Миэль о Недвижимости

Всё просто👌😁

✍️ Александр Захаров, руководитель отдела МИЭЛЬ «На Николоямской»:

📉 Ставки растут медленнее доходов

По данным Росстата, в июле номинальные зарплаты в России выросли на 9,5% год к году, реальные — на 3,3%. А аренда в старой Москве, без ЦАО, за 9 месяцев 2026 года подорожала лишь на 2,8–3,4% в зависимости от комнатности. В сентябре цены почти не менялись.

🔑 Выбор стал больше

К сентябрю квартир в аренду в старой Москве стало на 16% больше, чем в январе. У арендаторов появился выбор, а собственникам пришлось стать сговорчивее.

🍂 Сезонность сдерживает цены

Летом и в начале осени спрос традиционно растёт из-за переездов и начала учебного года. К осени активность снижается — это притормаживает ставки. В сентябре предложение сократилось на 12% к августу, но цены почти не изменились.

📍 В Подмосковье — по-разному

В Люберцах однушки за 9 месяцев подешевели на 1,7%, а в Реутове подорожали на 4%.

🔮 Резкого роста ставок не ждём. По итогам года аренда может подорожать на 3–5%. Дорогая ипотека поддерживает спрос на съёмное жильё — часть семей откладывает покупку. В отдельных городах ставки могут расти быстрее, особенно при ограниченном выборе квартир.

Собрали необычные требования, с которыми сталкивались наши специалисты по аренде.

💬 Комментирует Мария Жукова, руководитель направления аренды МИЭЛЬ:

Курьёзных случаев у нас было немало, и странные запросы бывают с обеих сторон.

➡️Собственники

📌Четырёхкомнатную квартиру сдавали только семье москвичей без детей и животных, оба — с высшим образованием и работой в бюджетных организациях. Дипломы собственник проверял лично
📌Другой запрещал переставлять мебель и даже мелкие предметы
📌Третий хотел заселить восьмерых по 15 тыс. ₽ с каждого — желающих не нашлось

➡️Арендаторы

📌Суеверные отказываются от квартир с 13 или 666 в номере
📌Некоторые изучают историю дома и находят в интернете страшилки про призраков и старое кладбище рядом
📌А питон в аквариуме — реальный клиент, для которого мы подбирали жильё

💡Даже такие запросы встречаются на рынке аренды — и под многие из них удаётся найти квартиру.

Стоимость аренды зависит от округа: там, где предложение растёт быстрее ставок, собственники конкурируют за жильцов и чаще идут на уступки. Аналитики МИЭЛЬ сравнили динамику числа объявлений и цен с начала года.

🟢 ЮВАО — наибольшие шансы на скидку. Объявлений больше на 16%, однушки подорожали на 1,4%, в сентябре ставки снизились

🟡 ВАО. Объявлений больше на 28%, аренда выросла на 2,7%. В сентябре цены начали расти — спрос оживает, поэтому уступка будет скромнее

🟡 ЦАО. Объявлений больше на 19%, однушки подорожали на 5%, но в сентябре снизились на 0,75%. Скидка 5–7% позволит сэкономить несколько тысяч рублей в месяц

🔴 ЗАО, САО, СЗАО — собственники не склонны к торгу. Выбор вырос, но спрос удерживает цены: ЗАО — объявлений больше на 21%, однушки на 1,8%. САО — на 18% и 4,2%. СЗАО — на 3,5% и 4,9%

Таким образом, в Москве поиск целесообразно начинать с юго-востока и востока. Собственникам квартир в этих округах стоит заранее предусмотреть небольшой дисконт.

🏙 Города-спутники

🟢 Люберцы — объявлений больше на 31%, однушки подешевели на 1,7%
🟢 Видное — объявлений больше на 2,8%, аренда подешевела на 5,2%
🟡 Мытищи — объявлений больше на 32%, но однушки подорожали на 1,2%

🔴 Города, где скидок ожидать не стоит:

• Долгопрудный — объявлений в 1,8 раза больше, цены выросли на 7,8%
• Балашиха — объявлений больше на 25%, цены не изменились
• Реутов — объявлений меньше на 3%, цены выросли на 4%, в сентябре — на 6,8%
• Красногорск — объявлений меньше на 16%, цены выросли на 0,4%

💬 Екатерина Бережнова, главный аналитик МИЭЛЬ:

Чем больше разрыв в пользу арендатора и чем больше объём предложения, тем выше шанс на скидку. В небольших городах даже рост на 20% может быть статистическим шумом, а в Москве рост на 5% означает сотни квартир.

В сентябре рынок аренды старой Москвы потерял больше квартир, чем за любой другой месяц года: около 25 тыс. против почти 29 тыс. в августе. Сильнее всего выбор сузился на юго-западе, минус 17%, и на северо-западе, меньше всего — на северо-востоке, минус 8,8%.

📉 Сильнее всего просели однушки: минус 14,6%, двушек стало меньше на 9,6%, трёшек — на 8,5%. Единственное исключение — трёшки в ЮВАО, плюс 4,6%.

💰 Цены почти не изменились:

• однушки — 58 823 ₽, плюс 0,76%
• двушки — 76 499 ₽, плюс 0,04%
• трёшки — 104 115 ₽, минус 0,68%

Причина — сезон: спрос к октябрю падает, повышать цены рискованно. Плюс квартир на рынке всё равно на 16% больше, чем в январе.

📍 В округах динамика разная: однушки подорожали на севере, северо-востоке и северо-западе, подешевели на западе и юго-западе. Двушки выросли на юго-востоке и юге, на севере просели на 2,6%. Трёшки подешевели в четырёх округах из восьми.

🏙 В ЦАО выбор сузился меньше всего — минус 4,7%: однушки — 87 105 ₽, минус 0,75%, двушки — 130 924 ₽, трёшки — 233 680 ₽, плюс 2,16%, максимум по округам.

💬 Екатерина Бережнова, главный аналитик МИЭЛЬ:

Спрос традиционно падает, предложение может снова начать расти: часть квартир вернётся на рынок после неудачных попыток сдать в сентябре. Объектов на 16,13% больше, чем в январе, — этого достаточно, чтобы октябрь прошёл без дефицита и резких движений цен.

А у вас ИИ только для работы?

⭐️Анастасия Белова, директор по продаже Новостроек, МИЭЛЬ:

Главный драйвер роста — ажиотажный спрос накануне изменения условий семейной ипотеки. Покупатели стремились успеть оформить сделки на прежних условиях, что подтолкнуло цены вверх.

📈 Дополнительные факторы:

— Инфляция и рост себестоимости строительства
— Сокращение предложения в отдельных сегментах московского рынка
— Ограниченный выбор ликвидных квартир в востребованных проектах

⚠️ Важный нюанс:

Рост цен в прайс-листах не всегда означает сопоставимое удорожание сделок. Застройщики продолжают предлагать скидки и рассрочки, которые влияют на итоговую стоимость покупки.

🔮До конца года я ожидаю умеренного роста цен без резких скачков. После всплеска спроса активность покупателей может стать более сдержанной, а застройщики начнут активнее конкурировать за клиентов.

Однако качественные проекты с хорошей локацией и ограниченным предложением сохранят потенциал роста.

💡 Оценивайте не только цену квадратного метра, но и конечную стоимость квартиры с учётом скидок и условий покупки.

✍️За сентябрь на продажу выставили около 25,5 тыс. новых объектов, а общее число объявлений приблизилось к 52 тыс. После летнего затишья рынок заметно оживился: осенью продавцы активнее выходят на рынок, а покупатели возвращаются к поиску жилья.

💰 Цены не сдались

Средняя цена «квадрата» во всех объявлениях выросла на 1,5%, до 408 тыс. руб. В новых объявлениях продавцы указывали ещё выше — в среднем 439,8 тыс. руб. за м².

Московская недвижимость дорожает плавно — по 1–2% в месяц. За год рост составил 12–18%. Цены растут даже на вторичке, несмотря на высокие ипотечные ставки.

📍 Сюрприз из Зеленограда

В сентябре «квадрат» в Зеленограде подорожал на 3% — выше среднемесячного роста по Москве (1–2%).

Ценовой рейтинг округов не изменился:

🔹 Дороже всего — ЦАО: 752 508 руб./м²
🔹 Доступнее всего — Троицкий (224 918 руб.) и Новомосковский (292 626 руб.) округа

🏘 Где выше конкуренция среди продавцов

Больше всего объявлений на один объект — в Юго-Восточном (2,26) и Юго-Западном (2,24) округах. Меньше всего — в Зеленоградском (1,61) и Троицком (1,64).

💬 Екатерина Бережнова, главный аналитик МИЭЛЬ:

Сентябрь — традиционно сильный месяц для вторички. Деловой сезон возвращает на рынок и продавцов, и покупателей. В этом году эффект получился особенно заметным — предложение вышло на максимум года. Ожидаю, что октябрь сохранит эту динамику.

📍Анастасия Белова, директор по продаже Новостроек, МИЭЛЬ:

Разбираем ключевые нюансы покупки и аренды парковочного места. 👇

1️⃣ Сомнительная доходность

Инвестиции в машиноместа — история с высоким порогом входа и долгой окупаемостью. Рост цен на парковки сам по себе не гарантирует прибыль.
Цена зависит от локации, класса ЖК и дефицита мест. Рынок неоднороден: нельзя смотреть на средние цифры по Москве, нужно оценивать конкретный комплекс.

2️⃣ Где искать ликвидность?

Лучший выбор — ЖК с высокой плотностью населения и дефицитом парковки.

✅ Важно: сопоставить количество квартир и мест, проверить альтернативы поблизости.
Покупать можно у застройщика на этапе стройки или на вторичном рынке, где спрос уже виден. В обоих случаях считайте доходность, а не просто ждите роста цены.

3️⃣ Юридическая проверка

Перед сделкой обязательно проверьте:

🔹 Выписку из ЕГРН
🔹 Данные собственника и кадастровый номер
🔹 Наличие обременений
⚠️ Убедитесь, что продается самостоятельное машиноместо, а не доля в паркинге с порядком пользования.

4️⃣ Риски аренды

Ставка зависит от района, класса ЖК и удобства паркинга. При расчете доходности обязательно учитывайте простои. Если место пустует несколько месяцев, фактическая прибыль тает на глазах.

5️⃣ Расходы собственника

Помимо налога на имущество и платы за содержание паркинга, не забудьте про налог с дохода от аренды. Суммы зависят от кадастровой стоимости и тарифов УК.

💡 Машиноместо — нишевый актив с ограниченным кругом покупателей и арендаторов. Ликвидность зависит от конкретного ЖК. Покупка имеет смысл только если:

✔️ В комплексе реально не хватает мест
✔️ Спрос на аренду стабилен
✔️ Расчет чистой доходности подтверждает выгоду

🧭 Екатерина Бережнова, главный аналитик МИЭЛЬ:

Первый месяц учёбы позади, расписание и маршруты привычны, а расходы на жильё уже стали частью бюджета. Но всегда ли есть смысл переплачивать за московскую квартиру, если до кампуса можно добраться из Подмосковья?

Мы сравнили стоимость аренды однушек в Москве и области рядом с крупными вузами и посчитали, сколько можно сэкономить при переезде — и во сколько обойдётся дополнительное время в дороге.

📍 Где можно сэкономить больше всего

Самая заметная разница получилась для студентов РУДН и МГИМО:

🔹 В Видном аренда однушки — 36 468 ₽ в месяц
🔹 В ЮЗАО — 59 678 ₽.
💰 Экономия: 23 210 ₽.
⚠️ Но дорога до университета вырастет на 40–100 минут в день

Для студентов МГУ:

🔹 Переезд из ЗАО в Одинцово: 46 502 ₽ против 65 628 ₽ в Москве
💰 Экономия: 19 126 ₽ в месяц
⚠️ Дополнительное время в пути: 50–130 минут в день

Есть варианты, где экономия скромнее, зато дорога почти не меняется:

🔹 МГТУ им. Баумана: Реутов — 46 877 ₽ против 52 868 ₽ в ВАО. Экономия — 5 991 ₽, время в пути сопоставимое или даже меньше
🔹 ВШЭ: в Реутове экономия 8 037 ₽ против ЮВАО, в Люберцах — 11 080 ₽ против ВАО. Дорога увеличится максимум на 30–38 минут в день

⏱ Когда экономия оправдывает дорогу

Разница в аренде — это ещё не вся выгода. Мы рассчитали пороговую стоимость часа: сколько должно стоить время студента, чтобы дополнительная дорога перестала компенсироваться экономией.

🔸 Видное для РУДН: экономия 23 210 ₽. При +40 минутах в день порог — 1 582 ₽/час, при +100 минутах — 633 ₽/час
🔸 ЗАО → Одинцово для МГУ: 401–1 043 ₽/час
🔸 ЮЗАО → Одинцово для РУДН: 276–599 ₽/час

👥 А если снимать не одному?

В расчётах мы брали стоимость однушек. Но студенты часто снимают жильё вместе с друзьями или партнёрами, разделяя расходы.

В таком случае логичнее сравнивать двушки и многокомнатные квартиры. Экономия распределится между жильцами — личная выгода каждого может оказаться меньше.

📣 Переезд в область — не всегда про долгую дорогу и серьёзные компромиссы. В одних случаях разница в цене достигает 23 210 ₽ в месяц, в других можно сэкономить около 6 000 ₽ при сопоставимом времени в пути.

Поэтому при выборе жилья смотрите не только на цену аренды, но и на маршрут до вуза, ежедневный график и то, сколько времени вы готовы тратить на дорогу ради экономии.