Недвижимость| Новости| Ипотека| Закондательство

🏗 Как планируют спасать «Самолет»: главное о переговорах с банками

Последние заявления кредиторов проясняют схему финансового оздоровления группы. В центре плана — реструктуризация задолженности и завершение строительных проектов.

🔹 Пересмотреть график выплат. По словам первого зампреда ВТБ Дмитрия Пьянова, основой оздоровления станет подбор посильных сроков погашения существующего долга. Это должно снизить ближайшую нагрузку на денежный поток компании. Конкретные сроки, ставки и возможные отсрочки процентов пока не раскрыты. Интерфакс, 30 октября

🔹 Объединить кредиторов общей программой. Обсуждается комплексное соглашение о санации. Сбер сообщил, что основные договоренности между банками достигнуты, но решения еще предстоит окончательно оформить. Завершить согласование рассчитывают до конца 2026 года. РБК, 28 октября

🔹 Сокращать проектный долг по мере завершения объектов. Задолженность по проектному финансированию перед ДОМ.РФ с процентами составляет около 80 млрд рублей. Кредитор ожидает ее снижения до 60 млрд рублей к концу года благодаря вводу крупных объектов. Потенциальные потери в стрессовых сценариях оцениваются примерно в 5 млрд рублей — это оценка риска, а не уже понесенный убыток. ПРАЙМ, 29 октября

🔹 Переход акций банкам маловероятен. Сбер не планирует входить в капитал девелопера. ВТБ также считает обмен долга на акции маловероятным и намерен ориентироваться на позицию крупнейшего кредитора. Коммерсантъ, 30 октября

💬 Что это означает? По нашей оценке, кредиторы хотят дать «Самолету» время завершить проекты и восстановить денежный поток. Результат будет зависеть от темпов строительства, продаж и окончательных условий реструктуризации.

Полный текст программы пока не опубликован: условия возможного списания долга, снижения ставок и участия держателей облигаций не раскрыты. Поэтому говорить о завершении финансового оздоровления преждевременно.

#Самолет #Недвижимость #Застройщики #Жилье

c7303d03373e0ef91c4/) — расширение и надстройка здания с изменением площади относятся к реконструкции.

• [Закон № 218-ФЗ, ч. 12–13 ст. 70](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/aec996e2d81cfc470e7bb25a5d57100b8a3cd106/) — предусматривает упрощённое оформление определённых жилых и садовых домов до 1 марта 2031 года при соблюдении установленных условий.

• [ГК РФ, п. 1–3 ст. 222](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/f670878d88ab83726bd1804b82668b84b027802e/) — определяет признаки самовольной постройки и возможные последствия. Само несовпадение площади не означает автоматического сноса.

Нормы проверены 30.10.2026. В этой истории судебного решения о самовольной постройке не было.

Тел. для консультаций: +79206589266

🏠 **Продавали дом 350 м². Но в документах было только 120**

Эта история о том, как неоформленная реконструкция сорвала продажу дома, а покупателям пришлось отменить переезд.

Сергей и Ирина построили и зарегистрировали дом площадью **120 м²**. Позже сделали капитальную пристройку и надстроили второй этаж. Дом вырос до **350 м²**, а сведения в ЕГРН остались прежними.

Оформление откладывали: сначала ремонт, потом отопление, затем благоустройство участка.

Когда дети разъехались, супруги решили перебраться в город. Дом с участком выставили за **14 миллионов рублей**. В объявлении указали фактическую площадь — 350 м².

Наталье и Артёму понравились просторная кухня, кабинет и отдельные комнаты для детей. Кредит семье предварительно одобрили.

Увидев в выписке ЕГРН цифру «120», Артём спросил:

— А остальные метры?

— Просто документы старые. Дом зарегистрирован, адрес тот же. Потом переоформите, — ответил Сергей.

**Покупатели не запросили документы на реконструкцию и не сравнили старый план с существующим домом.** Положились на объяснение хозяина и проверку банка.

Подписали предварительный договор. Перечислили **150 тысяч рублей аванса**. Остальные **13 миллионов 850 тысяч** собирались передать при покупке, частично за счёт ипотеки.

Возврат аванса при отказе банка согласовать этот дом предусмотрели. А расходы на подготовку сделки не обсудили.

Проблема обнаружилась во время оценки. Фотографии и обмеры показывали большой дом с пристройкой, документы — прежнее здание площадью 120 м².

Банк отказался принимать объект в залог до приведения документов в соответствие с фактическими характеристиками. Это было решение конкретного банка, а не общий законодательный запрет на продажу таких домов.

Приглашённый кадастровый инженер подтвердил: дополнительные **230 м²** появились после реконструкции. Исправлением опечатки вопрос не решить.

Нужно было проверить документы на участок, допустимые параметры здания и порядок оформления изменений, подготовить технический план.

**Само расхождение площади ещё не означает, что дом подлежит сносу.** Для определённых жилых домов существует упрощённый порядок оформления. Но возможность его применения и наличие нарушений нужно выяснять по конкретному объекту.

Сергей предложил скидку: покупайте сейчас, оформляйте потом.

Артём отказался. Семья искала готовое жильё и не хотела брать на себя неизвестные расходы и риск того, что сохранить все 350 м² окажется сложнее, чем обещали.

Стороны письменно прекратили предварительный договор. Продавец вернул все **150 тысяч рублей**. Остальные деньги покупатели передать не успели.

Но **24 тысячи рублей за оценку и обследование** остались их расходами. Взыскивать их семья решила не пытаться. Переезд отменился, поиски пришлось начинать заново.

Хозяева сняли объявление и занялись документами. Покупку городской квартиры тоже отложили.

🔎 **Как можно было подстраховаться**

✅ **Сравнить документы с домом до аванса.** Запросить у продавца свежую выписку ЕГРН и имеющуюся техническую документацию. Лишний этаж или пристройка — повод выяснить, когда и на каком основании они появились.

✅ **Проверить возможность оформления.** С участием собственника пригласить кадастрового инженера, изучить документы на землю и реконструкцию, ограничения и правила застройки. Выявленные нарушения сначала оценить и определить способ устранения.

✅ **Согласовать дом с банком заранее.** Передать документы и реальные фотографии, открыто сообщить о расхождении. Одобрение заёмщика ещё не означает одобрения недвижимости.

✅ **Договориться об исправлении документов до покупки.** Если аванс передаётся раньше, письменно закрепить основания и срок его возврата, а также распределение расходов при срыве сделки. Эти условия не заменяют оформление реконструкции.

💡 **Обещание «потом добавите метры» может означать, что после покупки вам достанется ещё и работа по оформлению дома.**

**Правовое основание**

• [ГрК РФ, п. 14 ст. 1](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/cdec16ec747f11f3a7a39

🏡 Проверка недвижимости: почему одной кадастровой карты недостаточно

При покупке жилья или участка важно изучать документы и ограничения. Вот какие изменения стоит учитывать на 30 октября 2026 года и к чему готовиться дальше.

🔹 С 25 октября отдельные объекты можно скрывать на кадастровой карте

Речь о режимных и критически важных объектах, включая энергетическую и транспортную инфраструктуру.

Пустое место на публичной карте — ещё не гарантия отсутствия объекта рядом с участком. Проверку нужно дополнять документами и сведениями об ограничениях.

📅 С 7 ноября 2026 года — процедуры скрытия и восстановления сведений

Вступят в силу процедуры подачи заявлений и работы комиссии по скрытию и восстановлению сведений на кадастровой карте.

📅 С 23 января 2027 года — новые полномочия в отношении объектов культурного наследия

Региональные власти получат полномочия исключать региональные и местные объекты культурного наследия из реестра. Для этого потребуются экспертиза и федеральное согласование.

📅 С 1 марта 2027 года — специальный порядок управления аварийными домами

При отсутствии выбранного или реализованного способа управления регион сможет назначить управляющую организацию.

💡 Для покупателей: проверяйте документы на объект, сведения об ограничениях, статус дома и расходы на его содержание. Одной публичной карты для принятия решения о покупке недостаточно.

🏠 Ипотека, коммуналка и аренда: что изменилось в октябре

Собрали основные изменения на 30 октября 2026 года, которые касаются покупателей, собственников и арендодателей.

🔹 Семейная ипотека — по новым условиям с 1 октября

Ставка зависит от количества детей и региона покупки. Например, для семьи с одним ребёнком:
— Москва и Ленобласть — 12%, кредит до 12 млн ₽;
— Ярославль — 10%, кредит до 6 млн ₽.

Хотя бы один ребёнок должен быть младше семи лет. При первоначальном взносе от 50% предусмотрена возможность получить ставку 6%. Ранее заключённые договоры сохраняют свои условия.

🔹 15 лет — срок льготы, а кредит может быть длиннее

Государственное субсидирование семейной ипотеки ограничено 15 годами. После этого ставка может вырасти — максимум на 4 процентных пункта, с дополнительным ограничением относительно ключевой ставки.

При длинной ипотеке рассчитывайте платёж и после окончания льготного периода.

🔹 С 1 октября — индексация коммунальной платы

Федеральные средние индексы:
— Москва — 15%;
— Ярославская область — 14%;
— Ленобласть — 9,2%.

Конкретный платёж зависит от местных тарифов и потребления: рост всей квитанции у собственников может отличаться.

🔹 Аренда через платформы — больше налогового контроля

С 1 октября действует закон о платформенной экономике, предусматривающий обмен сведениями между посредническими цифровыми платформами и ФНС.

При этом каждое объявление не превращается автоматически в начисленный налог. Имеют значение статус площадки, условия работы и порядок передачи данных.

💡 Что сделать сейчас: пересчитать ипотечную нагрузку, уточнить расходы на коммунальные услуги, а при сдаче жилья — проверить договор с платформой и учёт доходов.

🏠 **Недвижимость в России: цены растут. А заработать получится?**

На конец октября 2026 года моя оценка рынка жилья — осторожная. Потенциал есть, но результат всё сильнее зависит от конкретной квартиры и цены входа.

📊 **Что происходит с рынком**

За январь–сентябрь новостройки в среднем подорожали на **5,9%**, при накопленной инфляции **5%**. Реальный прирост — меньше 1%, ещё до расходов на ремонт, оформление и продажу.

При этом ипотека остаётся дорогой: по данным ЦБ за август, средняя ставка по выданным рыночным кредитам составляла **18% годовых**. Покупать с таким финансированием ради перепродажи сложно: рост цены должен сначала покрыть проценты и остальные расходы.

На вторичке активность восстанавливается. По исследованию «Циан», среднемесячные продажи в III квартале выросли на **18%** относительно II квартала, а предложение в 40 исследуемых локациях сократилось на **10%**. Это поддерживает цены.

🔎 **Где я вижу потенциал**

• Ликвидная вторичка рядом с транспортом, работой и инфраструктурой — особенно при покупке дешевле сопоставимых объектов.

• Готовые квартиры с понятным арендным спросом. Доходность нужно считать после налогов, ремонта, содержания и возможного простоя.

• Новостройки с реальной скидкой. Её стоит проверять через сравнение полной стоимости покупки с аналогами, включая готовое жильё.

⚠️ **Где осторожнее**

Районы с большим количеством одинаковых квартир, слабой инфраструктурой и долгими сроками продажи. Низкая цена сама по себе не гарантирует выгодную покупку.

**Мой базовый сценарий на 6–12 месяцев — умеренный рост рублёвых цен при большой разнице между объектами.** Снижение ипотечных ставок может усилить спрос. Сохранение дорогого кредита будет сдерживать рынок.

Для инвестора сейчас особенно важны три вещи: **дисконт при покупке, чистый доход от аренды и возможность продать объект без большой уступки в цене.**

#недвижимость #рынокжилья #инвестиции

**🏠 Семейная ипотека: льгота есть, а хватит ли семейного бюджета?**

Три миллиона рублей накоплений и доход 360 тысяч в месяц. Это расчёт для покупки московской квартиры за 15 млн рублей с погашением ипотеки за 15 лет.

Посмотрим, из чего складываются эти цифры.

**👨‍👩‍👧 Семья с одним ребёнком**

По опубликованным новым условиям для Москвы — **12% годовых** и кредит до **12 млн рублей**. Для семьи с двумя детьми — **10%** и до **15 млн рублей**. Право на программу зависит также от возраста детей и других требований.

Берём первый вариант: используем весь лимит, вносим 20% стоимости квартиры и рассчитываем погасить долг за 15 лет.

Получаем:

▪️ квартира — **15 млн рублей**;
▪️ первоначальный взнос — **3 млн рублей**;
▪️ ежемесячный платёж — **144 тыс. рублей**.

При доходе семьи **288 тыс. рублей** банку будет уходить половина заработанного. При доходе **360 тыс. рублей** — 40%.

И это до расходов на продукты, ребёнка, транспорт, коммунальные услуги и всё остальное.

**👨‍👩‍👧‍👦 Теперь семья с двумя детьми**

Ставка ниже, доступный кредит больше. Но если взять максимальные 15 млн рублей, платёж тоже вырастет.

При взносе 20% и погашении за 15 лет:

▪️ квартира — **18,75 млн рублей**;
▪️ первоначальный взнос — **3,75 млн рублей**;
▪️ ежемесячный платёж — **161 тыс. рублей**.

Чтобы отдавать банку половину дохода, семье нужно получать около **322 тыс. рублей в месяц**. Чтобы платёж занимал 40% — около **403 тыс. рублей**.

**Более высокий лимит расширяет бюджет покупки. Одновременно он увеличивает обязательства семьи.**

Следующий вопрос — какую квартиру можно найти за эти деньги. Ответ зависит от района, площади, стадии строительства и отделки. Сам по себе бюджет в 15–19 млн рублей ещё не гарантирует подходящего пространства для родителей и детей.

Можно выбрать другую локацию, взять меньший кредит или увеличить взнос. Но каждый вариант требует своего компромисса: в дороге, площади или размере накоплений.

**Поэтому доступность ипотеки нужно считать после ежемесячного платежа: сколько денег останется на жизнь?**

И останется ли запас, если снизится доход, понадобится лечение или один из родителей уйдёт в отпуск по уходу за ребёнком?

*Расчёты — для равных ежемесячных платежей, без страховки и дополнительных расходов. Доли дохода 40% и 50% приведены для сравнения, а не как гарантия одобрения или безопасной нагрузки. В примерах кредит полностью погашается за 15 лет: по опубликованным условиям этот период ограничивает субсидирование, а не обязательно весь срок кредита.*

**Семейная ипотека помогает купить жильё. Но размер помощи и возможность семьи платить — два отдельных расчёта.**

#СемейнаяИпотека #НедвижимостьМосквы #Ипотека #ПокупкаКвартиры