Андрей Пекай | КУРОРТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ | Сочи

Российские города на фоне мирового турпотока

Иногда интересно сравнить наши туристические потоки с иностранными рекордсменами.
Мысль возникла во время прогулки по улице Истикляль в Стамбуле - там нескончаемый поток туристов просто завораживает )))

Свежий рейтинг Euromonitor Top-100 City Destinations за 2025 год расставил города мира по международному турпотоку.
И это хороший повод посмотреть, как выглядит наша география на общем фоне.

Топ-10 городов мира по международным прибытиям, 2025 год (Euromonitor):
1. Бангкок - 30,3 млн
2. Гонконг - 23,2 млн
3. Лондон - 22,7 млн
4. Макао - 20,4 млн
5. Стамбул - 19,7 млн
6. Дубай - 19,5 млн
7. Мекка - 18,7 млн
8. Анталья - 18,6 млн
9. Париж - 18,3 млн
10. Куала-Лумпур - 17,3 млн

Важная оговорка:
Euromonitor считает только международные прибытия.
Российские города в этом рейтинге фактически не представлены, потому что наш рынок сейчас на 85-90% внутренний.

Поэтому корректнее нас сравнить по общему турпотоку.

Топ-3 городов России по итогам 2025 года:
1. Москва - 26,5 млн туристов.
Рекорд за всю историю города.
Из них 23,7 млн россиян и 2,8 млн иностранцев

2. Санкт-Петербург - 12,4 млн поездок, рост 7% к 2024 году и +19% к допандемийному 2019-му

3. Сочи - 7,93 млн гостей, чуть ниже рекордного 2024 года

Что это значит для инвестора в курортную недвижимость.
Сочи с населением около полумиллиона принимает в 16 раз больше туристов, чем живёт жителей.
По плотности турпотока на жителя это первое место в стране с большим отрывом.
Москва при 26,5 млн туристов имеет 13 млн жителей, коэффициент около двух.
Именно поэтому посуточная аренда в Сочи живёт по законам загрузки, а не по законам длинной аренды.

Немного из тревожного: летом 2026 года турпоток в Сочи просел.
За летний сезон город принял 3,3 млн гостей против 4,5 млн летом 2025-го, -13% к прошлому году на начало августа.
Причины понятны:
- дорогие билеты
- закрытое небо в сезон
- топливный коллапс.

Кто выбирает недвижимость под доходность, закладывайте эту цифру в стресс-сценарий: сезон-2026 показал, что потолок загрузки не гарантирован даже в Сочи.

Глазами риелтора:
Спрос на отдых в Сочи сохраняется на уровне 8 млн человек в год, и это база, на которой стоит весь посуточный рынок города.
Но разница между хорошим и плохим объектом теперь решается не городом, а конкретной локацией, управлением и ценой входа.

Подробный расчет доходности по конкретному объекту мы можем с вами сделать персонально абсолютно БЕСПЛАТНО 🤓

Пишите слово РАСЧЕТ в личные сообщения

📝 Андрей Пекай о курортной недвижимости - подпишись на МАХ канал!

Редко пишу про "горячие пирожки", но иногда нет-нет, да и да, как говорится ))

Информация для тех, кому интересна субсидированная ипотечная ставка и спец.цена от застройщика на хороший объект

Рассказываю про крымскую ипотеку
Лимит - до 8.000.000 рублей.
Ставка - 8% годовых
Период выдачи - с 01.11.26г. по 30.04.27г.
Срок субсидирования - 15 лет.
Лимиты по стоимости - макс. 350.000₽/м2.
Первоначальный взнос - 20,1%
Объекты: квартиры и апартаменты

То есть, для оформления этой субсидии не нужно работать в IT-компании или быть родителем.
Эта субсидия распространяется на объекты Крыма.

Но и это еще не вся новость.
Есть лоты, цены на которые застройщики снижают под условия ипотеки.

Пример привел на картинке - базовая стоимость лота около 12,5 млн.
Дисконт по некоторым лотам превышает 30% (по словам застройщика, их количество ограничено), список лотов у меня.

По слову КРЫМ в личных сообщениях покажу и расскажу вам подробно 👍

10 миллионов в ОФЗ против 10 миллионов в недвижимости у моря

Давайте считать 🧮

Сейчас государство занимает у людей деньги под 16,59% годовых с датой погашения 3 октября 2040 года - то есть через 14 лет...
Это доходность длинных ОФЗ, облигаций федерального займа, на конец октября 2026 года.
Ключевая ставка при этом 14%, и ЦБ на прошлой неделе оставил её без изменений.

Законный вопрос, который мне задают всё чаще: зачем вообще недвижимость, если облигации дают такую цифру?

Давайте посчитаем без пристрастия, на одной сумме.

Что дают 10 миллионов в ОФЗ:
Купон около 16,6% годовых - это 1,66 миллиона в год до налога.
После НДФЛ 13% остаётся примерно 1,44 миллиона.
Деньги ликвидны: продал бумагу, и через день средства на счёте.
Вход от тысячи рублей.

Но три вещи в этой красоте надо знать:
1. Тело облигации падает в цене, если ставка растёт, поэтому 16,6% вы гарантированно получите, только если додержите бумагу до погашения.
2. Через 14 лет вам вернут номинал, а что он будет стоить после 14 лет инфляции, вопрос открытый.
3. При инфляции около 7% реальная доходность ближе к 8-9%.

Что дают 10 миллионов в недвижимости Сочи:
1. Долгосрочная аренда в Сочи даёт скромные 4% годовых, по данным Циан.
Честно: как машина текущего дохода квартира сейчас проигрывает облигациям.
Но в недвижимости есть и другой формат - гостиницы и апартаменты под управлением. Здесь данные разнятся, но усреднить до реальных 7%, думаю, мы можем.

А вот второй двигатель недвижимости - рост самой цены.
Вторичка Сочи за 2025 год подорожала на 12%, прогнозы на 2026-й - плюс 5-10%.

Суммарно с арендой выходит 12-17% годовых.

Это мои расчёты, не аналитика банка.
Плюс то, что не видно в процентах: недвижимость - реальный актив, который инфляция не съедает, а тащит за собой вверх.

А еще у недвижимости есть ряд привилегий от владения, которые ОФЗ не дают.
Стать совладельцем международного отельного бизнеса - значит улучшить качество своей жизни.

Минусы тоже есть:
- высокий порог входа
- месяцы на продажу
- расходы на ремонт и налоги (хотя пункт о ремонте может быть учтен в договоре с УК при правильно подобранном отеле).

Что в итоге:
1. ОФЗ - про ликвидность, низкий вход и долгосрочную парковку капитала (10+ лет).
2. Недвижимость - про горизонт от пяти лет, защиту от инфляции и владение.

Сильный портфель обычно держит оба инструмента, вопрос в пропорции под вашу задачу.

Хотите, посчитаю вашу ситуацию на конкретных цифрах: сумма, горизонт, цель? Напишите в личку слово РАСЧЁТ - обязательно найдем решение 🤓

📝 Андрей Пекай о курортной недвижимости - подпишись на МАХ канал!

Цены на квартиры в 2027 году
Эксперты поспорили, но согласились в главном

Иногда аналитики расходятся в прогнозах.
Это честнее, чем один гладкий прогноз на всех.

Издание Движение.ру спросило у экспертов рынка, что будет с ценами на новостройки в 2027 году.

Получились три разные картины:

1. Кирилл Холопик из ЕРЗ даёт самый спокойный сценарий:

Плюс 5% по стране и плюс 10% в Москве и Петербурге.

2. Алексей Попов из Циан ждёт больше:

Плюс 8-10% по стране, выше инфляции, и плюс 15-17% в Москве за счёт роста доли бизнес-класса.

3. Екатерина Джанбровская из «Этажей» прямо говорит:

Оснований для снижения цен нет.

И приводит аргументы, с которыми сложно спорить:
1) Проектное финансирование дорожает. Льготных ипотек стало меньше, квартиры продаются медленнее, эскроу-счета наполняются медленнее, а проценты по кредитам застройщик платит каждый месяц.
Эти расходы сидят в цене квадрата.
2) Земля не дешевеет. Особенно в дефицитных локациях, куда девелоперы теперь идут всё чаще.
3) Застройщикам приходится субсидировать ставку покупателям на весь срок кредита. Щедрость оплачивает покупатель, просто она уже зашита в прайс.
4) Инфляция. Дом строится 2,5-3 года, деньги покупателей всё это время лежат на эскроу. При инфляции 5-6% в год за три года набегает 16-19%.
Застройщик закладывает это заранее.

И самое важное наблюдение от Ирины Доброхотовой из bnMAP.pro:

Средняя цена может расти даже при слабом спросе: с рынка просто вымываются самые дешёвые лоты, и статистика ползёт вверх. При этом конкретные застройщики одновременно дают скидки и спецусловия. Оба факта верны одновременно.

Что это значит на практике:
Ждать «обвала цен» в 2027 году смысла нет.
Самый мягкий из прогнозов - рост на уровне инфляции.
Дешёвые квартиры в хороших проектах - исчезающий вид. Не потому что рынок перегрет, а потому что себестоимость стройки растёт быстрее, чем успевают падать ставки.

Да и в Сочи своя специфика:
- у нас спрос держат не только ипотечники, а люди со свободными деньгами, и земля дефицитнее московской
- когда по стране цены растут на 5-10%, курортные локации обычно показывают больше.
Это моё наблюдение как риелтора.

Хотите узнать, какие проекты в Сочи сейчас продаются по ценам, которых в 2027-м уже не будет?
Напишите в личку слово ПРОГНОЗ, расскажу 🤓

📝 Андрей Пекай о курортной недвижимости - подпишись на МАХ канал!

Пост-комплимент городу Сочи
Он давно не тот город, куда мы приехали 12 лет назад.

Недавно гуляли по новой Ривьере и дочь поделилась ощущениями, что атмосфера на набережной, как в Дубае 🏙️

А я подумал, что раньше Сочи сравнивали с Дубаем как шутку, а теперь что-то даже в этом и есть ))

Смотрите сами:
Набережная «Ривьера» в 2025 году признана лучшим общественным пространством России.
- 40 тысяч квадратных метров у моря
- пляж на 450 метров
- амфитеатр с видом на закат.
Её сделал застройщик, группа «ДЕСО», и сделал так, что забрала сразу две премии, включая диплом международного жюри.

Рядом отель Lotte Sochi, лучшая гостиница страны по версии той же премии: 310 номеров, 7 ресторанов, бассейн на крыше.

Инвестиционный портфель города: 60 проектов на 702 миллиарда рублей.
Только в 2026 году откроются около 2 тысяч новых номеров.

И еще: напротив Мацестинского виадука планируют первый в России насыпной остров.
- пятьдесят гектаров суши посреди моря
- полтора миллиона квадратных метров недвижимости
- яхтенная марина
- IT-кластер
- десять тысяч рабочих мест.
- инвестиции - триллион рублей.

Честно скажу: это пока проект, впереди 26 согласований, а не бегущие краны. Но сам факт, что такое вообще проектируют в Сочи, говорит о многом.
Кстати, на карте Генплана это тоже видно.

Город растёт вверх:
- больше половины строящихся квадратных метров - дома выше 18 этажей. Малоэтажек почти не осталось, около 1% рынка
- земля кончилась, и это не архитектурный каприз, а экономика.
Сочи не станет Дубаем.
У нас горы, оползни и своя история, мы не строимся на пустом месте.

Но город, в котором я продаю недвижимость с 2020 года, сегодня другой.
И для тех, кто думает о покупке, это важно: новые локации всегда тянут за собой цены на всё, что стоит рядом.

Хотите разбор, где именно в Сочи появляется новое и что это значит для цен вокруг? Напишите в личку слово ГОРОД, расскажу 🤓

📝 Андрей Пекай о курортной недвижимости - подпишись на МАХ канал!

ИТ-ипотеку могут закрыть с 1 января 2027 года.

Одна из выгодных ипотек страны под вопросом.

Напомню кратко условия ИТ-ипотеки:
1. Требования к заёмщикам - гражданин России от 18 до 50 лет включительно, работающий по трудовому договору в аккредитованной Минцифры IT-компании.
2. Ставка 6%
3. Льготный лимит для всех регионов - 9 млн рублей
4. Первоначальный взнос - от 20%
5. Срок кредита - до 30 лет
6. Объекты недвижимости - жилые от застройщиков

Что это значит для Сочи

Рабочая новость для всех, кто присматривался к новостройке. Правительство обсуждает досрочное завершение программы льготной ИТ-ипотеки.
Интерфакс со ссылкой на источник в правительственных кругах пишет:

С 1 января закончим.

РБК в тот же день передавал со своих источников про декабрь 2026 года:

Власти обсуждают завершение программы IT-ипотеки в этом году, знают источники РБК. В Минцифры говорят о проработке вопроса ее финансирования «в условиях ограниченности бюджетных средств»

Минцифры от комментариев отказалось.

Важно сразу: это пока планы и проработка, документ еще не подписан. Но когда два крупных агентства пишут одно и то же со ссылкой на разные источники, вероятность высокая.

Немного контекста.
Программу запустили в апреле 2022 года, ставка по ней символическая по меркам сегодняшнего рынка.
В 2024 году её продлили до 2030 года, но вырезали Москву и Санкт-Петербург.
И вот после этого Сочи стал одним из главных городов программы: айтишники, которые могут работать откуда угодно, массово выбирали квартиру у моря. Значительная часть сделок в новостройках города за последние два года стоит именно на этой программе.

Цифры по стране: за январь-сентябрь 2026 года банки выдали 9 тысяч ИТ-кредитов на 64,5 млрд рублей, плюс 11% по количеству к прошлому году.
Всего с начала программы выдано почти 880 млрд рублей.

Какой сценарий вероятен для Сочи, если программу закроют:
Спрос на новостройки просядет.
Уберут самый дешёвый способ купить квартиру, часть покупателей просто не потянет рыночную ставку.
Застройщики ответят акциями и субсидированными ставками, как уже было после сворачивания семейной ипотеки. Это шанс для тех, кто войдёт позже, но на других условиях.

Для тех, кто сейчас в статусе ИТ-специалиста и думал о квартире в Сочи, открыто окно в два месяца.
Не для паники, а для спокойного решения: если квартира нужна и по деньгам сходится, лучшей ставки уже не будет.

Моя рекомендация: не бегите покупать «что угодно, пока не закрыли». Плохой объект под льготную ставку всё равно остаётся плохим объектом. Но если вы давно присматривались к конкретному проекту и ждали сигнала, вот он.

Хотите разобрать вашу ситуацию: напишите мне слово ИПОТЕКА, посчитаем ваш вариант на конкретных объектах.

📝 Андрей Пекай о курортной недвижимости - подпишись на МАХ канал!

Вчера Банк России опять сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых.

При этом в новом макропрогнозе ЦБ повысил диапазон средней ключевой ставки на 2027 год.

Теперь это 12,5-13,5% вместо 10,5-12,5%

Прогноз по инфляции на 2026 год повышен с 6-7% до 7,1-7,6%.

Таргет по инфляции на 2027 год сохранен на уровне 4%.

Что это значит для рынка недвижимости?
Давайте порассуждаем.

1. Динамика спроса не вырастет так быстро, как нам бы хотелось - по-прежнему не делаем ставку на модель «купить-продать в течение 1-2 лет»
2. В такой ситуации инвестиционная недвижимость должна быть скорее из разряда уникальных по локации, количеству предложений и лучше бы системной и стабильной - бизнес-модель нужно будет выбирать еще тщательней по цифрам
3. Значимость ликвидности ваших объектов выйдет на более приоритетный уровень - важно изучить это понятие максимально подробно
4. Многое будет зависеть от государственной поддержки (спецпрограммы для специалистов и определенных категорий граждан) - здесь держим руку на пульсе, возможно у кого-то в ближайшее время появятся дополнительные возможности.
5. Значимость покупки за наличные останется на высоком уровне - есть смысл прокачать навык ведения переговоров или найти себе профессионала в этом вопросе.
6. В целом, квалифицированный специалист в сфере недвижимости будет давать дополнительные возможности в любых сделках - знать нюансы, считать, взвешивать и критически мыслить сейчас очень важно.

Вот такие мысли 🤓
В любом случае, тренд на снижение ставки сохраняется, а это тоже неплохо

📝 Андрей Пекай о курортной недвижимости - подпишись на МАХ канал!

Обзор студий от застройщиков в жилых комплексах Сочи

Благодаря таким обзорам, вы можете сэкономить несколько дней поисков.
Фейки, к сожалению, пока остаются неотъемлемой частью рекламного рынка сочинской недвижимости.

8,5 минут просмотра - и вы в курсе 90% предложений на самые маленькие квартиры в Сочи ✔️

Для вашей насмотренности кратко рассказываю про каждый ЖК.
Также прикрепляю ссылку на саму подборку - переходите и смотрите все, что вам интересно.
В каждый объект можно "провалиться" и узнать подробности + очень удобный формат просмотра объектов "на карте" (сразу понятна локация комплекса).
Приятного просмотра 🍿

Акционные предложения отправлю по кодовому слову АКЦИЯ в личные сообщения 🤓

Про итальянского отельного оператора в России

Продолжаю рубрику «паспорт сети».

После Alean и Космоса беру Domina: единственная европейская гостиничная сеть, которая после 2022 года не только не ушла из России, но и растёт.

А главное для нас: именно Domina заходит на Черноморское побережье с двумя крупными проектами, и номера в них уже продают инвесторам.

ИСТОРИЯ
Сеть основал итальянский предприниматель Эрнесто Преатони: на сайте компании год основания 1991-й, Коммерсант называет конец 1989-го.
Начинала в Италии, выросла в международную группу.
В России первый отель открыла в 2012 году: Domina St. Petersburg, бутик-отель в особняке XIX века на Мойке.
В 2016-м открылась Domina Новосибирск.
2023-м комплекс Domina Пулково в Петербурге на 733 номера.

Отдельная веха 2026 года: под бренд Domina перешли сразу три пятизвёздочных отеля на Алтае.
Российское подразделение, УК Domina Management, возглавляет управляющий партнёр Владимир Маслов, и по словам компании, оно занимает весомую долю в портфеле всей группы.

ПАРАМЕТРЫ НА ОСЕНЬ 2026
Лоты сейчас
В России четыре объекта по индексу HotelInsider: Санкт-Петербург (109 номеров)
Пулково (733)
Новосибирск (218)
и бутик-отель Шамбала на Алтае.

Мировая сеть: более 4 500 номеров в пяти странах:
Италия
Германия
Египет
Россия
Куба.

Планы:
- велнес-отель в кластере «Лучи» в Анапе, где Домина один из трёх операторов наряду с Alean и Азимутом
- премиальный Palazzo De Agoy Grand Hotel Resort & Spa by Domina под Туапсе: более 1 000 номеров на первой линии, заявленное открытие 2030 год.
Недавно в интервью Forbes Маслов анонсировал три отеля на Кубе в ближайший год.

География:
Петербург
Новосибирск
Алтай
дальше Краснодарский край.

Концепция: отели 4 и 5 звёзд от 90 номеров, городские бизнес-отели и курорты.
Российское направление развивается через управление и франшизу.

Философия: итальянская дизайн-концепция 5D Lifestyle, акцент на персональный сервис и приватность.
Слоган компании: «Почувствуйте себя дома у Домины».
Действует программа привилегий D Club (D Rewards).

Премии: Domina St. Petersburg ежегодно входит в топ-20 люксовых отелей России по рейтингу TripAdvisor.

Сильные стороны:
- международный бэкграунд и стандарты
- узнаваемый бутиковый стиль
- личное участие основателя: Преатони прилетал из Италии на подписание договора по Агою в апреле 2025 года.

ЦИФРЫ, КОТОРЫЕ НЕ ПУБЛИКУЮТСЯ
ADR, среднегодовая загрузка и возвращаемость гостей по сети в открытом доступе отсутствуют.
Это нормальный пункт для переговоров: перед покупкой номера запрашивайте отчётность по конкретному объекту.

ДОМИНА И СОЧИНСКИЙ РЕГИОН
Самый обсуждаемый проект: Палаццо Де Агой Resort & Spa 5* в посёлке Агой, продажи стартовали в апреле 2025 года. Строительство по 214-ФЗ с эскроу-счетами, проектное финансирование Сбера, архитектура бюро ASADOV, 6,3 гектара на первой линии.
Модель: франшиза Domina плюс операционное управление УК «Прованс».
Собственникам заявляют право отдыхать 45 дней в году в своём номере или в других отелях сети по всему миру.
По деньгам. Застройщик заявляет доход от 3,1 млн рублей в год с номера 29 квадратов.
Независимый разбор на основе реальных цен действующего отеля того же района даёт сопоставимый порядок: около 3,16 млн рублей чистыми в год при загрузке 65%, что даёт примерно 16% годовых на стоимость лота.
Цифры расчётные, факт узнаем только после полного года работы отеля.
В договоре из разбора видно распределение: минус 40% на управление оператором, минус 10% на обслуживание, коммуналку и фонды, дальше налог.

УСЛОВИЯ ДОГОВОРОВ С СОБСТВЕННИКАМИ
Domina чаще выступает брендом и стандартом, а договор управления подписывается с конкретной УК проекта.
Поэтому ключевой вопрос не «что за сеть», а «кто управляет моим номером и по какой схеме делится доход».

Собрал для вас предложения в отелях этой сети для оперативного изучения. Напишите слово Домина, пришлю🤓

Сегодня разберем свежую новость о номерах в гостиничных комплексах.

В.В.Путин предложил ограничить продажу апартаментов в отелях.

15 октября на форуме «Деловая Россия» президент озвучил идею, которая может изменить весь курортный рынок недвижимости:
Продавать частным покупателям не более 5-15% номеров в гостиничных комплексах. Всё остальное должно работать исключительно как гостиница.
Цитата:

Можно ограничить количество таких апартаментов на продажу. Ну, условно, 5-10-15%, а всё остальное это только гостиница.

Плюсом к этому привожу слова Максима Решетникова (глава Минэкономразвития) о том, что ограничения на использование ДДУ в особых экономических зонах туристического типа также будут сняты:

Мы это ограничение тоже сейчас снимаем, там уже готовим поправки ко второму чтению, в правительство правки соответствующие внесли. Я думаю, что мы в ближайший месяц-полтора эту ситуацию урегулируем, но там тоже будем обременять все эти гостиницы договорами управления с профессиональными сетями, с тем чтобы гостиница была реальной гостиницей

То есть, еще обсуждается параллельно:
Собственника номера обяжут заключить договор с профессиональной управляющей компанией: номер обязан сдаваться как гостиничный, постоянно жить в нём будет нельзя.

По законопроекту с такими ограничениями: никакого постоянного проживания и обязательный профессиональный оператор.

Что важно понимать прямо сейчас
Это предложение, а не закон. Документа и поручения пока нет, президент велел обсудить варианты с бизнесом.
Но направление задано чётко: апартаменты как «квартира для жизни, только дешевле» скоро станет скорее исключением, чем обыденностью.
На гостиничной земле должны быть гостиницы.

Почему это в первую очередь про Сочи
В 2026 году в городе строится 665 тысяч квадратных метров недвижимости.
Из них 456 тысяч, то есть 69%, приходится на апарт-отели и сервисные апартаменты.
Две трети всего строящегося города это именно тот формат, который собираются ужать.

Что это значит для инвесторов
1. Если выбираете апартаменты для жизни: риск вырос. Формат с постоянным проживанием в нежилом помещении под ударом, и я давно об этом говорю - поддерживающая инфраструктура вне жилых районов Генеральным планом не предусмотрена в должной мере.
2. Если покупаете номер под инвестицию: сама модель не исчезает, а легализуется.
С сентября 2026 года кондо-отели уже получили правовую рамку:
- деньги инвесторов на эскроу-счетах
- профессиональный оператор выбирается до начала стройки
- доходность фиксируется в договоре.
Рынок движется к тому, что «купил номер и сдаёт оператор» станет единственным легальным сценарием.

На практике
Перед покупкой любого апарт-объекта смотрите не на рендер и обещанные проценты, а на юридический формат. Кто оператор, что в договоре управления, что будет с вашим номером, если правила ужесточат.

Если присматриваетесь к апартаментам сейчас и хотите разобрать конкретный объект с точки зрения новых рисков, напишите мне слово ОТЕЛЬ - посмотрим документы вместе до того, как вы внесёте аванс 🤓

📝 Андрей Пекай о курортной недвижимости - подпишись на МАХ канал!