Конечный продукт = стоимость объекта

Недавно провёл консультацию по продаже объекта лайт-индастриал в 10 минутах от МКАД. Площадь — 10 тыс. кв. м, разбита на 10 лотов. Девелопер позиционирует объект как класс «А», с приоритетом для пищевого производства.

Однако при изучении документов и проекта возникли вопросы, на часть из которых ответов так и не получил. Девелопер презентовал объект и одновременно «возможности его модернизации до класса А». Это вызвало недоумение: если позиционирование уже заявлено как «А», зачем нужна модернизация?

В диалоге прозвучало две возможных опции:

· надстроить мезонин на всю площадь склада;
· установить дополнительные доковые ворота с противоположной стороны от существующих, но на отметке 1,2 м (штатно — один док на отметке 0). В рассматриваемом случае такая возможность была за счет перепада рельефа участка.

Разберём по пунктам.

1. Мезонин.
Технически его можно смонтировать в любом блоке с высотой от 8 м. Но это потребует обязательной установки системы автоматического пожаротушения — на объекте её нет, есть только окна дымоудаления и оповещение. Без спринклеров пожнадзор такое решение не согласует.

2. Дополнительный док на отметке 1,2 м.
Это дало бы возможность организовать кросс-докинг. Существующий док на отметке 0, по сути, представляет собой гаражные ворота: при погрузке/разгрузке погрузчик не может заехать внутрь фуры, в зимние месяцы машина должна заехать внутрь блока, что бы закрыть ворота, это увеличивает площадь, необходимую для экспедиции, и съедает полезное пространство для хранения.

Таким образом, по второму параметру объект уже не соответствует классу «А» — максимум класс «В». А это принципиально иная цена и другие аналоги.

Вывод.
Конечный продукт — это совокупность реальных характеристик объекта, которые нужно честно оценивать при продаже или аренде. Любые дополнительные модернизации для «дотягивания» до заявленного класса влекут капитальные затраты. И именно на их сумму следует снижать стоимость, чтобы сделка была справедливой.