Андрей Пекай | КУРОРТНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ | Сочи

Цены на квартиры в 2027 году
Эксперты поспорили, но согласились в главном

Иногда аналитики расходятся в прогнозах.
Это честнее, чем один гладкий прогноз на всех.

Издание Движение.ру спросило у экспертов рынка, что будет с ценами на новостройки в 2027 году.

Получились три разные картины:

1. Кирилл Холопик из ЕРЗ даёт самый спокойный сценарий:

Плюс 5% по стране и плюс 10% в Москве и Петербурге.

2. Алексей Попов из Циан ждёт больше:

Плюс 8-10% по стране, выше инфляции, и плюс 15-17% в Москве за счёт роста доли бизнес-класса.

3. Екатерина Джанбровская из «Этажей» прямо говорит:

Оснований для снижения цен нет.

И приводит аргументы, с которыми сложно спорить:
1) Проектное финансирование дорожает. Льготных ипотек стало меньше, квартиры продаются медленнее, эскроу-счета наполняются медленнее, а проценты по кредитам застройщик платит каждый месяц.
Эти расходы сидят в цене квадрата.
2) Земля не дешевеет. Особенно в дефицитных локациях, куда девелоперы теперь идут всё чаще.
3) Застройщикам приходится субсидировать ставку покупателям на весь срок кредита. Щедрость оплачивает покупатель, просто она уже зашита в прайс.
4) Инфляция. Дом строится 2,5-3 года, деньги покупателей всё это время лежат на эскроу. При инфляции 5-6% в год за три года набегает 16-19%.
Застройщик закладывает это заранее.

И самое важное наблюдение от Ирины Доброхотовой из bnMAP.pro:

Средняя цена может расти даже при слабом спросе: с рынка просто вымываются самые дешёвые лоты, и статистика ползёт вверх. При этом конкретные застройщики одновременно дают скидки и спецусловия. Оба факта верны одновременно.

Что это значит на практике:
Ждать «обвала цен» в 2027 году смысла нет.
Самый мягкий из прогнозов - рост на уровне инфляции.
Дешёвые квартиры в хороших проектах - исчезающий вид. Не потому что рынок перегрет, а потому что себестоимость стройки растёт быстрее, чем успевают падать ставки.

Да и в Сочи своя специфика:
- у нас спрос держат не только ипотечники, а люди со свободными деньгами, и земля дефицитнее московской
- когда по стране цены растут на 5-10%, курортные локации обычно показывают больше.
Это моё наблюдение как риелтора.

Хотите узнать, какие проекты в Сочи сейчас продаются по ценам, которых в 2027-м уже не будет?
Напишите в личку слово ПРОГНОЗ, расскажу 🤓

📝 Андрей Пекай о курортной недвижимости - подпишись на МАХ канал!

Пост-комплимент городу Сочи
Он давно не тот город, куда мы приехали 12 лет назад.

Недавно гуляли по новой Ривьере и дочь поделилась ощущениями, что атмосфера на набережной, как в Дубае 🏙️

А я подумал, что раньше Сочи сравнивали с Дубаем как шутку, а теперь что-то даже в этом и есть ))

Смотрите сами:
Набережная «Ривьера» в 2025 году признана лучшим общественным пространством России.
- 40 тысяч квадратных метров у моря
- пляж на 450 метров
- амфитеатр с видом на закат.
Её сделал застройщик, группа «ДЕСО», и сделал так, что забрала сразу две премии, включая диплом международного жюри.

Рядом отель Lotte Sochi, лучшая гостиница страны по версии той же премии: 310 номеров, 7 ресторанов, бассейн на крыше.

Инвестиционный портфель города: 60 проектов на 702 миллиарда рублей.
Только в 2026 году откроются около 2 тысяч новых номеров.

И еще: напротив Мацестинского виадука планируют первый в России насыпной остров.
- пятьдесят гектаров суши посреди моря
- полтора миллиона квадратных метров недвижимости
- яхтенная марина
- IT-кластер
- десять тысяч рабочих мест.
- инвестиции - триллион рублей.

Честно скажу: это пока проект, впереди 26 согласований, а не бегущие краны. Но сам факт, что такое вообще проектируют в Сочи, говорит о многом.
Кстати, на карте Генплана это тоже видно.

Город растёт вверх:
- больше половины строящихся квадратных метров - дома выше 18 этажей. Малоэтажек почти не осталось, около 1% рынка
- земля кончилась, и это не архитектурный каприз, а экономика.
Сочи не станет Дубаем.
У нас горы, оползни и своя история, мы не строимся на пустом месте.

Но город, в котором я продаю недвижимость с 2020 года, сегодня другой.
И для тех, кто думает о покупке, это важно: новые локации всегда тянут за собой цены на всё, что стоит рядом.

Хотите разбор, где именно в Сочи появляется новое и что это значит для цен вокруг? Напишите в личку слово ГОРОД, расскажу 🤓

📝 Андрей Пекай о курортной недвижимости - подпишись на МАХ канал!

ИТ-ипотеку могут закрыть с 1 января 2027 года.

Одна из выгодных ипотек страны под вопросом.

Напомню кратко условия ИТ-ипотеки:
1. Требования к заёмщикам - гражданин России от 18 до 50 лет включительно, работающий по трудовому договору в аккредитованной Минцифры IT-компании.
2. Ставка 6%
3. Льготный лимит для всех регионов - 9 млн рублей
4. Первоначальный взнос - от 20%
5. Срок кредита - до 30 лет
6. Объекты недвижимости - жилые от застройщиков

Что это значит для Сочи

Рабочая новость для всех, кто присматривался к новостройке. Правительство обсуждает досрочное завершение программы льготной ИТ-ипотеки.
Интерфакс со ссылкой на источник в правительственных кругах пишет:

С 1 января закончим.

РБК в тот же день передавал со своих источников про декабрь 2026 года:

Власти обсуждают завершение программы IT-ипотеки в этом году, знают источники РБК. В Минцифры говорят о проработке вопроса ее финансирования «в условиях ограниченности бюджетных средств»

Минцифры от комментариев отказалось.

Важно сразу: это пока планы и проработка, документ еще не подписан. Но когда два крупных агентства пишут одно и то же со ссылкой на разные источники, вероятность высокая.

Немного контекста.
Программу запустили в апреле 2022 года, ставка по ней символическая по меркам сегодняшнего рынка.
В 2024 году её продлили до 2030 года, но вырезали Москву и Санкт-Петербург.
И вот после этого Сочи стал одним из главных городов программы: айтишники, которые могут работать откуда угодно, массово выбирали квартиру у моря. Значительная часть сделок в новостройках города за последние два года стоит именно на этой программе.

Цифры по стране: за январь-сентябрь 2026 года банки выдали 9 тысяч ИТ-кредитов на 64,5 млрд рублей, плюс 11% по количеству к прошлому году.
Всего с начала программы выдано почти 880 млрд рублей.

Какой сценарий вероятен для Сочи, если программу закроют:
Спрос на новостройки просядет.
Уберут самый дешёвый способ купить квартиру, часть покупателей просто не потянет рыночную ставку.
Застройщики ответят акциями и субсидированными ставками, как уже было после сворачивания семейной ипотеки. Это шанс для тех, кто войдёт позже, но на других условиях.

Для тех, кто сейчас в статусе ИТ-специалиста и думал о квартире в Сочи, открыто окно в два месяца.
Не для паники, а для спокойного решения: если квартира нужна и по деньгам сходится, лучшей ставки уже не будет.

Моя рекомендация: не бегите покупать «что угодно, пока не закрыли». Плохой объект под льготную ставку всё равно остаётся плохим объектом. Но если вы давно присматривались к конкретному проекту и ждали сигнала, вот он.

Хотите разобрать вашу ситуацию: напишите мне слово ИПОТЕКА, посчитаем ваш вариант на конкретных объектах.

📝 Андрей Пекай о курортной недвижимости - подпишись на МАХ канал!

Вчера Банк России опять сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых.

При этом в новом макропрогнозе ЦБ повысил диапазон средней ключевой ставки на 2027 год.

Теперь это 12,5-13,5% вместо 10,5-12,5%

Прогноз по инфляции на 2026 год повышен с 6-7% до 7,1-7,6%.

Таргет по инфляции на 2027 год сохранен на уровне 4%.

Что это значит для рынка недвижимости?
Давайте порассуждаем.

1. Динамика спроса не вырастет так быстро, как нам бы хотелось - по-прежнему не делаем ставку на модель «купить-продать в течение 1-2 лет»
2. В такой ситуации инвестиционная недвижимость должна быть скорее из разряда уникальных по локации, количеству предложений и лучше бы системной и стабильной - бизнес-модель нужно будет выбирать еще тщательней по цифрам
3. Значимость ликвидности ваших объектов выйдет на более приоритетный уровень - важно изучить это понятие максимально подробно
4. Многое будет зависеть от государственной поддержки (спецпрограммы для специалистов и определенных категорий граждан) - здесь держим руку на пульсе, возможно у кого-то в ближайшее время появятся дополнительные возможности.
5. Значимость покупки за наличные останется на высоком уровне - есть смысл прокачать навык ведения переговоров или найти себе профессионала в этом вопросе.
6. В целом, квалифицированный специалист в сфере недвижимости будет давать дополнительные возможности в любых сделках - знать нюансы, считать, взвешивать и критически мыслить сейчас очень важно.

Вот такие мысли 🤓
В любом случае, тренд на снижение ставки сохраняется, а это тоже неплохо

📝 Андрей Пекай о курортной недвижимости - подпишись на МАХ канал!

Обзор студий от застройщиков в жилых комплексах Сочи

Благодаря таким обзорам, вы можете сэкономить несколько дней поисков.
Фейки, к сожалению, пока остаются неотъемлемой частью рекламного рынка сочинской недвижимости.

8,5 минут просмотра - и вы в курсе 90% предложений на самые маленькие квартиры в Сочи ✔️

Для вашей насмотренности кратко рассказываю про каждый ЖК.
Также прикрепляю ссылку на саму подборку - переходите и смотрите все, что вам интересно.
В каждый объект можно "провалиться" и узнать подробности + очень удобный формат просмотра объектов "на карте" (сразу понятна локация комплекса).
Приятного просмотра 🍿

Акционные предложения отправлю по кодовому слову АКЦИЯ в личные сообщения 🤓