Артем Цогоев | Недвижимость

«Да кому нужны эти офисы? НИКОМУ».

☝️Друзья, вот это типичная ситуация, когда оппонент пытается спровоцировать вас на долгие монологи и оправдания. Но я сейчас вам покажу как провалить этот фрейм.

❌ Не нужно оправдываться, приводить примеры конкретных компаний, которым очень нужны офисы или рассказывать о западном опыте. Оппонент только этого и ждёт.

📢 Вместо этого произнесите эту фразу: «В III квартале 2026 года STONE Realty сдало в аренду около 4,5 тыс. м2 в готовых бизнес-центрах STONE».

✅ Всё. Ваш оппонент может только и сделать, что начать рассуждать много это или мало, сравнивать данные с III кварталом 1913 года и т.д. Но вы уже победили провокатора и провалили его фрейм - теперь он или она будет что-то доказывать и объяснять вам.

🧲 Кстати, поиск арендаторов уже доверили STONE Realty более 70% собственников-инвесторов. Ставки в бизнес-центрах STONE начинаются от ₽45 тыс./м2 в год за помещения без отделки и от ₽65 тыс./м2 с готовым ремонтом (с НДС).

Владельцы помещений ПВЗ заплятят...

📑 Минфин внес в Госдуму поправки в Налоговый кодекс, которые включают пункты выдачи заказов (ПВЗ) маркетплейсов в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество по кадастровой стоимости. Сейчас помещения под ПВЗ облагаются в большинстве случаев по балансовой стоимости, которая отстает от кадастровой.

💌 В ответ Ассоциация развития сети пунктов выдачи заказов направила письмо в Минэкономразвития и Госдуму с просьбой не облагать ПВЗ налогом с кадастра. Законопроект пока на рассмотрении.

🔑 Важная деталь: просят операторы ПВЗ, то есть арендаторы. А налоги платят собственники помещения. Ассоциация сама признает, что нагрузка ляжет на арендодателя, «никак не связанного с деятельностью платформы». Трогательная забота о собственниках объясняется просто: налог почти наверняка вернется операторам через ставку аренды.

⚖️ Теперь о доводах из письма. Главный аргумент - ПВЗ только принимает, хранит и выдает заказы, поэтому не должен приравниваться к торговле. Слабовато. Ведь по сути, ПВЗ - это точка продаж маркетплейса, где покупатель получает, примеряет и возвращает товар. Магазин в соседнем помещении той же площади уже платит налог с кадастра, а ПВЗ нет. Регионы явно теряют на ПВЗ кучу денег.

🔸 Смягчения, которые предлагает ассоциация (порог в 50% площади, исключение постаматов, ПВЗ в селах и малых городах), выглядят +/- разумно. Какие-то из них могут учесть при доработке текста закона.

🔹 А вот шанс, что собственников помещений под ПВЗ полностью «пощадят», на мой взгляд, крайне невелик, мягко выражаясь.

⚠️ Владельцам стрит-ритейла с ПВЗ и потенциальным покупателям таких ГАБов стоит уже учитывать рост налога на имущество и проверить, позволяет ли договор аренды переложить расходы по его уплате на арендатора.

Торговые улицы Москвы: Солянка

📜 Солянка - одна из старейших улиц Москвы, всего около полукилометра от Солянского проезда до Яузских ворот. Еще в XIV веке здесь начиналась дорога на Рязань. В XVII веке улицу называли Яузской - по реке и воротам Китай-города, к которым она вела.

🧂 Нынешнее имя ей дала соль. На улице стоял государев Соляной двор - одно из крупнейших каменных зданий Москвы XVI-XVII веков, куда свозили соль со всей страны. Двор был настоящим торговым комплексом: лавки с отдельными входами и сводчатые амбары. Соляная торговля приносила казне огромные доходы, и к XVIII веку народное «Солянка» окончательно вытеснило прежнее название.

🍲 Кстати, блюдо русской кухни солянка к улице отношения не имеет - это искаженное «селянка».

🛍️ Торговля на Солянке не прекращалась и дальше. В 1913 году обветшавший Соляной двор разобрали, и на его месте Московское купеческое общество построило огромный доходный дом - он стоит до сих пор на углу с улицей Забелина. В 1882 году на Солянке появился знаменитый Дом с атлантами - доходный дом с чайным магазином чаеторговцев Расторгуевых.

🏛️ Сегодня Солянка - это выход метро «Китай-город», большого пересадочного узла двух линий. Рядом Старая площадь, Варварка, Ильинский сквер и «Зарядье».

📶 Сотрудники офисов, туристы и пассажиры метро создают здесь максимально плотный пешеходный поток с утра до позднего вечера, а первые этажи исторических домов почти целиком заняты кафе и магазинами.

🏢 Что там с ГАБами? На улице Солянка продается сейчас некоторое количество помещений. Например, есть помещение 21,9 м2 - на первой линии, в шаге от выхода метро, с отдельным входом с фасада и витринным остеклением. Потолки 3,1 м, электрическая мощность 15 кВт. Помещение арендует сетевая чайная, арендная ставка - ₽800 625 в месяц (₽9,6 млн в год). Стоимость - ₽135 млн.

☝️А соседнее здание - это объект культурного наследия «Доходный дом с лавками» 1764-1774 годов постройки. Ничего себе - лавки в этом здании работают уже 250 лет!

💡 Улица, на которой торгуют больше четырех веков, вряд ли перестанет быть торговой. Для небольшого помещения на первой линии у «Китай-города» главный актив - адрес, а при смене арендатора место с таким трафиком, как правило, не простаивает.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

Всё к лучшему - 14%!

💬Дубль в MAX (на всякий)

🏛️ Когда деньги есть и их много... но элитное жильё уже не особо нужно

⚖️ Сложная ситуация складывается на рынке элитных новостроек - предложения всё больше, спроса - меньше. Это бывает, когда девелоперский цикл опережает экономический.

📉 По данным NF GROUP, за девять месяцев 2026 года в элитных новостройках Москвы продано около 950 квартир и апартаментов - на 24% меньше, чем годом ранее. Впервые за три года продажи за январь-сентябрь не дотянули до 1 000 лотов. В III квартале сделок было около 320, это минус 13% к прошлому году.

🏗 А девелоперы продолжают выводить проекты. За девять месяцев стартовали продажи в 19 новых проектах - максимум за пять лет, для сравнения: в 2022 и 2023 годах выходило по 17 проектов за весь год. В экспозиции сейчас около 3,7 тыс. лотов, на 18% больше, чем год назад.

🧮 При текущем темпе (примерно 105 сделок в месяц) на распродажу всего предложения уйдёт около 35 месяцев. Почти три года, и это без учёта новых стартов (которые уже на подходе).

💰 При этом средневзвешенная цена предложения обновила исторический максимум - ₽2,34 млн за м2 (+6% за год). Рост почти целиком даёт делюкс: ₽3,37 млн за м2 и +10% за год, тогда как премиум за год прибавил лишь 1% и стоит на месте.

🔒 Зато есть скидки: по отдельным лотам при 100% оплате они доходят до 20-25%, плюс рассрочки, которые действуют даже после ввода дома. Так что реальная цена сделки в элитке, видимо, заметно ниже «рекордных» цифр из прайсов.

💬Дубль в MAX (на всякий)

🧩 Решение основано не столько на расчетах, сколько на логике. Популярные нейросети с решением не справились и написали, что «👀 Непонятно, условия неполные...», к моей радости. Данных достаточно, более чем!

1️⃣ Активы Василия:
🔹 м/место в ЖК «Альфа»: 15,000₽/мес × 12 = 180,000₽/год ÷ 2,000,000₽ = 9% годовых
🔹 м/места в ЖК «Бета»: 40,000₽/мес × 12 = 480,000₽/год ÷ 12,000,000₽ = 4% годовых
🔹 м/места в ЖК «Гамма»: 60,000₽/мес × 12 = 720,000₽/год ÷ 18,000,000₽ = 4% годовых

💰 Общая стоимость активов Василия (проинвестированные средства): 32,000,000₽
🔑 Общий доход Василия: 115,000₽/мес или 1,380,000₽/год

2️⃣ Доходность Ефима:
42,000₽/мес × 12 = 504,000₽/год ÷ 4,000,000₽ = 12.6% годовых

3️⃣ По методике Ефима, желающего получить доходность 12.6%, справедливая цена активов Василия 1,380,000₽ ÷ 12,6% = 10,952,381₽

👀 Разница в оценке: Василий хочет вернуть свои инвестиции 32,000,000₽, а Ефим готов заплатить всего  10,952,381₽. Сделка маловероятна.

4️⃣ Но Василий всё-таки может купить объект в рассрочку (не хотелось бы, но увы):
🔸 Стоимость ритейла: 30,000,000₽
🔸 ПВ (20%): 6,000,000₽ (есть у Василия)
🔸 Сумма рассрочки: 24,000,000₽
🔸 Срок: 20 лет (240 месяцев)
🔸 Ежемесячный платеж: 24,000,000₽ ÷ 240 = 100,000₽/мес
🔸 Текущий доход: 115,000₽/мес
🔸 Остаток после платежа: 15,000₽/мес

💸 Василий сохраняет все активы и получает новый! Прощай, Ефим.

5️⃣ Правильныйответ:
👍 Да.

Девелопер продаст помещение Василию. В рассрочку, к сожалению! И застройщику БЦ «Омега» неважно, что Василий тёзка Чапаева или плохой /хороший семьянин - главное, чтобы по рассрочке платил.

💬Дубль в MAX (на всякий)

🥶Традиционная пятничная зарядка для вашего мозга!

🛻 Василий купил паркинг в ЖК «Альфа» за 2 млн. и сдал в аренду за ₽15тыс./мес. чистыми после уплаты налогов, потом он купил 2 машиноместа в ЖК «Бета» за 12 млн. и сдал их за ₽40 тыс./мес чистыми после уплаты налогов, а потом ещё 3 машиноместа  за 18 млн. в ЖК «Гамма» и сдал их за ₽60 тыс/мес. чистыми после уплаты налогов.

🏰 Василий хочет купить ритейл в БЦ «Омега» за ₽30 млн. (можно и в бес% рассрочку на 20 лет с ПВ 20%) и решает продать все свои машиноместа и на вырученные средства профинансировать покупку. У Василия есть всего около ₽6 млн., но если получится, Василий бы купил ритейл без рассрочек или кредитов.

💸Инвестор Ефим вкладывает деньги в машиноместа и готов купить объекты Василия. У Ефима много машиномест, которые стоят в среднем по ₽4 млн. и приносят около ₽42 тыс/мес. Ефим покупает только такие проекты, которые дают ему аналогичную доходность.

💰Продаст ли девелопер БЦ «Омега» помещение Василию?

Варианты:
🔥Нет. Потому что у покупателя имя из анекдотов про Чапаева.
👍 Да. Потому что Василий хороший семьянин.
👀 Непонятно. Потому что условия задачи неполные...

⏰ Правильный ответ опубликую скоро.

ГАБ с интересным арендатором - офисом «А7 Финансы - ПСБ» на Тверской улице в Москве.

💼 Для начала про арендатора. А7 - российская система международных расчетов, созданная в октябре 2024 года при участии госбанка ПСБ (49% капитала) для обслуживания внешнеторговых платежей российского бизнеса в условиях санкций со стороны недружественных стран. Компания работает на собственной платежной инфраструктуре и предлагает международные переводы (в том числе платежи в Китай), валютные и рублевые векселя, а обмен валюты в ее офисах проводится через кассы ПСБ. По данным самой компании, в 2025 году через группу А7 прошло 10 трлн ₽, ежедневно проводится около 2 000 операций, клиентами являются около 15 000 компаний, а доля группы во всех внешнеторговых операциях российского бизнеса оценивается уже примерно в 19%. Уставный капитал ООО «А7» - 12,7 млрд ₽, рейтинг векселедателя от АКРА - AA(RU).

📈 Относительно недавно А7 начала предоставлять услуги частным лицам и развивать розничную сеть. Физлицам компания предлагает обмен наличной валюты, переводы за рубеж по инвойсу (оплата недвижимости, обучения, лечения и страховки, от 300 000 ₽ при комиссии 0,5% + НДС), «Золотой сертификат» и золотые слитки, а в офисах также оформляются классические продукты ПСБ - карты, вклады, кредиты и переводы в СНГ. Сеть, кстати, развивается очень быстро: в 2025 году открылся офис в Санкт-Петербурге, пять офисов продаж в Москве, финансовый центр во Владивостоке и даже представительства в Африке. Сейчас сеть «А7 Финансы - ПСБ» насчитывает 13 офисов: 11 в Москве и по одному в Краснодаре и Владивостоке.

📍 Для таких клиентских офисов важны те же параметры, что и для классических банковских отделений: первая линия, отдельный вход, витрины, возможность разместить вывеску, высокий пешеходный трафик и близость к метро. Формат при этом компактный, а значит помещение остается универсальным - в случае ухода арендатора его можно сдать другому банку, финансовому сервису или ритейлу.

🔍 Про помещение: Тверская ул., 27с1, ЦАО, 1 минута от метро «Маяковская», первая линия жилого дома. Площадь 78,3 м2, потолки 3,3 м, отдельная входная группа с фасада, свободная планировка, место под вывеску. Арендатор - «А7 Финансы - ПСБ», договор на 3 года, МАП 1 000 000 ₽/мес (12 млн ₽ в год, около 12 770 ₽/м2/мес). Цена - 187,2 млн ₽ (около 2,39 млн ₽/м2), ДКПН.

🪆 Насколько устойчив этот бизнес? У А7 есть серьезная опора: госбанк в капитале, высокий кредитный рейтинг и востребованная ниша - трансграничные платежи для бизнеса. Конечно, бизнес-модель во многом связана с санкциями, и при их смягчении (продолжаем надеяться!) часть спроса может вернуться к классическим банкам, а розничная сеть существует лишь с лета 2025 года. Но важно, что офисы работают в совместном формате «А7 Финансы - ПСБ»: здесь обслуживают кассы ПСБ и оформляются его карты, вклады и кредиты. Поэтому даже при изменении роли А7 с большой долей вероятности в помещении останется сам ПСБ - один из крупнейших госбанков страны.

💡 Итого: арендатор свежий и быстро растущий, с крупным государственным банком за спиной, но главным аргументом для инвестора здесь все же должен выступать не арендатор, а помещение. Тверская- одна из самых ликвидных локаций Москвы, и качественное помещение с витриной на первой линии при смене арендатора, если она случится, не будет простаивать долго.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

Тренируйся на кошках!

🎓 Осенью 2023 года Институт недвижимости Шака при Нью-Йоркском университете (NYU Schack Institute of Real Estate) запустил собственный фонд для инвестиций в REIT - учебный портфель, которым полностью управляют студенты. По сути это не зарегистрированный фонд недвижимости, а брокерский счёт, управляемый студентами. Деньги на подвиги университету дали спонсоры проводимого ежегодно симпозиума фондов недвижимости. Вознаграждение за управление фондом никто не получает, вся прибыль реинвестируется.

📋 Инвестиционная декларация у фонда довольно жёсткая: можно инвестировать только в акции американских REIT, операционных компаний в недвижимости и домостроительных компаний. Кредитное плечо, деривативы и короткие продажи запрещены. Цель - превзойти индекс американских REIT от FTSE Nareit.

👥 Каждый семестр обновляется управляющая фондом команда, а это около 35 студентов. Есть президент, портфельные управляющие, трейдер, аудитор и аналитики по сегментам - от складов и офисов до медицинской недвижимости. Раз в неделю каждый аналитик защищает свою позицию на инвестиционном комитете, а решение по любой сделке с активами принимается общим голосованием.

📈 За 2025 год портфель показал доходность +4,9%, тогда как индекс FTSE Nareit All REIT упал на 2,11%. С момента запуска накопленная доходность составила около 10%, что тоже выше рынка. Размер портфеля в $ не раскрывается.

🎯 За несколько лет в фонде произошла эволюция стратегии. Число позиций сократили примерно с 35 до 15: сейчас в основе крупные REIT в медицинской и складской недвижимости, плюс точечные ставки на средние REIT, которые торгуются с дисконтом и могут стать целью поглощения. За три года студенты прошли путь от «купим всего понемногу и посмотрим, что получится» к более концентрированному портфелю, где каждый актив выбран благодаря кропотливому инвестиционному анализу.

🧲 Федеральная торговая сеть «Магнит» на этой неделе сделала целых два важных открытия! Нет они не открыли Америку и не изобрели велосипед.

📍Намного лучше.

1️⃣Для начала «Магнит» открыли супермаркет на Патриарших прудах. Район традиционно ассоциируется с чем-то премиальным и даже элитным, поэтому появление обычного продуктового магазина стало поводом для шуток и обсуждений в соцсетях формата «докатились Патрики». А местным жителям, по слухам, всё очень понравилось.

⛔ К сожалению, я не знаю, за сколько «Магнит» арендует помещение на Патриарших и других подробностей договора аренды.

2️⃣ Второе открытие «Магнит» совершил в объекте коммерческой недвижимости, принадлежащем инвесторам SimpleEstate в ЖК «Домодедово Парк». Тут никаких шуток не было - только полное одобрение в домовых чатах.

📣А вот здесь данные у меня есть:
▪️ Договор аренды заключён на 10 лет.
▪️ Полная фиксированная арендная плата — 1 275 000 ₽ в месяц с 19-го месяца аренды, либо 6% от товарооборота, если эта сумма выше.

☝️Такие новости.