Недвижимость России

Власти России усилительно стесняют распространение специальных программ ипотеки с целью усовершенствования государственной поддержки. Центробанк РФ неоднократно предостерегал, что значительное субсидирование ипотечных кредитов налагает дополнительное давление на рыночные цены на жилье и усложняет понижение розничных ставок.

Всего в сентябре льготные схемы занимали 72% общего объема ипотечных сделок, что свидетельствует о значительной зависимости рынка от государственной помощи. Вместе с тем расходы федерального бюджета на привилегированные ставки по ипотеке в текущем 2026 году оцениваются в районе 1,6–1,7 триллиона рублей. Дальнейшее сокращение льготных программ может понизить бремя для бюджета, но вместе с тем ограничить доступ к жилью для большой части возможных покупателей.

📊 Центральный банк в очередной раз оставил ставку на уровне 14%: тягучий перерыв

Это уже вторая пауза после десяти последовательных снижений.

Экономика во втором полугодии продолжает умеренный рост, но давление на цены остается высоким. Устойчивый рост цен застрял в диапазоне 5–6% годовых. Инфляционные ожидания, хотя и снизились в октябре (до 13,2% с 14,2%), остаются на высоком уровне — по данным регуляторов.

Важная информация, которую стоит знать вне указанных цитат:

🔹 В сентябре годовая инфляция составила 6,35%, а после индексации тарифов на ЖКХ в октябре к 5 октября поднялась до 7,13–7,22% — превышая верхнюю границу прогнозов Центробанка на 2026 год (6–7%). ЦБ прогнозирует уровень инфляции за год в диапазоне 7,1–7,6%.

🔹 Центробанк теперь прогнозирует среднюю ставку в 2027 году на уровне 12,5–13,5%, а не как ожидалось ранее 10,5–12,5%. Дешевых кредитов в следующем году не предвидится.

🔹 Решение о снижении или повышении ставки ЦБ не принимало. Это будет зависеть от индикаторов инфляции и ожиданий по инфляции.

Ставки по ипотеке с рыночной ставкой уже поднимаются до уровня 20% (ДОМ. РФ - от 18,8%, ПСБ - 18,49%, ГПБ - 17,9%). Пока ключевая ставка составляет 14%, не стоит рассчитывать на ее снижение.

Следующее заседание банка назначено на 18 декабря. В случае отсутствия снижения темпов инфляции, пауза может продлиться до 2027 года.

Показатели, опубликованные Росстатом, свидетельствуют о значительном снижении темпов роста строительства жилья за три квартала: наиболее выраженные падения отмечаются в Санкт-Петербурге, Подмосковье и Краснодарском крае.

Согласно данным официальной статистики, строительство жилья за январь-сентябрь текущего года сократилось на 13,4% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года - это минимум с начала 2021 года. Динамика неоднородная: наибольшие падения отмечаются в строительстве частных домов (-20,8%), в то время как строительство многоквартирных домов показывает рост (+3%). Самый сильный спад зафиксирован в сентябре текущего года (-8,8%), картина ожидается схожей и в октябре.

Наихудшие результаты продемонстрировали Санкт-Петербург (-40%), Краснодарский край (-29,5%), Московская область (-29,5%) и Нижегородская область (-38%).

Рост строительства жилья отмечается в Москве (+4,7%), в основном за счёт жилья от девелоперов и программ реновации, а также в Республике Татарстан (+3%). Рост жилых застроек на индивидуальных участках наблюдается в десяти регионах (Дагестан, Самара, Башкортостан и другие), в остальных территориях отмечается снижение.

Эксперты предвидят обвал в развитии застройки индивидуальных участков. Потенциал «дачной амнистии», приносивший 25-30% общего объёма новостроек на таких участках, уже исчерпан. Стоимость ипотеки по нынешним рыночным ставкам значительна, но при этом количество людей с доходами выше среднего сокращается. В регионах также становится меньше возможностей для создания привлекательных условий развития индивидуального жилищного строительства (инфраструктура, дорожное благоустройство, снабжение газом, электричеством).

Относительно роста числа зданий с несколькими квартирами эксперты отмечают прежде всего его технический характер. Строительные компании в основном завершают проекты, перенесённые с прошлого года, поскольку ограничения на сроки сдачи объектов без уплаты штрафов теперь мало где можно обойти. В действительности и здесь также наблюдаются снижения объёмов продаж.

**Запуск новых жилищных проектов в крупных городах сократился на треть, это неизбежно приведёт к последующим снижениям

🏗 Изменения в условиях рассрочки: застройщики обязаны будут открыто говорить о реальной стоимости

Министерство строительства совместно с Центробанком внесли поправки в законопроект о рассрочке. Согласно новым правилам, застройщики будут обязаны сообщить будущим покупателям до подписания договора долевого участия, на сколько вырастет цена квартиры при покупке в рассрочку по сравнению с разовой оплатой. Продажа по более высокой цене останется допустимой, но разницу необходимо будет документально подтвердить.

Кроме того, будут внесены следующие изменения:
➖ в договоре будет отдельно оговариваться количество, размер и сроки всех платежей
➖ при переходе с рассрочки на получение ипотеки недоплата по рассрочке не будет включаться дважды при расчете общей задолженности
➖ информация о рассрочке будет передаваться в кредитные бюро через уполномоченный банк
➖ сохранится ограничение: рассрочка после сдачи дома на срок не более 3 лет, не превышающая 25% общей площади проекта без предварительного согласования с банком

В настоящее время данный документ проходит процесс оценки регулирующего воздействия.

Ипотечные проценты находятся на подъеме.

🔺Банк "ДОМ.РФ" увеличил процентные ставки по ипотеке на 0,5%:
- для новостроек и вторичного жилья - от 18,8%
- при строительстве дома - от 19,5%
- для готовых домов - от 19,7%

🔺ПСБ с начала октября повысил процентную ставку на 0,44% - до 18,49%. Для рефинансирования - 17,99%

🔺Газпромбанк с 15 октября увеличил ставку на 0,2% - до 17,9%.

🔺Средние ставки по топ-20 банкам (данные на 16 октября):
- для первичного рынка - 18,76% (+0,03%)
- для вторичного рынка - 18,69% (+0,02%)

Прогноз на 23 октября - Центральный банк сохранит ключевую ставку на уровне 14%

Отрыв цен в обяъвлениях и фактических транзакциях вырос на 15,5% для новостроек и на 12% для готового жилья. В сентябре 2026 года в среднем цена за квадратный метр в объявлениях о продаже новостроек была на уровне 224 тыс. рублей, в то время как в реальных сделках достигала лишь 194 тыс. рублей. По данным СберИндекса вторичный рынок также показал различие, средняя цена за квадратный метр в обьявлениях составляла 148 тыс. рублей, и в фактических сделках - 132 тыс. рублей.

Нарастающий разрыв свидетельствует о проблемах с спросом на новое жилье. Застройщики предоставляют индивидуальные скидки при одномоментной оплате или при крупной первоначальной сумме, а также выходят на уступки по менее востребованным квартирам. На вторичном рынке цену устанавливает владелец недвижимости, который иногда может завысить стоимость своего имущества или не учесть сниженный спрос.

В течение девяти месяцев 2026 года в России было сдано 66,3 миллиона квадратных метров жилья - это на 13,4% меньше, чем годом ранее. Сокращение было наиболее значительным в двух крупных регионах: в Краснодарском крае - на 31,7%, до 3,1 миллиона квадратных метров, и в Подмосковье - на 29,5%, до 6,9 миллиона. В то же время не во всех областях произошло снижение. В Москве количество сданного жилья увеличилось на 4,7%, в Татарстане - на 3%, а в Свердловской области - на 14,8%.

Основная часть общенационального уменьшения связана со строительством частных домов. За январь-сентябрь граждане России ввели в эксплуатацию 41,4 миллиона квадратных метров частного жилья - на 20,8% меньше, чем годом ранее. В то же время будущие земельные участки содержат более 62% всего сданного жилья. В сентябре строительство частных домов даже продемонстрировало рост на 4%, до 5,3 миллиона квадратных метров, хотя общее количество введенного жилья за месяц уменьшилось на 8,8%.

Тем не менее существует проблема - строения, построенные при государственной финансовой поддержке, но так и не завершенные. Затраты на объекты федерального реестра незавершенного строительства составляют 374 миллиарда рублей. Из этого реестра уже исключили 183 объекта: смогли завершить стройку лишь 53, 45 пришлось снести. На завершение таких строек с 2027 года запланированы 7,6 миллиарда рублей.

Максима Грошева, который ранее руководил Агентством капитального строительства Ивановской области и является сыном бывшего мэра Иванова, арестовали до 13 декабря 2026 года. Ему инкриминируется преступление связанное с мошенничеством больших масштабов.

По версии следствия, в период с 2021 по 2023 год, Грошев содействовал укрыванию фальшивой информации о объеме выполненных работ по капитальному ремонту учреждений здравоохранения области вместе с неизвестными соучастниками. Документы с нефиктивными данными послужили основанием для прохождения процедуры приемки выполненных работ.

По версии следователей, общая сумма похищенных средств превышает 15 миллионов рублей.

РБК сообщает, со ссылкой на данные из Росреестра, что в Москве количество соглашений о займах на жилье в зданиях, строящихся по новым проектам, уменьшилось на 38,7% в июль-сентябре 2026 года по сравнению с тем же периодом прошлого года.

За этот период были заключены 8,1 тысячи соглашений о долевом участии с использованием средств, полученных в кредит. Процент, относящийся к сделкам с ипотечными кредитами от общего объема продаж вновь построенного жилья, упал на 3,9%, достигнув отметки в 42%.

В России за последний год прекратили свою деятельность более 16 тысяч строительных фирм, чем количество открытых новых. По данным "Коммерсант", к 1 октября 2026 года число таких компаний уменьшилось на 4,3%, составив 362,3 тысячи. Другие 30-47 тысяч компаний столкнулись с финансовыми затруднениями.

Особенно сильно пострадали застройщики жилья: из-за увеличения стоимости проектного финансирования и падения объемов продаж прибыльность их бизнеса уменьшилась в два раза.

Количество организаций, занимающихся возведением зданий, снизилось на 4,8%, достигнув 188,1 тысячи, а специализированных работ — на 4,4%, до 140,4 тысячи. В секторе инженерных сооружений снижение оказалось весьма небольшим — 0,7%, до 34,1 тысячи.