Артем Цогоев | Недвижимость

👋 «Ну всё, я съезжаю. Приятно было познакомиться» - ни один инвестор не хочет услышать такие слова от арендатора после покупки ГАБа.

📄 На что стоит обратить внимание в договоре аренды?

🔒 Если в договоре нет пункта, позволяющего арендатору выйти из отношений досрочно, он связан договором до конца срока: даже если съедет, аренду платить придётся дальше. А вот если в договоре есть строка «арендатор вправе отказаться от исполнения договора, уведомив арендодателя за 2 месяца», то долгосрочный договор на 10 лет на деле может оказаться весьма краткосрочным. Поэтому покупателю ГАБа следует обратить внимание на формулировку такого пункта в договоре.

⏱️ В российских договорах право на выход чаще всего отсутствует у арендаторов складов класса А, особенно построенных под конкретного арендатора (build-to-suit).

📑 В большинстве остальных случаев арендатор может завершить арендные отношения досрочно. Увы, это российская специфика. А если срок договора истёк и арендатор продолжает работать без возражений собственника, договор становится бессрочным, и выйти из него можно, уведомив арендодателя за 3 месяца, если договор не устанавливает иной срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

💰 Но за досрочный выход из договора может предусматриваться плата. Закон разрешает договориться о том, что право на отказ стоит конкретных денег (п. 3 ст. 310 ГК РФ). На практике её чаще всего привязывают к обеспечительному платежу: при досрочном отказе депозит арендатору не возвращается. Но формулировка должна быть точной. Размытое «удерживается в счёт компенсации потерь» суд может признать неосновательным обогащением, а явно несоразмерную сумму - снизить.

⚠️ Арендатор может уйти. Но помещение должно быть ликвидным, чтобы быстро заменить одного арендатора на другого. Не стоит покупать «качественного арендатора», лучше купить качественное помещение.

Минфин может превратить ЗПИФы в российский REIT

📰 Минфин обсуждает с бизнесом смягчение налоговых поправок для закрытых ПИФов ко второму чтению. По данным «Ведомостей», для части фондов сохранят действующий режим, при котором налог платится только в момент погашения или продажи паев. Речь о ЗПИФах, которые в течение года после получения распределяют пайщикам почти весь доход за вычетом операционных расходов.

💬 По словам одного из чиновников, это примерно десятая часть фондов на рынке. Обсуждение при этом еще продолжается.

📜 Исходная идея была жестче. В начале октября вместе с бюджетом правительство внесло поправки в НК: со следующего года интервальные и закрытые ПИФы должны платить 15% налога на прибыль с пассивных доходов - дивидендов, процентов, роялти и арендных платежей. Сейчас фонд налог на прибыль не платит, налог возникает у пайщика при выплате дохода, а выплату можно откладывать годами. В Минфине считают это лазейкой для налоговой оптимизации.

🏛️ Для ЗПИФов недвижимости тут два интересных момента. Первый - обсуждаемый компромисс почти повторяет логику американских REIT. Траст не платит корпоративный налог с распределенной прибыли, но обязан отдавать акционерам не менее 90% налогооблагаемого дохода.

💡А вот закрытые фонды с парой пайщиков, которые использовались как налоговые «копилки» для реинвестирования, будут похоже страдать.

📶 Розничные фонды, которые и так платят пром.доход по паям ежемесячно или ежеквартально, при таком варианте поправок могут изменений и не заметить.

☝️Кстати,внутри этого же законопроекта есть норма, которая к гостиницам не относится. В 214-ФЗ предлагается добавить закрытый список объектов, на строительство которых можно привлекать деньги граждан по ДДУ:
🔹 многоквартирные дома
🔹 ИЖС в малоэтажных комплексах
🔹 блокированная застройка (от трёх домов в ряд)
🔹 паркинги
🔹 гостиницы

🚫 Обратите внимание: офисов и складов в этом списке нет. Значит, физ.лицо, вероятно включая ИП, не сможет купить по ДДУ офис в строящемся бизнес-центре или складском комплексе. Тоже интересное предложение.

📋 Минэкономразвития опубликовало на федеральном портале проектов нормативных правовых актов проект закона «Об особенностях участия в долевом строительстве гостиниц». Его уже обсуждают коллеги, авторы нескольких тг-каналов тематики недвижимости. Я прочитал сам текст законопроекта и решил написать своё личное мнение.

🏗 Итак, согласно тексту законопроекта продавать гостиничные номера физ.лицам на этапе строительства можно будет только при соблюдении таких условий:
🔹 участок с гостиничным ВРИ и разрешение на строительство именно гостиницы
🔹 категория не ниже 3*
🔹 заключённый договор управления с гостиничным оператором из реестра (которого пока не существует)
🔹 письменное предупреждение покупателей о рисках: дохода может не быть, пользоваться номером для себя можно только на условиях оператора и т.д.

✅ Если закон примут, он заработает с 1 марта 2028 года.

🚫 После этого средства граждан по ДДУ можно будет привлекать только на многоквартирные жилые дома, ИЖС в малоэтажных комплексах, блокированную застройку (таунхаусы), машино-места и гостиницы. Хочешь продавать физикам гостиничные номера на котловане - строй отель 3* с оператором.

🔒 Покупатель получит собственность с обременением, которое регистрируется в ЕГРН и переходит к следующему владельцу. Жить постоянно нельзя, сдавать в обход оператора нельзя, пользоваться самому можно только в сроки, согласованные с оператором. Сменить оператора собственники смогут только решением двух третей голосов.

💰 Застройщикам тоже есть о чём подумать. Эскроу раскрывается в два этапа: 80% после ввода в эксплуатацию, оставшиеся 20% только после завершения процедуры присвоения звёзд. Передать номер покупателю и оператору до завершения процесса классификации нельзя.

⏳ Если на 1 марта 2028 года объект ещё строится и по нему уже заключены ДДУ, застройщик и дольщики, согласно тексту законопроекта, обязаны ещё до ввода в эксплуатацию заключить договор с гостиничным оператором. С 1 марта 2030 года норма об обязательном наличии оператора распространяется и на уже построенные объекты, где номера принадлежат разным собственникам.

⚖️ Тут у меня главный вопрос к авторам: зачем они подготовили заведомо противоречащий Конституции законопроект?

📑 Например, физическое лицо купило строящийся апартамент в 2024 году, а с 2030 года управлять его объектом должен гостиничный оператор, с запретом сдавать самостоятельно и постоянно жить. Формально ограничения возникают на основании договора с оператором, но что будет с владельцем, который такой договор подписывать не захочет, в законопроекте не сказано. Если же ограничения наложат без его согласия, это прямое столкновение со ст. 35 Конституции и с принципом, что закон обратной силы не имеет. Если закон примут в таком виде, эти нормы с высокой вероятностью оспорят в Конституционном суде.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Я бы пока не волновался: это очень сырой и непродуманный законопроект, его нормы (с моей точки зрения) почти наверняка изменятся.

💬 Недавно в комментариях обсуждали эту тему, а я ведь как раз написал статью об этом.

❓ Итак, вопрос: что определяет скорость заполнения бизнес-центра класса А?

4️⃣ Ответ: всего четыре фактора.

🤫 Какие? Не буду спойлерить, читайте текст!

❔Вопрос: ⏪ Куплена квартира на котловане, сдача в 2029 году. Что делать сейчас: продавать или ждать? ⏩

📚 Есть научный подход принятия инвестиционных решений по уже приобретённому проекту:

🖼️ В золотой рамке лист из презентации к одному из уроков моего обучающего курса, «Инвестиции на все времена 2.0» (идёт набор, кстати).

🧮 Для оценки инвестпроекта на этапе, когда вход в проект уже осуществлён, применяются два метода одновременно:

✅ План-факторный анализ, суть которого состоит в определении отклонений параметров проекта между фактом и планом (фин.моделью). Критический уровень отклонений по ряду параметров сигнализирует о необходимости срочного выхода из проекта.

☑️ Мониторинг рисков, что означает создание матрицы рисков проекта и отслеживания усиления рисков. Критически важное для проекта увеличение рисков по ряду параметров также сигнализирует о необходимости принятия незамедлительных решений по проекту.

❓У меня встречные вопросы к инвестору:

1️⃣ Какие отклонения параметров вашей финансовой модели сигнализировали вам о необходимости выхода из проекта?

2️⃣ Какие риски по вашему проекту усилились, что вы задумались о досрочном выходе из проекта?

🔻В ответ тишина, а потом: ⏪ Так всё-таки - продавать или ждать? ⏩

🙄 Налицо явное нежелание пользоваться стандартными методами инвестиционного анализа, упрощение и отрицание элементарных правил ведения инвестиционного проекта.

🕯️Аминь.

🏁 До старта осталась неделя. Если вы давно хотели, но не знали, с чего начать, сейчас самое время. Возможно, это будет ваша лучшая инвестиция.

👉 В группе обучения осталось всего 4 места из 10. 
https://alltime.atsogoev.com/


⚪

🏛Один из самых интересных элитных домов Москвы - Дом с Атлантами - был построен ещё в тысяча восемьсот восемьдесят втором году купцами Расторгуевыми, богатейшими торговцами чаем, как доходный дом.

💸 Семейный бизнес Расторгуевых стартовал ещё около 1800 года. Бывший крепостной графа Шереметева Иван Ефимович Расторгуев начал торговать рыбой, а его сын Дмитрий Иванович переключился на чай. Второе поколение Расторгуевых преумножило состояние. Открывшийся в 1865 году торговый дом «Д. и А. Расторгуевы» стал одним из крупнейших продавцов чая в Москве. Лавка Расторгуевых находилась на улице Солянка, а оборот фирмы исчислялся миллионами рублей в год.

💰Огромная прибыль от торговли чаем реинвестировалась в недвижимость. Были построены два доходных дома - в Подколокольном переулке и в тот самый «Дом с Атлантами» на Солянке.

🧨 Но был нюанс. Третье поколение чаеторговцев Расторгуевых довело дело до того, что уже к концу девятнадцатого века катастрофически проигрывало конкурентам.

🫖 Чайные олигархи Российской Империи Высоцкий и Кузнецов строили вертикально интегрированные компании со своими закупками напрямую в Китае, логистикой и сбытовой сетью. Они продавали чай лучшего качества и дешевле. А торговый дом под руководством Дмитрия Алексеевича Расторгуева покупал чай у посредников и не мог конкурировать ценой. Чтобы оставаться на плаву, Дмитрий Расторгуев начал занимать деньги и брать чай под реализацию. Глава знаменитой чайной компании вёл разгульный образ жизни - тратил деньги на рысаков и роскошь.

🕳В 1905 году, после начала русско-японской войны, чайное дело Расторгуевых обанкротилось. В торговом доме ввели внешнюю администрацию. Около 1909 года кредиторы Расторгуевых продали «Дом с Атлантами» купцу-сахарозаводчику Харитоненко.

⚖️То есть семья рантье-чаеторговцев лишилась своего рентного актива не из-за большевичков и революции, а из-за провала бизнес-модели их торгового дела. Впрочем, после революции дом всё равно национализировали и распилили на коммуналки.

🏚 В 90-е «Дом с Атлантами» пришёл в аварийное состояние. Годами стоял пустым, в нём жили бомжи, он пару раз горел.

🏗 В 2018 году у дома появился новый собственник. Его выставили на торги со стартовой ценой около 770 миллионов рублей, и дом купила компания ВМС Девелопмент. «Дом с Атлантами» отреставрировали и превратили в элитный клубный дом. Сегодня квартиры в нём стоят дороже 2-х миллионов рублей за метр.

🔻Вывод: мало заработать деньги и вложить их в недвижимость. Нужно так выстроить юридическую схему владения объектом, чтобы никакие кредиторы не смогли наложить на него лапу.

Пять, семь или ноль: какая индексация арендной платы считается нормой?

🎯 Индексация в договоре аренды - обязательный, необходимый элемент, сохраняющий доходность инвестора. Но какую величину индексации можно считать нормой?

🏪 Стрит-ритейл. Всё сложно. Для «ВинЛаба» нормой является 5% в год, для «Аптеки Ваша №1» - 7%. А вот аптеки «Апрель», алкомаркеты «Красное&Белое», «Бристоль» и еще ряд арендаторов считают нормой индексацию 0% (зеро).

🛒 Помещения с арендаторами-супермаркетами. Здесь вместо индексации чаще всего работает привязка к товарообороту. Ставка состоит из постоянной (как правило, индексируемой на ИПЦ) части и переменной, то есть процента с оборота магазина, как у «Перекрёстка» в Прокшино от SimpleEstate. Растут цены на продукты на полках, растет выручка супермаркета, вместе с ней растет и арендная плата.

🏢 Офисы класса А в Москве. Норма сейчас 7-10% в год. Впрочем, такая индексация - маркер дефицита офисов, а учитывая тот факт, что офисы сейчас строят не только там, где они нужны, но и в «сюрприз-локациях», вполне можно ожидать индексацию 0% на свежие офисы где-нибудь на окраине промзоны ВАО.

📦 Склады класса А. На пике дефицита в 2022-2024 гг. стандартом была индексация по ИПЦ, но не менее 5% и не более 10%. В сделках built-to-suit, где крупным арендаторам важна была предсказуемость бюджета, фиксировали 6-9%. Сейчас ситуация развернулась: ставки на склады класса А в Московском регионе примерно на 15% ниже уровня начала 2025 года, тем не менее договоры, подписанные на пике, продолжают индексироваться. Впрочем, это не мешает арендаторам приходить к собственникам с просьбами временно отказаться от индексации или изменить ее формулу - но это не только в складах!

🏭 Light Industrial. Норма - безусловная ежегодная индексация в районе 7% или по ИПЦ.

🏠 Квартиры в долгосрочную аренду. Индексации в договорах аренды чаще всего нет: договоры заключаются на 11 месяцев, ставка пересматривается при перезаключении ДА. Увы, по данным «Циан», во II квартале 2026 года средние ставки год к году не изменились, на рынке есть что арендовать - 89 тыс. лотов, ставки аренды - доступные. Фактическая индексация в жилье сейчас 0%, впрочем, бывают исключения.

✍️ Друзья, внесите свой вклад в полноту и достоверность этого поста! Какую индексацию удалось согласовать в вашем последнем договоре? Welcome в комментарии!

Есть ли место кэшу на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости?

💵 Увы, на рынке коммерческой недвижимости до сих пор встречаются сделки, где в договоре указана одна цена, а реально платится другая. Например, в ДКП стоит ₽60 млн, а ещё ₽40 млн покупатель передаёт наличными через банковскую ячейку. Продавец снижает налог, покупатель получает скидку за кэш в 5-10%.

❌ Я не буду в +100500 раз писать, как это рискованно, недальновидно и незаконно. Речь о другом.

☝️ В 2026 году у этого схематоза начались проблемы. Крупные суммы наличными стало сложнее как снять с банковского счёта, так и внести обратно. Дело в том, что с начала года объём наличных в обращении в России резко вырос на ₽2,5 трлн, и государство решило накрыть операции с наликом колпаком.

🏧 Сторона 1️⃣: покупатель снимает кэш со счёта, чтобы заложить в ячейку. С сентября 2025 года каждая выдача наличных через банкомат проверяется на признаки мошенничества, при подозрении включается лимит ₽50 тыс в сутки на срок до 48 часов. С января 2026 года список признаков подозрительных операций расширили с 6 до 12. Поэтому десятки миллионов рублей на сделку надёжнее всего снимать в кассе: предъявив паспорт и, как правило, сделав предварительный заказ нужной суммы. Неудобно, но некритично.

🏦 Сторона 2️⃣: продавец вносит на свой счёт деньги, полученные в ячейке. Вот тут затык. ЦБ вчера выпустил методические рекомендации № 5-МР от 26.10.2026. Если физлицо вносит на свой счёт от ₽5 млн разово или за месяц, банк должен до операции выяснить, откуда наличные, и получить подтверждающие документы на сопоставимую сумму. А для ИП и юрлиц порога нет вовсе - проверяется любая сумма. Раздробить сумму и внести частями в разных банках - так себе идея: дробление в рекомендациях прямо названо признаком уклонения. Дальше банк вправе признать операцию подозрительной, отказать в ней и повысить клиенту уровень риска. Вот это уже критично.

🔮 Я не берусь предполагать, как дальше будет развиваться мысль регулятора, какие новые неудобства и препятствия появятся в будущем. Очевидно, государство хочет ограничить непрозрачные операции и оборот наличных. Так что стоит ждать новых правил и уточнений правил текущих.

❗️Напомню, по итогам 2025 года ФНС в Москве заставила легализовать доходы 64 тыс. официально неработающих жителей, налогов и взносов набралось больше чем на ₽9 млрд. Ещё 29 тыс. человек после проверок задекларировали доходы от операций с имуществом и доплатили больше ₽2 млрд.

🛃 Мы входим в эпоху тоталитарного контроля государства за всеми аспектами финансовой жизни граждан. До полного объединения всех баз данных и внедрения ИИ-аналитики - 1️⃣-2️⃣ года. Про цифровой рубль и другие инновации напоминать и не буду.

⚠️ Если в сделке фигурирует ячейка и занижение стоимости - это повод хорошо задуматься, а стоит ли оно того. Если недоплата налога за три года превысит ₽2,7 млн, это уже статья 198 УК - уклонение от уплаты налогов.

👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Без кэша нет экономики.
👀 Кто не рискует, тот не пьёт... чифирь

💬Дубль в MAX (на всякий)

Индексация арендной платы: полстраницы скучного текста, которые стоят миллионы

🤷‍♂️ «Арендная плата по соглашению сторон ежегодно индексируется на ИПЦ». Это короткая фраза в договоре способна разрушить доходность арендодателя.

🔒 Начнем с «по соглашению сторон» - это не индексация. Если для каждого повышения нужно доп.соглашение, арендатор его просто не подпишет. Работает только автоматический механизм: ставка меняется по формуле, уведомление носит информационный характер. Такая индексация не считается изменением размера арендной платы.

📊 Теперь про ИПЦ. В договоре аренды должны быть четко прописаны механизмы индексации и ее логика:

🧮 Формула. Росстат публикует ИПЦ как индекс: не 5,59%, а 105,59%. Поэтому формула выглядит так: АП (новая) = АП (текущая) × ИПЦ / 100. Например: ₽1 000 000 × 105,59 / 100 = ₽1 055 900.

🗓 Дата. Годовой отчет об ИПЦ выпускается Росстатом только в середине января. Поэтому индексация «с 1 января» почти всегда означает пересчёт задним числом. Удобнее индексировать с 1 февраля или даже 1 марта по ИПЦ за предыдущий календарный год и прописать это в договоре.

🗺 Россия или регион. Разница бывает заметной. Например, в 2025 году инфляция по России составила 5,59%, по Москве - 3,68%. При ставке ₽1 млн в месяц разница составит ₽19,1 тыс. в месяц, или около ₽229 тыс. в год только на первой индексации, а дальше разрыв накапливается.

👉 Описание логики и условий индексации занимает минимум полстраницы некрупным шрифтом, а не одну строку. Не стоит экономить на картридже для принтера! Себе дороже...