Загородный Девелопмент Экспертный Клуб | ИЖС

🔥 «Удачная локация» — главный миф загородки

Знакомая история: вывели 200 участков в продажу, продали 40 — и встали. Покупатель видит много свободного, не торопится, темп падает, цена стоит.

Почему так происходит и как это сломать?

🎬 В новом видео я разбираю проект, который вёл 5 лет (2020–2025) и стал «Посёлком года 2024».

Не потому что повезло с локацией. А потому что мы приняли решения, которые сэкономили нам десятки миллионов, и совершили 2 ошибки, которые стоили времени.

Что внутри:
✅ Почему квартальная застройка спасает там, где «вывод всего объёма» убивает продажи
✅ Как мы продавали не дома, а образ жизни — и почему это работало
✅ Ошибка, которую повторяют 100% посёлков (и мы тоже повторили)
✅ Почему премиум продаётся в 2 раза дольше бизнес-класса — и как к этому подготовиться

Это не теория. Это разбор изнутри проекта, который я продюсировал 5 лет.

👉 Смотрите видео — там самое интересное.

Если у вас посёлок на любой стадии (от концепции до заморозки) — напишите, разберём ваш кейс.

✔️ Семейная ипотека: октябрьский провал или новая реальность?

По прогнозу Кирилла Холопика (ЕРЗ), в октябре 2026 года в России выдадут около 10,7 тыс. кредитов по «Семейной ипотеке». В сентябре было 65 154 кредита - падение более чем в 6 раз (на 84%). Причина - ажиотажный спрос перед изменением условий программы: с 1 октября Минфин ввёл дифференцированную ставку в зависимости от количества детей и региона.

При этом рыночная ипотека понемногу восстанавливается: в сентябре выдачи превысили 114 млрд руб. - максимум с начала 2026 года, на 9,2% больше августа и почти вдвое выше сентября прошлого года. Но при высоких ставках она пока не способна компенсировать сокращение выдач по «семейке».

Эксперт считает, что сравнивать октябрь с сентябрём некорректно - показательнее сравнение со среднемесячным уровнем января-сентября (32,5 тыс. кредитов). По отношению к нему снижение составит около 67%. Более объективную картину можно будет увидеть не раньше декабря. ЕРЗ прогнозирует среднемесячные выдачи на уровне 20 тыс. вместо 30 тыс.

💬 Комментарий Валерия Лукинова, Загородный девелопмент:

«Для загородного рынка изменения в “Семейной ипотеке” менее болезненны. С 1 октября по квартирам ставка стала зависеть от числа детей и региона, а для загородных направлений - строительства, завершения стройки и покупки земли - ставка 6% сохранилась независимо от этих факторов. Это поддерживает спрос, в том числе со стороны семей с одним ребёнком.

Потенциал сегмента виден по цифрам: за первое полугодие 2026 года семейная ипотека на загородную недвижимость составила около 309,5 млрд руб. - в 1,7 раза больше, чем годом ранее. Около 70% сделок пришлось на готовые дома и 30% - на ИЖС.

Но в динамике будет заметен эффект сентября, когда люди активно брали ипотеку до изменения условий. Поэтому в следующие 6 месяцев вероятно снижение на 20-30% к среднемесячным уровням. Это не обвал, а корректировка после пикового спроса - льготная ставка 6% по загородным программам продолжает поддерживать рынок».

👉 Следите за обновлениями - будем разбирать, как девелоперы адаптируются к новым реалиям.

Подниму самую токсичную тему на загородке. Город платит риелтору. Загород - по разному. И это сигнал.

На городском рынке новостроек при замедлении продаж агентский канал становится спасательным кругом. По данным РИА Новости, доля продаж новостроек через риелторов достигает 86%. Девелоперы платят по понятным правилам:

· 1,5–2% от цены сделки в экономе;
· 4–6% и выше в более высоких классах;
· срок закрепления клиента — обычно 14–60 дней;
· выплата — чаще после первоначального взноса 20–30%, при меньшем взносе — частями по графику;
· бонусы за объём и скорость.

Это не благотворительность, а управляемая экономика партнёрского канала: застройщик платит за реальные сделки и стимулирует агентов работать быстрее и больше.

А теперь загородка. Если девелопер в коттеджном посёлке привлекает риелторов, но не платит комиссию, - это не «особенность рынка». Это красный флаг. С высокой вероятностью девелопер работает на грани заморозки или уже не готов брать на себя обязательства перед партнёрами и покупателями.

Для риелтора это не просто «неудобный застройщик». Это информация о риске для покупателя. Если агент видит, что в посёлке не выстроены прозрачные партнёрские отношения, он обязан честно предупредить клиента: «токсичный» посёлок с непрозрачной экономикой - это риск долгостроя, невыполненных обязательств и проблем с инфраструктурой.

Ко мне начали обращаться риэлторы и говорят, что таких поселков становится больше, и это подтверждает тезис о замороженных посёлках.

Как вы считаете, нужно молчать?

Или риэлтор, спасая репутацию, должен информировать покупателей?
Кстати, вы знаете, что в проектах КРТ эта информация станет ПУБЛИЧНОЙ?

Что скажете?

Какая судьба ждет кластеры ИЖС в Подмосковье? Разбор финансов «Самолета»

Кластерный подход в Подмосковье анонсировали еще в 2020-м, даже выступали у нас про инвестиционную привлекательность ИЖС, но цифры РСБУ специализированных юрлиц «Самолета» за 2025 год дают четкий ответ: пока это история про накопление убытков, а не про прибыль.

📉 Динамика удручающая:
• Дмитров: Выручка выросла в 3,7 раза (до 62,9 млн ₽), но чистый убыток взлетел до 322,8 млн ₽ (против 105 млн годом ранее).
• Истра: Выручка 48 млн ₽, убыток сопоставим — минус 48 млн ₽.
• Пушкино: При нулевой выручке показана прибыль 285 млн ₽, но стройка стоит на паузе, а «Мособлгаз» судится с компанией на 24,3 млн ₽.

📉 Проекты-«пустышки»:
• Максимиха и Наро-Фоминск: выручки нет, убытки растут (30 млн и 20,7 млн ₽ соответственно).
• Яхрома: юрлицо ликвидировано.
• Головная структура: выручка упала с 101,4 млн до нуля, зафиксирован убыток 12,2 млн ₽. Плюс иск от дизайн-бюро на 6,6 млн ₽.

Вывод: Эксперимент по масштабированию ИЖС-кластеров под брендом федерального девелопера пока буксует. Рост выручки не покрывает затрат на инфраструктуру и подготовку площадок, а отсутствие стабильной финмодели приводит к паузам и искам подрядчиков. Уход профильных топ-менеджеров (Шувалов, Акиньшина) лишь подтверждает сложность перестройки бизнес-процессов «на ИЖС».

Вопрос: смогут ли застройщики МКД изучить ошибки  эксперимента, и  найти новую модель продукта, обратившись к профессионалами, как сделала ФСК, купив компанию Каскад Фэмили и создав новую компанию ФСК Фэмили для реализации проектов ИЖС, или пополнят спикок замороженных поселков, которые выставляют на торги банки кредиторы?

Красивая картинка ≠ ликвидный актив

Кейс ZROBIM architects - урок: сильные рендеры не равны успешному девелопменту.

Под Минском бюро продает недострой - камерный поселок на 9 домов. Место уникальное: лес, заповедник, ручей. Концепция продуманная: единый дизайн-код, дорога, освещение, детская площадка, ландшафт. Но продукт оказался слишком нишевым: сложные материалы и авторская эстетика вошли в конфликт с экономикой стройки. Не хватило ресурсов довести до конца - ищут покупателя на завершение.

Подмосковные проекты бюро подтверждают тезис: даже статусные, награжденные концепции не стали лидерами продаж. Причина не в архитектуре. Архитекторы продают идею, а покупатель недвижимости покупает ликвидность: понятную цену, скорость вывода, адаптацию к спросу и уверенность в завершении. Рынок не обязан любить нишевый стиль за то, что он красиво нарисован. Покупатель голосует рублем не за красивую архитектурную идею, а за понятный продукт.
Валерий Лукинов, Основатель Экспертного клуба Загородный девелопмент:

Успешный Загородный проект - это ЛКЛ: ЛОКАЦИЯ, КОНЦЕПЦИЯ, ЛИКВИДНОСТЬ.
Продажи по максимальной рыночной цене и с высокой скоростью становятся мерилом успеха проекта. За фасадом стоят маркетинг, финансовая модель, команда, сроки и умение продавать.
Ликвидный поселок - продукт большой команды с различными компетенциями: продуктолог, девелопер, финансист, маркетолог, юрист, строитель, продавец.

Эти компетенции даже самое талантливое архитектурное бюро закрыть не сможет. Рендеры выигрывают конкурсы и попадают в тренды, но не гарантируют продаж. Красивая концепция - необходимое, но не достаточное условие.

ZROBIM - блестящее бюро, но девелопмент - другая игра.

Как считате, кто должен делать ТЗ на мастер-план посёлка: архитектурное бюро или продуктолог? 👇

Налоговая реформа и загородная недвижимость: частным инвесторам станет сложнее, профессиональным — интереснее?

Госдума рассматривает законопроект, который с 2027 года объединит активные и пассивные доходы в единую базу. Зарплата, вклады, инвестдоходы и доходы от продажи недвижимости будут облагаться по прогрессивной шкале 13–22%. Сейчас пассивные доходы — 13–15%. Минфин ждёт эффект 1,35 трлн руб. за три года и охват около 4 млн человек.

Для загородного рынка ключевой момент — продажа земли или дома раньше минимального срока владения. Прибыль попадёт в совокупный доход. Если вместе с зарплатой и процентами вы превысите 2,4 млн руб., ставка вырастет: 15% на часть до 5 млн, 18% до 20 млн, 20% до 50 млн, 22% выше. Для спекулятивных сделок и коротких стратегий нагрузка ощутимо увеличится.

Льготы за долгосрочное владение сохраняются: держите дольше минимального срока — налога нет. Не меняются льготы участников СВО и северян.

Комментарий Валерия Лукинова, основателя Экспертного клуба «Загородный девелопмент»:
«Реформа снизит инвестиции в загородную недвижимость. Многим частным инвесторам это будет неинтересно. Но это открывает возможности для профессиональных инвесторов в режиме ИП: они смогут работать системно, с расчётом налоговой нагрузки и долгосрочным горизонтом. Краткосрочные спекуляции уйдут, а стратегические вложения и защитные активы останутся в игре».

Вывод: рынок ждёт перераспределение от частных спекулянтов к профессиональным структурам. Следим за рассмотрением законопроекта.

Перспективы КРТ в Московской области: Основатель Экспертного клуба Загородный девелопмент Валерий Лукинов задал вопрос Замглавы Минстроя Никите Стасишину на встрече «Эксперт.Практики» .

Н.Е. Стасишин предложил не подменять комплексное развитие территорий обычной застройкой свободной земли:

«Неправильно поля за городом называть КРТ. Что такое КРТ в правильном понимании? Это, по сути, редевелопмент внутри городской агломерации».

КРТ применяют там, где уже есть сложившаяся территория: существующая застройка, правообладатели, транспортная сеть и дефицит социальной инфраструктуры.

Поэтому, считает Стасишин, свободное поле за городом некорректно называть КРТ. В таком случае не преобразуется существующая городская среда — создается новый жилой массив, часто удаленный от действующей инфраструктуры. Это уже обычное расширение застройки, а не редевелопмент.

Отдельно замглавы Минстроя отметил, что расходы на социальную инфраструктуру часто не помещаются в экономику загородных проектов. Среди возможных решений он назвал пересмотр требований к расстоянию до школ и детсадов при сохранении обязанности обеспечивать жителей необходимыми объектами.
Подробнее о встрече по ссылке

Три буквы. Не подумайте дурного 🤫
Это про КРТ (Комплексное развитие территорий) и много другое о рынке загородной недвижимости.
14 октября мы с Игорем Капустиным (Компания «Новая Земля») в программе «ProНедвижимость» на РадиоМедиаметрикс разобрали самое наболевшее. Получился душевный разговор о том, что происходит на рынке на самом деле.
О чём говорили:
🔹 Почему я работаю в загородном девелопменте (и почему это не про «домики у моря»)?
🔹 Зачем вводится КРТ и как с ним работать?
🔹 Готовы ли девелоперы к КРТ или это передел рынка и монополия игроков из МКД?
🔹 Почему за основу взяли КРТ в МКД, а не в ИЖС? Классификатор коттеджных посёлков vs КРТ — в чём сходство и разница?
🔹 Когда заработают как единый механизм: КРТ, проектное финансирование, эскроу и ипотека?
🔹 Плюсы и минусы для простых людей.
🔹 Строить дом сейчас или подождать? (Совет покупателям).
🔹 Как застройщикам работать по-новому?
🔹 ИЖС: разруха или пересборка рынка?
🔹 Как изменился портрет покупателя за последние годы?
🔹 Прогноз развития рынка.

Если вы связаны с загородной недвижимостью, планируете покупку или просто хотите понимать, куда движется рынок — этот выпуск обязателен к просмотру.

📺 Смотреть по ссылке: [

ProНедвижимость с Игорем Капустиным:]

P.S. Спойлер. В Московской области по инициативе Ассоциации МЖС (являюсь Председателем комитета продуктового маркетинга Ассоциации) с застройщиков ИЖС сняли требование о строительстве детских садов и школ. Результат — постановление правительства МО № 772.

Это тот самый пример, когда рынок это живая система, которую можно настраивать в диалоге с властью. Подробности — в выпуске, с тайминга 10:57.

🎥 Куда движется покупатель: город или пригород?

21 октября 2026 года на площадке медиагруппы «Комсомольская правда» прошла конференция «Город или пригород: куда движется покупатель». Модератор — Юрий Кораблев, ведущий программы «Метры и квадраты» на Радио КП.

Обсудили общую ситуацию на рынке загородной недвижимости, КРТ и его влияние на загородные территории, новые портреты покупателей, востребованные форматы жилья, инфраструктуру, транспортную доступность, массовый и премиальный сегменты, а также специфику Дальнего Востока.

Основатель Экспертного клуба «Загородный девелопмент» Валерий Лукинов выступил с темой «Общая ситуация на рынке загородной недвижимости. КРТ: что это для покупателя и девелопера, плюсы и минусы для всех сторон» и ответил на вопросы ведущего.

Главный вывод дискуссии: выбор между городом и пригородом уже не сводится только к цене. На решение покупателя влияют образ жизни, среда, сервис, инфраструктура, время в пути и финансовые возможности.

Запись эфира уже доступна. Рекомендуем посмотреть всем, кто работает в загородном девелопменте, продажах и маркетинге.

👉 Смотреть запись: [ссылка]

⚡️ Инсайд с отраслевого дня: куда качнется маятник господдержки в 2027 году

На прошедшем выступлении Никита Стасишин озвучил детали обновленной программы «Стимул». Формально новость звучит как сухая выжимка с пленарки, но в кулуарах разговор зашел о самом болезненном — о деньгах и инфраструктуре для ИЖС.

В ответ на поднятый из зала вопрос о том, как федеральный центр видит поддержку частных домов и таунхаусов, замглавы Минстроя раскрыл структуру финансирования на 2027–2029 годы. И здесь ключевой момент: акцент смещается с «перегретого» многоквартирного жилья на ИЖС.

Что важно для рынка загородного девелопмента:

🔹 Два основных мероприятия. В программу заложены внутриквартальные дороги и возможность строительства внутриквартальных сетей. Это те самые «скрытые» затраты, которые обычно ложатся тяжелым грузом на себестоимость квадратного метра в коттеджных поселках.

🔹 Борьба за доступность. Стасишин прямо признал: дороги и сети серьезно удорожают «квадрат» в частном доме, что бьет по карману покупателя. Средняя площадь ИЖС кратно отличается от квартиры, и без поддержки инфраструктуры ценник становится неподъемным.

🔹 Деньги на три года. Финансирование распределено на 2027, 2028 и 2029 годы. Да, объем средств «кратно меньше, чем когда-то было», но сам факт возвращения программы и ее фокус на ИЖС — сигнал, что региональные и муниципальные власти наконец получат системный инструмент.

Главный посыл, который прозвучал в ответ на вопрос: государство пытается выровнять условия. ИЖС годами оставалось без должного внимания, и теперь «Стимул» должен стать тем драйвером, который позволит застройщикам частных домов и таунхаусов конкурировать с МКД не только квадратными метрами, но и качеством среды.