ДомЛайт | Ипотека FM

А если серьезно, то сегодня и в правду радостное событие, подписали долгожданную сделку ✨

Коротко о параметрах:
- военно-семейная ипотека на покупку готового дома;
- ставка 5,8%
- в качестве первоначального взноса клиент использовал НИС (накопительно-ипотечную систему) и МСК (материнский капитал)

Подписание проходило в г. Краснодар, клиента в банке сопровождал наш брокер.
Спасибо, что доверяете нам 🤝

Прикиньте 😁

Правительство готовится снять ограничения на строительство в зонах подтопления

Ограничения действуют с 4 августа 2026 года. Они фактически запретили строительство капитальных объектов на таких территориях, за исключением сооружений инженерной защиты.

Под требования попали около 74 млн м² проектов, из которых 65 млн м² приходится на строящееся жильё.

Марат Хуснуллин, вице-премьер:
Сейчас мы этот вопрос отработали, у нас постановление внесено в правительство, мы сейчас дорабатываем эти моменты. У нас есть два этапа.

Первый - постановлением снять вот ограничения, чтобы сейчас можно было ввести существующие проекты потому что действительно 73 млн кв.м попало под этот закон, 11 млн кв.м, которые должны вводиться в этом году.

Хватит про семейку)) Сегодня поговорим о рыночной ипотеке по нашему любимому продукту — строительству жилого дома 🏡

Исходная ставка — 21,6% годовых, а для зарплатных клиентов — 20,6%. Назвать такую ипотеку доступной язык не поворачивается.
Но Сбер сохранил возможность субсидирования ставки. На короткий срок — уже нет, а вот на весь срок кредита — да.
Хотите пример? Давайте считать⤵️

Недавно считала своему клиенту:
Кредит — 8 млн рублей на 30 лет.
Исходная ставка в нашем расчёте — 21,6%.
С максимальным снижением — 13%. Но чтобы получить 13%, нужно заплатить 1 592 000 рублей за снижение ставки. Да, почти 1,6 млн сверху.
Есть ли в этом смысл? Зависит от того, как долго вы собираетесь выплачивать ипотеку.

📖 Если платить все 30 лет по графику
Разница в платеже — около 55 738 рублей в месяц.
А экономия за 30 лет с учётом стоимости снижения ставки — около 18,47 млн рублей.
При таком сценарии снижение ставки действительно даёт большую экономию. Но будете ли вы платить ипотеку все 30 лет без досрочных погашений и изменения условий? Вот главный вопрос.

📖 А если закрыть ипотеку через два года?
Допустим, вы 24 месяца вносите обычные платежи по графику, а затем полностью погашаете оставшийся долг.
При 21,6% за эти два года вы заплатите примерно 3 454 666 рублей процентов. При 13% — примерно 2 074 070 рублей процентов. Но прибавляем 1 592 000 рублей за снижение ставки и получаем 3 666 070 рублей расходов сверх суммы кредита.
Получается, при закрытии через два года вариант со сниженной ставкой обойдётся примерно на 211 404 рубля дороже.
Платёж был меньше, но затраты на снижение ставки ещё не успели окупиться.
Если же активно гасить долг досрочно с первого месяца, цифры будут другими — считать нужно по вашему плану платежей.

Поэтому я всегда спрашиваю: вы хотите уменьшить ежемесячную нагрузку или максимально быстро закрыть ипотеку?
От этого зависит, стоит ли платить за снижение ставки. И отдельно нужно сравнить, что получится, если эти 1,6 млн направить на увеличение первоначального взноса.
Расчёт ориентировочный: кредит в обоих вариантах — 8 млн рублей, платежи аннуитетные. Снижение ставки оплачивается отдельно своими деньгами; возврат этой платы при досрочном погашении в расчёте не предусмотрен. Страховки и другие расходы не включены.

Хотите подробный расчёт под вашу сумму, первоначальный взнос и планы погашения — пишите мне в личку. Посчитаем, какой вариант выгоднее именно вам ❤️

С любовью к вам и к своему делу ❤️

Почти три месяца подготовки. Семь часов на сделке. И несколько моментов, когда всё могло сорваться 😱

Мы провели эту долгожданную сделку! И за неё действительно пришлось побороться.
Почти три месяца ушло совсем не потому, что кто-то не торопился. В скорейшем завершении были заинтересованы все участники.

Сложности начались ещё на этапе одобрения.

Сам заёмщик был далеко не самым простым с точки зрения кредитования. До обращения к нам он пробовал подать заявки самостоятельно:
▪️ В ВТБ получил одобрение, но вместо необходимых 8 млн рублей — только 4 млн.
▪️ В Сбербанке — отказ.
Два крупных банка, с которых многие начинают поиск ипотеки. Но в одном отказали, а в другом предложили только половину нужной суммы.
Нам пришлось подробно разбирать ситуацию клиента, собирать подтверждающие документы и обосновывать его платёжеспособность. На это ушло немало времени.

Но одобрение было только частью задачи. Вот что предстояло согласовать 👇

▪️ 1/5 квартиры уже принадлежит нашему заёмщику.
▪️ Оставшиеся 4/5 он приобретает у четырёх продавцов.
▪️ Сделка между родственниками — особое внимание со стороны банка.
▪️ Договор купли-продажи — нотариальный.

При этом ипотека рыночная, поэтому для нас были важны и ставка, и расходы клиента на сделку.
Базовая ставка для него в выбранном банке составляла 19%. Но мы знали, какую бесплатную услугу можно подключить, чтобы снизить её до 18%.

В итоге кредитный договор заключили под 18% годовых ✅
Документов собрали столько, что в какой-то момент казалось: осталось сдать анализы — и тогда точно будет поооолный пакет 😂

А согласование договора купли-продажи между нотариусом и банком заслуживает отдельной главы 🤭

И вот всё обсудили, документы подготовили, приехали подписывать…
Но уже у нотариуса снова возникли спорные моменты. Сделка оказалась на грани срыва. Пришлось прямо на месте договариваться, уточнять требования и находить решения.
Клиенты приехали из Геленджика. Нужно было сделать всё за один день. И мы справились. Но подписание заняло семь часов. Семь, Карл!
Все устали, измучились, но главное — подписали. Выдохнули и мы, и клиенты.

А вчера подали документы на регистрацию в МФЦ. И здесь начался новый квест: «Попробуй докажи» 🤪

Снова разбирались:

— нужны ли нотариальные согласия супругов продавцов;
— можно ли участникам самим подать нотариальный договор на регистрацию;
— кто и в каких долях оплачивает госпошлину при передаче в залог уже принадлежащей заёмщику 1/5;
— требуется ли согласие его супруги на залог этой доли.

И такая дребедень целый день…
Поэтому при выборе брокера важны опыт и профессиональная репутация.
Когда вашу работу знают нотариусы, сотрудники и руководители банков, в спорной ситуации есть к кому обратиться и с кем оперативно обсудить решение. Будь то вопрос с адресной справкой или разногласия перед подписанием — важно, чтобы тебя услышали, вникли в ситуацию и помогли разобраться.

За этим стоят годы работы, выстроенные отношения и доверие к нашей компетентности.

Спасибо клиентам за терпение и доверие! Рады подтверждать делом, что мы эксперты не только в ИЖС 🙂

❌Маткапитал на строительство: теперь особенно важно, что указано в документах на землю

С октября мы видим уже не единичные случаи, а устойчивую практику отказов СФР при перечислении материнского капитала на строительство жилого дома.
По действующим внутренним требованиям Социального фонда сейчас маткапитал на строительство принимают, если земельный участок относится к одной из трёх категорий:

• для индивидуального жилищного строительства;
• для ведения гражданами садоводства для собственных нужд;
• для блокированной жилой застройки — в предусмотренных законодательством случаях.

По другим формулировкам вида разрешённого использования сейчас массово приходят отказы.
И здесь самое важное: раньше по таким же ВРИ маткапитал мог перечисляться без проблем.
Мы видим это уже и на практике наших клиентов.
Есть сделки, где ранее на участках с аналогичным видом разрешённого использования СФР спокойно перечислял средства материнского капитала. Сейчас по тем же формулировкам возникает проблема, и фонд отказывает в выплате.

То есть подход фактически изменился.

❗️При этом банк может:

• одобрить сам участок;
• одобрить строительство;
• выдать ипотеку;
• принять маткапитал в структуру первоначального взноса.
Но это не означает, что после сделки СФР обязательно перечислит средства.

Банк и Социальный фонд проводят разные проверки.
И в результате клиент может оказаться в ситуации, когда ипотека уже оформлена, строительство запущено, а часть первоначального взноса, которую планировали закрыть маткапиталом, СФР перечислять отказывается.

Именно с такой ситуацией мы сейчас столкнулись в работе.
Причём особенно неприятно то, что раньше по аналогичным участкам выплата проходила, поэтому спрогнозировать изменение практики заранее было сложно.
Сейчас мы разбираемся, какие варианты решения возможны по уже оформленным сделкам, и отдельно пересматриваем подход к новым клиентам.

🔎 Что теперь обязательно проверяем до сделки:

• точный вид разрешённого использования участка в ЕГРН;
• соответствует ли он одной из категорий, которые сейчас принимает СФР;
• возможность строительства жилого дома;
• возможность перечисления маткапитала именно по этому участку;
• что произойдёт по условиям кредитного договора, если СФР откажет в перечислении средств.

‼️Поэтому сейчас недостаточно просто услышать:
«Банк участок одобрил, значит всё хорошо».
Если маткапитал используется на строительство, землю необходимо отдельно проверять именно с точки зрения требований СФР.

Мы сейчас внимательно разбираем эту новую практику и ищем решение в том числе по нашим клиентам, чьи сделки уже были оформлены исходя из ранее действовавшего подхода.

Как только будет понятен рабочий механизм решения таких ситуаций, обязательно расскажем.

Если планируете строительство с использованием маткапитала — сначала проверяем землю и только после этого выстраиваем всю схему сделки 🤝

Ипотечный рынок замер? Я так не думаю 🧐

Сейчас часто слышу: «Ипотека встала, все ждут». Да, в сентябре был ажиотаж, а после 1 октября ещё много вопросов, не все до конца разобрались, что изменилось и какие возможности остались.
Но к нам по-прежнему обращаются люди. Потому что жилищные вопросы никуда не делись, и зачастую решить их получается именно с помощью ипотеки. У кого-то льготная программа, у кого-то — рыночная. Живём и работаем с теми условиями, которые есть.

Я думаю, идеальных условий можно ждать ещё долго. А потребность в своём жилье у многих есть уже сейчас.

На прошлой неделе у нас прошло 4 сделки:
➡️3 — по семейной ипотеке в разных уголках нашей необъятной страны (Анапа, Краснодар, Луганск) ;
➡️1 — по рыночной, под 16% годовых в г. Крымск (одни из лучших условий на вторичном рынке сейчас).

Сегодня планируем подписать ещё одну — сложную нотариальную сделку по выкупу доли, под 19% годовых. Заёмщик у нас — ИП, а таких клиентов банки рассматривают особенно внимательно. Поэтому для этой ситуации результат считаю хорошим. Но про эту сделку будет отдельный пост 🎙

Так что, друзья, если вам нужно решить жилищный вопрос — приходите к нам в ДомЛайт. Мы разберём вашу ситуацию, посмотрим доступные варианты, всё посчитаем. А вы уже решите, комфортно вам будет или нет ⭐