10 миллионов в ОФЗ против 10 миллионов в недвижимости у моря

Давайте считать 🧮

Сейчас государство занимает у людей деньги под 16,59% годовых с датой погашения 3 октября 2040 года - то есть через 14 лет...
Это доходность длинных ОФЗ, облигаций федерального займа, на конец октября 2026 года.
Ключевая ставка при этом 14%, и ЦБ на прошлой неделе оставил её без изменений.

Законный вопрос, который мне задают всё чаще: зачем вообще недвижимость, если облигации дают такую цифру?

Давайте посчитаем без пристрастия, на одной сумме.

Что дают 10 миллионов в ОФЗ:
Купон около 16,6% годовых - это 1,66 миллиона в год до налога.
После НДФЛ 13% остаётся примерно 1,44 миллиона.
Деньги ликвидны: продал бумагу, и через день средства на счёте.
Вход от тысячи рублей.

Но три вещи в этой красоте надо знать:
1. Тело облигации падает в цене, если ставка растёт, поэтому 16,6% вы гарантированно получите, только если додержите бумагу до погашения.
2. Через 14 лет вам вернут номинал, а что он будет стоить после 14 лет инфляции, вопрос открытый.
3. При инфляции около 7% реальная доходность ближе к 8-9%.

Что дают 10 миллионов в недвижимости Сочи:
1. Долгосрочная аренда в Сочи даёт скромные 4% годовых, по данным Циан.
Честно: как машина текущего дохода квартира сейчас проигрывает облигациям.
Но в недвижимости есть и другой формат - гостиницы и апартаменты под управлением. Здесь данные разнятся, но усреднить до реальных 7%, думаю, мы можем.

А вот второй двигатель недвижимости - рост самой цены.
Вторичка Сочи за 2025 год подорожала на 12%, прогнозы на 2026-й - плюс 5-10%.

Суммарно с арендой выходит 12-17% годовых.

Это мои расчёты, не аналитика банка.
Плюс то, что не видно в процентах: недвижимость - реальный актив, который инфляция не съедает, а тащит за собой вверх.

А еще у недвижимости есть ряд привилегий от владения, которые ОФЗ не дают.
Стать совладельцем международного отельного бизнеса - значит улучшить качество своей жизни.

Минусы тоже есть:
- высокий порог входа
- месяцы на продажу
- расходы на ремонт и налоги (хотя пункт о ремонте может быть учтен в договоре с УК при правильно подобранном отеле).

Что в итоге:
1. ОФЗ - про ликвидность, низкий вход и долгосрочную парковку капитала (10+ лет).
2. Недвижимость - про горизонт от пяти лет, защиту от инфляции и владение.

Сильный портфель обычно держит оба инструмента, вопрос в пропорции под вашу задачу.

Хотите, посчитаю вашу ситуацию на конкретных цифрах: сумма, горизонт, цель? Напишите в личку слово РАСЧЁТ - обязательно найдем решение 🤓

📝 Андрей Пекай о курортной недвижимости - подпишись на МАХ канал!