Максим Бородачев | Управление проектированием

Минстрой обновил почти 3 000 сметных норм. Нужно ли пересчитывать уже выпущенные сметы?
С 25 августа 2026 года действует 19-е дополнение к ФСНБ-2022, утверждённое приказом Минстроя от 12.08.2026 № 527/пр.
Изменения масштабные:
153 новые сметные нормы;
2 837 актуализированных норм;
изменения в составе работ и строительных ресурсах.
Но главный вопрос для проектировщиков и заказчиков: что делать со сметами, которые уже разработаны или получили положительное заключение экспертизы?
1. Проект ещё разрабатывается
При определении сметной стоимости необходимо учитывать применимую редакцию ФСНБ и соответствующие ей текущие цены и индексы. Поэтому важно проверить, на какой базе формируется сметная документация.
2. Положительное заключение экспертизы уже получено
Само обновление ФСНБ не обязывает автоматически пересчитывать все ранее утверждённые сметы.
Если впоследствии корректируются объёмы работ или проектные решения и проводится повторная проверка сметной стоимости, применяются положения п. 45(12) ПП РФ № 145. Для смет, рассчитанных ресурсно-индексным методом, актуализируется изменённая часть, а не обязательно весь комплект.
3. Нужно актуализировать стоимость перед заключением контракта
Здесь важно различать два случая.
Если пересчитываются только текущие цены ресурсов и индексы, повторная проверка может быть необязательной.
Но если при ресурсно-индексном методе пересчёт выполняется с применением новых сметных нормативов, п. 45(13) ПП РФ № 145 предусматривает обязательную повторную проверку сметной стоимости.
Отдельный порядок действует при определении НМЦК. Минстрой разъяснил его в письме от 14.09.2026 № 21440-ОГ/09.
Мой вывод: обновление сметной базы — не основание автоматически переделывать все завершённые проекты. Но при корректировке документации и подготовке закупки необходимо проверять применимость новых нормативов и порядок пересчёта.
Источники:
Приказ Минстроя № 527/пр
ПП РФ № 145, пункты 45(12)–45(13)
Письмо Минстроя № 21440-ОГ/09
Максим Бородачев | Управление проектированием
vk | MAX

Первые разделы проектной документации с графикой — в XML. Что делать с чертежами?
Минстрой опубликовал проекты XML-схем разделов 2–8 проектной документации линейных объектов: от проекта полосы отвода и конструктивных решений до ПОС, экологии и пожарной безопасности.
Раньше мы сталкивались с XML преимущественно при подготовке текстовых и табличных документов. Теперь речь идёт о разделах, в составе которых предусмотрены и чертежи.
Как это будет работать?
Будущий XML — это не просто «обложка» для привычного PDF. Сам раздел описан как один XML-файл + электронные подписи. Внутри структурируются текст, таблицы, сведения об объекте и проектировщиках, версии документа, а изображения могут встраиваться непосредственно в XML.
Поэтому распространённый сценарий «ТЧ делаем в XML, а всю графику оставляем отдельным PDF» пока нормативно не подтверждён. Как именно после введения схем представлять графическую часть по ПП №87 — один из главных вопросов к окончательной версии.
В XML должны появиться конкретные структурированные элементы — сведения об объекте, участниках, содержании соответствующих подразделов, таблицы, параметры, изображения и т. д. Именно это видно из приложенных описаний схем.
Сервис вполне может сделать удобный интерфейс:

форма → загрузить исходные данные → вставить/импортировать текст → добавить изображения → сформировать XML → проверить XSD → скачать XML.

Но «импортировать готовый PDF и получить корректный XML» — функция конкретного программного продукта, а не свойство XML-схемы Минстроя.
Вот тут и может начаться процесс перехода на отечественный софт, если наши разработчики позволят внутри своих программных продуктов связывать данные из проектных решений и заполнение полей XML-схемы, а уровень удобства разработки и функциональности приблизится к зарубежным продуктам. Ведь это же будет исключительна отечественная история, которая явно не будет нативно поддерживаться зарубежными вендорами. А вдруг появится XML-схема для цифровой информационной модели?
Когда это станет обязательным?
Пока разделы 2–8 находятся в категории разрабатываемых, объявлять дату обязательного применения рано. Основание — пункт 2 требований, утверждённых приказом Минстроя № 783/пр.
Что делать проектировщикам сейчас?
Пока никаких действий не требуется, нужно только отслеживать новости по процессу утверждения/изменения схем, я планирую держать руку на пульсе и информировать вас об изменениях по этой теме.
Сегодня: AutoCAD/Revit → PDF → экспертиза для разделов 2–8 — продолжаем работать по действующему порядку.
После введения схем: рассчитывать на вариант «графика отдельно PDF, текст отдельно XML» пока нельзя. Если схемы останутся в нынешнем виде, значительная часть содержимого раздела должна будет формироваться внутри XML; конкретный механизм представления предусмотренной ПП № 87 графической части Минстрой ещё должен прояснить. Может графическую часть Минстрой вообще планирует оставить только в составе цифровой информационной модели, а разделы в XML будут содержать только данные/текст/таблицы?
Revit или AutoCAD пока останутся инструментами разработки проектных решений. Но результат уже нельзя будет воспринимать просто как «распечатать проект в PDF». Видимо будет схема как в прилагаемом изображении.
Источник: XML-схемы Минстроя.
Максим Бородачев | Управление проектированием
vk | MAX

Зона подтопления: почему действующую ДПТ теперь невозможно скорректировать?
Есть утвержденная документация по планировке территории. Проект развивается, возникает необходимость скорректировать ППТ/ПМТ — и внезапно появляется проблема: часть территории находится в зоне затопления или подтопления.
Причина — Федеральный закон от 04.08.2026 № 301‑ФЗ, который с 4 августа существенно изменил ст. 67.1 Водного кодекса.
Как было раньше?
В границах зон затопления и подтопления нельзя было строить ОКС, не обеспеченные инженерной защитой.
То есть сама концепция закона предполагала возможность строительства: проектировщик предусматривает инженерную защиту — например, повышение отметок территории, свайные решения, дамбы, берегоукрепление и другие мероприятия — и объект реализуется с учетом этих решений.
С 4 августа логика изменилась.
Теперь Водный кодекс запрещает в границах установленной зоны строительство объектов капитального строительства, за исключением самих сооружений инженерной защиты.
И одновременно появился еще один запрет:
«освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства».
Исключение опять сделано только для осуществления инженерной защиты.
Законодатель фактически изменил последовательность действий:
сначала защита территории — потом ее освоение под основной ОКС.
И здесь начинается самое интересное для действующих проектов.
Когда мы после 4 августа вносим пусть даже незначительные изменения в ДПТ, уполномоченный орган снова рассматривает документацию и проверяет ее по действующим требованиям ст. 45 ГрК РФ.
И получается коллизия:
старое градостроительное решение предусматривает размещение ОКС, а действующий сегодня Водный кодекс запрещает освоение этой территории под ОКС.
Особенно сложная ситуация у проектов, где:
ДПТ утверждена до 04.08.2026 → проект много лет развивается → но РНС еще не получено.
Специальных переходных положений для такой ситуации в 301‑ФЗ я не нашел.
В письме от 02.09.2026 № 54339‑ИФ/08 Минстрой занял значительно более мягкую позицию и разъяснил: для объектов, строительство которых начато ранее, следует учитывать принцип отсутствия обратной силы закона, наличие инженерной защиты и действующее земельное и градостроительное регулирование.
Минстрой отдельно указал, что для проектов с ранее выданным РНС само нахождение в зоне затопления/подтопления не является основанием для прекращения разрешения или отказа во вводе объекта в эксплуатацию.
Что делать? Теперь построить защиту недостаточно.
Необходимо еще пройти формальную процедуру прекращения или изменения ЗОУИТ через субъект РФ и Росводресурсы и добиться изменения соответствующих сведений.
И только тогда исчезает само ограничение, которое блокирует дальнейшее развитие территории.
На мой взгляд, здесь явно не хватает полноценного переходного механизма именно для проектов с ранее утвержденной ДПТ, которые еще не дошли до получения РНС.

Изменили рабочку — нужно ли теперь корректировать проектную документацию?
Минстрой выпустил интересное разъяснение — письмо от 18.09.2026 № 22270-ОГ/08 о внесении изменений в проектную и рабочую документацию.
Представим обычную ситуацию.
Проектная документация разработана, получено положительное заключение экспертизы. Началась разработка РД или уже идет строительство.
И появляется необходимость изменить решение.
Заменили оборудование. Изменили трассировку инженерной сети. Подрядчик предложил другое техническое решение.
Нужно ли теперь корректировать ПД и снова идти в экспертизу?
Оказывается — не всегда.
В ч. 1.3 ст. 52 ГрК РФ предусмотрен довольно интересный механизм.
Если изменения в рабочей документации соответствуют условиям пп. 1–5 ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ и утверждены застройщиком или техническим заказчиком в установленном порядке, то:
приводить ранее утвержденную ПД в соответствие с измененной РД не требуется.
Более того, утвержденные изменения РД признаются частью проектной документации.
Получается интересная ситуация: ПД прошла экспертизу с решением А. В процессе разработки РД или строительства решение уточнили до варианта Б. Если изменение отвечает всем условиям пп. 1–5 ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ и надлежащим образом утверждено, приводить ранее утвержденную ПД в соответствие с этим изменением не требуется.
Но это не означает, что теперь РД можно менять как угодно.
Изменение должно пройти несколько проверок:
- Не затрагиваются несущие конструкции, кроме замены отдельных элементов на аналогичные или улучшающие их показатели.
- Для линейного объекта не меняются класс, категория и первоначально установленные показатели функционирования.
- Изменение не приводит к нарушению обязательных требований — технических регламентов, санитарных, экологических, противопожарных и других требований безопасности.
- Изменение соответствует заданию на проектирование и результатам инженерных изысканий.
- Для соответствующих объектов государственной и муниципальной собственности изменение не приводит к превышению установленной стоимости строительства.
И есть еще один важный момент.
Минстрой отдельно напоминает о ГОСТ Р 21.101-2026.
Если изменение одного документа вызывает необходимость изменения других документов, соответствующие изменения должны быть внесены и во взаимосвязанные документы.

Опять остается вопрос без ответа, кто решает когда менять ПД, а когда - нет?

Минстрой фактически признал проблему: нормы меняются быстрее, чем заканчивается проектирование
Есть изменение, которое может заметно облегчить жизнь проектировщикам и застройщикам на длинных проектах. А иногда проекты затягиваются не по причине сложности, а ждут ИРД 😉
Минстрой подготовил поправку в ч. 5.2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ: срок, в течение которого проект можно представить на экспертизу с проверкой по требованиям, действовавшим на дату выдачи ГПЗУ, предлагается увеличить с 1,5 до 3 лет.
Почему это важно?
Представим вполне обычную ситуацию.
Получили ГПЗУ. Начали проектирование. Получали исходные данные, ТУ, согласовывали решения с заказчиком, несколько раз меняли ТЗ…
Прошло 1 год и 7 месяцев.
Проект готов. Заходим в экспертизу.
И выясняется, что нормативная база для проверки проекта — уже не та, которая действовала, когда начиналось проектирование.
По действующей редакции ч. 5.2 ст. 49 ГрК РФ, если с даты выдачи ГПЗУ прошло более полутора лет, экспертиза оценивает проект по требованиям, действующим на дату поступления документации на экспертизу.
А за это время могли измениться СП, технические регламенты и другие обязательные требования.
В результате проект, который разрабатывался в соответствии с действовавшими требованиями, приходится проверять заново и потенциально корректировать.
Причём Минстрой в пояснительной записке фактически прямо признаёт наличие этой проблемы: анализ практики показал, что при реализации долгосрочных проектов возникает необходимость перепроектирования из-за окончания полуторагодового срока на фоне регулярного изменения нормативных требований.
Предлагаемое решение очень простое:
1,5 года → 3 года.
Для большинства обычных объектов это означает, что нормативные требования смогут фиксироваться на дату выдачи ГПЗУ в течение значительно более реалистичного проектного цикла.
Но есть несколько важных оговорок.
Во-первых, это пока законопроект. На сегодняшний день продолжает действовать срок 1,5 года.
Во-вторых, для линейных объектов правила отличаются: в предусмотренных законом случаях отсчёт ведётся от даты утверждения ППТ.
В-третьих, это не продление «срока действия ГПЗУ». Речь идёт именно о том, по требованиям на какую дату экспертиза будет оценивать проектную документацию.
И остаётся очень интересный вопрос.
Что будет с проектами, которые прямо сейчас находятся между этими двумя сроками?
Например, ГПЗУ выдан 1 год и 7 месяцев назад. Сегодня такой проект уже должен проверяться по требованиям на дату поступления в экспертизу.
Если поправку примут в предложенной редакции, формально он окажется внутри нового трёхлетнего периода.
Но в опубликованном сейчас тексте законопроекта переходных положений нет.
Поэтому я бы пока точно не строил график проекта в расчёте на будущие три года.
Само направление изменений при этом считаю правильным.
Для серьёзного объекта 1,5 года от получения ГПЗУ до экспертизы — далеко не всегда большой срок. Особенно если учитывать получение исходных данных, ТУ, изыскания, согласования, изменения решений заказчиком и непосредственно разработку документации.
А самое интересное здесь даже не увеличение срока.
Государство фактически признало, что изменение нормативной базы в процессе длительного проектирования само по себе стало фактором перепроектирования и увеличения инвестиционно-строительного цикла.
Вот с этим проектировщики, думаю, сталкивались не раз.
VK

Дробление проектирования: когда экономия неожиданно требует вступления в СРО
Коллеги, я только недавно наткнулся на письмо Минстроя России от 02.12.2025 № 33814-ОГ/18. На мой взгляд, это один из самых значимых документов последнего времени для застройщиков и инвесторов, которые предпочитают заключать отдельные договоры с каждым проектировщиком.
Логика обычно понятна:
архитектуру проектирует одна компания;
конструктив — другая;
инженерные сети — третья;
Технологию — четвертая.
На первый взгляд кажется, что так можно получить больше контроля над подрядчиками и сэкономить на услугах генпроектировщика.
Но Минстрой обратил внимание на важный нюанс.
Если застройщик заключает один договор на выполнение проектных работ по объекту, членство в СРО проектировщиков ему не требуется.
Однако, когда застройщик самостоятельно заключает несколько договоров на выполнение различных разделов проектной документации и организует взаимодействие между исполнителями, он фактически начинает выполнять функции по организации проектирования.
А значит, согласно позиции Минстроя, должен иметь членство в СРО в области архитектурно-строительного проектирования.
Для меня это письмо интересно не столько юридическим выводом, сколько подтверждением того, что я много лет наблюдаю на практике.
Генпроектировщик или технический заказчик — это не просто дополнительная строка затрат в бюджете проекта.
Это центр ответственности за увязку решений между всеми разделами проекта.
Именно здесь должны своевременно выявляться ситуации, когда:
воздуховоды пересекают несущие конструкции;
инженерные сети конкурируют за одно пространство;
архитектурные решения противоречат технологии;
практически любое изменения в одном разделе автоматически создают проблемы в нескольких других.
Когда инвестор решает управлять десятком проектных подрядчиков самостоятельно, он получает не только потенциальную экономию. Вместе с ней он принимает на себя функции координации, ответственность за результат и, как следует из разъяснений Минстроя, соответствующие юридические обязательства.
По сути, письмо Минстроя подтвердило простую мысль: если вы хотите заменить генпроектировщика собой, государство начинает рассматривать вас как организатора проектирования со всеми вытекающими последствиями.
Интересно, насколько часто вы сталкивались с ситуацией, когда заказчик пытался координировать проектировщиков напрямую?
Какие последствия это имело для сроков, качества проекта и строительства?
vk | MAX

Реестр требований в строительстве вместо перечней стандартов обязательного и добровольного применения: переходный период закончен. Что дальше?
Коллеги, важная веха! Реестр требований вступил в полноформатное действие и на сегодняшний день стал основным и безальтернативным инструментом технического регулирования нашей отрасли.
Если кто-то пропустил, вот краткая хронология того, как мы к этому пришли, и текущий статус:
🔹 Начало работы (1 сентября 2023 г.)
Вступили в силу Правила формирования и ведения Реестра (полное название — Реестр требований в области инженерных изысканий, проектирования, строительства и сноса).
Основание: Постановление Правительства РФ от 31.08.2023 № 1417.
🔹 Смена нормативной парадигмы (1 сентября 2024 г.)
Заработали ключевые изменения в Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (ФЗ № 384-ФЗ). Строительная отрасль окончательно отказалась от устаревшего разделения нормативных документов на «обязательные» и «добровольные» перечни. Реестр стал единым механизмом доказывания соответствия проектных решений требованиям безопасности.
🔹 Окончание переходного периода (1 марта 2026 г.)
До этой даты допускалось применение старых подходов параллельно с новым механизмом. Поскольку этот срок уже истек, использование Реестра теперь является безальтернативным и обязательным правилом для всех участников строительного процесса.
🖥 Где с ним работать?
Реестр является открытым государственным информационным ресурсом (за исключением сведений, составляющих гостайну). Он ведется в удобном электронном, машиночитаемом формате и интегрирован в единую систему ГИСОГД.
📍 Прямая ссылка для работы: Реестр на портале «Стройкомплекс.РФ»

vk | MAX

💰 Сколько стоит проект?
По моему опыту, оценка стоимости проектных работ (ПИР) — это всегда поле боя. Сейчас на рынке «бьются» три основных метода оценки, и каждый из них далек от идеала.

1. Смета по справочникам базовых цен (СБЦ) 📚 Метод, который живет только благодаря госзаказу 🏛️. Для частного девелопера эти расчеты часто оторваны от рынка, и Заказчики просто не принимают их всерьез, считая необоснованными. Смета ради сметы ❌.

2. Расчет по трудозатратам (часы/месяцы + накладные и прибыль) ⏱️💸 Логичный и достоверный путь ✅. Заказчики относятся к нему с бо́льшим пониманием, но тут начинается торг 🤝: "А что ваш специалист по пожарной безопасности (ПБ) собирается делать две недели? Взял шаблон, вписал цифры — и готово!". При этом Заказчик забывает (или не знает), что ГИП, архитекторы и смежники не просто выдают чертеж и уходят. Они сопровождают проект на всех этапах, увязывают решения и отвечают на сотни вопросов. Это время, и оно стоит денег 💵. В итоге расчет более точный чем в первом методе, но сложно обосновывает реальную трудоёмкость проекта ❌.

3. Средняя цена за квадратный метр 📏 Любимый метод Заказчиков. Как бы детально вы ни посчитали трудозатраты, в ответ часто прилетает табличка, где вас сравнивают с другими проектными фирмами или ИП по стоимости за 1 кв. м продаваемой площади. Проблема в том, что «квадрат» не учитывает ничего: ни сложную геологию, ни инженерную подготовку земельного участка, ни кривую геометрию участка, ни конструктив, ни количество уникальных этажей❌.

Итог применения этих методов всегда один: потерянное на старте время ⏳ и бесконечные доп. соглашения в процессе проектирования.

Как нужно оценивать стоимость проектов на самом деле?
Чтобы выдать Заказчику высокоточное коммерческое предложение (КП) на новый объект без риска уйти в минус, не нужен полный пакет исходно-разрешительной документации. Достаточно 9 ключевых параметров:
🔹 Функциональное назначение объекта.
🔹 Регион строительства.
🔹 Ключевой параметр (мощность, общая площадь).
🔹 Уникальность (есть ли аналоги).
🔹 Конструктивная схема (каркас/бескаркас, материал).
🔹 Этажность и высота здания.
🔹 Сложность геометрии участка (хватает кадастрового номера, чтобы посмотреть публичную карту 🗺️).
🔹 Количество уникальных (нетиповых) этажей.
🔹 Наличие и доступность инженерной инфраструктуры (свет, вода, тепло, газ ⚡💧🔥).

Остальных данных на старте обычно нет. Но если Заказчик дает ГПЗУ, геологию, геодезию или ТУ — точность КП становится значительно выше, а риски будущих допников сводятся к нулю 📉.

Главное правило честного партнерства: Оптимальная оценка строится на тех данных, что есть здесь и сейчас. Но в самом Коммерческом предложении я всегда прямо предупреждаю Заказчика: при изменении каких именно вводных (например, геология оказалась сложнее или ТУ требуют тянуть сети за километры) изменятся сроки и стоимость договора ⚠️.

Прозрачность на берегу экономит миллионы в процессе стройки, а что не менее важно, экономия сроков.

Коллеги, Заказчики, а какой метод ценообразования ближе вам? Часто сталкиваетесь с аргументом «а вот у тех ребят за квадрат дешевле»?

vk | MAX

Качество проекта

Я часто задаю коллегам, авторам проектов простой вопрос: «А что для вас критерий качества вашей работы?».
В ответ слышу набор штампов:
— «Экспертиза пройдена»;
— «Нет коллизий в модели»;
— «Оформлено по ГОСТ»;
— «Построить можно» (обычно с оговоркой «если подрядчик нормальный»).
Возможно в какое-то время этого было и достаточно.

Получается, что сами создатели продукта не могут сформулировать объективные критерии его качества.
Это как если бы кондитер сказал: «Моя булка испечена строго по техкарте при температуре 180 градусов. А то, что она невкусная — это проблема вашего вкуса».

Для меня прохождение экспертизы, соблюдение норм и отсутствие пересечений — это база. Это «само собой разумеющееся».
Оценивать качество проекта по факту прохождения экспертизы — это как заводу гордиться тем, что деталь прошла ОТК. Это не достижение, это гигиенический минимум.

Так где же тогда качество?

Для себя я вывел один, возможно, неожиданный критерий.
Качество проекта — сдача проекта подрядчику СМР.

Казалось бы, парадокс: договор у нас с Заказчиком, платит Заказчик. Но качество нашей услуги оценивается тем, насколько легко реализуется проект.

Проект — это инструмент донесения идеи.
Если Заказчик вынужден работать «переводчиком» — бегать по стройке и объяснять подрядчику, что имел в виду проектировщик, то проект провален.
Даже если у вас за спиной 5 пройденных Главгосэкспертиз и идеальная BIM-модель, вряд ли заказчик захочет повторить пройденный опыт.

Заказчик запомнит не вашу гениальность (как вы его умело смогли послать), а то, что вы заставили его решать ребусы за свои же деньги. И наоборот: количество замечаний (10, 100 или 200) не имеет значения. Замечания есть у всех, важен только итоговый результат на площадке и отношение к заказчику.

Коллеги, а у вас есть объективные критерии качества?
Или «прошли экспертизу — и слава богу»?

vk | MAX

Проектировщик — это не просто «подрядчик». Это партнер.

Рад приветствовать вас на канале. Меня зовут Максим Бородачев, я управляющий проектным институтом.

Последние несколько лет я наблюдаю, как стремительно меняется рынок проектирования.
Меняются нормы, технологии и материалы, но главное — меняются отношения между Заказчиком и Проектировщиком.

Мы часто не можем понять, почему заказчик не принимает проект, рабочую документацию.
Казалось бы:
❌ Всё выполнено по нормам;
❌ Экспертиза пройдена;
❌ Требования ТЗ учтены.
А проект всё равно не принимается. Почему?

Потому что заказчики стали требовательнее к продукту.
В новых реалиях проектировщик — это не просто подрядчик, который сделал свой объем работ,отдал чертежи и забыл.

Заказчики начали думать наперед. Не о том, как возвести коробку, надеясь, что «на месте разберутся», а о том, как это здание будет жить через 5, 10, 50 лет.
• Удобно ли будет его эксплуатировать?
• Комфортно ли там людям?
• Не станут ли инженерные решения «головной болью» для УК?

Суровая правда: старый формат работы умер.
Проектировщик, который мыслит только нормативами, остается в прошлом. Сегодня мы должны мыслить сценариями использования. Эффективность — это не только «сколько бетона сэкономили», это эргономика, логистика и качество среды.

Моя позиция: современная проектная организация — это бизнес-партнер.

Мы сопровождаем застройщика на всем пути:
— От этапа инициации (когда решение о стройке только принимается);
— Через тендеры и ответы на вопросы подрядчиков на площадке;
— До финального ввода объекта в эксплуатацию.

Этот канал я создал, чтобы сформировать профессиональное комьюнити.
Здесь будет полезно и девелоперам, и опытным коллегам, которых, как и меня, волнует качество проектов. Буду делиться мыслями, публиковать важнейшие изменения в законодательстве и сложные кейсы из практики.

Буду рад вашей обратной связи и дискуссиям в комментариях. Очень интересно послушать ваш опыт
Добро пожаловать!

vk | MAX