CRE Мanagement

Кейс: фундамент резервуара нефтебазы

Принято считать, что в СССР строили на совесть. Во многом это так. Следующий пример показывает, что в пределах одного объекта скрытая часть конструкции, возведённая при СССР и в 2000-х годах, выполнена по-разному.

При выполнении работ по техническому перевооружению нефтебазы мы проводили предпроектные работы — техническое обследование. Для точности его выполняли две независимые компании, результаты затем сопоставляли. Местность, на которой расположена база, сложная: ниже определённой отметки залегает скальная порода.

По проекту резервуары устанавливались на стилобат — монолитную железобетонную плиту на забивных сваях (свайно-плитный фундамент). Это сложная инженерная конструкция, которая воспринимает вес резервуара с продуктом, снеговые и ветровые нагрузки и передаёт их на грунт основания. От правильного проектирования и устройства фундамента напрямую зависят герметичность, устойчивость и долговечность конструкции.

Так, при обследовании были выявлены отклонение от вертикальной оси и изменение геометрии одного резервуара построенного в 2000-х годах: вместо правильной цилиндрической формы — выпуклость в сторону крена. Проводя шурфы выяснилось, что часть свай имеет проектную длину, а часть — там, где скала залегает ближе к поверхности, — короче. Предположительно при забивке строители упёрлись в скальную породу и срезали верхнюю часть свай, из-за чего их фактическая длина оказалась меньше проектной.

На момент обследования резервуар был пуст, но до этого он много лет эксплуатировался. Когда именно возникли отклонение от оси и потеря геометрии, установить уже невозможно, однако в отчёте об обследовании зафиксировано, что аварийное состояние резервуара связано с выполнением фундамента не по проекту. Конечно, эксплуатировать его в таком состоянии небезопасно и недопустимо; при наступлении аварийных последствий это может повлечь уголовную ответственность.

В одном из магазинов известной сети в РФ на кассе стоит информационная табличка о скидках и подарках, но если присмотреться внимательнее...
Тот самый случай, когда менеджер просто распечатал, не вникая, все что пришло на почту и торжественно поставил на кассу.

Ощутимый разброс в оценке квартир вторичного рынка в объявлениях и в голове продавца? Отличие медианной цены от средневзвешенной.

Когда мы анализируем рынок недвижимости, мы постоянно сталкиваемся с понятием «средняя цена». Но мало кто задумывается, что «средняя» бывает разной. Чаще всего путают два показателя: средневзвешенную и медианную цену. Понимание их различий помогает увидеть реальную картину.

Что такое средневзвешенная цена?

Это самый привычный показатель. Средневзвешенная цена учитывает не только стоимость объекта, но и то, сколько этих объектов экспонируется (выставлено на продажу).

· Как считается: Складывают все деньги (цена объекта × количество) и делят на общее количество объектов.
· Формула: (Цена₁ × Количество₁ + Цена₂ × Количество₂...) / (Количество₁ + Количество₂...).

Пример: В поселке продали 10 участков по 800 тыс. рублей за сотку и 2 участка предположим на 1 линии водоема по 3 млн рублей за сотку.

· Средневзвешенная цена покажет: (800 тыс×10 + 3 млн×2) / 14 = 1,166 млн рублей за сотку.
Вывод на основе этого среднего: В поселке продают дорогую землю. Но это не так, ведь 10 из 12 сделок были до 1 млн руб за сотку.

Проблема: Средневзвешенная очень чувствительна к «вбросам». Несколько супер-дорогих сделок резко завышают общий показатель, создавая ложное впечатление роста рынка.

Что такое медианная цена?

Медиана — это «золотая середина» в буквальном смысле. Это цена, которая находится ровно посередине упорядоченного списка.

· Как считается: Вы выстраиваете все цены от самой маленькой до самой большой и находите ту, что делит ряд пополам. Ровно половина сделок дешевле этой цены, половина — дороже.
· Ключевое свойство: Медиана игнорирует экстремально дешевые и экстремально дорогие предложения.

Возьмем тот же пример с участками:
Сортируем предложения по цене: 800к, 800к, 800к... (10 раз) ... , 3 млн, 3 млн.
Медианная цена будет между 6-м и 7-м вариантом (так как у нас 12 участков). Это будет 800 тыс. рублей за сотку.

Вывод на основе медианы: «Типичный покупатель в поселке заплатил 800 тысяч за сотку». Это честная реальность, а не иллюзия от двух более дорогих предложений.

Где и какую цену используют?

1. Рынок недвижимости (самый яркий пример):
· Риэлторы часто публикуют средневзвешенную цену квадратного метра. Если в центре выставили два пентхауса по 3 млн за метр (сегодняшняя цена на Патриарших прудах), а на окраине — 100 квартир по 300 тыс. за метр, средневзвешенная всё равно подскочит за счет двух пентхаусов. Создается ажиотаж что рынок растет.
· Аналитики для реального прогноза смотрят медиану. Именно она отвечает на вопрос: «За сколько реально можно купить квартиру в этом районе».
2. Зарплаты:
· Когда пишут «средняя зарплата по стране 80 тыс. руб.» — это почти всегда средневзвешенная. Один топ-менеджер с доходом в миллион тянет вверх десять работяг с окладом в 50 тысяч.
· Медианная зарплата (например, 50 тыс. руб.) покажет правду: половина работающих людей получают меньше этой суммы.
3. Розничная торговля:
· Средневзвешенная нужна для бухгалтерии (общий чек / кол-во товаров).
· Медианная нужна для понимания, какую модель телефона или размер одежды покупают чаще всего («типичный чек»).

Резюме: как не ошибиться?

· Хотите понять объем рынка и общую выручку — смотрите на средневзвешенную цену.
· Хотите понять, сколько реально придется заплатить обычному человеку или узнать «норму» — смотрите на медианную.

Всегда уточняйте у того, кто приводит статистику: «А что именно вы посчитали?». Если продавец квартир хвастается ростом средневзвешенной цены, попросите показать динамику медианы — скорее всего, окажется, что реальный рынок стоит на месте или даже падает, несмотря на единичные люксовые продажи.

Продажа долей в землях сельхозназначения: разбираем риски

Вы наверняка видели рекламу вроде: «Купи гектар в новом типе посёлка» или «Свой участок у моря почти даром». Давайте разберёмся, почему участок в 6–8 соток в Крыму стоит в 10 раз дешевле рынка и какие подводные камни здесь есть.

Для начала — базовые понятия по земельному законодательству (категории и виды разрешённого использования, ВРИ):

1. Земли населённых пунктов, ВРИ – ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Здесь можно строить жилой дом, регистрировать право собственности, получать адрес, подключать коммуникации, оформлять регистрацию.
2. Земли сельхозназначения, ВРИ – ведение садоводства или ЛПХ (полевой участок). На садовом участке (в СНТ) с 2019 года можно строить жилой дом, но он должен быть признан пригодным для проживания, а регистрация – возможна. На полевом ЛПХ строить капитальный дом нельзя.
3. Земли сельхозназначения, ВРИ – сельскохозяйственное производство (растениеводство, животноводство и т.п.). Здесь разрешено только использование по назначению: сеять, пахать, собирать урожай. Капитальные постройки запрещены, допускаются лишь некапитальные сооружения для хранения инвентаря.

Именно с третьим пунктом чаще всего связаны сомнительные предложения.

В чём бизнес-схема?

Покупателю предлагают долю (например, 1/10) в участке площадью 1 га с ВРИ «сельхозпроизводство» (бывш. СХ-1). Маркетинговый ход: этот участок будто бы граничит с населённым пунктом и в перспективе может быть включён в его границы со сменой категории – тогда цена вырастет в разы.

Ключевое слово – когда-нибудь. Такое включение – сложная процедура, требует изменения генплана и правил землепользования и застройки (ПЗЗ). Она не гарантирована и может занять десятилетия либо вообще не состояться.

Особенности продажи долей:

· Земельный кодекс не запрещает продажу долей в праве общей собственности.
· Сделка требует нотариального удостоверения (если доля продаётся постороннему).
· У других собственников есть преимущественное право покупки.
· При этом выдел конкретных соток в натуре без согласования границ и межевания невозможен – фактически вы покупаете абстрактную долю в общем поле.

Реальные риски:

· На таком участке нельзя построить жилой дом или капитальную постройку. Только временное некапитальное строение.
· За неиспользование земли по целевому назначению (если вы не занимаетесь сельхозпроизводством) предусмотрены штрафы (ст. 8.7, 8.8 КоАП РФ), а в перспективе – изъятие участка через суд (ст. 284–286 ГК РФ).
· Земля может зарасти сорняками – это тоже повод для административной ответственности.

Пример из практики:
Один покупатель из восточного региона приобрёл такую долю онлайн, не выезжая на место. Когда он приехал в Крым, то увидел чистое поле. В администрации ему отказали в выдаче разрешения на строительство – законных оснований не было.

Выводы:

· Если цель – построить дом для жизни или отдыха – такие участки не подходят.
· Если вы рассматриваете покупку как спекуляцию на возможном переводе в другую категорию – помните, что это высокорисковое вложение с туманными сроками и без гарантий.
· Перед покупкой обязательно запросите выписку из ЕГРН, изучите ПЗЗ и генплан, проверьте вид разрешённого использования и наличие обременений.

Будьте внимательны и не ведитесь на обещания «сверхдоходности» без юридической проверки.

Конечный продукт = стоимость объекта

Недавно провёл консультацию по продаже объекта лайт-индастриал в 10 минутах от МКАД. Площадь — 10 тыс. кв. м, разбита на 10 лотов. Девелопер позиционирует объект как класс «А», с приоритетом для пищевого производства.

Однако при изучении документов и проекта возникли вопросы, на часть из которых ответов так и не получил. Девелопер презентовал объект и одновременно «возможности его модернизации до класса А». Это вызвало недоумение: если позиционирование уже заявлено как «А», зачем нужна модернизация?

В диалоге прозвучало две возможных опции:

· надстроить мезонин на всю площадь склада;
· установить дополнительные доковые ворота с противоположной стороны от существующих, но на отметке 1,2 м (штатно — один док на отметке 0). В рассматриваемом случае такая возможность была за счет перепада рельефа участка.

Разберём по пунктам.

1. Мезонин.
Технически его можно смонтировать в любом блоке с высотой от 8 м. Но это потребует обязательной установки системы автоматического пожаротушения — на объекте её нет, есть только окна дымоудаления и оповещение. Без спринклеров пожнадзор такое решение не согласует.

2. Дополнительный док на отметке 1,2 м.
Это дало бы возможность организовать кросс-докинг. Существующий док на отметке 0, по сути, представляет собой гаражные ворота: при погрузке/разгрузке погрузчик не может заехать внутрь фуры, в зимние месяцы машина должна заехать внутрь блока, что бы закрыть ворота, это увеличивает площадь, необходимую для экспедиции, и съедает полезное пространство для хранения.

Таким образом, по второму параметру объект уже не соответствует классу «А» — максимум класс «В». А это принципиально иная цена и другие аналоги.

Вывод.
Конечный продукт — это совокупность реальных характеристик объекта, которые нужно честно оценивать при продаже или аренде. Любые дополнительные модернизации для «дотягивания» до заявленного класса влекут капитальные затраты. И именно на их сумму следует снижать стоимость, чтобы сделка была справедливой.

Новые правила игры: ФНС получит доступ к бонусным счетам селлеров с 1 октября

С октября маркетплейсы обязаны передавать в ФНС данные по селлерам, договорам, актам сверок и предоставленным скидкам. Несмотря на то, что юридически требуется согласие продавца, на практике отказ от передачи данных, скорее всего, приведет к блокировке аккаунта. Сроки передачи — 2–3 дня в электронном формате.

Суть проблемы для предпринимателей:

Доход селлера на площадке делится на две части:
1. Реальные деньги — поступают на ваш расчетный счет (ИП или ООО) после выплат от маркетплейса.
2. Бонусы (виртуальные деньги) — это те самые 7–15%, которые площадка дает покупателю в виде дополнительной скидки при оплате картой банка маркетплейса. Эти баллы приходят на внутренний кошелек селлера, но вы никогда не сможете их вывести. Они просто списываются за услуги маркетплейса.
Именно эти бонусы теперь находятся в фокусе ФНС. При кассовом методе учета (самом популярном при усн) эти виртуальные деньги не учитывались в налоговой базе. С введением нового порядка налоговая получит возможность видеть этот оборот, что может повлечь доначисления.

Приемка склада у девелопера: как мы чуть не потеряли 42 млн рублей.

В рамках работы в УК мы принимали построенный Big-Box склад по договору купли-продажи будущей вещи. Финальный транш (250 млн) привязан к подписанию акта приема-передачи. В этот момент важна максимальная предвзятость: сверка фактического исполнения с проектной документацией и внимание к деталям.

Мы прибыли на объект в декабре, в темное время суток. Первое, что бросилось в глаза — отсутствие окон дымоудаления. Вместо окон — черный полиэтилен, под которым скапливался конденсат, стекающий на пол лужами. Девелопер признал недоделку и сослался на срыв поставок (задержка 1,5 месяца).

Для нас это означало не просто перенос срока. Мы не успевали передать объект арендатору. Неполученная арендная плата за 1,5 месяца — 42 млн рублей + штрафные санкции за срыв сроков передачи. Финальный платеж был заморожен до устранения замечаний.

Вывод: Экономия на независимом контроле при приемке может стоить десятки миллионов. Привлекайте профильных экспертов, особенно если речь идет о подписании финального акта.

2006 год. Лето. Я еду в Петербург на машине из Завидово по тогдашней трассе Е-95 (ныне М-10). Дорога забита грузовиками, а главная пробка — Вышний Волочёк, где можно было потерять полтора‑два часа. Итого 560 километров пути занимали около 8 часов.

Особое «удивление» вызывал участок в Новгородской области, который ремонтировали несколько лет, — почти 20 километров капитальной грунтовки. Вдумайтесь: между двумя столицами — грунтовка! 20 лет назад.

Ситуация нормализовалась лишь в 2024 году, с открытием северного обхода Твери. Теперь от Завидово до Северной столицы — всего 4 часа по освещённой, качественной трассе.

Но дороги — это не только про путешествия. Это логистика, скорость доставки, транспортная доступность для миллионов людей. И здесь цифры говорят сами за себя: с 2000 по 2020 год в Китае построено 145 тыс. км новых скоростных дорог. В России за тот же период — всего 2,5 тыс. км. Темпы несопоставимы.

Дороги — это развитие страны. Сейчас остро нужны новые магистрали: разгрузка перегруженной М‑4 «Дон», обход адлерского серпантина к Сочи, продолжение высокоскоростной трассы до Екатеринбурга. И, возможно, когда‑нибудь мы сможем проехать по скоростному шоссе от Москвы до Владивостока. Но для этого нужно не мечтать, а строить — так же системно, как это делают наши соседи.

Как оказалось, случай из моей практики не единичный, а достаточно распространенный, поэтому расскажу.

Я работал наемным генеральным директором в компании по управлению недвижимостью, с непосредственным подчинением акционеру. В разные периоды у акционера были «партнёры», которые так или иначе желали контролировать ситуацию независимо и ставили в параллель мне куратора (смотрящего) с безграничным доступом: от 1С и банк-клиента до контактов со всеми ключевыми сотрудниками.

В некоторых случаях доходило до абсурда. Например, когда смотрящим ставили водителя, а он подтягивал своих родственников в проект: бывшего оперуполномоченного (брата жены) и юриста (брата сестры жены). Первые 2 месяца он настойчиво втирался ко мне в доверие, пытаясь выяснить всю структуру: кто кому подчиняется, кто за что отвечает и где по моему мнению можно заработать. Каждый день новыми заходами, но с одной и той же сутью. Затем со своим сватом он устраивал подобные допросы сотрудникам в офисе — по 2-3 часа беседовал с ними в переговорке, буквально светя лампой в глаза, подсовывал бумагу и ручку, чтобы они написали на меня донос.

Всё это делалось только с одной целью: очернить текущую власть и сместить ее. Процедура захвата власти. Так как мы в принципе не занимались теми вещами, о которых он расспрашивал, — у него ничего не вышло. Но не стоит недооценивать людей, рвущихся к власти, никогда ее не имев.

На питерском объекте он договорился с одним из арендаторов, который съезжал, что тот подтвердит продажу моим управляющим быстровозводимого ангара, в котором тот располагался до момента съезда. Логика правильная: если управляющего поставил я, значит, всё, что он делает, согласовывается со мной, он мой человек, и ответственность за него несу я. Если не получилось меня снести через офис, начали заходы с дальних рубежей, через объекты.

Так вот, ангар. Управляющий продажу отрицал, мне официально предложили вернуть 8,5 млн руб. Если вы живете в парадигме «попробуй докажи, что это он продал ангар», то я несколько лет существовал в парадигме «попробуй докажи, что это не ты». Потому что нельзя было просто выйти из проекта, послав всех на три буквы: можно было выйти только признав и взяв убыток на себя. По итогу долгих разбирательств с участием партнеров акционера было предложено написать заявление в полицию на управляющего, и если докажут — то возместить самостоятельно.

Выводы из этой истории: не сдаваться, предлагать решения, идти до конца, сохранять спокойствие — время расставит всё по местам.

Ангар, кстати, нашел разобранным на объекте новый смотрящий, которого поставили те же партнеры после неудач первого. И вопросов ни у кого не осталось. Но два года были напряженными.

Фонды и девелоперы открыто обсуждают, как переориентировать частных инвесторов с жилой на коммерческую недвижимость — в частности, на склады формата light industrial. Такие объекты активно возводятся в Подмосковье. Порог входа составляет около 100 млн рублей, а доходность в разы выше, чем от сдачи в аренду даже самой топовой квартиры в новостройке. Однако бума перехода с жилья в коммерцию пока не случилось.

В разговоре с одним из частных инвесторов, который специализируется на жилой недвижимости, выяснилось, что его ключевой критерий — ликвидность, а не доходность или срок окупаемости. Даже при горизонте выхода через 5–8 лет он хочет быть уверен: в любой экономической ситуации актив можно быстро продать, и на него найдётся покупатель.

Посмотрим на статистику: в 2025 году, несмотря на неблагоприятную экономическую ситуацию было зарегистрировано 140 тыс. сделок с жилой недвижимостью. При официальном населении Москвы в 13 млн человек это меньше 1% — но какая воронка: 140 тысяч потенциальных покупателей. Для сравнения: количество сделок с лайт-индастриалом за тот же 2025 год, по данным консалтинговых агентств, составило около 100.

🎯 Коротко о главном:

· Жильё проигрывает складам по доходности, но выигрывает по ликвидности.
· Частный инвестор выбирает возможность быстро выйти в деньги — это важнее высокой доходности.
· Разрыв между рынками огромный: 140 тыс. сделок vs 100 сделок.