прежним.
Сначала считаем, потом покупаем.
Ещё до покупки нужно понимать, за сколько реально получится продать квартиру после ремонта. Из предполагаемой цены продажи вычитаем стоимость ремонта, расходы на сделку и остальные затраты. И только потом определяем, сколько можем заплатить за сам объект.
Звучит просто. Но на практике найти квартиру, на которой действительно получится заработать, очень непросто. Можно ошибиться с ценой покупки, не рассчитать бюджет ремонта или переоценить стоимость готового объекта.
А есть ещё одна особенность нашего подхода.
❤️ Каждую квартиру я делаю как для себя.
Я действительно влюбляюсь в каждый объект. Подбираю материалы, сочетаю цвета, продумываю детали. Мне важно, чтобы в итоге получилась не просто отремонтированная квартира, а красивое пространство, в котором самой хотелось бы жить.
Поэтому у меня всегда есть мысль: а вдруг я её не продам и мне придётся оставить её себе? Значит, нужно сделать так, чтобы мне самой хотелось в ней остаться.

➕ Подписаться

👉 Читать на сайте

💬 «А какой у меня будет платёж?»

Один из самых частых вопросов, который нам задают:

— А какой у меня будет платёж по ипотеке?

И вот здесь хочется сразу сказать: точный платёж нельзя назвать просто по стоимости квартиры и ставке из рекламы.

На него влияет слишком много условий: программа, объект, первоначальный взнос, срок кредита, доходы и параметры самого заёмщика, конкретный банк и его условия.

Даже если сейчас снижается ключевая ставка, это не означает, что банки автоматически в тот же день снизят ипотечные ставки на столько же. В июле 2026 года, например, ключевая ставка уже снижалась, но средняя ставка по рыночной ипотеке оставалась на уровне 17,8%.

И бывает другая ситуация.

Человек получает предварительное одобрение и видит красивую ставку. Радуется: кажется, что ипотека будет вполне посильной.

Потом выбирает конкретную квартиру, доходит до финального согласования — и выясняется, что итоговая ставка и платёж уже другие.

Почему?

Потому что начинают учитываться конкретные условия кредита. Могут появиться дополнительные продукты или услуги, от которых зависит заявленная банком ставка. Сам Банк России отдельно обращает внимание на дополнительные платные услуги при оформлении кредита.

И в этот момент человек понимает: он считал ипотеку не по своему будущему кредиту, а по красивой цифре на первом этапе.

Поэтому мы никогда не говорим покупателю: «У вас платёж будет примерно вот такой» — только потому, что у знакомого получилось столько же.

Сначала разбираем конкретную ситуацию: какой объект, какая программа, какой первоначальный взнос, какой срок, какие условия предлагают банки.

И только после этого считаем.

Потому что ипотека у каждого своя.

Если планируете покупку в ипотеку и хотите заранее понять, на какой платёж действительно можете рассчитывать, лучше разобрать вашу ситуацию до выбора квартиры. Мы можем помочь сравнить варианты банков и посчитать условия именно под вашу покупку.

📌 ➕ Подписаться

👉 Читать на сайте

🏠 Откуда в домах 90-й серии берутся евродвушки?

Обращается к нам клиентка:

— Нашла квартиру! По цене подходит, вроде двушка. Всего 38 квадратов, зато кухня большая! 😍

Называет адрес. А я знаю этот дом и понимаю: что-то здесь не сходится. Такой планировки в нём быть не должно.

Начинаем разбираться. И выясняется, что большую кухню сделали за счёт переноса мокрых точек. А документов на перепланировку нет.

И самое неприятное — в этом конкретном случае узаконить такие изменения не получится.

⚠️ Почему это важно для покупателя?

Вы можете купить квартиру, которая вам очень нравится. Удобная планировка, всё красиво, места хватает. А потом выяснится, что перепланировка незаконная и согласовать её нельзя.

И решать эту проблему придётся уже вам, как новому собственнику.

Поэтому, когда мы проверяем квартиру, нам важно не только посмотреть документы и состояние ремонта. Мы ещё смотрим, соответствует ли реальная планировка исходной и какие изменения сделали предыдущие владельцы.

Потому что большая кухня — это здорово. Но если ради неё нарушили правила перепланировки, радость от покупки может быстро закончиться.

💡 Наш совет: если видите в старом доме необычную планировку, особенно когда маленькая квартира выглядит как полноценная евродвушка, не спешите влюбляться в неё. Сначала разберитесь, откуда взялись эти квадратные метры и можно ли законно оставить всё как есть.

Не каждая перепланировка — проблема. Но проверять её нужно до сделки, а не после.

А то выбирали квартиру с большой кухней, а вместе с ней купили большой вопрос. 😏

Завтра ЦБ объявит решение по ключевой ставке.

💬 И знаете, что интересно? Кажется, мы уже привыкли к дорогой ипотеке. Нас больше не удивляет ставка в 20% и выше.

Но сейчас проблема даже не в процентах.

Ипотеку становится всё сложнее получить.

Даже когда человек готов платить, хочет купить квартиру, у него есть первоначальный взнос — ещё не факт, что банк одобрит ему нужную сумму. Подтверждение доходов, проверки, требования банков. И с этим приходится считаться всё чаще.

При этом рынок не остановился.

Люди покупают квартиры, продают, меняют жильё. Кто-то использует семейную ипотеку, кто-то покупает на собственные деньги, кто-то выстраивает целые цепочки из нескольких сделок. Деньги лежат на вкладах, и люди всё равно принимают решения.

И вот мне кажется, что мы постепенно переходим в другую реальность.

Раньше многие рассуждали так: подожду, пока снизится ставка, потом возьму ипотеку и куплю квартиру.

А сейчас всё чаще приходится начинать с другого вопроса: а смогу ли я вообще получить эту ипотеку на нужных условиях, когда решусь?

Поэтому завтрашнее решение ЦБ мы, конечно, посмотрим. Но я бы уже не строила на нём все планы.

📌 Рынок меняется прямо сейчас. И жить приходится в тех условиях, которые есть сегодня, а не в тех, которые мы надеемся однажды получить.

➕ Подписаться

👉 Читать на сайте